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1、 1 毕 业 论 文 中 文 摘 要所谓税收筹划，指的是纳税人不使用偷税、漏税、避税的不正当手段，在法律允许范围内，自行或委托代理人对企业的生产经营、投资理财等活动进行核算和规划，来降低企业的税负，提高经济效益的经济活动。进行税收筹划的主要人员为自然人或企业等法人。房地产行业在我国属于支柱性行业，它的发展状况与我国经济发展水平有着密切的联系。房地产行业一直在不断的发展，相对应的是与它相关的政策也在不断地更新。由于房地产企业资金规模较大，所以需要缴纳的税款在其自身的生产经营成本中占有很大一部分。本文根据河北浩正方信房地产开发集团有限公司各种财务资料进行了分析，针对其存在的问题，对其进行税收筹划的
2、分析工作，以便减轻企业税负，提高企业竞争力。关键词 房地产开发企业 税收筹划 27 目 录1 绪论 11.1 选题背景 11.2 研究现状 21.3 研究的目的及意义 22 税收筹划的理论阐述 32.1 税收筹划的概念 32.2 税收筹划的特点 42.3 税收筹划在房地产开发企业中的必要性和可行性 42.3.1 房地产开发企业税收筹划的必要性 42.3.2 税收筹划在房地产开发企业中的可行性 53 公司基本情况 53.1 公司股权结构 53.2 公司组织机构设置 63.3 公司近期主要开发项目 63.4 公司税收筹划现状 74 主要税种税收筹划方案 84.1 增值税筹划 84.1.1 增值税的
3、主要内容 84.1.2 增值税的税收筹划 104.1.3 企业税收筹划的应用分析 114.2 土地增值税收筹划 114.2.1 土地增值税的主要内容 124.2.2 土地增值税的税收筹划 134.2.3 企业税收筹划的应用分析 144.3 企业所得税筹划 174.3.1 企业所得税的主要内容 174.3.2 企业所得税的税收筹划 194.3.3企业税收筹划的应用分析 205 河北浩正方信房地产开发集团有限公司在税收筹划中应注意的问题 20结论 22致谢 23参考文献 24附录 251 绪论伴随着时间的发展社会经济环境变得越来越复杂，法律制度也趋于完善，微观经济实体可以通过专业的税收筹划逐步降低
4、税收成本，最终增加税后收入的目的。规划，怎样进行规划，行为规划是不是在法律允许的范围之内，是否存在风险等等都是税务规划过程中需要考虑的问题。1.1 选题背景在当代经济大环境中，税收已经是客观存在必不可少的。在这种情况下，企业如何既不违反法律又可以减轻自身的税负，使企业达到利益最大化这个问题已经被当成在进行理财时的基本出发点和标准。而对于税收筹划来说，它的重心则是，企业该通过什么样的核算方法来尽可能的降低税负，不偷税漏税但也不缴纳多余的税费。目前，中国税务机关长期以来一直对税收筹划讳莫如深。大多数企业不使用税收筹划。外商投资企业实行税收筹划。国内企业较少使用税收筹划。大多数企业长期不采用税收筹划
5、。在大中型企业中则被广泛使用，但中小企业却使用较少，沿海企业与内陆企业相比较也是前者多后者少。造成这种情况的主要原因，还是大家对税收筹划存在着一定的误解。第一个误解就是，纳税人容易将税收筹划理解为是在偷税、避税，事实上税收筹划与它们在本质上是完全不同的。税收筹划是在合理合法的基础上尽可能地降低企业自身的税负。而偷税是违反我国法律的行为。避税虽然在形式上不违反法律，但它是通过钻政策空子方式来获取收益的。所以从出发点和减轻税负的方式上来讲，避税并不能算作合理合法。税收筹划是企业通过对税收政策及法律有深入的理解时所进行的，也是国家所支持的。它帮助纳税人更好的理解税收政策，而且减少了偷税避税的发生。第
6、二个误解则是，人们往往认为进行税收筹划会降低企业的税负，从另外一个角度来讲相当于减少了国家在税务方面的收入，这是不利于国家利益发展的。短时间内企业进行税收筹划确实影响到了国家的税收金额，但从长远来讲确是对国家有利的。企业进行税收筹划，减轻了企业自身的税负，增加了本身的资金，使企业本身可以进行更多的生产经营活动，增强企业的营运能力。企业运作良好，营运能力较强就会使得企业本身的盈利能力增加，最终纳税金额也会增加。这不仅是对企业本身有利，还对社会、国家的经济产生促进作用。除这两个误解外，造成我国税收筹划工作不普遍地原因还有企业的管理人员和财务人员对税收政策的理解不够深入，以及对公司的整体经济结构把控
