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1、创造税务利润房地产企业税务风险管理之道 武汉市金瑞君安税务师事务所武汉市金瑞君安税务师事务所 自我介绍自我介绍l武汉市金瑞君安税务师事务所武汉市金瑞君安税务师事务所 总经理总经理l武汉市久益税务服务有限公司武汉市久益税务服务有限公司 总经理总经理l从事税务代理行业从事税务代理行业12年年l湖北财税学院客座教授湖北财税学院客座教授l从事房地产税务风险研究五年，为近从事房地产税务风险研究五年，为近100家房家房地产企业提供各类税务服务地产企业提供各类税务服务。l出本房地产行业税务研究书籍多部。出本房地产行业税务研究书籍多部。内容提要内容提要l第一部分：房地产开发各环节涉税介绍第一部分：房地产开发各
2、环节涉税介绍l第二部分：房地产涉税风险管理实务第二部分：房地产涉税风险管理实务l1、房地产企业目前面临的税务风险点分析l(1)、拿地环节拿地环节 （2）、收购环节收购环节l（3）、建设环节建设环节 （4）、销售环节销售环节l（5）、使用环节使用环节 （6）、投资环节投资环节内容提要内容提要l2、风险形成的原因分析风险形成的原因分析l（1）、风险是由哪个部门造成的？l（2）、企业财务人员在税务控制体系中的重要性与局限性l（3）、企业税务风险的外部因素l3、解决之道、解决之道第一部分第一部分:房地产各阶段涉税房地产各阶段涉税分析分析l l分四个环节土地取得环节土地取得环节1开发建造环节开发建造环节
3、2销售转让环节销售转让环节3拥有使用环节拥有使用环节4房地产企业涉及的税种房地产企业涉及的税种l1、企业所得税企业所得税 2、营业税营业税l3、增值税增值税4、土地增值税土地增值税l5、印花税印花税 6、房产税房产税l7、城镇土地使用税城镇土地使用税l8、个人所得税个人所得税l9、契税契税10、城建税城建税11、教育费附加教育费附加l12、车船使用税车船使用税 第一环节第一环节:土地取得环节土地取得环节l l拿地阶段:拿地阶段拿地阶段风险说明契税契税耕地占用税耕地占用税印花税印花税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税第二个阶段：开发建造环节第二个阶段：开发建造环节开发建造环节开发建造环节印
4、花税印花税印花税印花税城镇土地城镇土地城镇土地城镇土地使税使税使税使税企业所得企业所得企业所得企业所得税税税税个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税第三环节：销售与转让环节第三环节：销售与转让环节销售与转让环节销售与转让环节印花税印花税印花税印花税城镇土地城镇土地城镇土地城镇土地使税使税使税使税土地增值土地增值土地增值土地增值税税税税个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税第四环节：拥有与使用环节第四环节：拥有与使用环节l l最后环节：营业税营业税企业所得税企业所得税房产税房产税印花税等印花税等土地使用税土地使用税第二部分：房地产涉税风险管理第二部分：房地产涉税风险管理l一、房地产企业目前存
5、在的税务风险点分析一、房地产企业目前存在的税务风险点分析l1、房地产企业在内部管理内部管理中存在大量的税务风险，如税务岗位的设置、相应内控制度等如税务岗位的设置、相应内控制度等l2、财务人员从不或很少参与合同的签订从不或很少参与合同的签订l3、房地产企业各类业务合同中很少有专业的涉税条很少有专业的涉税条款或者说款或者说房地产企业各类业务合同中涉税条款不明确涉税条款不明确或表达不准或表达不准l4、企业财务部门纳税缺少必要的监督企业财务部门纳税缺少必要的监督l5、认为财务人员能搞定税务事项认为财务人员能搞定税务事项企业通病：合同随意签、财务人员不参与l房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基基础础
6、和前提前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整不可调整的纳税义务纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师律师或企业相关部门企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。续续l纳税人与税务机关的许多纳税争议纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。l房地产开发合同涉税条款通常包括通常包括合同履行方合同履行方式式、发票如何开具与传递发票如何开具与传递、支付结算方式支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。续续l税务
