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1、区农村集体经营性建设用地入市管理办法第一章 总则第一条 为稳妥推进农村集体经营性建设用地入市工作，建立城乡统一的建设用地市场，维护农民集体土地权益，根据*精神，结合区实际，制定本办法。第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，国土空间规划、村庄规划确定为工矿、商服等经营性用途的土地。第三条 农村集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。但地下资源、埋藏物和乡镇公用设施除外。第四条 依法取得农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行相应义务，实行同等入市、同权同价。第
2、五条 农村集体经营性建设用地使用权入市工作由区人民政府负责，有计划、有步骤地推进。第六条 区人民政府应建立城乡统一的农村集体经营性建设用地地价体系。集体经营性建设用地确定入市价格时，可以参考评枯机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果，也可以参照农村集体建设用地基准地价、标定地价等法定公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定出让、出租、作价出资（作价入股）土地的底价和投标、竞买保证金。第二章 入市途径、范围、条件第七条 农村集体经营性建设用地入市采取下列途径：（一）就地入市。具备开发建设所需基本条件、明确可以在本村原有已使用的农村集体经营性建设用地，可以采取协议、招标、拍卖或
3、者挂牌等方式直接就地入市。（二）调整入市。根据国土空间规划和村庄规划，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体建设用地，由区自然资源局组织所在乡镇人民政府编制城乡建设用地增减挂钩实施方案，经区人民政府同意，报自治区自然资源厅批准后，将集体经营性建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。第八条 农村集体经营性建设用地入市的使用范围：（一）符合产业政策和相关规划的原有工矿仓储、农副产品加工、商服、旅游等集体经营性建设用地。（二）依据国土空间规划和村庄规划可以调整为经营性的集体建设用地。（三）依据国土空间规划和村庄规划，对原有集体建设用地范围内或附近部分零
4、星的农用地、未利用地按照相关报批程序调整为农村集体经营性建设用地。第九条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：（一）产权明晰、无权属争议；（二）未被司法机关、行政机关限制土地权利；（三）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、村庄规划、生态环境保护规划。第三章 入市主体第十条 农村集体经营性建设用地使用权入市主体应为代表其所有权的农村集体经济组织或村民委员会。第十一条 积极探索培育中介组织代理农村集体经济组织办理相关农村集体经营性建设用地入市事宜。第四章 入市方式、使用年限第十二条 农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，农村集体经营性建设用地使
5、用权出让、租赁、作价出资（入股）应根据实际情况确定出让年限，但最高年限不超过下列规定：（一）商业、旅游等用地40年；（二）工业用地50年。第十三条 以出让、租赁形式入市的，应采取招标、拍卖或挂牌方式，不具备公开出让条件的，可以采取协议出让的方式。以出让方式取得的土地使用权可以依照相关法律、法规的规定转让、出租、抵押。第十四条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定期限的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业或个人，该土地使用权由新设企业或个人持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有。作价出资（入股）的土地使用权可
6、以依照相关法律、法规的规定转让、出租、抵押。第十五条 依法取得的集体经营性建设用地使用权进行抵押的，必须办理抵押登记。抵押登记参照国有建设用地使用权和中国银监会 国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知（银监发201626号）相关规定执行。第十六条 以租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权抵押的，必须经土地所有权人同意，其抵押最高期限不得超过租赁期限，抵押登记证书中应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。第十七条 农村集体经营性建设用地入市必须由本集体经济组织召开村民会议研究决定，并且由本集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上成员代表同意形成入市决议后
7、方可入市。第十八条 农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。第十九条 乡（镇）人民政府就农村集体经营性建设用地入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见，并报区人民政府组织召开相关部门参加的联席会议集中审核。各有关部门（单位）审核内容为：（一）区发展和改革局、工业信息化和商务局审核产业政策相关要求；（二）区自然资源局审核国土空间规划和村庄规划相关要求，出具
8、建设用地规划条件，确认土地所有权和使用权；（三）区住房城乡建设和交通局审核村镇建设相关要求；（四）市生态环境局分局审核环保准入相关要求；（五）区农村产权流转交易中心负责入市地块的信息公告、公示。第二十条 经审核同意的，由农村集体经济组织向区自然资源局提出入市申请，申请资料应包括：（一）入市申请书；（二）农村集体经营性建设用地入市决议；（三）土地所有权、使用权证明材料；（四）所在乡镇人民政府和相关部门审核意见；第二十一条 拟确定的农村集体经营性建设用地入市地块经各部门审核同意，报区人民政府批准后由区自然资源局按照相关程序入市交易。第二十二条 以出让方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，出让人与
9、受让人必须签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同。出让合同应包括下列内容：（一）出让人与受让人的一般信息；（二）出让地块范围；（三）出让土地的交付与出让价款的缴纳；（四）土地开发建设与利用；（五）集体建设用地使用权转让、出租、抵押约定情况；（六）出让期限；（七）违约责任；（八）适用法律及争议解决。农村集体经营性建设用地使用权出让合同应当在签订后5日内报区自然资源局备案。第二十三条 以作价出资（入股）方式入市的，由区自然资源局牵头，对入市宗地是否符合国土空间规划、宗地权属来源、享有农村集体经营性建设用地使用权的权属主体的成员或成员代表表决情况等进行审查并出具书面意见后，入市主体与其他股东签订作
10、价出资（入股）合同。第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权采取租赁形式入市的，办理程序及审批参照本办法中农村集体经营性建设用地使用权出让的有关规定执行。其租金标准可根据土地市场状况评估后，通过协议、招标、拍卖、挂牌方式确定。租金标准应与农村集体经营性建设用地基准地价标准相协调，一般每3年根据市场租金变动情况调整一次租金标准。第二十五条 以租赁形式取得农村集体经营性建设用地使用权的，出租人与承租人必须签订使用权租赁合同。使用权租赁合同内容包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准及支付时间和支付方式、土地租金标准调整时间和调整幅度、出租方和承租方
