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1、国家开放大学（中央电大）开放教育专业本科毕业论文（设计）小产权房存在的问题及对策思考 学校名称： 学生姓名： 学 号： 专 业： 入学时间： 指导教师： 论文提纲内容摘要1一、“小产权房”的概念和法律特性2(一)“小产权房”的概念2(二)“小产权房”的法律特性2二、“小产权房”问题产生的原因4(一)二元制土地所有制下收益分配不平衡是问题的根源4(二)高房价与需求的矛盾是“小产权房”产生的动力5(三)政府监管不力为“小产权房”的发展提供了条件5三、“小产权房”存在的弊端7(一)“小产权房”造成了社会资源的浪费7(二)“小产权房”损害了法律的权威和政府的公信力7(三)“小产权房”的涌现影响社会诚信
2、7(四)“小产权房”导致了多方的权益得不到保障8四、“小产权房”问题的解决对策9(一)治理源头，解决城乡土地二元化体制9(二)完善配套法规，依法治理整顿“小产权房”9(三)分类处理，掌握治理“小产权房”的原则10(四)提供保障，深化住房保障制度改革10总结12参考文献：13小产权房存在的问题及对策思考【内容摘要】随着经济不断的发展和房地产市场的火热，住宅与房地产矛盾日益突出.。作为高价的替代品，小产权家在航行。国家有关部门提出相关政策，揭示了产权住房的不法性，而产权住宅并未因此而消失。然而，法律表明，产权住房属于集体土地非法开发建设，给购房者带来了巨大的风险。自负财产诞生以来，对流转的合法性一
3、直存在争议.。随着18次三中全会的召开，随着城乡土地统一市场的建立，社会各界对小产权房间合法转移。引发了一场讨论。本文以18次三中全会的决定为背景，在探讨集体建设用地制度和农村土地补偿机制的基础上，探讨了小产权的解决。经分析，本文针对现行农村集体建设用地制度和土地征收补偿制度进行了立法改革，适应了城市一元化的土地结构，并居住了产权。认为在家可以依法合法地移动。【关键词】小产权房、对策、合法化一、“小产权房”的概念和法律特性(一)“小产权房”的概念一般来说，“财产家”也被称为“农村产权房”。“小产权之屋”不是一个法律概念，而是社会实践中形成的习惯所有权.。对商品家来说是“非所有权住宅”。商品房是
4、国家财产管理部门颁发的财产证明书和国家土地管理部门发行的国有土地使用权证明书的住宅。国有土地虽未使用许可证，但有房屋管理局颁发的房产证明书，是在国有土地上建成的房屋。按照物权法规定，商品房自由流通，享有完整的产权。所谓“小财产房”，不是乡镇政府来自国家的产权证明书，而是部分村子的集体组织和开发者以新农村建设的名义在集体土地上建造的房子。和农民生产的商品在销售。“小权房”建设分为三类:一是在宅地上建设的房屋属于农村集体经济组织的成员，完全是非集团经济组织的成员。买不到；第二种是在集体土地上建造的房屋，其建设用地是经法律批准的，但仍可作为住宅建造.。它是违法的，主要表现是一些集体经济组织为了谋取利
5、益，将乡镇企业和工业建设用地等个人建设用地转卖到公寓，租赁。卖。第三类:擅自占用农业用地，进行建设用地违法建设，这种“小产权房”不但违反土地使用，而且建筑也是违法的，这是严重的违反行为。(二)“小产权房”的法律特性所谓“产权”，不是“产权”，而是民间的习惯，本质上是“产权”，不受法律的保护。因此，自“小权房”出现之日起就不合法了.。2011年11月，国土资源部、中央农村劳动集团办事处、财政部、农业省共同提出了”农村集体土地确定性认定政策”.。2012年2月，土地部的发言人表示，2012年将实行“财产权住宅”的整理。通过以上对”小权房”概念的分析，根据”产权房”的法律特征，将三种”小产权房”分为
6、两类.。依法规定，“农民集团所有的土地使用权不得用于出售、转让、租赁”。农村农民不得把自己的住房对外出售。卖这种房地产是违法的，城镇居民买这样的房地产是无效的.。另一个是未使用的非法建筑。取得土地建设权本身就是违法行为。卖这个房产更违法了。买这个“小产权商”的话，不会有各种各样的风险。全国政治协商委员、民进中央常务委员会委员、清华大学政治经济研究中心主任胡接力教授，将开发非法占据农用地而建设的小财产住宅。坚决取缔。加强农村集团一切土地审查，坚决制止征用地租赁等违法用地行为.。然而，对于农村集体建设用地和建设住宅用地的小财产家，必须根据政策进行区分。我们必须利用经济手段和科学发展的长期观点，提出
