《房地产企业纳税筹划存在的问题及对策研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业纳税筹划存在的问题及对策研究.doc（26页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、本科毕业论文题 目： 房地产企业纳税筹划存在的问题及对策研究 学 院： 经济管理学院 专 业： 财务管理 班 级： 5班 姓 名： 刘昕迪 学 号： 201507140538 哈尔滨石油学院本科生毕业设计（论文）摘 要目前，我国房地产企业是国民经济比较重要的产业，对我国的经济发展有着重大的影响，现代的房地产企业存在着纳税金额比较大、税种多、承担税收负担相对较大问题。在企业和国家纳税筹划有着至关重要的作用，对于房地产公司而言，要重视纳税筹划工作，用好税收优惠政策，有利于减轻企业的收税负担，对于企业的利润和可用资金进行增加，对于企业的自身权益进行有效的维护，提高企业的竞争力，使得企业的自身价值达到
2、了最大化，也增加了企业的良性发展，为此研究了纳税筹划问题，以房地产企业为例，对于纳税情况的分析，研究了房地产企业的纳税筹划的问题，得出了相关的结论，也通过研究，可以帮助国内的房地产企业可以有效的房地产税收负担，有效的推动了房地产企业的发展。房地产企业在当前市场竞争日趋激烈,在我国经济整体走向转型的情况下,加强纳税筹划已经成为其内部控制管理的重要内容。但是由于企业自身发展以及我国税收环境等因素的限制,房地产企业在纳税筹划中存在着诸多问题,从问题出发,对纳税筹划对策进行简要研究。关键词：房地产企业；税收；纳税筹划AbstractAt present, Chinas real estate ente
3、rprises are the pillar industries of the national economy, which have a great impact on Chinas national economic development, and there are many kinds of taxes, large amount of tax payment, and relatively bear the tax burden in real estate enterprises. Tax planning plays a vital role for enterprises
4、 and the state. For real estate enterprises, proper tax planning and good use of tax preferential policies are conducive to reducing the tax burden of enterprises, increasing profits and available funds, improving the competitiveness of enterprises, effectively safeguarding the rights and interests
5、of enterprises, maximizing their own value and promoting the healthy development of enterprises. Therefore, it is of great theoretical and practical significance to study the tax planning of real estate development enterprises. Through the analysis of its tax situation, this paper studies the tax pl
