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1、店铺转让费的的I及其对L市法院民事执行工作的影响及规制一、店铺转让费的性质问题辨析（一）店铺租赁与店铺转租店铺的租赁与转让转租都是房屋租赁市场中频繁发生且非常活跃的交易行为，这也是市场各种要素充分流动、市 场繁荣的标志。但是由于市场本身的局限性，在这个过程中投资和投机并存。要深入理解这类现象，必须对相应的概念 进行辨析。租赁，是一种以一定费用为对价借贷对方实物而获得其使用价值的经济行为。在此过程中，出租人让渡自己拥有 的物品（或无形物、权利等）的使用权给对方，获取对方所支付的时价（租金）。在这个过程中，物品的所有权仍然在 出租人手中。转租，在商业繁荣的社会中，也是经常发生的商业行为。中华人民共
2、和国民法典（以下简称民法典）第 七百一十六条对于转租进行了规定，具体为“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租绐笫三人。承租人转租的，承租人 与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的， 出租人可以解除合同，由上述规定可以看出，转租法律关系属于复合或者叠加的法律关系，其中存在两个合同，一个是出租人和承租人 之间的主租赁合同；第二个则是承租人和次承租人之间的租赁（转租）合同1。在此条法律所规定的转租法律关系 中，承租人并未脱离原合同关系，仅仅是在出租人的同意下，取得了近似出租人的地位和资格，作为租赁物的使用人， 将租赁物再次出租（将租赁物
3、的使用价值再次让渡给他人）。“商铺转让费”中所称的“转让的法律性质则与民法典规定的转租有很大区别。在此处所谓的然让法律关系中， 承租人完全退出了租赁关系的链条，由房屋的出租人和次承租人直接发生有关租赁的权利义务关系，而不是通过以承租 人为中介与次承租人发生租赁关系。这种法律关系，性盾上是租赁转让（租赁让与），是合同中债权债务关系的概括承 受。承租人将其在原来的租赁合同关系中所享有的法律地位转给第三人，而承租人自己则是完全退出租赁关系的链条， 不再负相应的责任。（二）商铺转让费的性质辨析既然店铺“转让费”中的“转让”并非g民法典第七百一十六条所规定的转租，则店铺的新承租人没有义务向店铺的 原承租
4、人支付租金，而是直接同店铺出租方签订房屋租赁合同，直接向店铺出租方支付租金，履行相应的租赁合同义务， 享有相应的合同权利。店铺转让费既然不是店蛹租赁的对价即房屋租金，那么其性质究竟该如何确定呢？店铺转让的“转让”实质上是债的概括承受，然而不论是之前的原合同法，还是现在的民法典,关于合同债 的旗括承受方面也没有规定任何与债的概括承受相关的费用，在成文法典中无法找到有关其性质的依据。前文说到，在司法实践中，有的法律认为收取转让费是一种交易习惯，那么这个费用就是一种无名的交易费用； 也有的法院在实践中认为转让费是一种包含了特定的租赁机会、地方品牌客源等无形资产、装修设施等有形资产的混合 体的对价，但
5、对于这个对价到底是什么也没有迸一步从学理上进行概括，没有更加特炼地说清楚其到底是什么。从现有 的民法典为主体的民事法律制度的推架来说，这个费用能否纳入已有的法律框架进行相应的规制呢？笔者认为，店铺转让费的性质近似于民法典合同编中介合同章中规定的促成合同成立的中介报酬。根据民 法典第九百六十一条的规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介,服务，委托人 支付报第的合同。中介是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种 制度，中介人则是提供这种服务的人。中介人拥有报酬请求权，当促成合同成立时，中介人具有请求委托人支付报酬的 权利
