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1、诚信申明本人申明：我所呈交的本科毕业论文是本人在导师指导下对四年专业知识而进行的研究工作及全面的总结。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中创新处不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同完成毕业设计论文的同学对本课题所做的任何贡献均已在文中做了明确的说明并表示了谢意。若有不实之处，本人承担一切相关责任。本人签名： 年 月 日房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策以昊远房地产开发有限公司为例摘 要中国房地产业是伴随着改革开放逐步发展起来的，房地产业的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，使之相适应，而会计制度的变革义进一步促进了房地产业的发展和进步。在这个发
2、展过程中暴露出许多问题，发现房地产企业会计核算中存在的问题并提出建议对策、规范房地产开发企业的会计核算是重要内容之一。本文通过对房地产会计核算问题的研究，希望企业能在发展自身的同时，完善好企业内部的核算问题。房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。关键词：房地产 会计核算 对策 ProblemsandCountermeasuresofaccountinginrealestatedevelopmententerprise
3、sTake the Hao Yuan Real Estate Development Co. Ltd as an exampleAbstractChinas real estate industry is gradually developed with the reform and opening up, the development of the real estate industry demands change of current accounting system and services, to adapt to, and the transformation of the
4、accounting system justice to further promote the development of the real estate industry and progress. Exposed many problems in the development process, found the problems that exist in the real estate enterprise accounting and proposed countermeasures, standardize the real estate development enterp
5、rise accounting is one of important content.In this paper, based on the research of the real estate accounting problems, hope that enterprises can in the development of their own at the same time, improve the enterprise internal accounting problems as well. Real estate development enterprises has ce
6、rtain particularity, at present our country accounting system is still in the further reform and perfect, thus caused the real estate development enterprise accounting there are more problems, just present situation and characteristics of real estate development enterprise accounting system is analy
7、zed, and puts forward some countermeasures on real estate development enterprise accounting regulations.Key words：estate financial accounting countermeasure目 录前 言1第1章 绪论2第1.1节 研究背景与意义2第1.2节 研究目的与研究方法2第1.3节 国内外研究现状3第2章 房地产会计核算概论7第2.1节 房地产会计核算概论7第2.2节 房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度8第2.3节 房地产会计核算的方法8第3章 昊远房地产开发有限