6、anning of real estate development enterprises, and draws relevant conclusions, hoping to help domestic real estate development enterprises effectively reduce the burden of housing tax and promote the sustainable development of real estate enterprises. At present, the market competition of real estat
7、e enterprises is becoming more and more fierce. Under the circumstances of the overall transformation of Chinas economy, strengthening tax planning has become an important part of its internal control and management. However, due to the restrictions of the development of enterprises themselves and t
8、he tax environment in China, there are many problems in tax planning of real estate enterprises. Starting from these problems, this paper makes a brief study of tax planning countermeasures.Key words：Real estate enterprises; Lower taxes; Tax planning目 录1 绪论11.1 研究背景11.2 研究目的和意义11.2.1 研究目的11.2.2 研究意义
9、11.3 国内外研究现状11.3.1 国外研究状况11.3.2 国内研究状况21.4 研究内容及方法21.4.1 研究内容21.4.2 研究方法32 相关理论概述42.1 纳税筹划的含义和原则42.1.1 纳税筹划的含义42.1.2 纳税筹划的原则42.2 纳税筹划的技术42.2.1 免税技术42.2.2 减税技术52.2.3 延迟纳税技术52.2.4 税率差异技术52.2.5 退税技术53 房地产企业纳税筹划存在的问题分析63.1 房地产企业忽视纳税筹划风险63.1.1 政策风险63.1.2 执法偏差风险63.1.3 认可风险63.1.4 成本性风险63.2 房地产企业税负现状73.2.1
10、重复征税问题严重73.2.2 纳税筹划方法不合理73.3 房地产企业混淆纳税筹划与逃避税款83.4 房地产企业税收的特殊性问题83.4.1 资金流转环节多涉税范围广83.4.2成本费用结构复杂贵重于税84 房地产企业纳税筹划存在问题的解决方法94.1 增强风险管理94.1.1 降低政策风险94.1.2 避免执法偏差风险94.1.3 降低认可风险94.1.4 降低成本性风险94.2 根据房地产企业税负现状制定纳税筹划方案104.2.1 避免重复征税问题104.2.2 对企业纳税情况进行合理分析104.3 房地产企业认清避税与逃税区别114.4 房地产企业税收的特殊性问题解决方法124.4.1 明
11、确房地产企业涉税范围124.4.2 利用纳税筹划降低房地产企业成本费用125 案例分析135.1 企业介绍135.2 保利地产纳税筹划存在问题分析145.3案例启示15结 论17参考文献18致 谢19III1 绪论1.1 研究背景随着税制改革的进一步深化，可以看出，对于房地产公司，纳税筹划有着重大的影响以及对于增值税税收筹划，现在的房地产企业的竞争也日益激烈，行业整体利润率正逐步降低,通过多角度、多渠道的降本增效和开源节流来实现企业价值最大化,是房地产企业生存发展的必由之路。对于税费 的占比到20%-30%，伴随着近几年的变化，房地产企业也从之前的黄金十年逐渐慢慢告别，也迎来的漫长的调整阶段，
