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1、2023年长治房地产可行性项目报告调查报告 长治实业分公司 “星辰房产”购置房产 调 查 报 告 学院 专业 班级 姓名 学号 指导老师 职称 信息学院 国际经济与贸易 2023级066班 张 梦 珏 2023154313 张 建 华 副 教 授 2023年9月15日 长治实业分公司“星辰房产”购置项目 调 查 报 告 一、调查背景 房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式，进行的营利性商业活动。出于促进地区经济和社会发展的需要，该市虽然很多有宾馆、酒店、商业用楼，但是在普通办公、写字楼的数量上还有所欠缺，对于满足市民物质文化生活的需要，增加社会财富，缓解就业压力都有所帮助。更能够
2、增加公司的收入，符合多方面的利益完成。 投资项目星辰房产原为建鑫公司(化名)的不动产，因贷款向长治市商业银行进行抵押，后被抵押还款过户与该银行名下。实业公司因为涉足房地产的投资，首先以租赁为尝试，在合同中拥有优先购买权。现考虑购置该房产，盘活社会中的不良资产，增加社会财富，符合可持续发展的要求。 为确证决策的科学性，对项目进行可行性研究，笔者随同公司有关人员进行了本次调查。 二、调查内容 本次调查主要是对公司的背景信息、长治市的市场现状，以及盈利模式，有关政策和建议等方面的情况进行调查。 三 调查说明 笔者于2023年7月4日至7月17日赴长治物业管理有限公司长治实业分公司进行了为期约两周的实
3、地调查，调查过程中采用了收集资料，观察记录，还有问询负责人的方法。 四 调查结果 1山西省长治市实业分公司项目的基本情况 山西省长治市实业分公司拟投资购置星辰房产(化名)，实业公司主要以物业管理为主，靠服务行业获得的经济利益。 山西省长治市实业分公司所属长治物业管理有限公司，总公司成立于1995年6月，注册资金600万元，是具有国家物业管理二级资质的专业物业管理公司。 公司主要为别墅、写字楼、商业楼宇、普通住宅、服务式公寓、大专院校、工业园区等提供物业管理服务及 其物业管理顾问服务。其下属长治实业公公司成立于1997年，现有员工50人，主要经营物业管理，以服务获取经济利益。2023年年经营收入
4、50万。 2 房地产投资购置背景 随着经济的发展，房地产已经成为投资的热点。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。 长治市在山西省东南部，新兴工业城市，为晋东南要冲。去年全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%；人均生产总值23558元，增长9.5%；全年实现财政总收入177.9亿元；去年全年商品房销售额29.3亿元，增长130.6% 。 星辰房产（化名）位于长治市城西北街，是国有房产。北边湖南各色小吃店，南邻国税宾馆，东邻中国人民保险公司花苑住宅区，文化馆、购物中心、汽车
5、站交通便利。市政府有意向北发展工商业，届时会有一定的发展空间，且价格也会有所提升。 商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相关。这次的调查针对购买力、消费结构、环境，完善内部投资环境，外部投资随着涌入。消费结构随之改变，消费水平也会逐渐提高，消费层次多样化，消费环境有所改善。更多的向中高档倾斜，因此，文体娱乐、商务办公环境都有待改善。商业用房还有一定的需求前景。长治市经济水平随着全国国民经济的发展而提高。所在区域有独特的地理位置，商业机构和商业设施的建设发展滞后于市中心。新兴产业、民营、个体商贩的增长，需求不能被满足。通过良好的区位、现代化的物业管理、优质的设备设施以及便利的交通的商业社区
6、十分必要。 3 投资条件 3.1 外部条件 （1）经济条件 长治市是一座工业基础雄厚的综合性工商业城市，现正以稳健的步伐由经济大市迈向经济强市。2023年全年房地产开发投资完成26.5亿元，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6% ；其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。房产发展态势良好。 可以预测在未来相当长的一段时期，地区经济增长率稳定在7%水平，国民经济稳定较快增长，宏观经济景气状况继续趋好。总之，目前的经济状况，我们可以预测未来经济总体走势是比较乐观，而伴随着城市化水平的不断提高，城市人口不断集聚，土地稀缺性