8、公司的会计核算现状及存在的问题10第3.1节 昊远房地产开发有限公司概述10第3.2节 昊远房地产开发有限公司会计核算现状10第3.3节 房地产开发企业会计核算的行业会计制度不科学不合理10第3.4节 建设成本不能与售价相配比11第3.5节 收入确认不明确问题的分析11第4章 昊远房地产开发有限公司会计核算的对策建议13第4.1节 优化会计科目设置，统一会计核算制度标准13第4.2节 引入新的销售概念，配比销售与建设成本14第4.3节 完善收入的核算14结 论16附 录17参考文献21致 谢22IV前 言房地产企业既具有与一般企业相同的特点，又有其特殊之处它不仅从事房地产经营，并且还从事房地产
9、开发。房地产开发的特点是建设周期比较长、投入资金比较多，并且由于市场的风险很大所以极易发生负债经营的情况。这决定了房地产开发企业必须在在经济和财务管理上技高一筹，加倍重视，提高企业的经营质量和效益强化有关的会计核算制度作为支撑。目前，我国的会计制度已经开始被重视，但是重视的程度还是远远不够的。总体上，我国的会计制度仍处于需要进一步改革和完善的阶段，其中房地产开发企业会计核算问题尤为突出 因此，理顺我国房地开发企业所依据的会计制度严格会计管理方面的制度，在对房地产开发企业会计核算的发展现状和不足之处进行分析的基础上，结合实际提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策成为当务之急。为寻求我国房地产开
10、发企业会计核算中存在的问题，以更好地解决我国房地产会计核算中存在的的问题提供切实可行的理论依据，笔者在写作本文之前搜集了大量的关于房地产开发企业会计核算的中外文献，积累了丰富的与房地产开发企业会计核算相关的资料。本文以昊远房地产开发有限公司为研究对象，根据该公司的实际情况研究企业会计核算问题，理论联系实际，发现该公司会计核算中存在的问题，并探索解决相应问题的有效方法。第1章 绪论第1.1节 研究背景与意义近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为
11、推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。随着国家的宏观调控和我国市场经济秩序的进一步规范，房地产企业正在有序的、规范的竞争环境下开发运作。但是在房地产快速发展的今天，国家的相关调控政策越来越猛烈，比如限购令以及房价的涨幅限制，还有企业自持物业的成本核算，对于任何一个房地产企业而言，要想获得经营利润，必须进行会计成本核算，必须严格控制开发成本，这才是生存之道。鉴于房地产企业具有一些显著的行业特点，如开发规模大、开发周期长和耗资比较多等，所有这些行业特点都充分说明了一点，房地产企业会计成本核算问题至关重要。 我国房地产开发企业会计核算制度是伴随着房
12、地产业的发展而不断完善的，其发展历史同我国会计制度的改革和发展紧密联系，共经历了四个发展阶段。第一阶段是改革开放以后至1988年底国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段的会计核算要求比较低，处于会计核算工作的初级阶段。第二阶段始于1989 年1 月1 日开始施行的国营城市建设综合开发企业会计制度会计科目和会计报表。1993 年7 月1 日房地产开发企业会计制度的实施，进一步规范了房地产行业会计核算制度，改变了计划经济下的以资金平衡表体系为标志的会计模式。第三阶段是房地产开发企业实施企业会计制度和小企业会计制度阶段。第四阶段是房地产开发企业执行2006 年企业会计准则阶段倪伯士
13、、唐亚美，改革开放30年来房地产开发企业会计制度的改革和发展，新会计，2009年。第1.2节 研究目的与研究方法1.2.1研究目的房地产开发企业会计是运用于房地产开发企业的一门专业会计，是会计学的一个重要分支。我国房地产业迅猛发展，在这个过程中也暴露出许多问题，需要加强宏观调控和规范管理，其中规范房地产开发企业的会计核算是重要内容之一。本文结合房地产会计实务的改革和发展，对昊远房地产投资开发有限公司进行研究，加深了对房地产会计实务的认识和了解，发现公司会计核算中存在的一些问题，找出问题产生的原因并给出建议和对策。从理论层面来看，国内外对于房地产会计核算中存在的问题有诸多研究与探讨，并给出了许多