7、不够，使企业不能合 理的进行筹划。1.2研究现状虽然我国纳税人税收筹划能够减轻税负心生向往，但由于理解还不够深入，使得税收筹划在我国还不能很好运用。但在一些发达国家，税收筹划则是一件很普遍的事情。税收筹划在国内外的运用程度不同，对于它的描述及历史进程也是不尽相同。1935年英国上议院汤姆林爵士在税务局长诉温斯特大公中声明：任何一个人都有权安排自己的事业；如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税纳税筹划才被正式提出并渐渐得到了社会的关注，纳税筹划的合理性也首次得到了法律认可，这一税收的审判原则也在之后的几十年，也被不同国家广泛引用6。1987年，在美国，南加州大学博士WB梅格斯
8、重新定义了纳税筹划，他以税后收益最大化为目标，从企业经营与财务活动安排角度出发，在他的会计学中，纳税筹划再次被定义为，人们可以合理安排自己的经营活动，使自己缴纳的税款比之前要少很多，并尽可能达到最少6。我国学者对此概念的理解大概地定义为 “税务筹划是纳税人依据所涉及的现行税法（不限一地一国），遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的允许、不允许以及非不允许的项目、内容等，对企业组建、经营、投资、筹资活动进行的旨在减轻税负、有利财务目标实现的谋划与对策11。1.3研究的目的及意义1.研究目的（1）通过本文的研究，可以使河北浩正方信房地产开发集团有限公司发现自
9、身财务核算方面的不足，相关人员能够加强对税收政策及税收筹划方法的理解及掌握。降低本企业的税收风险，减轻税负。（2）可以使河北浩正方信房地产开发集团有限公司在进行生产、经营、开发等活动时通过进行税收筹划，对公司的经济结构等有完整的认识，可以有效地避免一些不必要的损失并且降低成本损失。同时，税收筹划是受国家鼓励的，企业进行税收筹划是在顺应国家经济形势的大潮流，使得企业本身减少市场风险，更加稳定的发展。（3）企业想要顺利的进行税收筹划以达到相应的目的，就必须对企业自身的经营有深入的了解并具备良好的把控和协调生产经营中的各个方面的能力。这会使河北浩正方信房地产开发集团有限公司结构更加完整，布局更加合理
10、，运营更加顺畅，最终增加企业本身的营运能力及市场竞争力。2.研究意义通过对税收筹划概念的理解中得出：从短时间内来看企业进行税收筹划可以减轻资金的压力，减少税金的缴纳，增强企业的营运能力。但从长远来讲这不仅仅降低了企业自身的税负，还加强了公司人员的纳税观念，使各个部门的人员能够更好的相互联系、相互协作。河北浩正方信房地产开发集团有限公司能够通过此次税收筹划方案的设计工作最大化的减轻税负，避免不必要的开支，能够更好地适应市场的大环境，以便于发展的长期稳定。2 税收筹划的理论阐述税收筹划不仅对企业的运营及发展有着不可忽视的作用，同时对国家的经济也有着促进作用。2.1 税收筹划的概念所谓税收筹划，指的
11、是纳税人不使用偷税、漏税、避税的不正当手段，在法律允许范围内，自行或委托代理人对企业的生产经营、投资理财等活动进行核算和规划，来降低企业的税负，提高经济效益的经济活动。进行税收筹划的主要人员为自然人或企业等法人。2.2税收筹划的特点我们需要注意税收筹划的一些特点，这些从我们对于税收筹划的理解中也不难看出来。1.合法性。这是一个最基础的特点，如果不能保证税收筹划的进行与其方案的规划合理合法，那么其所有的方案都将毫无意义。2.事前筹划性。税收筹划在进行方案规划选择时必须要统筹全局，“事”就是指纳税义务，“事前”则为在其发生之前来进行筹划。 3.地域性。即为在不同的地区实行不同的税收政策，政策中的一
12、些优惠也有所差别，所以企业要根据所在地的现行政策进行统筹规划，才能达到最终目的。4.时间性。社会经济环境在不断地变化，各项经济政策也不会一成不变，进行税收筹划时要跟紧社会大潮流，随时关注相关法律法规，随它的变化进行规划方案的改变。6.专业性。税收筹划的主要负责人员必须具备财务、税收、管理等相关专业知识，且对各项政策、限制等有深入的了解。2.3 税收筹划在房地产开发行业中的必要性和可行性房地产行业的发展状况与我国经济发展水平有着密切的联系，可以说是我国的支柱产业。房地产行业一直在不断的发展，相对应的是与它相关的政策也在不断地更新。由于房地产企业资金规模较大，所以需要缴纳的税款在其自身的生产经营成
