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1、浅析房地产企业的成本控制以万科房地产企业为例摘要：房地产企业的成本控制可以分为两个层次:业务层次和财务层次。业务层次是指业务部门在自身业务活动中对成本的自我控制,而财务层次是指财务部门在业务部门成本自我控制基础上的监督控制。国内外对房地产企业成本控制的研究多集中于业务层次,而对财务层次的研究相对不足;实践中,由于房地产企业成本涉及到专业的工程造价知识,财务部门的监督力度也相对薄弱。因此,如何使两个层次的成本控制有机结合起来成为理论和实践上亟待解决的课题。本文即是以万科房地产企业为例，从业务和财务的不同视角研究房地产企业的成本控制问题,并提出完善其成本控制的对策，以期能够为构建基于业务和财务双重
2、视角的房地产企业成本控制体系提供参照。关键词：房地产企业；成本控制；问题；对策分析引言进入2010年以来,中国房地产行业又一次迎来了国家严厉的行业调控,其中包括提高二套房首付款比例、提高按揭贷款利率、限制幵发商贷款、限制外地居民购房、改革土地供应方式等。这一轮房地产行业调控源于近年来全国房地产价格的大幅攀升,特别是北京、上海、深圳、杭州等一线城市房地产价格的过快增长。房地产价格的居高不下,使普通老百姓买不起房,民怨沸腾,而房地产泡沫的出现也必将对中国经济的可持续发展构成危害,因此引起国家的高度重视。国家对房地产业的调控将引导房价理性回归,将对房地产企业经营方式产生重大影响,那种依靠高房价、高投
3、入、粗放经营的管理方式将难以为继,加强房地产企业成本管理将愈来愈引起房地产企业的高度重视。成本直接影响到企业利润,成本控制能力的高低直接影响到企业的盈利能力和可持续发展能力,有时甚至影响到企业的生存能力。在当前房地产企业遭遇空前行业调控的情况下,房地产企业的暴利时代即将结束,因此房地产企业必须苦练内动,在内部管理上下功夫,而成本控制日益成为房地产企业内部管理的重要一环。1企业成本控制理论概述1.1成本控制的含义控制简单来说就是掌控限制。所以，控制并不是一种无组织的行为，控制是指对即将或者正在进行的一些任务和事务，运用科学合理的手段，使得该事务或任务能够达到预期的目标。然而成本控制是指在企业的经
4、营过程中，通过科学的、合理的方式，对生产经营的相关活动进行控制、监管，使得企业在达到预期的目标的同时，保证所有的成本消耗均限定在预算之内。对于生产经营过程中出现的问题，能够提出针对性措施，从而降低成本，达到预期控制成本的目的。也正是因为这样，成本控制包括事前、事中、事后控制三个阶段，贯穿企业生产经营的整个过程。1.2成本控制的作用要想做好企业的成本控制工作, 首先就需要确保精准的成本核算, 只有这样才能在一定程度上估算出某个经济活动的实际所需资金, 进行严格的把控, 杜绝胡乱花费和贪污等行为, 从而确保企业资金进出的合理性, 促使每个环节的成本都能在企业管理者的掌握范围内, 都能做到心中有数。
5、成本控制不只是包括对企业生产成本的控制, 它是一项系统的综合性工作, 需要对涉及财政支出的企业各环节进行严格把控, 努力实现企业每个经营活动的协调, 不能简答的理解为对某一单独环节的控制。另外需要注意的是, 企业的项目生产或建设质量也是企业经营过程中的核心内容, 要想实现在确保质量的基础上, 还要有效的进行成本控制, 用最小的支出获得最大化的经济成果, 企业管理者就必须努力思考如何实现二者的平衡, 促进企业的健康稳定发展。要想有效的企业各生产经营环节做好成本控制, 就应该首先掌握企业各部门在运行过程中进行各种支出的真实情况, 只有确保掌握的数据全面真实可靠, 才能够保证企业的控制方案在严格的管
6、理措施之中, 才能有效提升企业的经营收益, 这在一定程度上确保了企业能够长久可持续发展。另外, 企业为了加强成本控制管理, 应该设置独立的成本核算专员, 让他们加强与企业内部各部门的沟通交流, 有权限能够对企业内部各部门的财务情况进行查阅和核算, 做到对实际支出情况了如指掌, 从而让企业管理者能够对各环节的成本做到心中有数。对于任何一个企业来说, 在经营过程中都会涉及很多程序管理, 而且这些部分之间都很复杂, 企业要想对其实现统一管理, 就必须要统筹规划各环节内容, 及时查找出各环节出现的问题所在, 并深入分析其原因, 这样才能够制定出有效的成本控制措施, 为企业管理者的未来决策提供真实可靠的
7、依据。1.3内部控制理论 内部控制理论的发展我国内部控制的理论研究起步较晚, 直至20世纪80年代我国理论界才开始这一领域的探索和研究。1997年中国注册会计师协会实施独立审计具体准则第9号一内部控制和审计风险, 并对内部控制的定义和内容作了规定。指出内部控制是被审计单位为了保证业务活动的有效进行、保护资产的安全和完整, 防止、发现、纠正错误与舞弊, 保证会计资料的真实、合法、完整而制定和实施的政策与程序。该定义以审计准则的形式给出, 主要为审计工作服务, 以查错纠弊为主要目的。2000年实施的会计法对会计核算、公司、企业会计核算的特别规定, 以及会计监督、会计机构和会计人员的法律责任等主要内