14、解决问题的对策，为本文提供了原始的理论基础，本文借鉴多种合理的方法和手段，为房地产会计实务的应用做了充分的铺垫和总结。 从实践层面来看，通过调研访谈的方式对公司进行实地考察，收集到真实可靠的数据，并对数据进行分析，做到定性与定量相结合。1.2.2研究方法（1）访问法。对研究对象进行有计划、周密和系统的了解，访问公司高层管理，对企业中的具体会计核算方法进行分析研究。（2）文献研究法。翻阅大量参考文献，了解房地产会计核算的全貌，并对其进行分析。（3）通过实地调研的方法，咨询专业人士的意见，以具体公司为例并对调查搜集到的资料进行分析综合比较。第1.3节 国内外研究现状中围房地产业是伴随着改革开放逐步
15、发展起来的，房地产业的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，使之相适应，而会计制度的变革义进一步促进了房地产业的发展和进步。在这个发展过程中暴露出许多问题，发现房地产企业会计核算中存在的问题并提出建议对策、规范房地产开发企业的会计核算是重要内容之一。倪伯士、唐亚美（2009）在改革开放30年来房地产开发企业会计制度的改革和发展中通过对中国改革开放三十年来房地产开发企业会计制度变革过程的回顾。深入分析其主要变革阶段的有关背景，比较其变动差异和特点，寻找会计实务中存在的不足，提出房地产开发企业会计改革的建议1倪伯士、唐亚美，改革开放30年来房地产开发企业会计制度的改革和发展，新会计，2009年
16、。2006年新会计准则发布以来，在我国各种企业内普遍推广应用。房地产开发企业作为当前我国经济发展进程中的重要组成部分，是新会计准则推广实施的重要主体。金雷（2012）在新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响中对新会计准则与房地产企业会计工作进行了概述，并概括了新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响金雷，新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响，中国乡镇企业会计，2012年3期。20世纪90年代以来，我国的房地产业得到迅猛发展，在改善城镇居民的居住条件、拓展城市空间、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，但是房地产业在快速发展过程中暴露出许多问题。杨进军、刘桔（2009）在新会计准
17、则下房地产开发企业会计实务中指出房地产业在快速发展过程中暴露出许多问题，急需加强宏观调控和规范管理，其中规范房地产开发企业的会计核算和信息披露是重要内容。系统的阐述了房地产开发企业会计的基本理论、基础知识和会计实务的具体处理方法杨进军、刘桔，新会计准则下房地产开发企业会计实务，2009年。许颖（2009）在房地产企业会计实务中存在的问题及其对策中分析了房地产企业会计实务中存在主要问题并指出了存在问题的原因，给出了对策许颖，房地产企业会计实务中存在的问题及其对策，中国外资，2010年11期。在房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的，高流动性的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核
18、心内容。目前房地产企业资金管理还存在不少问题。郭耀忠（2009）在房地产企业资金管理存在的问题及对策中提出房地产企业优化企业资金管理的相关对策郭耀忠，房地产企业资金管理存在的问题及对策，黑龙江科技信息，2009年 。高秀娟、聂颐华（2010）在浅论企业对投资性房地产会计计量方法选择的利弊分析中对新会计准则中关于投资性房地产地以公允价值作为计量基础进行分析的基础上，论述了采用公允价值为计量基础公司业绩产生的影响高秀娟、聂颐华，浅论企业对投资性房地产会计计量方法选择的利弊分析，中国商界，2012年12期。王乐锦（2010）在浅析房地产开发企业会计核算中从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经
19、营特点入手，详细阐述了房地产开发项目投资费用的估算，最后总结出房地产开发企业会计核算特点王乐锦，浅析房地产开发企业会计核算，中国经贸，2011年。我国企业会计准则第3号投资性房地产 在制定时参照了 国际会计准则第40号一投资性房地产，许多内容既有趋同， 也有差异。谷春玲（2010）在我国投资性会计准则与会计准则的比较启示中对我 国 企业会计准则第 3号一投资性房地产 与国际会计准则第40号一投资性房地产的投资性房地产的定义、确认、内容、计量进行了比较，并提出对我国的启示谷春玲，我国投资性会计准则与会计准则的比较启示，会计与审计，2010年。王艳（2011）在房地产企业会计中存在的问题与对策探讨
20、中金融会计和房地产企业存在的问题和相应的对策分析内部控制，提高房地产企业的科学管理。指出了房地产企业财务会计凸显的问题并给出了房地产公司财务会计问题措施王艳，房地产企业会计中存在的问题与对策探讨，商场现代化，2011年第2期。祝晓辉（2011）在房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨中强调了房地产开发企业会计核算的必要性和重要性。指出了一些房地产开发企业会计核算中存在的问题祝晓辉，房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨，财经界，2012年。龙丽霞（2011）在房地产企业社会责任会计研究中明确了社会责任的概念并给出了房地产企业推行社会责任会计的重要性及对策龙丽霞，房地产企业社会责任会计研究，