7、对策并解决问题。二、“小产权房”问题产生的原因(一)二元制土地所有制下收益分配不平衡是问题的根源根据中华人民共和国宪法第十条，城市土地属于国家，农村和郊区土地属于集体，法律属于国家除外。“宪法”显示,集体土地所有权和国有土地的所有权“宪法”中平等,但中华人民共和国城市房地产管理法第6条和中华人民共和国管理法”第六十三条的规定,集体的土地内所有的权利,这样的集体制度只根据法的村民住宅可以申请。基地建设和住宅建设不得允许集体土地被用于房地产开发建设，不得允许农民个人出售住宅用地或转让房屋后，向非集团所有者进行房地产开发。只有国有土地可以用于房地产的开发，农村集体的全部土地不能直接用于商品住宅的开发
8、建设。要想在集团的所有土地上开发房地产，首先要对有关部门征收的土地进行补偿，将原集团的土地变更为国有土地，并转让给符合条件的房地产开发企业。双重的土地制度下我国集体土地征收制度的主要特点是往往是政府行政命令代替市场机制的命令,集体的土地是国有土地的过程中,转换的过程最终是行政强制的过程中。土地管理法规定了征地补偿标准。该补偿标准虽然是基于“国家建设用地征收条例”的补偿标准，但仍存在很大的差异。集体土地征收补偿不能反映土地区域的不同利益。土地补偿很难维持农民的现有生活水平，因此，农民会对土地征收不满。政府以相对较低的价格获得集体土地所有权，以较高的价格转让土地使用权，从中获得巨大的经济效益。后者
9、中的一些是前者的数倍或数十倍。这一差的利益是从国家得来的。部分地方政府还将以高价卖出土地使用权的收入称之为地方政府的“第二财政”。这种补偿不平衡的问题是农民难以接受，由此引发了大量集体事件和各种社会矛盾。贫农集团对此非常不满。农民有机会集体卖掉土地，获得比国家更高收益的时候，他们会毫不犹豫的卖掉他们生活的土地。解决了这一问题后，农民们集体的方式就是利用出售“小财产权的房间”和“小财产权的房子”的行为，谋取利益，并将其视为“权”。与此同时，一些地方政府非法审查土地，并与开发者勾结转移土地，损害国家和集体利益。(二)高房价与需求的矛盾是“小产权房”产生的动力城市低收入者的收入增长远远落后于房价上涨
10、.。他们有意识地看，现在不买，将来就很难买到。当他们不具备经济实力而购买商品房时，“小产权”将是实现家梦想的最佳选择.。在购买“小权”住宅的人群中，除了少数投机炒物外，大部分都是低收入城市工人、商人、柳城大学的毕业生.。大部分的住房购买者都是为了他们自己的住所。“小产权房”大部分位于城乡结合部，交通比较不便，居住环境较差，住房购买者为“小产权部”习惯买“屋”的法律风险，但低价依然让他们大胆冒险购买.。调查显示，95%的“小型物业”居住在家，不到40%的买家提供投资，1%的买家在数小时内兼具投资和居住能力。“。购置了小型物业。他们认为“小财产家”不能处理国有财产权，但将来不能用于上市交易.。另一
11、方面，许多人冒险是因为法律不责备公众.。由于“小财产家”开发规模的扩大和销售台数增加，住房购买者不担心将来的产权问题引起的纠纷。(三)政府监管不力为“小产权房”的发展提供了条件作为违法的市场行为，“小财产房”的销售可以从地方或个别城市扩展到全国。这可能是因为政府管理部门的疏忽，以及与严重管理的空缺和行政没有关系的缘故.。”小产房”的开发建设涉及土地利用、住宅建设、销售、农业用地的占用等.。它是政府各管理部门的汇率，其管理涉及国土资源部门、建筑部门、农业部门等.。表面上管理很多，没有实际管理的人.。各部门的行为往往漠不关心，并使之发展。“小产权房”几乎集中在郊区，在政府的眼下，从建筑物到销售再交
12、给，不是一日一夜，而是有关部门探寻。出不来，如果我们能一起找到一个案例，就不会导致现在的情况.。在“小财产家”的初期，开发者没有公开。主要与村民协商，以村民名义购买，秘密转让给村委.。现在，开发者不能再隐藏它了.。“财产贩子”全部公开，不予将来处理的虚假约定。“大财产”的证明书告诉了我“产权之家”的证明。开发人员大张销售“小产权房”，这与政府部门调查有直接关系。有些地方政府，为了追求私利，违反了“小产权房”的建设。这些自由放任的行动进一步促进了产权房的生产。三、“小产权房”存在的弊端(一)“小产权房”造成了社会资源的浪费“小财产房”解决了城镇低收入阶层的生活需求，但不法利用土地，非法建造“小权