12、对于房地产的生存关键，成本也成为的代名词，而税收筹划是财务管理的一种手段，对于控制成本，税收筹划也是最直接最有效的方法，也是对于房地产十分重要的意义。房地产企业在日常活动中十多个税种，在四个主要环节中对于不同税种分别涉及，契税、耕地占用税、印花税在购买土地是都需要进行缴纳。建安营业税、城镇土地使用税、房产税等需要在建设中进行缴纳，在出售和使用过程中需要缴纳车船税、个人所得税、企业所得税、增值税以及附加税等。而房地产企业所需缴纳税款的成本在总成本中占比例近20%，在日常经营活动中存在着很多的税务风险，又有很多财务人员的专业性不够强导致了地产公司纳税筹划会出现很多的问题。伴随着国民经济的不断深入，
13、在慢慢成为了自主经营、自负盈亏、独立核算的过程中，主体利益的观念非常的强烈。但是由于税后的无偿性，资金的净流出是税款的支付，企业的税额与税后的利润相互增减，因此，无论纳税怎么正当且合理，对于房地产公司来讲都是收益的丧失，所以我们如何不违反税法但又充分的利用了税收优惠的政策条件，需要预先调整企业的经济行为，对于节约税收负担支出以达到合法，对于企业的生产的成果也非常重要。1.2 研究目的和意义1.2.1 研究目的在我国各大行业中房地产企业都有较高的回报率、资金量较大、产业关联性强同时也面临着高风险，从而使房地产企业经营状况受到许多因素的影响，包括内部因素和外部因素。我国为了促进房地产行业向更好的方
14、向发展，利用营改增消除了多个环节重复征税的弊端，继而利用税收筹划，改善税收环境，对企业的经营方式、税负问题、经济利益都产生了重要的影响。11税收筹划研究结合房地产公司的自身情况出发，针对企业税负的现状、纳税筹划的必要性与可能性这三个方面进行分析，在税法规定的范围内对增值税、土地增值税、房产税以及企业所得税等相关税费的筹划方案，并在企业专业人员的规划下对税收问题进行更好的筹划。1.2.2 研究意义理论意义：伴随税收政策的不断完善，房地产相关方面的税法进行了相应的调整，而在此之前，纳税筹划对于房地产企业主要体现在土地增值税、地方附加税种、企业所得税以及营业税上，缺少对增值税纳税筹划的具体研究，而在
15、税改之后，则要求企业在纳税筹划上进行重大调整。在表面上看来，虽然筹划空间相较之前有所增大，但是对其提出了更加严格的要求。目前，研究房地产企业纳税筹划问题具有重要的实践指导意义，为企业改善经营状况、取得长远健康发展提供了动力，为企业把握政策机遇、降低税收负担提供了参考，也使得税收筹划的问题在房地产行业中更为重要。现实意义：纳税人的自觉纳税的意识还需要增强，对于纳税筹划的开展是纳税人自己意识下进行的，也就是说可以把纳税筹划分为偷税、漏税、逃税、抗税等的违法行为，也同时有效的帮助纳税人实现了利润的最大化，提升了企业的竞争力，每个公司都是以盈利为目的的，希望用少量的资金，少量的成本来实现更高的利润。1
16、.3 国内外研究现状1.3.1 国外研究状况F. Esposito（2012）在European Journal of Radiology Open中指出，任何人都有权对自己的企业做出相应的安排，其根据法律进行相应的安排工作降低自身的税收，保证自身的基础权利是非常正确的做法。其提出纳税筹划可以有效地降低企业的税负，并且可以提高企业的盈利成本，使投资者更具投资热情，达到促进经济进步的作用。其对世界上十几个国家与地区进行了研究，分析了纳税筹划与税收法律之间的促进关系1。Steven Howard Smith（2014）在The Costs of Corporate Tax Aggressivene
