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1、房地产企业风险管理摘要：房地产企业是综合性、专业性、技术性极强的企业，同时也是一个高投入、高回报和高风险的企业；从中国政治、经济体制的特殊性和中国房地产企业特点性着手，研究中国房地产企业风险控制的内在机制，进而针对潜在风险采取相应的措施深入研究，不仅对实现中国房地企业的可持续发展具有重大理论意义，更是我们在实践中迫切需要解决的现实问题。关键词：房地产企业; 风险; 层次分析法一、房地产风险管理概述 （一）房地产风险管理概念所谓房地产风险管理是指房地产企业对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。风险管理体系一般包括风险识别
2、、风险的定性分析、定量风险分析、风险的措施和风险监测。另一方面,大自然的风险管理是企业管理的不确定性,这种不确定性,不仅能给房地产企业带来的威胁,也能带来的机会,从而提高风险管理除了企业经营风险可以威胁到最低限度,还可以帮助房地产企业寻找新的机会。（二）房地产风险管理流程房地产风险企业管理应发展为目的,有意识地通过策划、组织、实施和控制管理活动,对风险进行防范和处理,以最小成本谋求最大的安全系统、动态管理过程,包括确定风险管理目标,风险管理规划、风险辨识、风险分析、决策、风险处理几个阶段。整个风险管理过程是随着风险处置计划的实施,风险就会出现许多变化,这些变化都能及时反馈信息、风险预测和确定新
3、形势,风险评估和分析,从而调整处置方案和实施新的风险处置计划的风险,保持风险管理过程的动态特性,可以达到风险管理的目的。1风险管理计划企业管理层按照企业的经营目标与企业的优势、劣势、机会和威胁、内部和外部利益相关者和关键业务驱动因素,制定风险管理的解决方案,选择合适的风险管理方法,确定风险判断依据等一系列活动。2风险识别房地产开发企业对经营过程中存在的风险加以认识和辨别,并将分类系统分析,以揭示风险过程的性质。风险识别的方法和工具包括:检查表法、流程图、方法、脑力激荡法、情景分析方法、德尔菲法、SWOT分析。3风险评估风险评估是评估风险和风险之间的相互作用,以评估风险企业管理角色,因为可能产生
4、的结果的范围内,包括风险估计的损失。确定何种风险需要防范以及防范优先度，同时应该考虑企业的目标以及潜在机会可能带来的结果。风险评估的一般有定性、定量和定性和定量相结合的三种分析方法。4风险应对措施针对风险定性、定量分析结果，为降低企业经营风险的作用而制定的风险应对措施。风险措施应风险和严重程度的成功,实现目标成本效率,适应,充分考虑成本和收益、准备和实施风险应对计划,包括资源的建议的行动,需要、责任、期限、绩效评估和报告和监测要求等。5风险监测风险监测一方面可以确保风险管理计划实施,另一方面能识别剩余风险,并根据风险因素的变化对风险管理计划进行相应调整。风险监控基于风险管理规划、风险措施,额外
5、的风险识别和分析,企业财务报告、风险评价、风险应对措施和独立额外风险分析、风险的应对措施并审核结果的整个流程和风险管理纠正。6风险管理决策风险管理决策体现了风险管理流程的最终结果。风险管理团体按照风险规划原则的成员的风险管理过程的辨识和评价,提出了风险应对措施,最终实现企业管理风险管理措施的决定。因此,风险管理决策的结果是风险管理的过程,同时,将引导闭环系统呈现出螺旋的情况。风险风险管理决策结果显示风险监测、计划提出风险更好的修订方案,并根据新修订方案闭环系统风险管理指南。因为新方案的总体方案比以前更有效实施企业风险的管理,因此,闭环系统将修改目前风险管理的前提下螺旋的情况。二、房地产企业风险