13、房”的主观意图是谋求非法利益。损害国家权益。主要违反土地利用的总体规划，表明土地利用或建设程序无法完成。关于“小权房”，国家土地管理部门对于违法建筑、严重质量问题、占领耕地、影响城市和农村规划的“小产权”，整理房间，追究开发人员、村民集团等相关人员的责任。新房地申请。这样的结果是国家、集团、人民、开发人员的损失.。它不仅会造成社会财富的巨大浪费，还可能会加剧社会矛盾，影响社会稳定的团结。(二)“小产权房”损害了法律的权威和政府的公信力在我国现行法律制度下，“小产权房”存在明显的产权缺陷，无法得到法律的保护。具体来说，买卖”财产家”是违法行为，是我国对现行法律法规的蔑视.。如果国家和政府不能违反
14、法律，为了有效管理，将社会回归正义容易引起负面影响，社会就是“产权房”“你必须认识到”对漠不关心的错误，并损害政府和法律的权威和公信力。(三)“小产权房”的涌现影响社会诚信根据中华人民共和国合同法的规定，法院不适用商品住宅买卖的法律规定和司法解释。这样，如果购入前后发生纠纷，就很难保障住房购买者的权益。根据目前发表的小财产房纠纷事件，由于小权房的买卖合同无效，法律不予承认，无法由房屋管理部门筹备。因此，即使卖方违反合同，合同无效，买方也要求损害赔偿。不能满足索赔的要求。在住房使用过程中，当发生住房质量问题、公共设施维护等情况时，卖方违反诚信原则，对购房者的救济非常有限。如果法庭被起诉，法庭的判
15、决对于制止违反信用是没有意义的。(四)“小产权房”导致了多方的权益得不到保障首先要保障农民的权益。农民集团的所有土地用于房地产开发，是指土地所有权的流动.。在短期内，农民获得了一些实际利益，但他们永远失去了使用土地的权利，对未来的生产和生活失去了最基本的保障.。从长期来看，农民的权益将受到自然的永久损害.。另外，在土地流转的实践中，少数村子的集团干部经常利用职权流转集团的土地.。村干部和开发人员的利益最多，村民作为弱者集团，不能保障其自身的权益。第二，不能保障公共权益.。根本上说，我国的土地是国家和社会的权利.。脱离了“小产权房地”发展进程的国家权力监督，严重损害了向国家支付的相关税金及其他公
16、共利益的国家利益和社会公共利益。同时，“小产权不动”的发展，乡镇政府和村民委员会也产生了巨大的影响。盈利诱惑，基层乡镇政府和村民委员会亲手换代更多的生产地，多建“小产权房”，大批房屋占用许多相关设施。，用于许多农村生产.。所以，“小产权不动”的发展必然导致大量耕地流失，威胁粮食安全的危险公共，最终关系到国家利益，整个社会的公共权益。四、“小产权房”问题的解决对策(一)治理源头，解决城乡土地二元化体制“小财产房”的起源，是我国城乡土地二元结构的体系.。日益增加的“产权住宅”市场，反映了两元结构的矛盾。目前，我国城市化的速度不断加快，既存的国有土地已经无法满足城市化的需求.。我国的“土地管理法”禁
17、止将农村集体土地直接用于建设用地，但没有选择。现实是要求农村集体土地在开发建设前大量利用，使之成为国有土地。将许多农村集体土地转化成建设用地，开发出”小产权房”不断扩展的客观现实，国家以城市和农村为重点发展.。尽快探讨相关法律法规，逐步完善农村集体土地登记管理，建立具体合理的农村集团土地流转程序，建立农村集体土地流转计划。从根本上完善合理使用权的流转制度。要从根本上解决我国土地、城市和农村两元发展体制带来的许多问题。逐步建立、完善市场化模式下的集体土地流转制度，改变现行的多部门、多管理模式的土地供给模式，运用市场经济构成原则和方法。合理评价各种农村集团的土地价值，从源头彻底清除”小权房”的利润
18、空间.。本文基于党17次三中全会通过的”中国共产党中央改革与发展重大问题的决定”精神，实质上、现行农村集团土地所有权制度的弊端.。客观考察了危害，确认了农民对农村集体土地的权力优势，并证实他们成为农村集体土地权利的真正支持者.。其他人也有.。以城乡建设一体化为前提，确立公开规范的土地使用权流转制度，批准上市到集体建设用地，开展房地产开发交易，开展农村集。彻底打破团地和国有地同等的权益，形成城乡土地二元构造的“同地异价”的不平等现象。(二)完善配套法规，依法治理整顿“小产权房”“小财产房”的根源，由于我国有关法律法规的缺陷，导致了与“产权房”问题相关的许多社会问题。因此，有效的解决方法是建立、改