17、ss一文中表明，税收是企业生存过程中的环境因征管制度进行分析，按照税种进行了相应的归类工作，对房地产企业经营工作中的各项税费的纳税筹划方式进行了相应的阐述，并结合了有关案例进行了深入的分析2。Francois（2015）在The incentives for tax planning文章中对欧洲小企业纳税筹划下带来了实际影响，增加了税收负担。他认为有两种办法可以解决上述难题：首先对欧洲小企业增值税税率进行改革，将增值税改交营业税，取消各行业之间的所须缴纳的增值税。其次是给小企业采取免税政策3。1.3.2 国内研究状况蔡昌（2010）在房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南研究中指出，在房价快速上
18、涨与国家不断进行相应调控工作的过程中，进行研究，不仅可以对房地产企业先行的税制进行深入的了解，而且可以分析出税法与会计准则之间的差异，通过一定的方法，为企业提供会计核算与纳税筹划相辅相成的操作模式，主要是在国外学者研究的基础上进行本土化应用，虽然明确了纳税筹划的重要性，提出了著作具体的企业纳税筹划方法，但是大多是将国外用于纳税筹划的方法，较为生硬的引入到我国且有的纳税筹划中，缺乏良好的实用价值，研究内容还比较浅显，还有较大的研究空间4。程继光（2015）在营改增政策解析与纳税筹划中结合我国各行业的营业税市场状况,在对企业收支情况进行合理分析,并对企业进行纳税调整,并对不同方案下房地产企业税负情
19、况进行了统计分析数据,为房地产行业营改增的政策改革提供可靠数据。根据分析统计报告,建议房地产企业营改增后采用10%的税率5。减免有关的非直接收费项目，降低有关借款利息支出以外的其他利息的手续费用。王筱红（2016）在房地产企业税务筹划案例解析认为房地产企业纳税筹划是整个税制改革中最艰巨的任务之一,在改革过程中因房地产企业的特殊性其税制改革也具有复杂性。他内在、外在两个方面对房地产纳税筹划过程中存在税负问题进行了研究,从纳税、财务管理和经营决策等多个角度剖析了房地产纳税筹划的影响,提出应对策略6。1.4 研究内容及方法1.4.1 研究内容研究一共分为五个部分。对于房地产企业的纳税筹划进行研究，解
20、决了房地产企业纳税筹划存在的问题。第一部分对于房地产企业税收现状背景进行介绍，介绍房地产企业税收筹划的相关背景，并提出了这一研究的主要意义。提出了房地产企业纳税筹划过程中面临的主要问题，阐述了解决问题为房地产企业带来的好处和现实意义。实现了房地产企业纳税筹划的合理化，降低了纳税金额，控制成本也变得可行，提高了房地产的收益，使地产企业纳税筹划更符合当今时代发展。第二部分对纳税筹划含义及其原则进行阐述，继而对纳税的含义进行解释，分析讨论纳税筹划的各项基本原则；对纳税筹划的方法进行介绍讨论，简单对纳税筹划进行解释并深刻分析税收筹划带来的多种影响。第三部分根据现状切实发现并归纳总结房地产企业在现阶段下
21、存在得纳税筹划存在的问题进行分析，企业忽视纳税筹划的主要风险分析、纳税筹划认识不清、对税收筹划和违法漏税知识不清晰、缺乏专业纳税筹划人员等问题。对于房地产企业纳税筹划埋下伏笔7。第四部分针对房地产企业传统阶段纳税筹划遇到的一些瓶颈，提出增强风险管理，有效检测监控税务风险，加强沟通协调提出应该在纳税筹划建议，加强整体性布局，规培纳税筹划人员的解决对策，进而对房地产合理避税，降低企业税收，为企业带来更高的效益有更加重大的意义8。第五部分通过对保利房地产进行了简单介绍，对提高纳税筹划意识前后的资产负债表的对比，接下来对保利房地产公司纳税筹划存现在的问题进行分析，提出了纳税筹划意识亟待加强的问题，最后