6、管理案例分析1994年，天津顺驰置业有限公司成立，从事二手房市场中介业务，19%年顺驰开发了自己的第一个楼盘，依靠周正毅、杨斌等人的智慧，顺驰逐步成为天津第一大房地产商。截至2002年底，顺驰在天津约有17个项目、4500亩土地储备，总地价约50亿元。2002年顺驰在天津的房地产销售额达到15亿元，2003年顺驰在天津的房地产销售额达到30亿元，乐观估计顺驰历年来的房地产销售额累计达到75亿元。按10%一20%的房地产净利润率，顺驰的自有资金当在15亿元左右。依靠这样的自有资金，即使支撑天津的项目开发也比较困难，事实上，顺驰天津拖欠了大量地价款、工程款。2003年，我国各城市普遍实行国有土地市
7、场招标、拍卖、挂牌转让制度，同年6月份央行121文件出台，然而此时，顺驰开始向全国大举扩张，北至长春、南至湖北荆州、东至上海、西至郑州，仅半年多时间，顺驰投标拿下了20个项目，而且多个项目更是创造了当地土地拍卖市场的“天价”，其所取得的项目累计地价总额达到110亿元，按照协议，顺驰在2004年内至少要支付60亿元。全国房地产商莫不想做大做强，何以顺驰创造了中国房地产界有史以来最大的扩张神话?他的资金实力能跟得上吗?对于这个问题，顺驰内部有一句尽人皆知的话:“资金从来不是顺驰的瓶颈，因为顺驰就是从没有钱发展过来的。”从这句话来看，顺驰不需要考虑自有实力，只要敢于借钱、敢于承诺就行了，能否如期践约
8、则另当别论。（一）贷款风险银行对房地产企业贷款有几个基本规定:(1)源自于关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见文件(建住房 2002217号)，要求发放房地产企业贷款必须四证齐全，包括土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。(2)源自于央行121号中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定房地产企业不准跨省市调拨资金、不准发放土地抵押贷款;而且银监会颁布的商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)更是对上述规定作了重申。国务院也曾发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。水泥、电解铝、房地产
9、开发均由20%及以上提高到35%及以上，对房地产行业的自有资金比例做了更为严格的要求。可以就这些规定对照一下顺驰的情况:从资产负债率上看，顺驰握有150亿元的土地资金，还有大量的待建工程，因而总资产肯定在200亿元以上，按自有资金35%的比例，顺驰应该拥有70亿元自有资金，这对于十年来累计销售额才75亿元的顺驰来说，是不可能达到的;顺驰地处天津，近年来大量买地，资金来源只有从天津调拨，由于自有资金有限，所做跨地域之间的资金调拨，绝大部分应该都是信贷资金。国家规定发放房地产开发贷款应四证齐全，顺驰更不会遵守，天津银行界近期在对照121文件的检查中，竟然发现顺驰捏造了很多项目的开工证、销售证。（二
10、）法规风险在购地环节，顺驰的策略是“推迟首付款支付并合理拉长后续付款时间”，也即是拿地时惯于高价承诺，然后拖欠不付，枉顾国家利益和政府法规，顺驰竟然把它总结为“商业模式”和指导思想。在2003年第3期中国企业家杂志上，登了一篇对顺驰的专访文章，该文转载了顺驰提供的资金操作模式，上述“推迟首付款支付并合理拉长后续付款时间”便赫然在目。在工程制造环节，顺驰惯于违章开工、违章销售，大量拖欠施工单位的工程款，违反国家不准拖欠施工工程款的规定;顺驰在北京、南京的项目，地价欠付50%以上，没有任何证件，也就轰轰隆隆开工了;顺驰大量依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项，完工后拿到的工程款