8、容作出了明确规定。要求各单位应当建立、健全单位内部会计监督制度, 并对单位内部会计监督提出了权责明确、相互分离、相互制约、相互监督等要求, 将内部会计控制作为保障会计信息真实和完整的基本手段之一, 为内部会计控制基本规范的制定与实施提供了法律依据。2001年以来, 财政部先后发布了内部会计控制规范一基本规范 (试行) 以及六项具体控制规范。基本规范 (试行) 指出内部会计控制是指单位为了提高会计信息质量, 保护资产的安全、完整, 确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程序, 这些规范以内部会计控制为主, 同时兼顾与会计相关的控制。基本规范 (试行) 在一定程
9、度上克服了原有内部控制定义局限于审计的缺陷, 对促进企业内部控制的建立和完善, 改变企业内部控制乏力, 保证会计信息质量, 起到了积极作用。2004年, 中国注册会计师协会发布的独立审计具体准则第29号一了解被审计单位及其环境并评估重大错报风险 (征求意见稿) 规定, 内部控制是被审计单位为了合理保证财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及对法律法规的遵循, 由治理当局、管理当局和其他人员设计和执行的政策和程序。独立审计具体准则第29号放弃了独立审计准则第9号使用的“内部控制结构”体系, 基本上采用了COSO内部控制框架的体系和内容, 其内部控制目标与COSO内部控制一整体框架的目标趋于一致。1
10、.4作业成本法基本理论作业成本法的各项延伸理论,既是对传统作业成本法的有益补充,又进一步促进了作业成本法的准确性和合理性。这体现了多维会计系统的发展规律。在当前经济环境日益错综复杂的背景下,管理者希望作业成本法的应用能够高度模块化,并建立标准化的流程成本核算系统,可以运用客户驱动作业成本法和时间驱动作业成本法处理非常复杂的作业,现代软件使其成为可能。作业成本法没有固定的框架和统一的模式,不同的企业有不同的实施目的和核算体系,因此在多个行业的具体应用中,必须结合企业的实际开展。在我国“信息化带动工业化”的国家战略引导下,制造业企业应用作业成本法的空间十分巨大,但企业必须通过理论学习、模型设计等途
11、径,获得成功实施作业成本管理的知识和经验。2万科房地产企业成本管理现状2.1万科房地产企业简介万科企业股份有限公司, 简称为万科集团, 公司总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心, 本公司于1984年5月成立, 目前是在中国最大的专业住宅开发公司, 也是股市里的代表性地产蓝筹股。1991年1月29日, 本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日, 本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。到2009年, 已在20多个城市设立分支机构。在2010年万科率先成为全国第一家年销售额超过千亿的房地
12、产公司, 这个数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。万科于1991年成为深圳证券交易所的第二家上市公司, 持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构, 使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。公司致力于不断提升产品品质。2.2万科房地产企业成本管理情况开发企业的成本管理职责。1、 认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。 2、 根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确
13、定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。 3、 规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。 4、 客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。 5、 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。 6、 正确处