19、进和实施相关法律法规。对于我国“小产权房”存在的问题，立法部门必须结合实际和国情，制定可操作性强的法律法规。坚持依法处理原则，严格规范农村集体土地审查，严重打击基本农田建设“小产权房”违法行为。各级政府部门根据农村基本农田建设“产权房”开发人员，积极采取措施，抑制违法的“小产权房”行为。要积极地讲和。国家土地管理部门必须明确地方政府市场的监管职责，完善地方政府市场管理制度，完善行业管理方法和标准。县土地管理部门严格按照计划控制建设用地，对乡镇区域建设制定科学的土地利用计划，依法乡镇政府绩效。建设纳入考试的基本内容.。将乡(镇)、村级管理置于群众有效监督之下，完善乡(镇)、村级管理激励的制约机制
20、，加强县(镇)、乡(镇)行政人员的监督.。对违反规章制度的“小产权房”实施责任追究制度，设立违法建设的第一负责人，追究违法行为的法律责任和纪律责任。(三)分类处理，掌握治理“小产权房”的原则完整的统计表明，“小产权”现象几乎在所有城市发生，房地产数量多，建筑面积可见.。“小财产家”的问题不仅仅是房地产市场的一个问题，而是国家法律政策的贯彻执行，关系到国家人民的生活，国家稳定团结。与事情有关。但是，由于全国各地的”产权房”状况大不相同，用一刀切的方法解决是不可能的.。我们采用分类处理的方法，先执行整理管理的方法，而不是盲目的“一刀切”。(四)提供保障，深化住房保障制度改革随着社会的发展，城乡一体
21、化加快，农业逐步减少.。农村人口迁徙城市是我国城市的发展方向。为城市建设做出贡献的农民工和入城毕业生，经过艰苦奋斗和一定的经济基础，有着融入城市的强烈愿望，希望在城市中生存下去.。我国现行的住房保障制度对他们不利，房价上涨也是如此.。作为他们城市生存的最大障碍，他们只能买“小产权房”.。因此，”小财产房”的出现突出了我国住房保障制度的缺陷，各购置层的需求差距仍较大.。因此，必须纳入城镇的住房保障系统.。修复书本，完善住房保障制度，建立多层次的住房保障系统.。商品房、限住房、保障住房和廉价租房发挥各自的功能，形成分层保障，满足不同阶层需求的阶梯消费体系。而买不起房子的新公民也可以住房.。也就是说
22、，解决”小财产房”问题，是加深现行住宅保障制度改革的高度.。总结在改革现行的住房保障制度时，必须注意以下几个方面:一是从政策方面明确保障性住宅的适用条件，真正的低。确保收入者能得到保障性住宅.。三是加强保障性住宅监控，严格调查非法租赁保障性住宅的违法行为，下令偿还违法收入，废除享受保障性住房的资格。第四、全面确保保障性住宅的出入境机制，通过改善经济条件不满足保障性住宅。有住房条件的公民必须尽快收回有保障的住房，确保国家政策的公平和公正。第五，根据各地的具体情况，不断扩大保障性住宅的面积，确保住房用地规模，城市保障性住宅的僧侣过着过多的尴尬局面.。总而言之，小产权房屋问题的形成是一个长期过程，是
23、多种因素综合作用的结果.。解决这个问题，在完善法律制度的基础上，必须遵循法律法规，有序地解决。维护社会的稳定和人民的根本利益，维护法律尊严，综合考虑各方面，可以有效地解决产权问题。参考文献：1王春英;对小产权房法律问题的思考J;安徽职业技术学院学报;2016年03期2徐文;法经济学视野下的小产权房J;中国不动产法研究;2014年05期3胡初枝;郭兴武;邵建宁;土地制度安排与市场分割一论小产权房入市问题J;中国房地产;2016年10期4黄维芳;产权理论框架下小产权房的开发管制研究J;经济体制改革:2017年01期5郑淑霞;雷朝霞:关于小产权房的法律思考J;江西金融职工大学学报;2015年01期6耿国靖;马喆:余凌曲;产权理论框架“下小产权房开发管制研究J;开放导报;2014年06期7李少华;小产权房的台法化探究J;商品与质量:2015年05期8霍玉菲张钰菲小产权房法律问题的探讨J;商业文化(下半月);2016年12期9聂晶;高月丽浅议“小产权房”J;西安文理学院学报(社会科学版);2017年05期10关永志;用辩证观点看待小产权房问题J;现代经济信息;2014年09期11