11、不足工程预算的50%，有的企业做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。顺驰何以能枉顾政府法规而不遭受执法者的重大处罚?特别是在天津长期如此作为。关键在于顺驰会做大量“人”的工作，类似于周正毅等无不敢为，个中乾坤，当源自于顺驰强烈的利益掠夺动机。（三）资金风险高速扩张、过度负债和不合法经营决定了顺驰的资金风险已经形成:(1)顺驰已经积压了太多的到期未付地价款、贷款和工程款十个坛子九个盖，顺驰如今有太多的坛子，表现出太多的资金缺口。今天的顺驰在天津、北京、苏州、南京、长春、石家庄等，没有一个城市不欠交地价;(2)顺驰的资金链条过于紧绷顺驰公开承认，其已经将按月编制现金流量计划改为按周编制，可见
12、其资金链已经到了捉襟见肘的地步，只要其中任何一个小环节出现现金流转问题，就可能导致整个资金链断裂。看顺驰一个地区公司的资产负债表，没有任何意义，因为任何一个地区公司都不能独善自身;而顺驰整体的负债情况根本不透明，政府、银行和顺驰两方面信息不对等;高速扩张必然令管理资源摊薄，工程质量低劣、设计错误、客户投诉很容易在拖欠工程款、抢工、抢销的情况下发生。曾经有言，顺驰套牢了政府，套牢了银行，因而可以不死，然而正如控制了多家金融机构的德隆发生资金链断裂一样，顺驰不死的神话更不会存在。压死骆驼的往往是最后一根稻草，违规违约的业务经营必然遭受来自各方面的挚肘和打击，顺驰资金链崩溃是必然的结果。（四）企业风
13、险管理组织结构不完善在中国大多数企业存在较为严重的结构问题,导致各部门的位置及人员的工作职责和操作程序不清楚、主体的风险还不清楚,所以很难形成独立的风险管理部门,并没有特别的人员进行企业风险管理。即便是建立了相应的风险管理部门,但也没有全职的风险经理主体的风险并不清楚,每个部门彼此推卸责任,使其风险管理缺乏纪律的约束,不能自主的、权威的、有效的企业风险管理职责,使我国企业风险管理仍在眼前利益为目的的决策水平。三、房地产企业风险防范的对策在某种意义上,未来是缓慢的但是大规模的洗牌可能消失了一批我国房地产企业作为一个阶段的熟悉的象征。因为不管万科或顺驰、个体户或华远,他们的商业模式其实大同小异,组
14、织结构差异是远远不够的。如果他们能有足够的远见和企业弹性,在未来变得更加的综合性企业,它有望在十年后继续保持市场份额。聪明的企业管理人员对现状和未来做出明确的规划,并制定详细的战略目标,以便未来的发展尽可能地预测和实施有针对性的措施,以适应环境的变化和发展的产业竞争力。因此,对房地产企业的风险防范提出以下建议:（一）避开风险源地房地产企业开发项目时,通常会放弃在一些地区从事房地产开发,以避免市场风险。其预测的原因通常是在该地区的长远利益不能得到保证,并且极可能是多方面的,如:该地区可能有频繁的自然灾害、或区域对于某人来说不安等,这些也是风险,将影响房地产开发企业做出投资决策。避开风险源地虽然可
15、以彻底解除某种风险，但是同时也意味着放弃了在该地区从事开发活动所可能带来的一切利益，因而，此种避免风险的措施往往会受到一定的限制，即使采用，也应当在前期工作阶段尽早做出，以减少不必要的前期投资费用。（二）建立风险管理组织体系为了实施有效的风险管理,笔者认为,在企业总部成立直接对董事会负责公司的风险管理委员会和相应的职能部门,实施风险管理,专职、专业、专人负责系统风险监管部门,制定统一的风险管理体系和流程,实施审计检查,每个部门负责风险管理和整个部门直接向总部总经理的风险管理委员会和风险管理部门汇报情况,最终形成了一套比较完整的企业经营风险管理系统。（三）发展和健全会计信息系统发展和提高会计信息
16、系统,及时识别、采集、处理、分析和报告相关财务信息,可使房地产企业避免由于整个企业陷入财务困难甚至面临破产的风险。在实际工作中,要及时统计现实债务利息,清理债务总额,会计债务全面正确面对将要发生的现金流出,因为所有责任在传统会计报表的确认;充分利用会计信息、科学、合理的财务预算,企业未来债务责任提供决策者,减少适当的决策,资金短缺的风险。（四）优化企业财务管理流程房地产企业管理者必须注意优化企业财务管理流程,提升企业财务风险评估体系的运行效率。面对各种可能导致资金短缺的风险因素,企业管理者应通过精简各种环节,建设和优化企业财务管理过程中,有效的提高资本流动。通过提高企业财务风险评估系统的运行效