21、财会通讯，2011年2期。何秀清（2011）在浅论房地产企业财务管理存在问题及对策中指出了房地产企业财务管理存在的问题，给出了提高房地产企业财务管理的对策建议何秀清，浅论房地产企业财务管理存在问题及对策，行政事业资产与财务，2011年2期。郑丽玉（2011）在试论房地产公司财务成本管理存在的问题及对策从房地产公司财务成本管理中存在的问题为出发点，对解决房地产公司财务成本管理中存在问题的对策进行探讨郑丽玉，试论房地产公司财务成本管理存在的问题及对策，经济生活文摘，2011年。房地产会计核算作为控制房地产开发项目的运行成本和合理处理企业账户的有效途径。在进行房地产会计核算的过程中，一定要针对当前所
22、在的问题，采取有效的措施。张新河（2012）在房地产开发企业会计核算中的问题及对策对房地产开发企业会计核算进行了概述，并指出了房地产开发企业会计核算中存在的问题，针对问题采取有效措施张新河，房地产开发企业会计核算中的问题及对策，会计师，2012年1期。叶丹（2011）在浅谈投资性房地产会计核算中的相关问题中结合案例分析了在公允价值计量模式下投资性房地产在转换、公允价值变动计量及处置这几方面存在的问题，并提出了建议叶丹，浅谈投资性房地产会计核算中的相关问题，经济生活，2011年。肖冬梅（2012）在房地产开发企业会计中几个问题的探析中明确了房地产开发企业会计核算有着会计核算主要存在着两个特征，即
23、自营核算和销售核算。并针对这两个特征提出了相应策略肖冬梅，房地产开发企业会计中几个问题的探析，中国经贸，2012年。国外研究现状：外国学者Robert. Shearer（2009）的The problems in the real estate development business accounting and improvement中指出了房地产会计在核算过程中存在的问题，给出了完善房地产企业会计核算的有效策略Robert. Shearer The problems in the real estate development business accounting and improv
24、ement. Jul 1.2009。Johansson. Jeff（2009）的Accounting information quality problems and countermeasures in the real estate industry通过对房地产行业会计信息质量问题的成因分析,归纳了其对利益相关者影响,进而提出了相应的改善建议和对策Johansson. Jeff Accounting information quality problems and countermeasures in the real estate industry,2009。Robert Lucas,
25、Jr.（2010）在Accounting Practice thinking of the fair value measurement of investment property中对投资性房地产公允价值模式进行了分析，明确如何合理确定投资性房地产项目的公允价值Robert Lucas, Jr Accounting Practice thinking of the fair value measurement of investment property New York.2010。通过上述文献，了解我国房地产开发企业会计制度的改革和发展，得出我国房地产开发企业会计实务中存在的问题、问题发生
26、的原因及对策。本文以昊远房地产投资开发有限公司为例，分析该公司目前的会计实务现状，对具体问题进行具体分析，发现其中的问题和不足并借鉴国内外学者的研究成果，尝试给出解决方案或对策。这也是本文的突破点。第2章 房地产会计核算概论第2.1节 房地产会计核算概论2.1.1房地产开发企业的介绍房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形
27、成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。2.1.2房地产开发企业会计核算房地产开发企业的会计核算就是利用会计信息对房地产企业进行监督，反映房地产企业资金的运动过程。由于房地产开发企业的经营特点，商品建设周期长、投资数额大、经营业务较为复杂、经营风险较大，企业的资金流通较快，资金流通量也大，企业应当做好会计核算以正确的反映企业资金流动，企业的会计核算发生差错会影响企业整体可持续发展，因此房地产企业应当注重会计核算的重要性，加强会计核算工作的实施，完善会计核算流程。2.1.3房地产开发企业会计核算的重要性房地产开发企业与一般的施工企业不同, 它同时从事房