7、机关的税务检查（稽查）大多从企业的合合同同、发票发票、支付结算支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核事前审核和税务安排税务安排，往往会给开发商带来重大经济损失。合同分类合同分类l房地产企业的重要合同如：l土地出让合同土地出让合同、合作开发协议合作开发协议、设计合同设计合同、施工总包合同施工总包合同、甲供材合同甲供材合同、融资合同融资合同、物业管理合同物业管理合同、租赁合同租赁合同、商品房买卖合商品房买卖合同同、装饰合同装饰合同、代理销售合同代理销售合同、促销方案促销方案、拆迁补偿协议拆迁补偿协议等等。1、拿地环节的风险案例l房地产企业拿地的几种
8、主要方式：房地产企业拿地的几种主要方式：l1、土地招拍挂方式土地招拍挂方式l2、通过收购项目公司的股权方式获得土地通过收购项目公司的股权方式获得土地l3、收购烂尾楼方式收购烂尾楼方式l4、通过收购在建项目方式获得土地通过收购在建项目方式获得土地l5、合作开发方式合作开发方式土地招拍挂方式下的风险的风险 案例案例1：某房地产开发企业，某房地产开发企业，2007年年1月进行月进行旧城改造项目，土地合同约定总面积为旧城改造项目，土地合同约定总面积为1200亩，当期实际已取得当期实际已取得500亩，合同无特别约定交付时间，企业按500亩申报城镇土地使用税，2010年，税务机关要求企业对2007、200
9、8、2009年的土地使用税按1200亩缴纳土地使用税。政策依据政策依据l财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知l财税财税2006186号号l二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。票据管理票据管理l一：财政性事业收据一：
10、财政性事业收据l二、拆迁发票的获得二、拆迁发票的获得l1、拆迁补偿协议l2、被拆迁户的门牌号、产权证明复印件l3、被拆迁人的身份证复印件l4、拆迁人的签收款单l思考：用建筑公司名义开具拆迁发票？思考：用建筑公司名义开具拆迁发票？l思考：委托拆迁公司拆迁时开全额发票？思考：委托拆迁公司拆迁时开全额发票？土地定价的筹划问题土地定价的筹划问题l某房地产企业获得了500亩土地，准备开发的项目有酒店、商铺、住宅及高尔夫等多种业态。综合每亩单价80万/亩。l思考点：思考点：l土地成本对土地增值税的影响！（2）通过收购项目公司的股权方通过收购项目公司的股权方式获得土地的风险案例式获得土地的风险案例l甲房地产
11、开发公司准备收购乙房地产开发公司，乙公司为单纯的项目公司，是纯国有企业，土地账面成本为6800万，为多次评估后的价值。注册资本金2000万，收购价17000万。l风险点：拆迁补偿协议中税务风险案例拆迁补偿协议中税务风险案例l拆迁的三种方式：l1、自己的前期工程部负责拆迁l2、委托专业的拆迁公司进行拆迁l分包干制与非包干制l3、城中村改造中委托村民委员会拆迁l案例：某地产公司拆迁补偿协议案例：某地产公司拆迁补偿协议l见附件见附件2、收购环节的税务风险l 收购中的税务风险案例收购中的税务风险案例甲公司位于武汉，2009年1月7日收购位于广州的某房地产项目企业乙公司，收购时点为2008年12月31日
12、，乙公司净资产为12000万，收购价为24500万，乙公司收购时账下有一块土地，前期开发二个楼盘，收购合同约定：收购日即2008年12月31日收购中的税务风险案例（2）l之前所发生的债权债务一律由乙方负责，其债务包括：各种应纳税款。2009年8月1日广州市地税局对乙公司的2006至2008年度进行正常稽查，发现乙公司偷逃营业税、土地增值税、企业所得税偷逃营业税、土地增值税、企业所得税等达等达4600万之巨万之巨，因数额巨大，决定移送公安机关，2010年2月1日法院经审理后给予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。收购中的税务风险案例（3）l法人代表喊冤：说税务机关查补的税款是属于06至0