13、本中占有很大一部分。2.3.1 房地产开发企业税收筹划的必要性1.房地产行业无论是自身规模还是人们对于这个行业的投资都在迅速增长，伴随着住房制度的改革，很多人已经拥有不止一套住房，房地产业也因此不断地发展。正是由于这种原因房地产行业投资由1993年的1937.5亿元开始，之后的十年增长了8168.6亿元。平均每年比去年的投资增长17.96%，甚至连我国的GDP增长速度也远远不及它。房地产企业作为一个新兴的产业，能有如此大的发展可以说是非常顺利且潜力巨大的。特别是近几年，固定资产投资的增长速度已经被房地产投资的增长速度所超越。这更为房地产的快速发展添了一把柴。伴随着我国的发展，经济体制也在不断地
14、更新，各种行业也在不断地发展，这就使得行业之间的竞争也在愈演愈烈，而发展迅速的房地产业更是首当其冲。强烈的市场竞争使房地产业利润有所下降，所以进行税收筹划，提高自己的市场竞争力就变得尤为重要。2.由于房地产行业的资金规模较大，所以在生产经营及开发销售中需交纳的税金在开发成本中占有很大的部分。会对企业最终利润产生影响的项目除了几种主要的费用及成本，其他与房地产开发有关的税金同样会对企业的最终利润产生影响，而这些项目也恰好为企业的筹划提供了更大的可能与空间。2.3.2. 税收筹划在房地产开发企业中的可行性1.首先必须要提到的是，税收筹划是受国家认可并提倡的。它不仅能降低企业税负，最大限度地发挥经济
15、杠杆作用，减少企业运营成本，减少企业在资金方面的压力，还能够增强企业的营运能力及企业竞争力，优化企业的产业结构，使各个部门的人员紧密的相互联系，更增强了大家的纳税意识。税收筹划对于国家经济来说同样具有一定作用，进行筹划可以增加国家的税收收入，并对会经济稳定具有相当大的作用。想要进行税收筹划必须要在法律允许范围内，这也使企业加强诚信纳税的思想，并使自身的经营管理体制更加的完善。2.税法的实施使我国的税收政策日趋完善，各种税种也越来越规范，税收的社会环境也越来越好，有效的抑制了偷税漏税的发生。这也使得一些优惠政策可以更好地施行。3 公司基本情况全面了解公司基本情况及筹划现状，有利于更好地对公司项目
16、进行税收筹划。3.1 公司股权结构2000年10月12日是河北浩正方信房地产开发集团有限公司成立的日子，而保定市朝阳北大街3888号办公楼二层则为本公司的注册地址，注册资本36888万元，法人代表人勾文生。经营范围：房地产开发、销售、租赁，公司性质为有限责任公司，房地产开发一级资质。 公司2000年10月12日成立时还不叫河北浩正方信房地产开发集团有限公司，而是以保定市中天房地产开发有限公司作为初始名称的，公司成立之初的总注册资本为200万元，勾仕海为当时公司的执行董事和经理共出资140万元，剩余的60万则由股东常伟出资；公司股东会在2018年10月17日经股东们一致商讨决定公司的法定代表人为
17、勾文生，原注册资本为5168万元，在法定代表人为勾文生后，注册资本变为36888万元，股东勾清河所持有公司81.75%的股权，折合人民币30156万元，股东勾大鹏所持有公司18.25%的股权，折合人民币6732万元，在2048年12月31日前追加投资到位。3.2 公司组织机构设置公司下设财务部、人力部、客服部、供应部、销售部、工程部等部门，公司实行严格的绩效考核制度，部门之间协调配合，公司整体运行高效、严明 3.3 公司近期主要开发项目公司成立后于2009年在张北县开发了“东辰杏花”住宅小区，总建筑面积153500平方米；2012年在保定市建国路南开发了“渼林湾”项目，总建筑面积9695平方米
18、；2015年在保定市七一西路（七一路南、新市场街西）开发了“富丽佳园”项目，占地9105平米，小区总建筑面积为59000平米; 2018年在保定市建国路南开发了“渼林湾二期”项目，总建筑面积103877.37平方米。公司建立以来逐步发展，已经成功完成四个项目，公司注重传统与现代意识相结合，以机智灵活的经营手段，在规范管理的基础上融入创新精神,在当前建设雄安新区和京津冀协同发展的大环境下，公司必迎来新的发展。3.4 公司税收筹划现状 从2000年成立至今，河北浩正方信房地产开发集团有限公司经历了19年的发展，使自身不断进步，企业结构逐年完善，生产经营项目也在不断的增加，各个部门人员之间的联系也越