28、地产开发和房地产经营两项业务, 通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面, 从利润获取来看, 由于现在的建筑市场竞争比较激烈, 企业运营成本日益增加, 企业的利润逐年降低, 对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算, 有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面, 从风险规避来看, 由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大, 且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务, 整个资金回笼周期较长, 涉及核算环节多, 一旦会计算出现任何问题, 企业必然要承受重大的经济损失, 甚至会给企业带来灭顶之灾。因此, 完善房地
29、产开发企业的会计核算至关重要。2.1.4房地产开发企业会计核算特点 由于房地产开发企业经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： （1）产成品的种类多，核算方法不同。 （2）产品成本的核算复杂。 （3）经营收入及其相关税金的核算不同。第2.2节 房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度2.2.1会计准则财政部2006年颁发的企业会计准则中，并没有针对房地产行业的独立会计准则。财政部新颁发的会计准则中，增设了一个“投资性房地产会计”准则。2.2.2会计制度（1）房地产开发企业会计制度。该制度与同时颁发的施工企业会计制度相似，但在提供的会计科目表中，设置了“
30、开发成本”、“开发产品”等带有房地产开发企业特点的若干会计科目。（2）施工企业会计核算办法。这是根据财政部在2000年实行二次会计改革时所颁发的全国统一的“企业会计制度”制订的专业补充会计核算办法，在执行企业会计制度的施工企业采用。（3）国有建设单位会计制度。这是财政部在1986年发布的“国营建设单位会计制度”的基础上作了统一的修改和补充后于1996年重新施行的专门会计制度。按财政部的部署，所有企业要从2012年起全面执行新会计准则，所以在这个过渡期内，上述准则和制度都是房地产企业会计核算所遵循的会计操作文件。第2.3节 房地产会计核算的方法2.3.1房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产
31、开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。（1）产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 现房方式销售。办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 预售方式销售。房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 分期收款方式销售。按合同约定的收款日期确认收入的实现。
32、（2）产品出租租金收入房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。（3）视同销售2.3.2房地产开发企业成本费用核算直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4）预算造价法。指按期
33、内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第3章 昊远房地产开发有限公司的会计核算现状及存在的问题第3.1节 昊远房地产开发有限公司概述内蒙古昊远房地产开发有限公司是一家致力于发展住宅地产、商业地产和物业管理为一体的房地产开发企业。于2006年投入房地产开发，公司注册资金5000万元，法人代表王建岗。现设有办公室、财务部、工程部、预算部、销售部和开发部等六大部门。创业七年来，昊远房地产开发有限公司从诞生伊始即坚持诚信经营、稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。昊远地产坚定不移地以打造“质量地产、责任地产、和谐地产、环保
34、地产“为己任，以“诚信、创新、高效、卓越”为理念，以“建筑让城市更精彩，小区让生活更美好”为目标，为客户创造财富，为社会创造价值，为城市和历史留下美丽的杰作。由于自身规模不断扩大所带来的管理上的需要以及受传统房地产开发企业会计制度的不完善，昊远地产的会计核算仍存在问题。第3.2节 昊远房地产开发有限公司会计核算现状我国财政部已经颁布房地产开发企业会计制度，但是现今会计科目仍不能满足房地产开发企业需求，不能全面准确的反映房地产开发企业开发产品的相关信息，容易引起相关信息使用人员的误解。这是大部分房地产企业存在的问题，昊远房地产开发有限公司也存在这样的问题。另外，昊远房地产开发有限公司是开发完成后