22、通过对保利房地产企业问题分分析得出应加强纳税筹划意识，降低税费的启示。1.4.2 研究方法在现阶段下房地产企业纳税筹划，运用了多种研究方法，主要运用了文献分析法和案例分析法。（1）文献分析法通过对收税筹划的相关理论基础进行研究，描述财务共享服务的基础概念内容及基本理论，采纳导师对于财务共享平台的建议，融合自身理解与认识阐述建立财务共享服务平台的现实意义，着重探讨财务共享平台中心的优势，推进财务共享平台的发展。（2）案例分析法将理论研究与实际案例密切结合，以服务业案例为例，具体分析传统财务管理的弊端，通过财务共享平台建立与实施，对存在问题的问题的改进方式，希望服务业在财务管理方面取得更大的突破与
23、进步。2 相关理论概述2.1 纳税筹划的含义和原则2.1.1 纳税筹划的含义对于纳税筹划的含义分为广义和狭义，降低企业的成本而采取的方法为广义，使企业税收风险降低，经济利益增多。 狭义的纳税筹划是指，在国家法律规定下，通过合理合法的方式进行了合理的避税政策，对于自己的纳税方法进行改变，从而降低了纳税筹划。2.1.2 纳税筹划的原则（1）合法性原则企业实施“营改增”纳税筹划，并不等于是偷税、漏税，而是在法律允许的范围内进行合理的避税活动，除此之外，应该根据企业财务现状的实际情况，在符合国家规定的基础上，对于“营改增”纳税筹划活动应该合理的开展。（2）前瞻性原则是指在“营改增”下企业进行纳税筹划时
24、，对“营改增”纳税筹划发展过程和企业的现状，进行分析和研究，利用企业存在的差异针对性的提出符合企业发展的合理规划，使企业在“营改增”下纳税筹划与企业发展状况相互呼应。（3）目的性原则在“营改增”下进行纳税筹划，应该有目的性的发展，应该切合实际，将“营改增”纳税筹划与企业商业价值相结合，使企业在多个方面进行持续经营进行分析。（4）风险性原则税收筹划风险主要包括一下两部分：国家的政策变动风险、经营风险。如果国家税收政策发生变化，企业将调整税收筹划结构。对于业务风险，主要受业务发展环境等因素的影响。2.2 纳税筹划的技术（1）免税技术我国现阶段为了减轻企业的税收负担制定了很多税收优惠，对政策具有一定
25、的倾向性，结合房地产企业自身的经营状况进行政策的选择和回避，认准国家税收制度的优惠政策和惩罚政策。比如在建设过程中计算企业所得税时可以进行加计扣除、残疾人和军人也可以享受税收优惠政策9，公益性捐赠等项目可以全额扣除，所以对于国家的税收优惠政策和免税政策进行合理的优化。（2）减税技术在符合税法规定前提下计算税额时，企业在投资经营过程中选择方案时，尽量挑选享受减税政策的方案，对于课税的对象和计税的依据假定是不变的，那企业的税收负担的高低直接决定了收税的高低。对于同一种税率在不同的对象也是有差异的。税法的设计并非尽善尽美，也有很多不尽如人意之处，所以税法也会对那些合法经营、正当经营增加了一些不合理的
26、税收负担，对于这样情况的发生，纳税人需要减少税率的方式进行避免。可以为房地产企业提供了较大的空间来降低成本10。但是减税技术应用范围比较小，操作不当容易为企业带来不必要的涉税风险。（3）延迟纳税技术在法律规定期限时间内，房地产企业纳税人实际缴纳税款时间是在纳税义务发生时间之后，所以延迟缴纳税款是对企业有利的，可以使企业的资金在短期内周转，同时也可以利用通货膨胀和货币时间价值来为企业增加利息收入，是企业的利润实现最大化。（4）税率差异技术在现在的我国税法中，不同企业和不同地区有着不一样的计税依据和税率，对于税率上的差异性，房地产可以利用减少税收负担，在经营活动过程中，房地产行业尽量的使用小税率而
27、且长期稳定的应用，对于税率差异的技术比较复杂，但是应用范围更加的广发。（5）退税技术税务机关在纳税义务人已经缴纳税款后根据税收法律规定，在退还给纳税人的税收筹划技术，在企业实际经营活动中尽量选择符合退税条件或者可退还税额较大的项目，退税技术操作方法简便，但是适用范围较小。3 房地产企业纳税筹划存在的问题分析3.1 房地产企业忽视纳税筹划风险3.1.1 政策风险对于政策的选择与政策的变化有着相关的风险。房地产公司在筹划过程中，无法选择更加适合房地产行业的税收政策，伴随着国家的发展，收税政策也不断的发生变化，也从而引起了纳税筹划的方案不能适应新的税收政策。税收政策变化风险，公司对国家发布的政策信息