14、理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。 7、 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 9、 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务
15、部。 2.3万科房地产企业成本管理方法与制度成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3万科房地产企业成本控
16、制存在的问题分析3.1成本控制意识不强，管理观念落后房地产业成本构成的项目众多, 投入的资本量大、成本高, 资金的周转时间长, 影响成本管理的因素彼此交错, 成本管理的难度和不确定性大, 因此需要房地产企业在项目建设的全过程和参与项目的全体人员中都要树立成本管理的思想意识。我国房地产业的发展起步较晚, 很多房地产企业对于成本管理重视程度不够, 管理者往往将注意力集中在销售利润上, 缺乏正确的价值观念考量建设项目的成本管理。比如, 有的企业认为成本管理只集中在工程实施前的设计阶段, 对于项目的建设施工过程的成本管理措施却落实不够;有的企业工程人员认为项目的成本管理主要是财务管理部门的工作范畴,
17、在建筑施工设备和材料等的购置方面改动随意性大, 没有做好预算控制;甚至有的管理人员片面认为成本管理就是降低成本, 削减开支, 而忽视了资金的利用效率和产出率。3.2材料的成本控制存在问题众所周知, 在房地产项目进行的过程中, 成本的控制主要途径有对成本的分摊, 成本的分摊通常对成本的控制有着很大的帮助, 合理的成本分摊不仅能够控制项目成本, 同时也能够增加经济效益。很多房地产企业在分摊成本过程中过于随意, 对分摊的部分没有认真审核, 从而在后期成本控制过程中不能进行合理分配, 这样不仅影响了经济效益, 同时也会影响项目的进行。在购买或自建拆迁用房、商品房时, 经常出现内部调拨或划账面与实物的数
18、量严重不符的想象, 如拆迁差价中的调房收入直接冲减拆迁成本等。由于管理上的混乱, 致使成本核算不真实, 使成本管理不具有可靠性。3.3人工成本的控制问题很多房地产企业仍然沿袭原有的管理方式, 成本管理体系不健全, 存在诸多弊端。首先, 很多房地产企业不具备完善的成本管理规章制度, 或者相应制度执行不力, 没有真正发挥成本控制的作用。其次, 虽然很多企业设立单独的成本管理部门或者聘请第三方的造价事务所, 但这些部门或单位大多在工程完工后进行核算, 在这些项目开工前和施工过程中没有起到成本控制的作用。最后, 很多企业相应的成本管理岗位设置不科学。比如, 很多房地产企业的财务管理和成本管理岗位的权责
19、界限不清晰, 激励机制不完善, 影响了员工的主观能动性, 成本管理体系的运行效果大打折扣。3.4成本核算存在复杂性房地产企业要进行工程成本的核算, 必须先取得由施工企业开具的发票。施工承包单位必须缴纳营业税、所得税和附加税才可以开出发票, 有些工程虽然已经基本完工, 但房地产企业未能及时支付所有款项, 施工单位就不给开具发票。房地产公司由于不能及时取得正式发票进行成本核算, 导致成本核算真实性受到影响, 也同样给企业经营决策带来影响。成本核算对象是控制成本的重要内容。做好成本核算工作对于成本控制有着重要的意义。房地产开发企业对于项目的开发首先要明确成本的核算对象, 并且详细进行合理的、科学的分
20、析, 从而更好的加以成本控制。而很多企业只是随意的设立成本核算对象, 在成本核算过程中的目标往往都不是很明确, 造成了一定程度的混乱, 从而影响了成本的控制。4完善万科房地产企业成本控制的对策4.1加强成本控制理念加强房地产成本管理关键要立足企业发展, 以人为本, 提升全体人员的成本管理意识和相互协作意识, 积极投入到企业的成本管理工作中。这就要求, 一方面, 房地产管理人员要发挥带头作用, 以身作则, 引导企业各职能部门人员从预算到方案到审核的各环节、各流程全部参与到质量管理工作中。另一方面, 房地产要加强对相关人员的成本管理知识的培训, 掌握必备的业务素质。同时, 要鼓励工作人员发挥自身主
21、观能动性, 充分了解自身岗位有关成本管理的权责, 在日常工作中将成本管理落实到实处。房地产企业也应将成本管理的权力与责任相互统一起来, 制定相应的奖惩制度, 将企业员工的绩效跟成本管理的目标相挂钩, 充分发挥奖惩制度的约束和激励作用。4.2引入作业成本管理方法目标成本管理就是将成本管理的目标进行逐级分解, 最终落实到具体岗位和个人。在项目的实施过程中, 随时将目标成本与实际成本进行对比, 一旦发现两者出现偏差, 就要召集相关部门和人员进行对照分析并提出改进措施, 防止出现成本失控现象。加强项目实施过程的成本管理, 要实施监控全过程的实际成本情况, 一般来说, 主要包含事前、事中、事后三个阶段。