19、来越紧密，可以说公司整体都在不断的上升。但任何事物都有一个成长过程，而在这个成长阶段不可避免的会出现这样或那样的问题，好在公司管理者的正确领导下和全体员工不断努力，克服了很多困难，攻克了许多难关，企业业绩蒸蒸日上。河北浩正方信房地产开发集团有限公司规模中等，但由于管理者观念及财务人员的缺乏，基本上没有税收筹划，所以就会造成税负比较重的状况。主要体现在几个方面：首先，河北浩正方信房地产开发集团有限公司的财务核算薄弱，公司虽有专门的财务部，但财务人员缺少，而在现实经济生活中，国家的税收政策在某些具体细节上是经常发生变化的，然而一个独立的企业，特别是中小企业，其财务组织和会计水平都有定的局限性，这就
20、形成了税收信息的不对称性，很容易出现财税风险，而恰恰由于财会人员的精力有限，并不能很好的“出谋划策”,使河北浩正方信房地产开发集团有限公司多缴纳了不少可以避免的税款; 其次，河北浩正方信房地产开发集团有限公司还有两项业务存在着可以利用税率的差异为建筑工程公司减轻税负的空间，那就是建筑工程承包和建筑安装工程，但由于公司经理的不在意，和公司的财会人员工作量比较重且不太关心税收筹划，所造成的损失还是不少的，公司领导人对此的“无视”，使得这部分可以节省的税金就这样无形中流失了，因此无疑加重了公司的税负； 最后，纳税额的合理选择，以及纳税时间的选择，都可以减轻企业的税负，所以河北浩正方信房地产开发集团有
21、限公司有必要进行税收筹划问题的研究。从05年的利润表中我们可以得出如下结论：河北浩正方信房地产开发集团有限公司05年与04年相比，成本费用差异不大，但两年的利润却相差的非常大，04年净利润几乎是05年净利润的20倍。房地产行业作为我国的支柱企业，如此奇怪的情况将会成为会导致税收机关进行审查时的重要疑点。作为企业的财务人员，理应对企业本身的财务情况非常清楚。税收筹划本就具有事前筹划性，应提前对企业的生产经营活动进行分析及筹划，用于规避风险，以及降低税负使企业良性发展以及更好的适应社会经济大环境。通过这件事我们可以看出，河北浩正方信房地产开发集团有限公司在税收筹划方面还有很多的欠缺，所以深入了解税
22、收筹划现状及其政策，并对公司生产经营进行合理规划对于河北浩正方信房地产开发集团有限公司来说还是及其有必要的。明确了河北浩正方信房地产开发集团有限公司在税收筹划方面具有很大的问题后，我们根据其各种财务资料进行了分析，对税收方面有了一个基本的认识。 河北浩正方信房地产开发集团有限公司在17年总计纳税304.425万元，在所有纳税项目中增值税，土地增值税和企业所得税占了很大的比重，所以河北浩正方信房地产开发集团有限公司在这三个税种的税收筹划中，可规划的空间还是比较大的，应对这三个税种进行主要税收筹划的分析。4 主要税种税收筹划方案由公司的税收筹划现状可以看出，在所有纳税项目中增值税，土地增值税和企业
23、所得税占了很大的比重，可规划空间非常大。4.1 增值税筹划要想征收增值税，必须产生增值额，且增值额的产生必须为商品和劳务在流转中产生的，因而增值税也是一种流转税。4.1.1 增值税的主要内容1.纳税义务人在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。以1994年1月1日为分界点，对于外资企业来说，分界点之前是不需要缴纳增值税的，但分界点之后则开始缴纳。 相关制度表明，征收增值税时要想抵扣税款是需要增值税专用发票的。也正是因为这个原因，企业在进行核算时必须要准确无误，这就需要极高的核算水平，准确的计算进项，销项及应纳税
24、额才能够合理的进行税收筹划。但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此中华人民共和国增值税暂行条例将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人1。2.应纳税额的计算应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。销项税额=销售额税率销售额=含税销售额(1+税率)1）要想征收增值税，必须产生增值额，能够产生增值额才要征税，不能够产生增值额就不能够进行征税。且增值额的产生必须为商品和劳务在流转中产生的，因而增值税也是一种流转税。同时，增值税不对货物本身的价值进行征税，而是对超出的部分，也就是我们所说的价外税。2）一般纳税人 征收增值税时要想抵扣税款是需要增值税专用发票的，而