28、缺乏敏感性，特别对政策的时效问题没有注意，偶尔会出现对已经失效或被废止的政策文件继续使用的情形11。3.1.2 执法偏差风险房地产公司的纳税筹划行为是指在国家的相关法律法规下进行合理合法行为。但在实际经营过程中应用时，还需要税务机关的进行审核来确认是否合法。在审核的过程中，对于税务机关行政执法偏差导致纳税筹划的失败，例如娱乐业所需要加纳的营业税税率为5%-20%，但是在税法上并没有明确的规定地区和具体的位置，所以地方性政府和当地的税务机关可以按照当地的具体问题具体分析，所以，企业进行纳税筹划需要考虑税务机关执法偏差风险。由于房地产企业的本身因素，在纳税筹划方案制定之后，经营过程发生新的改变使筹
29、划方案与日常经营出现脱节严重的情况。3.1.3 认可风险首先纳税筹划应当是合法的，同时也要符合国家在税收方面的立法的意图，具体方案必须经由税务机关的认可。在实际业务中，房地产企业会根据先前的筹划方案，进行逐步执行，这期间可能与税务机关的征收标准发生异议，在国内的税收架构中，中央会在一些税种的具体征收标准上，给予地方税收机关一定范围的自由选择权，假使没有与当地税务机关进行及时有效的沟通，势必会影响筹划方案的可用性。3.1.4 成本性风险我国的税收政策体系相对比较复杂，企业纳税筹划的方案从制定到实施需要花费大量的成本从控制直到结果的评价。假如企业的纳税筹划能够为企业带来利润，但是在纳税筹划的过程中
30、却花费了企业过多的成本，甚至成本大大的超过了所为企业带来的利润，显然纳税筹划所带来的风险是较高的。加使得房地产公司在学习和掌握相关政策时，显得心有余而力不足，在实际操作当中，面对的风险也是不容忽视的12。筹划的过程中，往往事先设计多个方案以供选择，然而在实际操作时，并没有选择最有效的方案，使筹划的效果大打折扣。3.2 房地产企业纳税筹划效果不显著3.2.1 重复征税问题依旧严重对于普通的企业在日常的工作中，只需要缴纳增值税或者营业税，而房地产企业除了一些常规的税负外，不仅需要缴纳30%-60%的土地增值税还要缴纳营业税，以增值税等流转税为计税依据，按照增值税等流转税为主要依据，按照开发项目所在
31、地分别进行相应的比例进行征税。房地产企业自建自售的建筑物在开发阶段和出售阶段分别要按照建筑安装和销售不动产缴纳营业税，所以企业重复征税的问题是不可避免的。税收交叉现象导致房地产企业在销售阶段需将全部收入缴纳企业所得税，出租阶段需缴纳房产税、营业税以及企业所得税，导致其在经营过程中存在不少的隐患13。公司管理经过一段时间的研究之后，认识到了只有保证纳税筹划工作，才能有效地保证企业的经济利益的有效提高。3.2.2 纳税筹划方法不合理房地产企业涉及税种繁多，不少法律法规的执行过程也存在很大的问题，这就导致很多房地产企业的税务人员对纳税筹划的重要性及意义认识不清，重视不足，进一步导致税务人员不能准确的
32、采用合适的纳税筹划方法来调整企业的纳税情况。除此之外，目前许多房地产企业的税务人员的专业技能水平偏低，对税收政策学习不足，用错误的测算和计税方法加大了企业的纳税压力。税务人员是企业中管理税务工作的主要负责人，在纳税筹划环节中起到重要的作用，但是却很容易被企业忽视。现在房地产企业的税务人员，只是简单的进行税务统计核算及纳税申报工作，却很少能对房地产企业的纳税状况进行完整而有效的分析，也不能根据细节来判断企业的纳税状态，因此如果一个企业的税务人员工作能力较弱，那么该企业就很容易出现无法合理控制纳税额的情况。当房地产企业不够重视对税务人员的培养工作时，税务人员也很少会掌握最新的税务管理知识和能力，就