7、将日益显著，城市对公共建筑的需求也将增大。为本项目营造了良好的环境。 （2）政策条件 为了促进商业发展，改善城市景观，市政府为大型商贸项目给与政策倾斜，出台了关 于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法。市规划和国土资源局和市配套办在土地出让金和配套金方面给与简化和优惠。 3.2 实施条件 （1）条件分析 投资资金：公司投资规模约为700万，若有多出由总公司补全。 经营分析： 人员：拥有会计师一名，会计人员若干，解决遇到的财会问题；法律顾问参与合同制定讨论的全过程；管理人员一名，日常职员三人。 方案：房产1，框架结构，房屋总层数6层，建筑面积4000平方米，设计用途办公，建成于2000年
8、。1层外窗附防盗卷帘窗，大理石地面，设2部上海三菱电梯；2-6层内作简易装修。地下室作为该楼房设备间，内设中央空调系统，但现设备已陈旧，只能供热，水、电、暖设施齐全，维护、保养、使用情况一般。现1层局部对外营业， 2、3层办公，其它房间空置。房产2，砖混结构，房屋总层数1层，共7间，建筑面积150平方米，设计用途仓储，建成于2000年。现用途车库，维护、保养、使用情况一般。 （2）经营经验 12层，餐饮、娱乐或金融。36层办公、旅馆(由承租方自由决定，但是对于特定项目有所限制)。对外分层出租中，项目内装饰、装修有承租者办理并按规定支付物业管理费。并且整体出租，并预付35年租赁费。 整体对外出租
9、，在不影响房屋结构情况下，用户选择经营项目。每个月由主管进行租金的收取，再用于下月的费用支出。该房地产项目属存量房地产，已拥有合法土地使用权证和房屋所有权，项目谈妥后，只需办理转让手续，即可获取。 2023年在全球经济危机影响下，长治市大部分房产均不同程度出现了低迷现象，国务院及时出台了一系列调控政策稳定全国市场，促进房地产市场健康发展。长治市房产管理协会适时组织召开了2023年春季房地产形势研讨会，实业公司也积极参加，对于稳定市场信心和预期，并发放传单，确定优惠政策。 4 项目依据 根据项目单位委托，对项目进行可行性研究，具体编制依据如下： (1)国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法
10、和参数（第三版）； (2)国家城市房地产管理法和国务院55号令； (3)山西省建筑工程其他费用标准（山西省建设厅）； (4)山西省建筑工程预算定额长治市价目表（2000年）及同类型建筑物结算价格； (5)2023年长治市国民经济和社会发展统计公报； (6) 委托方提供的投资项目房屋所有权证、国有土地使用证复印件及市场供求状况、市场消费结构、消费层次的调查资料； (7)关于长治市国有土地级别和基准地价的通知（2023年3月3日）； 5 所面临的风险 5.1 投资风险 风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用的，在市场经济活动中的必然存在。当实际收益超出预期收益时，投资就有增加收益的潜力；反之，就
11、称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，置业投资会面临着商业风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或自然损失风险，在实际操作中要注意规避和转移以上这些风险。如果面临经济危机等不可控的因素，就会对市场供求，消费者购买力产生不良的影响。面对一些政策性的变化，自然的危害也会有风险。 5.2 城市规划方面的风险 城市规划是解决城市建设中的各种矛盾，改善城市投资、生态、居住环境的法律依据。而房地产投资项目依赖于城市区位因素，该项目所处位置由于距道路红线较近，建筑后退道路红线不足，缺少缓冲。另外，市政府虽然已准备发展所在的区域。但由于拆迁量大、投资大，工期可能会延长，也可能会影响该地段整体环
12、境的改善，造成项目的收益减损。 6 问题及建议 (1)项目单位尽快落实项目建设前期的有关工作，以确保项目顺利实施，尽早发挥其应有的效益。 (2)要充分发挥本单位物业管理的品牌形象，优化组合内部管理水平，使最少投人获取最大的收益。 (3)走品牌之路已成为物业管理企业的共识，定位策略、服务营销策略、差异化策略、新概念策略、企业形象识别策略等等，引起社会关注，甚至会产生轰动效应，企业品牌随之扬名，经济效益便可大幅度上升。 长治房地产可行性项目报告调查报告 房地产项目投资可行性报告 房地产项目调查报告 房地产项目可行性分析报告案例 房地产项目立项申请可行性报告 房地产项目可行性报告格式范本 房地产项目开发可行性分析报告 南京某房地产项目可行性报告 房地产项目可行性分析报告格式 南昌房地产可行性报告