35、自主经营的房地产企业，即商业地产的开发并自主经营产品不转让所有权。就现阶段而言，昊远房地产开发有限公司的会计核算工作，主要存在二方面的问题：一是其中的建设成本不能与售价相配比；二是收入的确认不明确。第3.3节 房地产开发企业会计核算的行业会计制度不科学不合理房地产开发企业会计核算的行业会计制度不科学不合理导致房地产会计科目不完整，会计核算标准较多。这是大部分房地产开发企业会计核算中存在的问题，也是昊远房地产存在的问题之一。由于房地产行业具有特殊性，基于这些特殊性，同时也基于房地产开发行业会计核算制度需要的特殊性。需要有与其相适应的会计制度予以规范。虽然说房地产企业开发的产品也是一种商品，房地产
36、企业也是商品的加工厂，我国财政部已经颁布房地产开发企业会计制度，但是现今会计科目仍不能满足房地产开发企业需求，不能全面准确的反映房地产开发企业开发产品的相关信息，容易引起相关信息使用人员的误解。同时房地产开发企业还需遵守企业会计制度等相关制度，这些制度之间没有形成统一的标准，给企业的会计核算带来一定困难。所以说，目前我国会计制度中关于规范房地产开发企业会计核算规定并不完全，没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，缺乏统一性和系统性。第3.4节 建设成本不能与售价相配比昊远房地产开发有限公司是开发完成后自主经营的房地产企业，即商业地产的开发并自主经营产品不转让所有权。房地产开发企业的生产
37、周期较长，在这种情况下，在工程项目建设过程当中所投入的不用于直接开发建设的资金，都计入当期费用中，预售款项因不符合销售收入确认原则却不会在当期被确认成收入，这就阻碍了会计核算的配比应用，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。此外，房地产开发过程中，成本应该是将在建的整个项目作为标准，而其销售则是以商品房作为标准，这样就加剧了企业成本与售价的不配比状况。结构一样的房屋，楼层较低的建设成本明显会低于楼层较高的，但是其销售价格却是会明显高于楼层较高的；再比如比如昊远地产去年开发的电梯公寓楼：是呈“回字形”的房屋，其同一楼层的建设成本基本一样，但是由于房屋朝向不同，其销售价格自然就会存在一定的差异。
38、在当前核算工作中，在项目开发成本的核算是将当期竣工后的项目作为依据进行，然后除以项目总面积从而计算出建筑每平米的成本，据此再计算出建筑的本期销售成本，但这种核算方法没有注意到房屋销售差异情况，因此造成了建设成本不能与售价相配比。第3.5节 收入确认不明确问题的分析昊远地产的销售方式主要为预售和分期付款，由于房地产开发产品的特殊性，其建设周期长、投资金额大。昊远地产在开发产品之前与顾客签订预售协议并收取一定的款项，当昊远地产取得商品房预售许可证后再签订商品房预售合同，而房地产的正式销售与预售之间间隔时间较长，导致昊远地产在确认销售收入问题上不明确。根据会计准则的销售收入确认条件，房地产销售要满足
39、销售收入确认条件才能确认收入，而房地产开发产品的特殊性，企业滥用会计准则操纵利润的可能空间较大，常会选择对自己有利的期间确认会计收入，这增加了房地产收入确认的复杂性。实际上房地产企业会计核算收入关键是收入确认和计量确定确认收入以及入账金额在房地产企业会计务实中在房地产企业竣工并通过验收以后办理了移交手续此时确定房地产收入在某些房地产企业中预售款是暂收款风险转移成本最后核算因此预售款只作为企业预收账款在完全竣工后才确认收入；某些房地产企业在竣工前销售款作为确认收入在竣工并收到部分房款后确认；对于分期房款方式来说按照合同规定确认收入实际上也是分期结转成本过程；有些房地产企业在房地产转移时已经按照回
40、收或可能回收价款确认；某些房地产企业收取房款代表已发生销售业务按预售合同价款中己经收取价款分期确认收入。第4章 昊远房地产开发有限公司会计核算的对策建议第4.1节 优化会计科目设置，统一会计核算制度标准会计科目应当根据房地产开发企业的实际状况进行确定，在设置房地产开发企业会计科目时，应当考虑本企业的规模、经营业务复杂状况、会计核算信息化水平。若企业规模较大、经营业务较为复杂、会计信息化水平较高时，企业可以设置较为全面的科目，否则，企业可以简化某些金额较小、使用频率较小的会计科目。同时我国也应当制定统一的房地产开发企业会计核算的标准，制定该行业的会计科目及会计核算法，这是政府加强对房地产开发企业