13、8年度的，那个时间乙公司还不属于其管理，不应该负偷税责任。l分析：法人代表喊冤是否有理？分析：法人代表喊冤是否有理？解决方案：做好税务尽职调查做好税务尽职调查l现实情况是：现实情况是：调查的企业不多或调查深度不够、内容不够全面l调查的内容：调查的内容：l1、企业在存续期间的纳税义务的履行情况l2、项目公司土地成本的真实性、票据的合法性与有效性分两种情况分两种情况l1、收购前的税务风险尽职调查、收购前的税务风险尽职调查l2、收购后发现成本或费用不真实如何处理、收购后发现成本或费用不真实如何处理（1）、收购前的税务风险尽职调查l解决方案：解决方案：l1、股权收购协议（或收购框架协议）中必须要有明确
14、的税务尽职调查的条款，主要涉及调查的内容，时间跨度、如出现与被收购方承诺有差异时处理的意见等。l2、聘请专业的税务师事务所进行调查。l3、进行税务尽查调查之前应建立双控账户，收购款暂不支付。续：续：l4、根据尽职调查内容调整收购价格、根据尽职调查内容调整收购价格（2）、收购后发现成本或费用不真实如何处理l案例案例6：某房地产企业收购了某地产公司（该公司为自然人出资），收购时该公司时为烂尾楼时，盖到三层。l收购后发现原股东承诺的前期土地成本及建筑工程成本为9200万，实际成本才2000万，股东解释说有很多成本费用当时按政府要求缴纳了，也有票据但因故丢失了。l建筑工程为省钱没有要票。问题点：问题点
15、：l实际支付股权款17000万。l土地成本与建安工程没有票据，没有账怎么办土地成本与建安工程没有票据，没有账怎么办？解决思路：解决思路：l1、请律师事务所找当地政府部门查询企业已缴纳的所有费用，l2、建筑成本没有票的，多付一部分款获得税票。注意点：l1、个人所得税的代扣代缴问题、个人所得税的代扣代缴问题l2、对方公司经营期的涉税问题、对方公司经营期的涉税问题l如：土地使用税的缴纳情况等。如：土地使用税的缴纳情况等。l 其它税种的欠税情况等。其它税种的欠税情况等。（3）、）、收购烂尾楼税务风险案例收购烂尾楼税务风险案例l甲房地产公司决定收购乙公司开发的某烂尾楼，收购方式有两种，一是收购乙公司的全
16、部股权，二是收购该楼盘。l收购楼盘时一般乙公司不愿意开具销售不动产的发票，愿意把原来的建筑发票等给甲公司。假设收购款花了8000万，然后改建加层等投入了12000万，销售收入37000万。税如何处理？风险何在？案例：合作开发还是项目收购？案例：合作开发还是项目收购？l甲公司2003年（非房地产开发公司）在市中心建设28层的办公大楼，因资金等多种原因成为烂尾楼，具体为大楼主体工程已经完工，但水电、装饰及配套均没有完成。2007年6月与乙公司（具有建筑与房地产开发公司，乙公司为甲公司大楼的施工方）签订合作开发协议，合同约定：l1、甲方保留大楼甲方保留大楼8至至16层的所有权，其它楼层层的所有权，其
17、它楼层的产权过户到乙公司名下。的产权过户到乙公司名下。案例案例l2、甲方欠乙方的前期施工费甲方欠乙方的前期施工费3000万不再追究。万不再追究。l3、甲方欠银行贷款甲方欠银行贷款4000万由乙方代为还款。万由乙方代为还款。l4、乙方要完成整个项目的后续投入，包括整乙方要完成整个项目的后续投入，包括整个大楼的特别是个大楼的特别是8至至16楼的装修投入、项目配楼的装修投入、项目配套绿化等。套绿化等。案例：案例：l截止2009年12月31日止，乙公司将1至7层全部销售完，17至20层转为自用，21至26层销售完成95%。l问题：问题：l1、该协议冠名为合作开发协议，实质为什么？是合作开发还是项目收购
18、。l2、如为项目收购则营业税能否按差额征收，如能差额征收的基数是多少？案例：案例：l3、在计算土地增值税，如何计算加计扣除，基数如何确定？3、建设阶段的税务风险案例建设阶段的税务风险案例l房地产企业目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有税收风险呢？l1、房地产公司自行采购的材料与设备应获得房地产公司自行采购的材料与设备应获得什么发票？什么发票？l增值税专用发票？l增值税普通发票？l第三方开票？l假票真开？3、建设阶段的税务风险案例建设阶段的税务风险案例l增值税失控发票？l2、自行采购材料是否补缴营业税？l电梯等设备是否存在重复征收营业税的问题？增值税失控发票的案例增值税失控发票的案例