22、在项目开发的前期阶段, 要对拟开发的项目进行可行性分析, 做好项目的成本费用估算, 不断优化项目的设计方案。规划好本阶段成本管理的目标, 制定好相应的方案确保完成成本控制目标;在项目施工阶段, 房地产企业在重大设备、原材料采购和土地动迁等的过程中应该选择集中采购或者竞标等方式在保证质量基础上降低采购成本;在项目竣工后, 房地产企业应组织财务审计部门, 或者委托造价事务所清查资金使用情况, 对实际成本进行测算, 并与目标成本进行比对, 分析出现偏差的原因。4.3建立责任为核心的成本机制为了促进各项成本管理工作要求和规章制度的落地、强化规则意识和红线意识, 房地产企业需建立成本管理红线及叫停追责机
23、制, 严格监控体系的执行与落地, 并作为开展项目成本管控的核心要点。房地产企业将最为关键的管控要求作为成本管理红线, 进行开发过程的成本监控;叫停机制可预防管控风险, 当成本管理出现违反成本管理红线风险时, 需叫停并纠偏整改, 严防成本合约风险的发生或再扩大;追责机制通过事后责任追究, 强化责任意识, 提高事前防范水平, 针对违反管理红线、管理制度等行为启动追责程序并进行相应处罚。4.4细化土地成本核算购置土地, 是项目开发的基础。购置土地只会发生在项目开发的前期, 时间跨期短, 属于一次性成本, 但是购置土地所花费的成本直接构成项目开发的主体, 对后期的土地开发成本的管理和整个项目的经营目标
24、的实现也都十分重要。这部分成本的内容相对固定, 主要包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费用、中介费、土地登记费等等。土地购置成本主要受当地的地价影响和房价影响, 并且主要依靠协议、招拍挂的方式获取, 没有太多的控制空间。但在购置土地之前, 企业加大人力进行充分的当地地价和房价的实地成本调研, 编制合理的可承受土地成本, 理性选择, 可以避免过高的成本支出, 减少不必要的其它土地获取费用。4.5定期盘点固定资产随着工程施工的开始, 前期准备、土建安装、基础设施、配套设施等大规模的成本陆续投入。这个阶段的成本成为继购置土地之后组成项目成本的另一大主体, 多数时候其金额远远高于土地购置, 因此该阶段
25、的成本管理对整个项目而言显得尤其重要。施工阶段成本的任何细微调整或失控都会影响到较大金额的成本变动。在这个阶段中, 最容易出现的问题就是设计变更导致施工变更和工程签证管控不力, 导致施工成本超支。为解决设计变更和工程签证管控的问题, 可以采用以下对策:首先, 对设计变更和签证进行分类, 对应不同的处理方式。在保证项目投资要求和技术要求的范围内, 凡是不合理或者不必须的设计变更和工程签证, 就否定, 不予执行。所以, 此过程中的成本控制, 应在控制投资、保证质量、加快进度、提高效益的原则基础上, 严格遵守分级审批和互相监督的审查原则, 加强评审设计变更的必要性和工程施工变更的可行性。其次, 建立
26、工程签证管理制度。由于工程签证是工程建设中具有法律效力的活动, 涉及到企业的自身权益, 因此工程签证管理应引起企业足够的重视, 房地产企业应该明确工程开发、造价、工程质量管理等部门和人员的职责分工, 谨慎办理签证手续, 确保签证质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。结论综上所述, 企业要降低成本, 首先应培养与树立企业员工从上至下、全员参与管理成本和控制成本的意识。其次应建立适合企业的成本组织构架与运营模式。建立成本控制保障措施是保证成本控制战略的有效实施, 设计标准制度与目标成本管理制度是保证开发成本健康降低的有力措施, 要提升房地产企业的核心竞争力, 成本管理总体战略应及早提上房地产开发商的管
27、理议程。参考文献1杨丽琛.房地产成本控制研究J.硅谷, 2008 (12) 1杨丽琛.房地产成本控制研究J.硅谷, 2008 (12)2吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理J.中华建设, 2008 (7) 2吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理J.中华建设, 2008 (7)3刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见J.科技咨询导报, 2007 (11) 4杨东.房地产开发项目全过程成本控制J.建筑经济, 2006 (08) 4杨东.房地产开发项目全过程成本控制J.建筑经济, 2006 (08)5林爱君.浅谈房地产企业成本核算问题J.科技信息, 2007 (07) 5林爱君.浅谈房地产企业成本核算问题J.科技信息, 2007 (07)6朱莹.小议房地产成本管理控制的方式方法J.中外企业家.2016 (11) :877张志强, 杨爱义.浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响J.财会学习.2014 (14) :157-158致谢