6、。相应的报酬由双方当事人约定，但国家办有一些限制，不超标即可自由处置。在本文所论述的店铺转让行为中，承租人将店铺转让给新承租人的实际上是与房屋出租人签订租赁合同的机会， 新承租人获得的则是这种机会。承租人的上述行为可以定义为“提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,承 租人则近似于中介人。这种行为与中介行为虽然不完全相同，但是有极大的相似之处。两者之间重要的区别在于普通中 介人在中介行为中并不像店铺转让人在转让行为中那样有重大的自身利拉的存在，相比较而言，中介人的地位更加超然。但是民法典笫九百六十六条也针对中介合同作了适用性规定a本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定工 而在民法典所
7、规定的代理和委托合同制度中，允许在“被代理人同意或者追认的”情况下，“代理人得以被代理人的名 义与自己实施民事法律行为，故而上述区别也不构成严格限制。在上述制度的参照适用下，店铺转让费系中介费、承租 人系中介人的提法仍有很大程度成立的余地。如前所述，在审判中存在不同认知和做法的原因在于缺乏明确的法律对店铺转让费的性质进行规制，而将其纳入 中介费的范畴，则可以适用相应的规则与标准进行规制，在一定程度上可以杜绝转让费性质模糊、标准混乱的乱象。总 之，店铺转让费是一种机会利益，这种利益近似于中介报酬，但是却有一些区别。在法律上的性质如何，有待进一步通 过立法或者司法实践予以明确。二、店铺转让费的存在
8、对法院“执行难”的影响分析按照民法典等法律法规的规定，在出租人和承租人解除租赁合同后，如果有新的承租人想租赁房屋，直接找 出租人签订合同就好。但是现实的交杂性、资源的稀缺性、信息的滞后性等因素都导致这个过程不仅仅是双方的问题， 还涉及与原承租人的利益纠蔚，利益到嘉的核心点就是“商铺转租费工从原承租人的角度讲，原承租人在同出租人签订租赁合同时，大部分情况下也向之前的租赁方支付过房屋於租费， 现实中当然也不排除有房主既收取相金又收取转让费的情瓦。但总体而言，向原承租方支付的多，向房主支付转让费的 则极少。作为边境地区的L市，老城区、繁华地段相对臬中，而越是繁华的街区越年代久远，故而租赁关系转移的较
9、多， 新房出租的较少。资本是逐利的，商业活动的本质就是获利，对转让费来讲也是一样的。受市场的供求关系、市场投机活动等因素 的影响，当前转让费并没有一个较为固定的标准，原承租人当然希里越高越好。在市场滞后性、信息不时称、市场主体 的盲目逐利等心理因素的母合作用下，转让费的数额越来越高，像滚雪球一样不断壮大。从维护市场稳定和秩序的角度 出发，投资须依法保护，但是投机须被抑制或规制2 o从交易自由和交易公平的角度讲，在市场经济条件下，公平和自由须平等对待，这是社会主义法治条件下市场经 济的基础。转租过程中收取转让费，从交易自由的角度出发，无可厚非，但是从公平的角度出发，则值得思考。鉴于资 源的稀缺性
10、和信息的不对称性，新的承租人要面临出租方、原承租人两方相对强势的交易方。从当下流行的“内卷”这一 词的含义出发，即使有转让费，并且转让费还非常合适，但是你不去掏钱竞争，别人也会去竞争，故而必须要付出代价。 长久而言，转让费问题积重难返。交易地位的相对平等是交易公平的保证。在资源稀缺性前提下，新承租人不得不为寻找房屋付出代价；在嵇缺的 资源被有限的人（原承租人）把控的前提下，新承租人为获御商铺实现经营所支付的成本中不仅仅包含了自身的商业运 营支出，还需要支付原承租人因为商铺资源升值而茨利的费用，甚至是为原承租人的经营亏损买单。这种地位的不平等 如果不加规制，被不断放大，则交易公平将无法保证。从这
11、个角度讲，对其进行规制是必要的，但是在具体的规制路径 上，也有纳入中介合同或者是另行立法规定等不同的建议。过高的成本导致经营困琪,而投机带来的风险收益又不成正比，于是层层转租、层层收取转让费这个击鼓传花游 戏就开始了。新的承租人为了获利就将这种运营成本的支出增加到消费者身上或者是转嫁到下一任承租人的身上。如果 这个辕条出了问题，则就受害深重，这也导致了商铺本身的使用价值附带了投机的阴影，长远来说，肯定不利于整个经 济市场的良性发展。当前，L市经济社会快速发展，城市基础设施建设不断发展更新，商户不仅仅要面临着房子被房东收回去的风险， 而且还面临若房屋随时被征收征用的风险。当因为社会公益的需要或者