19、l武汉某房地产公司采用甲供材的业务模式，共采购各类材料及装饰品共计12000万，2009年7月江苏某市国税局稽查局到武汉市国税局要求协查，协查函中提到该房地产企业向该市某生产浴盘等的企业共支付采购款2300万，该企业收款之后未缴纳增值税潜逃了。l结果：对房地产获得的2300万的成本不认。3、利息的处理利息的处理l主要问题：l1、关联方之间借款的问题关联方之间借款的问题l（1）、相互之间不计提利息l（2）、计提不支付或不开票发票l（3）、利息如何在税前扣除的问题l2、高利贷利息的处理高利贷利息的处理l通行做法，事后处理，用建筑业发票来冲？向个人借款的涉税问题？向个人借款的涉税问题？4、销售环节的
20、税务风险案例销售环节的税务风险案例l（1）、）、商品房买卖合同税务风险案例商品房买卖合同税务风险案例l某房地产企业商品商买卖合同案l参见：国税发200931号第17条、25条、33条。l参见：企业签订的武汉市商品房买卖合同（2）、代理销售的税务风险案例、代理销售的税务风险案例l案例案例1：甲房地产开发公司开发了某项目为纯商业地产项目，经区政府部分规划同意为服装批发中心，开发公司与乙代理公司签订代理合同，约定销售底价15000元每平方，如低于底价由乙公司补齐，如超过则超过部分由双方按5：5进行分成，超过部分的税由双方各承担50%，由开发公司统一为业主开具正式发票，销售款统一由开发商收取，然后再进
21、行结算。l结果：结果：在开发公司与代理公司进行代理结算的时候，乙方对甲方超出部分的税款的计算发生争议，最后告到法院。解决方案：解决方案：（3）、）、购二送一的促销方案购二送一的促销方案l某房地产开发了黄陂某楼盘，2008年8月为了促销，由销售部门提出了购二送一的促销售方案，即购二套房子送一地下停车库，总经理批准后实施。l经咨询律师，二套房子签订商品房买卖合同，地下停车库签订赠与合同。l假设每套房子50万，车库10万每个。l税务风险分析？税务风险分析？5、使用环节使用环节l一、未办理竣工决算与完工备案前投入使用的税务风险案例l二、完工备案证时间的税务风险案例提前投入使用的案例：提前投入使用的案例
22、：l某房地产开发企业与业主签订的交付时间为2009年3月1日，开发楼盘为商住混合楼，2008年5月，为解决公司办公环境，经总经理办公会商议决定将商业楼部分的其中第四层装修，装修共花费4个月时间，10月公司搬入办公。2009年5月税务局在例行检查时，要求企业补税2000万。处罚1000万。还有相应的滞纳金。l税务局的税法依据：国税发国税发200931号号l第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二二)开发产品已
23、开始投入使用开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。完工备案时间的案例完工备案时间的案例l常见问题：常见问题：l1、如某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年01月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预预缴缴”还是按“完工完工”来呢？l2、企业按税法规定是完工了，但工程并未实企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？续：续：l3、按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？6、投资环节
24、的税务风险案例投资环节的税务风险案例l某房地产开发公司在开发楼盘的同时也收购其它房地产开发企业开发的楼盘，持有升值并根据需要进行销售，以获得升值收益。l1998年10月收购中山大道上的某大厦二层，购买时支付1900万，获得税务收据。2009年1月对外销售，售价1700万。营业税、企业所得营业税、企业所得税、土地增值税税、土地增值税如何缴纳？如何缴纳？（二）、风险形成的原因分析（二）、风险形成的原因分析l合同是谁负责签订的？合同是谁负责签订的？l责任应该由谁来负？责任应该由谁来负？l财务部门在其中的责任？财务部门在其中的责任？深入细分：外部原因与内部原因l第一：税收法规本身的缺失或缺陷第一：税收
25、法规本身的缺失或缺陷（1）、立法不严密，执行中产生诸多争议，补充规定出台不及时，或出台的补充规定也有漏洞，使企业产生涉税风险。l（2）、政策多及地方政策信息流传不通l第二、地方政府的税收干预，变相税收优惠、曲解税收政策曲解税收政策、政策执行不到位政策执行不到位等等。l第三：征管与稽查之间的冲突第三：征管与稽查之间的冲突第四、社会原因第四、社会原因l1、假发票泛滥l2、合作企业为偷税而故意虚开或第三方开具发票。l3、失控发票产生而导致的风险等等。第五、企业内部的原因第五、企业内部的原因l1、依法纳税意识不强。l2、惧怕税务机关，依法维护自身合法权益意识不强。l3、过份依赖关系。过份依赖关系。l关