25、普通发票则不能起到抵扣税款的作用。国家税务总局在2016年曾下发过通知，房地产开发企业在实施业务转型增发后，企业有两种征税方法，一种为简单征税法，另一种被称为一般征税法。两种方法有他们各自的适用范围，前一种的范围必须是房地产在2016年5月1日前出售才可以使用，而后一种则没有时间限制，但一旦确定了征税方法，那么将在3年内不可以做出改变，所以在进行筹划方案选择时，这是一个需要认真核算并且慎重考虑的事情。一般征税方法：应纳增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%-进项税；简易计税办法：应纳增值税=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%一般征税法和简易征税法
26、的不同除了计算的方法外还有税率，前者为11%，后者则为5%。 2016年4月30日之前的建设项目，是否选择一般的税收法或简单的方法，被称为旧房地产项目，主要取决于销售收入、项目成本等。 一般来说，当老房地产项目增值（销售收入项目成本）/销售收入超过40%时，无论采用何种核算方法，都应选择简单的计税方法。当房地产项目增值临界48%时，选择一般计税方法其销售税负率为476%(48%/1+11%*11%4.76%)，而选择简单征税方法的销售税负担率为4.76%(1/(1-5%)*5%-4.76%)。当旧房地产价值增长超过48%时，随着增加值的逐步增加，选择一般纳税方式时税负就越高。4.1.2 增值税
27、的税收筹划1）因为抵扣税款是需要增值税专用发票的，所以专用发票是税收筹划中不可忽视的一部分。 发票的管理在房地产企业中一直以来是被忽视的存在，因为随着房地产销售的发票要么难以取得，要么不能在收购后扣除。但是，营改增政策施行后，发票管理对于房地产行业来说是非常重要的，因为发票直接关系到能否减免所得税的问题。因此，房地产企业应重视和加强内部票据管理制度，提高票据管理水平，因为增值税能否抵扣取决于企业能否取得合法有效的凭证。在房地产行业生产经营过程中，采购原材料是必不可少的一个环节，而在原材料的采购中，票据的管理是决不能被忽视的，财务人员应注重增值税专用发票的取得，以免因为缺少凭据而不能进行税款的抵
28、扣。发票的管理也是围绕着能否及时扣除进项税而进行的，所以房地产行业无论是购买商品还是劳务，与施工企业进行工程竣工结算价格，都要及时取得增值税专用发票。此外，企业应严格禁止任何人开具虚假发票，以促进企业价值最大化目标的实现。 2）扩大精装房的比例2016年我国实行了营业税改增值税的政策，政策实行之前房地产企业在对于精装房的销售活动中，精装修费用所应缴纳的税费是不可以进行的抵扣的，而在政策实行之后精装修的费用这一部分对应的应缴纳的税费是可以取得增值税专用发票的，这也就是说精装修房屋的成本将会减少，同时企业利润就会增加。所以在现行税收政策下，企业在资金充足的保证下，可以尽量多的进行精装房的开发和销售
29、。3）建筑业务独立 我国营业税改征增值税的政策为企业减轻税负提供了可能。政策施行后，房地产企业所产生的进项税额大部分是由建筑施工业产生的。当公司为集团企业时，可以将建筑业务独立，使房地产的经营活动与建筑施工分开。这样就可以使房地产的可抵扣额度增加，从而降低企业的纳税金额。 4）充分利用促销策略当房地产公司批量出售房屋时，他们有时会给买家一些优惠政策，例如赠送家电等礼品，或在价格上给予一定的折扣。由于赠与应按同一销售额计算并缴纳增值税，这将增加增值税的税负，企业不妨直接采用折扣式销售法，这样能够减少计税依据，从而降低税负。 5）合理选择收款方式 根据房地产业改革和转型政策，房地产企业采用预收房屋