17、率,使资金短缺风险的可能性和它的影响降到最低。（五）加强现金流监控房地产企业必须在资本供应链风险管理部门全面调查的基础上,加强现金流量监控,防止由于缺乏投资资金链断裂的危险。在许多情况下,资金链断裂总是有前兆的,许多企业对资金管理的不重视所以错失良机,这是一个很大的错误。目前,企业外部的不确定性增加,企业应以基金风险管理部门,在全面分析的基础上,研究情况,防止风险来临。与此同时,在企业内部加强现金流量监控,提高各个环节的操作基金对接效率,防止资金短缺的风险。结论：机会驱动阶段是房地产业才刚刚起步发展阶段,这一阶段的房地产企业主要依赖于具体的特殊资源得到一次机会,成立。由于市场竞争非常激烈,行业
18、利润率偏高,政府管理松散,导致大量资本投资、房地产企业的快速发展和壮大。在这个时候,企业人员规模、资本规模、跨度、资本市场需求不断上升,使企业管理的内容增加了困难,一旦外部环境的巨大变化,房地产企业将面临巨大的风险。因此,如何在企业的高速发展的进程中降低企业经营风险,变成了一个房地产商需要集中精力最重要的问题。参考文献：l李清立.房地产开发与经营明. M北京:清华大学出版社， 2004.120一602陈秉正.公司整体化风险管理M.北京:清华大学出版社， 2006.182一1123l期欣宁.PD以循环理论在质量管理工作中的运用闭. M中国检验报，2004，32(1)23一254谭术魁.房地产项目
19、管理 M.北京:机械工业出版社.2004.342一905孙学敏.开放框架下的中小企业管理丛论M.郑州:郑州人学出版社， 2003.5109一1506赵世强.房地产开发风险管理M.北京:中国建材工业出版社， 2009.380一907刘立群，田淑芳.房地产投资分析阅. M北京化学工业出版社，2005.80一1008余世雄.突破中小企业瓶颈M.上海:东方出版社，2006.190一1209吴鼎贤.房地产开发实物M.北京:知识产权出版社， 2005.580一10010高晓锋.房地产开发与经营M.上海上海财经大学出版社，2005.1090一120川牛凤瑞.中国房地产发展报告R.北京:社会科学文献出版社，2
20、00512刘维新.宏观调控经济对我国房地产影响J.北京:中国地产金融，2005， 12(4)12一1713 Willianm B.brueggeman,Jeffrey D.fisher.Real Estate finance And investment, the mcgraw-hillcompanies,inc.2006.14Szeg, Giorgio. Measures of risk.Journal of Banking & Finance,2002致谢随着本文的结束，大学生涯也行将结束。回首这几年，在我的学习及生活中，师长、家人、同学、朋友都给予了我莫大的关心和支持。在本文的写作过程中
21、也得到了他们的指导与帮助在这里，我要真诚的感谢各位老师对我的孜孜教诲，感谢大家有缘能在生命中重要而充实的四年谢谢你们给我这么多的帮组和支持。在我大学的最后一次作业的完成中，很幸运的能得到老师的指导与帮助，在论文的写作过程中，老师严谨治学的态度，在我的心里留下深刻的影响，在以后的日子里，我要学习老师的求实精神。这里，真诚的向老师说一句：老师，感谢您！同时，感谢与我共同走过大学的朋友们、同学们，每个在我最困难的时候，扶过我一把。感谢上天，感谢命运，能有机会在彼此的生命中出现，并共同走过一个又一个春天。感谢所有帮助过我的老师、同学、朋友，感谢你们，希望你们在以后的日子里，开心、幸福！ 衷心感谢所有关心和帮助我的人！ 年 月 日