26、系会使企业放松了对税收政策的了解，由于关系会使企业放松了对税收政策的了解，由于企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来税收风险，阻碍了企业发展。税收风险，阻碍了企业发展。内部原因内部原因l4、专业水平有待提升、专业水平有待提升l（1）、企业领导层应更加重视税务管理。l（2）、会计人员对税收政策理解不透，对政策的执行及征管了解不够。l5、企业没有必要的税务风险内控制度。企业没有必要的税务风险内控制度。l如税务风险岗位设置、合同中的税务风险管理如税务风险岗位设置、合同中的税务风险
27、管理等。等。三、解决之道三、解决之道l第一步：认识税收第一步：认识税收 1.税收是怎样产生的？税收是怎样产生的？l税务机关是永远不会相信企业的账。账是人为造出来的。税务机关只会相信公司的合同或相关的证明。l公司的税收是由业务部门在做业务签合同的时候产生了税收。l合同决定业务过程，业务过程产生税收合同决定业务过程，业务过程产生税收财务与税收是怎样关系？l财务只是个税务核算和税款缴纳的作用。l当业务部门业务做完后，发现有多交税问题，或者出现税收风险。这时到了财务，财务发现问题后，只能通过账来解决。在账上造假来遮盖前面发生的业务过程，设计出另外一种业务过程来达到少交税，规避风险的目的。l伪造、编造虚
28、假计税依据l 业务部门产生税收，财务部门反映和交纳税业务部门产生税收，财务部门反映和交纳税收。收。财务人员的局限性财务人员的局限性l1、本身专业的局限性l2、后续职业教育的局限性l3、平常工作的局限性l专业人做专业事的理念！老总与税收是怎样的关系？l老总责任：税收个人犯罪的第一责任人。l老总权利：业务的总决策人。l老总观念：营销为公司赚了钱是销售部门的功劳，而财务为公司省了钱，就是你的本职工作，是应该做的。赚钱是企业的本能，但赚的钱是否留在企业？l 只会赚钱，不会省钱的企业不是好的企业。只会赚钱，不会省钱的企业不是好的企业。解决之道解决之道l一、领导者需重视纳税筹划与风险管理l二、公司树立正确
29、的纳税观二、公司树立正确的纳税观l1、该纳的税一定要纳l2、不该交的税决不能交l3、可交不可交的税要尽可能不交l三、领导统领全局、做为内部各部门的协调、领导统领全局、做为内部各部门的协调、税务筹划工作由财务部门负责，但其它部门有税务筹划工作由财务部门负责，但其它部门有责任、有义务通力协作财务部门责任、有义务通力协作财务部门。解决之道解决之道l四、重视财务人员并加强培训投入四、重视财务人员并加强培训投入l五、树立必要的责任追究制度树立必要的责任追究制度，并同时分清税务风险来源的渠道，分清责任人，在努力做好税务风险控制的基础上做好公司的纳税筹划工作。l树立全员筹划至少树立各部门经理协作筹划的意识。
30、公司的纳税筹划工作做的成功与否，与公司各部门经理的通力协作密不可分。解决之道解决之道l六、严把合同关，对开发中各类合同要做到：六、严把合同关，对开发中各类合同要做到：l1、所有的合同必须要有相应的税务条款，税所有的合同必须要有相应的税务条款，税务条款的表述务必准确、符合税法规定。务条款的表述务必准确、符合税法规定。2、为控制税收风险，使第一条得到执行，所为控制税收风险，使第一条得到执行，所有的合同必须请财务部门提出意见，财务部门有的合同必须请财务部门提出意见，财务部门不能给予意见的，请专业的税务代理机构给予不能给予意见的，请专业的税务代理机构给予具体意见。具体意见。解决之道解决之道l3、所有对
31、外的业务必须取得相应的发票或合所有对外的业务必须取得相应的发票或合法的税前扣除凭证，在合同中必须注意发票的法的税前扣除凭证，在合同中必须注意发票的获取方式，发票的类型等。获取方式，发票的类型等。l4、将合同的签订与管理工作中引进税务条款将合同的签订与管理工作中引进税务条款的要求写进公司管理制度，并做好其它部门考的要求写进公司管理制度，并做好其它部门考核的一个条件之一。核的一个条件之一。解决之道解决之道l七、寻找外部专业人员的协助七、寻找外部专业人员的协助l复杂、繁琐的财税问题会影响企业抽出更多的时间来关注有关战略发展和竞争优势的搭建等更重要的问题。善于借用外脑，利用一个经验丰富的专业机构提供财税筹划，将是一个对事业发展很有价值的选择。谢谢谢谢 谢谢谢谢！