30、的方式出售房屋。在收到预付款时，将发生纳税义务。增值税按预先征用率3预付。此外，还考虑了城市建设税，教育附加费，地方教育附加费和残疾保护基金的额外费用可能超过公司贷款的比例。因此，对于资信良好的房地产企业，可以采取先建后卖、先建后贷款的方式，既可以缓解企业的财务压力，又可以延缓企业的纳税时间。4.1.3 企业税收筹划的应用分析河北浩正方信房地产开发集团有限公司2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，尚未取得建筑工程的建造许可证。该商品住房预计收入总额为5000万，土地价款500万，进项税额为40万。 公司处理方式为：一般计税法：应交增值税=（5000-500）11%-40=455万，开工时间定在
31、2016年5月5日 税收筹划方案：简易计税法：应交增值税=50005%=250万，比一般计税法少缴纳205万税款，为了筹划方案顺利进行公司可在16年4月30 日前开工。4.2 土地增值税收筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的种税。4.2.1 土地增值税的主要内容1.纳税义务人和征税范围将自身拥有的，属于我国的土地使用权以及房地产权转让给他人，并且通过转让这项生产经活动同时获得收入的，不论是企业还是个人，都应作为纳税人缴纳土地增值税。需要缴纳土地增值税的范围是，被转让的为我国土地使用权及房地产权。另外需要注意的是转让这项活
32、动必须的有偿进行的，即转让人通过进行这项活动可以取得收入。若是不能取得收入，比如由继承的方式进行转让，或无偿捐赠，是不在征税范围内的。 2.税率要想征收土地增值税，那么就必须要有“增值”，所以同样，它也是有增值额才征税，如果没有就不需要征税。它实行四级超率累进税率，以增值额和扣除项目金额的比率为依据，基本每50%为一档，税率则以30%为基础然后以10%递增，见表4-1（见附录）。但如果这项比率不会超过20%，那么将不需要缴纳土地增值税。 3.应税收入所谓应税收入是企业在进行房地产的转让活动过程中，房地产本身的全部价值和转让时得到的利润的总和。它在形式上也有所分类，货币收入、实物收入和其他收入则
33、为它的三种不同收入形式。4.准予扣除项目增值额的多少是征收土地增值税金额的计算依据，但由于政策中是有剋被允许扣除的项目的，所以在进行筹划时，扣除项目是一个不能被忽略的问题。它具有以下六种情况：(1)在开发时取得的土地使用权，它的金额是可以进行抵扣的。企业在取得土地使用权时，需要支付一定的费用才可以使用这片土地进行项目的开发。在使用的同时也需要缴纳一些其他的相关费用。上面所提到的“金额”则是这两部分的总和。(2)房地产开发成本从企业项目的开发开始，到这个项目的结束过程中生产经营活动所产生的所有费用都应当算作房地产开发的成本中。 (3)房地产开发费用是指在企业生产经营活动中进行房地产项目的开发，在
34、开发过程中会产生销售费用、管理费用和财务费用。这些都包含在这个范围中。(4)旧房及建筑物的评估价格“旧”顾名思义是指已经被使用的，在旧的房屋及建筑物被转让时是具有重置成本的，虽然它已经被人使用，但它仍具有被使用后的价值。而评估价格则为这个价值乘以新的折扣率后所得到的数值。它必须由评估机构进行评定并且要由税收机关进行确认以后才算合理且有效的。(5)与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。5.应纳税额的计算应纳税额 (每
35、级距的土地增值额适用税率)上述公式为理应按照的计算方法，但在平时工作中却并不常用，在使劲的生产经营活动中，更多的是采用速算扣除法计算。即在增值额乘税率的基础上再减去可以扣除的金额乘速算扣除数。6.税收优惠(1)如果企业所建造的为普通标准住房，并用这个类型的住房进行销售，那么如果增值额与扣除项目金额的比率没有超过20%，那么可以不用缴纳土地增值税;反之，如果这个比率超过了20%，那么就不可以享受这项优惠政策。(2)如果是因为国家需要，而不是个人盈利为目的的，也可以不用缴纳。(3)如果由于工作上需要调动的原因或者需要改善自身的居住条件，对于自己原来的住房进行转让的，并且相关的税收机关也已经批准，那
36、么如果自己在原来的住房居住时间在五年及以上的，可以不用缴纳土地增值税。如果自己在原来的住房居住已经有三年但还没有到五年时，可以只缴纳一半的税金。(4)如果本企业与另外的企业进行联营，本企业在将自身房地产的价值用股票的方式对另一企业进行投资的情况下将房地产装让到联营企业中，那么这种情况也可以不缴纳土地增值税。如果两企业进行联营，准备开发房地产来自己使用而不进行销售，本企业负责资金的投入，而另一企业负责出土地，或者本企业出土地，另一企业出资金来共同建房。这种情况也是属于不需要缴纳土地增值税的。4.2.2 土地增值税的税收筹划1.利用税收优惠政策筹划(1)房地产企业在进行开发房地产的销售工作时所代收