41、监管的重要手段。反映房地产企业必须根据自身行业的特点，合理选用会计制度。不同的会计制度标准不同，如国家明确规定不能同时满足从业人员数100 人以上、年销售额1000 万元以上的小企业，除了已经按照规定执行了新准则和企业会计制度外，都必须执行小企业会计制度；现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行企业会计制度；如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。在不影响对外的统一财务报告提供的前提下，房地产企业可以根据自身情况对于会计科目进行自主增设，因为在上述会计制度中，只有行业会计制度房地产开发企业会
42、计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，执行其他制度的房地产开发企业必须要增加以下科目：第一，“开发成本”科目，主要是房地产开发费用成本的核算 第二，“开发间接费用”科目，相当于工业企业中的“制造费用”，核算为了开发产品而发生的除去行政管理部门承担的各项间接费用。第三，核算已经开发完工且验收合格的房地产的“开发产品”科目。第四，核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋的“出租开发产品”科目。第五，核算安置拆迁居民周转使用房屋的“周转房”科目。其实房地产开发企业应该根据自己的实际特点来进行会计核算工作，要是会计核算工作能够完整的反映项目的整体财务状况，便于对投资进行分析
43、，也便于更好的对企业的投资和经营状况进行估计 把项目的具体情况搞清楚，可以有效地发挥监督作用。第4.2节 引入新的销售概念，配比销售与建设成本引入计划销售价格的概念。项目销售时，需要依据地段、开发成本、实际楼层朝向等因素进行销售价格的计划，从而制定成本分配的标准，就能够将企业建设成本与售价的不配比问题有效的解决。通常有以下两种方法：首先，一般中小型企业，按照计划销售价格乘以成本率而做出结转。如在建项目已经进入了竣工决算阶段，当竣工决算完成之后，就可以通过建筑楼栋、楼层及单元等实际情况进行成本的确定。因此，如果能够将单元作为账户设置的依据，就能够在一定程度上实现商品房在面积成本差异较小情况下的账
44、户统一管理。而其销售成本就可以依据单元设置的账户房号做到结转，从而将销售面积作为依据进行销售成本的计算。其次，是实际售价成本率法。此方法是采取实际售价乘以计划成本从而对季末销售成本进行计算的。其操作步骤具体为：首先将项目开发时间作为标准进行统一的账目设置，将其中开工时间相近的或竣工时间相近的项目进行统一管理，并进行计划价格相同的房屋账户设置。其次，在按照项目分类明细账目在极端前两月进行成本结转，从而计算当期成本。这种方法从实质上来看，就是采用倒挤的方式来计算销售成本，通常用于大型企业。第4.3节 完善收入的核算4.3.1明确房地产销售收入的核算范围明确房地产销售收入的核算范围。房地产企业的开发
45、商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。4.3.2 正确确定和应用收入确认标准房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经
46、买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，所收到预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续，房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续，收入的金额能够可靠计量时，才能确认销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房地产企业在某些促销方式下达成的交易，必须判断其真正的交易实质，如售后回租、售后回
47、购方式的房地产销售。4.3.3 提高会计人员知识技能，正确的进行收入确认收入的确认需要会计人员的职业判断，正确的会计核算需要依靠相关会计人员。企业会计人员在进行收入确认时应当严格遵守我国企业会计准则收入定义及收入确认条件，并且能够准确理解收入确认条件中的“商品风险和报酬转移”及“成本能够可靠计量”，根据“实质重于形式原则”确认收入，收入确认的核心为商品的转移，并且这种商品是销售合同中约定的符合特定标准的商品。因此，企业应当提高会计人员的知识技能和工作水平，对会计人员进行定期培训和教育，提高会计人员的职业判断水平。结 论在社会经济的快速发展下，房地产企业的地位也越来越重要，受到了社会各界的广泛关注。在房地产开发企业当中，会计核算作为会计工作的一个基本职能和一个重要的会计工作环节。在房地产开发企业中，因为产品的特殊性，其会计核算也有其特殊性。因此在会计核算上要根据房地产开发企业独特的自身情况进行使我们应该注意的问题，应该在实际的工作实践中摸索符合房地产开发行业的科学和合理的会计核算体系和工作方法。总之，昊远地产在面对激烈的市场竞争，除了扩大经营规模外，还必须引入新的销售概念，配比销售与建设成本，结合自身实际，完善收入的核算，从而在房地产开发业繁荣发展的时代