12、是房屋出租者的需要收回房屋时，这个风险转移 罐条就会断裂。在这种情况下，已经被推高的转让费是目前的承租者无法承受的，目前的房屋承租者没有办法再转移风 险,唯一的选择就是对抗法律,对抗法院的执行.故而导致了这类案件.执行电”的出现。虽然店铺转让费在现实经济环 境中大量存在，也被市场主体所普遢接受，但是严格来讲，因为店铺转让费没有正面的、成文的法律依据，故而司法实 扬时店铺转让费的规制方面也依据不足。现实中，店铺於让费金额不断纲升，但是法律方面的规制不足，矛盾纠纷多发， 最终导致大量此类被激化的租赁双方或者三方的矛盾在进入法院强制执行程序后，转化为利益受损的租赁者与法院执行 权力的冲突，客观上加剧
13、了法院的执行难问题。三、规制店铺转让费，化解执行难商铺是城市经济生活的细胞。在现实生活中，我们常常可以在大街小巷的商铺门口看到“旺铺转租旺铺转让之类 的告示。铺面转租过程中收取转租费Z转让费”已经见怪不怪，成为行业的一条不成文规则。一种社会经济现象的存在，必定有其合理的基础，所谓存在即合理，但是人类之所以不断发展进步日趋文明，就 在于能够进一步思考“存在未必合理”，进而不断进行改进。店铺转让和店铺转让费的存在是社会经济现实的反映，也是 市场经济发展过程中不可避免的现象。对于这样一种经济现象，用法律一刀切禁止是不够严谨的，但是不进行相应的规 制也是不负责任的。（一）完善立法，提高立法质量从广义的
14、法运行论的角度讲，立法是一个重要环节。良好的法律制度之下，才有良好的法律治理发生。当前我们 的立法仍然不锅健全，本文所说的情况就属于一个模糊地带的案例。要实现法治社会，实现应然的法律效果，必须加强 立法。社会生活千变万化，资本逐利本性难改。如果既无完善的法律，又无合理的规制，诸如商铺租赁市场上的转让费 之类的事情才会有可乘之机，潜伏在正常交易之中，扰乱经济秩序。在当前情况下，虽然我们不要求法律能够解决所有 的问题，但是在一些相对需要规制、实践比较成熟的领域进行立法是必要的。尤其是本文所说的，鉴于资源臬赋的不同， 时代境遇的不同，在交易双方地位不平等的情况下，如何实现对交易双方权利和社会公益秩序
15、的维护，需要加大研究力 度，完善立法，对相应的问题予以规制3。（二）当事人提高权利意识，有效利用法律规定维护自己权益守法用法也是法运行论的一个重要环节。在现有的租赁关系的法律规制之下，并非没有可行的途径规制相应的问 题，尤其是本文所说的高额楚让费的问题。地位规制和平等交易是一个前提，但是当事人自身主观方面的因素也不可少。 细化转让费的内涵，在合同中从其本身的价值、目的出发，多方对其予以规制，设置相应的条件，出现问题有据可依4。存在转让费的交易中，有出租方、原承租人、新承租人三方主体，在现有条件下，三者中虽然出租方、原承租人 地位较为强势，但是利短却并非一致。例如商额的店铺转让费意味着出租方并不
16、能确实得到实际的利益，反而会面临房 屋难以收回的风险，故而可以利用资金强势坨位阻止原承租人破坏租赁市场，也可以与承租人约定关于店铺转让费的限 额以及分配方式等5 （三）完善财产公示和登记制度商铺转租费的产生原因，还在于商铺租赁市场上的信息公开不足、信息不对称。社会主义市场经济的充分发展要 求产权清晰、流转安全，故而要求建立相应的保洋制度。在国家法律的规制下，拥有一个快捷、方便的不动产制权的归 禺查询机制完全可以降低交易风险。总之，店铺转让费的性质在法律上尚属模糊地带，而法律上的种种问题往往就从模糊地带产生。有法可依才能执 法必严，解决强制迁出类案件执行戏问题，规制L市过高的店铺转让费是一个比较关键的因素，这需要立法司法以及行 政管理方面多层次协调规制。