37、的各项费用中，如果这些费用被当作转让收入用来的计税的话，是可以被扣除的。但是不能够再把这些代收费用当作加计20%扣除的基数了。所以在选择方式时应该做出详细的计算，选择对于企业来说最最有利的核算方式。(2)企业的营业额为在企业进行生产经营活动中所收取的全部金额，这里的生产经营活动包括提供劳务、无形资产的转让或不动产的销售。而全部金额则指价款及价外费。需要注意的是，对于价外费用来说，是与核算规定联系不大的，它只有一种核算方法，即算在营业额中缴纳税款。2.利用借款利息扣除方式筹划(1)如果企业中的利息支出是属于财务费用当中的，那么如果这项利息支是按照房地产项目的转让来计算分摊的，并且金融机构给出了相
38、关的证明。在这种情况下这项利息支出是可以被扣除的。但扣除金额也有着一定的限制，它不可以高于经过商业银行同类同期贷款利率计算后得到的金额。至于在开发过程中产生的其他费用则不能按照这种方式进行扣除，这些费用的扣除方式为（取的土地使用权所支付金额+房地产开发成本）5% (2)如果企业不具备上一条所描述的条件时，那么开发过程中所产生的费用的计算方式就只能为（地价款+房地产开发成本金额）10% 当企业在进行开发项目时，若因为资金问题导致需要大量的借款时，就需要按照第一条所描述的方式来进行核算，如果资金相对充足时，就可以按照第二条的描述来进行核算。 3.增值额核算方式选择的筹划对于是否能免征土地增值税及其
39、需要具备的条件这个问题，我国的土地增值税法中有着明确的规定，如果房地产企业进行的是普通标准住房的开发，那么在其销售时，如果增值额与扣除项目金额的比率超过20%时，就不符合可以不缴纳土地增值税的标准。反之，若这个比率不超过20%时，则为符合标准，可以不缴纳。如果该房地产企业除了进行普通标准住房的建造之外还有同时进行了其他类型房地产的开发时，要想享受上述政策，那就不能将两者混为一谈，必须分开进行核算。如果不能达到这个条件，将不能享受相关政策。 4.收入分散的税收筹划 由于现在实行的为累进税制，导致纳税人的税负重的原因是增长率与税率都相对较高，增长的收入往往对应着增长的增值额。正是由于这个原因，房地
40、产开发企业才要在法律允许范围内尽可能地降低税负，也就是使用收入分散的方法。 收入分散是指尽可能地将收入分开处理，而不是合并到一起。例如房地产企业销售一栋住宅，不进行筹划的情况下只签订一份合同。但我们可以将住宅本身与其设备、装修等分开。首先签订房地产的转让合同，只销售住宅本身。然后在进行后续的装修等工作，签订第二份有关于装修和设备的合同。采用这种收入分散的方法只需要对住宅本身的销售收入进行土地增值税税费的缴纳，设备与装修的合同是不属于土地增值税范畴的。4.2.3 企业税收筹划的应用分析1. 河北浩正方信房地产开发集团有限公司经共同研究商讨决定开发一住宅。这个住宅在土地使用权上应该缴纳400万元的
41、费用，在房地产开发过程中需要的成本为1000万元。经企业相关人员进行测算与估计，这个住宅进行销售后收入大约在5000万，还有各项费用的代收，总计200万。另有330万元为营业税及附加及其他获准在缴税前扣除的项目 公司的处理方式是： 扣除项目金额 4001 000330（4001 000）20%2 010 增值额为 5 0002002 0102 990 增值率 2 990/2 010100%148.76% 最终的税款2 99050%201015%1 193.5万元 筹划方案：企业原来代收了200万的各项费用，现在这些费用仍然代收，只是由企业本身改为该公司下设的物业公司收取。在这种情况下可以扣除的
42、金额就在原有基础上增加了200万，也就是说增值额也减少了200万，那么经过计算可以得出，筹划后应该缴纳的税款降为了1163.5万元。 由以上计算对比得以看出，不管是由公司本身代收费用还是由其下属物业公司代为收取，增值额是不变的。但是由其下属物业公司代为收取的方法可以将应交的增值额转为可以扣除的项目金额。减轻了企业30万的税负。 以上筹划方案均是在使用速算系数不为0的情况下进行的（增值率分别为148.76%和135.29%，都高于50%）反之则不需要进行代收费用的筹划问题，税负固定。2. 该公司经商讨后准备在开发区进行一个成本400万的商品房，在获得土地使用权时需要缴纳的费用为250万元。（应分