33、无法根据企业的发展做出相关决策为房地产企业将来的发展进行有效的提高。3.3 房地产企业纳税筹划意识薄弱3.3.1混淆纳税筹划与逃避税款房地产企业的主要业务流程包括第一阶段是可行性研究阶段，在这一阶段企业需要通过市场调研与项目排查工作对项目的可行性进行研究，保证项目实施的价值可以得到保证。第二阶段是土地采购阶段，这一阶段需要进行土地的投标、竞标等工作，使企业获取相应的土地建设权限，为接下来的工作做准备。第三阶段是项目前期阶段，在这一过程中需要进行相应的产品策划与设计管理工作，为项目的开发做好基础工作。第四阶段是施工管理阶段，在这一过程中，企业需要进行项目的建设阶段，需要进行现场管理与技术管理等工
34、作，保证项目的质量，并且保证建筑人员的安全问题。最后一阶段是销售阶段，这一阶段主要进行营销工作，通过项目为企业创造利益与价值。3.3.2 对纳税筹划不够重视提及纳税筹划就会想到了逃避缴纳税款，甚至企业公司的内部人员会以纳税筹划为名进行偷税、漏税、逃税。但是事实上逃税筹划和逃避纳税有着很大的区别，前者是合理合法的后者是违法的行为，纳税人进行纳税策划，在不违反税法法律规定的情况下，为企业降低税负。3.4 房地产企业纳税筹划时针对性不足3.4.1 资金流转环节多涉税范围广对于现代我国房地产行业的不断的改革和发展，很多的房地产企业注重纵向的整合，逐步跨越生产、配送、服务领域，产业链的长度。业务范围从城
35、市土地开发、建筑及其配套基础设施建设、房屋营销、租赁到住宅改造、缺乏化学维修、物业安全等，税种覆盖范围广泛、综合性强。房地产业也是资本密集型产业。资本企业在各个环节都在流通，流动性大，风险高。为了适应企业多元化的要求，必须建立完善、可预测的金融税收管理模式。3.4.2成本费用结构复杂贵重于税对于我国现代房地产企业的前期成本主要有材料费、安置费、土地出让费用、二通一平费用、项目勘察设计费、可行性研究费等，在建设安装过程中发生的成本有城建费、建筑安装工租费用、农外工程费、建设监理费、建设单位管理费等，还有一些附属公共配套设施费用和公共基础设施费等：建设安装完毕后在持有阶段，出租房屋、出售土地等经营
36、活动都会产生相应的成本，建设时期的成本属于房品工体，到达12%是我国对于房地产开发销售也是对于产生的费用可以到达十几项。也是占到了很大的份额。4房地产企业纳税筹划存在问题的解决方法4.1 增强风险管理4.1.1 降低政策风险对于房地产企业纳税筹划需要建立相关的目标机制，筹划的风险警示、筹划的决策、筹划工作的流程。健全房地产企业会计核算制度，提高风险意识，根据现行税收法律法规，合理、合法地开展纳税筹划工作，但必须时刻注意风险，相关筹划人员应当高度意识到政策风险的存在，并能充分知悉政策风险可能会给企业带来的危害。有效防范纳税筹划的政策风险，保证税收筹划方案的可靠性、合理性、合法性，并且及时、有效的
37、实施纳税筹划。4.1.2 避免执法偏差风险 纳税筹划的执法偏差风险的存在，使企业主观上的税务筹划行为存在了限制，因此房地产行业需要很充分的理解当地税务征管的特点和相应的要求，从而得到到税务机关对房地产企业纳税筹划方案的认同。如果企业与税务机关部门主管不能得到认同，或者说纳税筹划的方案没有被部门机关认可，所以就难以实现收益，因此，企业应该有良好的沟通理念，需要经常和税务机关进行沟通，来保证自身的纳税行为，也可以为企业树立良好的形象14。4.1.3 降低认可风险降低认可风险要求企业与税务机关营造良好的业务沟通关系，方便税务机关对企业的检查。首先，可以最快地获得最新税务政策信息，使制定筹划方案更加有
38、效，以确保其能够有序地进行：其次，可以获得税务机关的政策指导，无疑会减少和降低可能发生的认可风险：最后，可以为企业自身营造“积极遵守税收法律，自觉履行纳税义务”的良好社会形象。4.1.4 降低成本性风险合理的纳税筹划可以使得企业避免缴纳哪些不应该缴纳的税金，对于企业合理安排支出，应该降低税收成本，也可以有利于改善企业的管理与经营。但是对于税收筹划的有效性的提升，需要真正做到“节税增收”。对于纳税筹划的活动也是一样的，每一个纳税筹划方案都有两面性质，对于部分税收利益的同时，也需要付出成本费用。对于因税收筹划而引起的一切支出或其它损失都属于成本费用，特别是对于集团性的房地产而言，要追求最大化，需要