11、的权利义务等内容。第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权以拍卖方式入市的，必须设立起始价，起始价由自然资源、财政、发改、住建交通、工信商务、农业农村等领导小组成员单位和集体经济组织代表共同确定，经区人民政府批准后予以实施。第二十七条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁应统一纳入区农村产权流转交易中心交易平台，统一管理，统一发布信息，公开交易并鉴证。第二十八条 农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式取得的土地使用权必须办理土地登记手续。第五章 收益、税费管理第二十九条 农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，向区人民政府缴纳土地增值收益调节金
12、的方式履行相应义务。农村集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。第三十条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、再转让的，出让（出租）方、再转让方应按土地增值收益总额区分不同情况按比例缴纳调节金：（一）位于乡镇规划区内就地入市的土地，商服、旅游类用地按土地增值收益的50%缴纳，工矿、仓储类用地按土地增值收益的40%缴纳。位于乡镇规划区外就地入市的土地，商服、旅游类用地按土地增值收益40%缴纳，工矿、仓储类用地按土地增值收益的30%缴纳。（二）位于乡镇规划区内调整和整治入市的土地，商服、旅游类用地按土地增值收益3
13、5%缴纳，工矿、仓储类用地按土地增值收益的25%缴纳。位于乡镇规划区外调整和整治入市的土地，商服、旅游类用地按土地增值收益30%缴纳，工矿、仓储类用地按土地增值收益的20%缴纳。（三）调整入市的农村集体经营性建设用地，集体经济组织获得的增值收益按照复垦区与建新区使用复垦指标3:7比例进行分配。（四）生态移民项目区内经自治区人民政府批准置换的符合国土空间规划的集体建设用地，以工矿、商服用途入市的均按照50%缴纳。（五）入市地块增值收益按相应比例区政府提取调节金后，剩余部分归村集体经济组织管理使用。第三十一条 农村集体经营性建设用地入市或转让的，除缴纳与土地增值收益相对应的调节金外，由受让方再按成
14、交价款的3%缴纳契税。第三十二条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益，由村集体经济组织应按照不少于60%的比例归村集体所有，纳入农村集体资产统一管理，其余的由该村集体经济组织拟定相应的分配方案，并经村民代表会议通过后可在该集体经济组织成员之间合理分配。第三十三条 土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。（一）区财政局设立集体经营性建设用地入市资金管理专户，统一管理使用土地增值收益。（二）政府提取的调节金，统筹用于当地基础设施建设、现代农业发展、惠农项目和失地农民保障等费用。（三）农村集体经济组织应当设立集体经营性建设用地入市收
15、益资金专户，专门用于其入市收益的核算管理，采取“村账乡管”方式由乡镇人民政府统一管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公示，并接受审计部门监督。第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市或再转让的，应参照国有建设用地出让缴纳相关税费。第三十五条 入市土地涉及具体原使用权人的，应给予合理补偿，具体补偿标准由村集体经济组织和使用权人协商决定。第六章 转让管理第三十六条 受让人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。第三十七条 以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权再转让应当符合下列条件：（一
16、）按照出让、租赁合同的约定，履行了土地价款、租金支付，并取得不动产权证书。（二）集体经营性建设用地使用权出租，应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和农村集体经营性建设用地使用权出让合同的规定。（三）未按农村集体经营性建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，农村集体经营性建设用地使用权不得再转让。（四）农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，承租人只有对土地及地上建筑物、其他附着物的使用权利，不得改变土地用途。（五）农村集体经营性建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行原经营性建设用地使用权出让合同所规定的义务。第三十八条 以出让方式取得农村集体
17、经营性建设用地使用权出租的，承租人不得再次将农村集体经营性建设用地使用权进行出租。第三十九条 以租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权转租的，必须征求土地所有权人的同意。第四十条 通过转让、出租（转租）取得的土地使用权或他项权，其使用年限为原出让、租赁合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押的，应按有关规定办理土地审批和登记手续。第七章 监督管理第四十二条 出让人和受让人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定，履行相应义务，一方未履行相关义务的，另一方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第四十三条 在出让期
18、限内，受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。确需改变的，经出让人和区自然资源局同意，依照本办法规定办理改变土地用途、容积率批准手续。并由出让人和受让人签订集体经营性建设用地使用权出让合同变更或补充协议（包括土地用途改变内容、是否补缴出让金以及具体补缴金额及方式），办理土地变更登记。第四十四条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经区人民政府审核同意后，收回农村集体经营性建设用地使用权：（一）为实施村庄规划，进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设等需要使用土地的；（二）土地使用权人未按合同约定的用途使用土地的；（三）土地闲置满一年的；（四）土地使用期限届满的；（五）因
19、其他原因停止使用土地的；依照前款第（一）项规定收回农村集体经营性建设用地使用权的，应当给予使用权人适当补偿。第四十五条 应当依法收回农村集体经营性建设用地使用权，当事人拒不交还土地的，由不动产登记机构注销其不动产权属证书，拒不交还的，申请法院依法收回。第四十六条 农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定私自交易的，自然资源局不得为其办理建设用地规划和不动产登记手续，并且由乡镇政府追究相关人员的责任。第四十七条 国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。第八章 附则第四十八条 本办法由市区人民政府解释。