43、摊利息为50万元）公司按照房地产项目的转让来计算分摊，且取得金融机构的证明。在这种情况下企业开发费用的计算则为（250+400）5%+5082.5万元 筹划方案:企业资金充足，并未进行大量的借款，所以不按照上述方式进行核算。这是开发费用就变为了（250+400）10%65 通过上述税收筹划方案，公司将减轻17.5万税负。房地产开发成本=(250+400)10%=653.该公司在转让普通标准房和豪华别墅时分别获得90万和150万的收入。可以予以抵扣的金额分别为80万和100万。对于同时开发多种类型的房地产时，有两种核算方法。1）对两种类型的房地产进行合并核算将普通标准住房与豪华别墅合并到一起进行
44、核算，那么两种类型的房地产总计增值额为90-80+150-100=60万元，它与可以抵扣金额的比率为60/（80+100）100%=33.33%（大于20%），所以需要缴纳土地增值税，且金额为6030%=18万元。2）对两种类型的房地产进行分别核算将普通标准住房与豪华别墅分开进行核算，首先普通标准住房的增值额为90-80=10万元，它与可以抵扣金额的比率为10/80100%=1.25%（小于20%），所以可以不缴纳土地增值税。然后我们再来计算豪华别墅增值额为150-10050万元，它与可以抵扣金额的比率为50/100100%50%（大于20%），需要缴纳土地增值税，且金额为5030%15万元。
45、通过上述计算，我们可以看出后者的核算方式显然要比前者需缴纳的土地增值税少。但该公司却使用了增加土地增值税应纳税额的合并核算，显然存在着问题。然而，分别核算的方法并不适用于所有需要节税的情况，需要更具实际情况进行计算，否则会适得其反。4.该公司在销售普通标准住房和商业用房时分别获得了50万和25万的收入，可于一抵扣的金额分别为40万和15万。1）对两种类型的房地产进行合并核算将普通标准住房与商业用房合并到一起进行核算，那么两种类型的房地产总计增值额为75-55=20万元，它与可以抵扣金额的比率为20/55100%=36%（大于20%），所以需要缴纳土地增值税，且金额为2030%=6万元。2）对两
46、种类型的房地产进行分别核算将普通标准住房与商业用房开进行核算，首先普通标准住房的增值额为50-40=10万元，它与可以抵扣金额的比率为10/40100%=25%（大于20%），需要缴纳土地增值税，且金额为1030%=3万元。然后我们再来计算商业用房增值额为25-15=10万元，它与可以抵扣金额的比率为10/15100%=67%（大于20%），需要缴纳土地增值税，且金额为1040%-155%=3.25万元。最后将两种类型的房地产应缴纳的土地增值税加在一起合计为3+3.256.25万元。根据上面两个相同类型实例的计算，可以说明在企业进行核算时，当合并核算可以被税收机关所允许或分别核算不能精准进行时
47、，企业使用分别核算方法优于合并核算的方法。由第3和第4这两个实例我们可以得出，在选择核算方法时，首先要注意合并核算与分别核算所带来的应交土地增值税的差异，选择较低的核算方法，最大限度地降低税负。5. 河北浩正方信房地产开发集团有限公司准备出售包括土地使用权和楼内原有的价值50万元设备，总价为450万的大楼，买家为甲公司。不含税金，有300万的合法扣除项目。公司方案：河北浩正方信房地产开发集团有限公司与甲公司只签订了一份转让合同，在这种情况下增值额的计算就应该为400+50-300-（400+50）5%（1+7%+3%） 125.25万元，它与可扣除金额的比率为125.25/300 41.75%（大于20%），需要缴纳土地增值税，且金额为125.2530% 37.575万元筹划方案: 两个公司一共签订两份合同，也就是说在公司原有签订方案的基础上再让甲公司签订一份办公设备购销合同。在这种情况下增值额的计算就应该为400-300-4005%(1+7%+3%)78万元，它与可扣除金额的比率为78/30026%（大于20%），需要缴纳土地增值税，且