39、有效的控制集团的税收负担为初始点。从而实现整体效益的提高。4.2 提升纳税筹划在房地产企业的应用效果4.2.1 避免重复征税问题税收筹划的目的是为了实现提高企业经济利益和房地产企业利润的影响,应当从增值税方面和土地增值税两个方面提出相关纳税建议。进项税额与销项税额是增值税的主要影响因素，而一般纳税人的增值税销应根据实际抵扣项相关企业税额。与进项税额相比较而言，销项税额纳税筹划的统筹空间相对较小，房产售价的高低正向影响着销项税额的大小，但是由于房地产企业的特殊性，可以根据实际情况对房产进行货款的预收，预缴三个百分点的增值税，完成全部项目后，对其余增值税进行补缴。这种预售的方式更加有效的利用了货币
40、的时间价值。相关政策扶持的例如限价房的房地产销售税扣除土地成本后再合计进项税额。无需加纳增值税的项目，可以通过预收的方式提高销售额，无需缴纳增值税15。提前销售的产品的土地价格对土取消征收增值税税额有一定影响。由于国家税务法律相关规定，房地产企业的销项税额在计算缴纳时，扣除对应的土地增值税。如果房地产发售的项目不是在同一时期发售的,有老项目还有新项目，要将土地价格金和合理摊销,对于土地成本这样才可以使用新的项目抵扣。分摊方法有两种方法：占地面积法和建筑面积法,运用何种方法需要根据自己的实际情况进行判断。4.2.2 应用适宜的税收筹划方法对于企业纳税情况的合理分析要求我们对纳税额进行进行筹划。筹
41、划进项税额要进行多方面分析，首先是对纳税人的身份进行甄选，房地产企业纳税人的增值税为十一个百分点,小规模纳税人的税率为三个百分点，从表面看税率高导致进项税抵扣额的提高，看似利于企业“营改增”下的纳税筹划。但是从实际上看，还需综合考量附加税费、成本等综合因素，找到平衡数额。如，将利润视为综合指标，默认其他条件一致时，城建税定为7%,设未知量一般纳税人报价为X1，小规模纳税人的报价为X2,通过整理合并推算出小规模纳税人的报价比一般纳税人的报价低7.89%时利润达到一致,提高了增值税和附加税的缴纳,减少了现金的支出从而使得利润达到一致。其次是出包途径的择选，分为两种包工包料、包工不包料,即甲供材。对
42、于企业纳税筹划最重要的位置属于土地增值税，因此土增税的“营改增”相对于房地产企的地位就尤为突出。对发票进行合理有效管理。根据国家线管政策规定“营改增”背景下,在进行安装服务时相应管理人员应及时获取有关的增值税发票，按照规定标注城市地区以及具体项目名称,在完成此项流程后，才可填写金额，流程不得倒置。房地产企业的发票涉及税费的抵扣、扣除项目的计算、是企业进行纳税筹划的基础，因此发票显得尤为重要，故此应当加强对企业增值税发票的管理。 关注并合理利用相关优惠政策。对于自行完成房地产企业项目的开发与销售在对普通标准住宅进行单独核算后的企业增值率较低的，对于实际情况可以免除土地增值税，对于普通标准住宅、又
43、含有非普通标准住宅，那么从建造阶段就要开始进行增值税的计算，并分析不同方案的情况，并不一定免除土地增值税就是最优方案 。降低税额的有效的方式是计算增值率临界点。土地增值税采取的是超率累进税率,分为30%、40%、50%和60%四个节点,速算的方式是没有办法降低税额。因为税额提升一档会使土地增值税大幅度升高,尤其是接近临界点会更为明显。因此需通过测算的方式得出税费临界点,保证成本不变的同时,尽量使税费将第一档;或降低售价以降低税费的档位;也可以对成本和售价进行综合分，增加合同订单以提高成本。4.3 强化房地产企业纳税筹划的意识4.3.1明确税收筹划的意义与范围企业纳税筹划人员纳税筹划目标是制定税
44、收筹划方案的核心，还应根据房地产企业的特点和税收法规的相关政策进行税收筹划。只有在法律认可的范围内才能采取避税，但是违反法律的规定的，都属于逃避税收的情况，但是现在很多的房地产企业也有很多种税收负担不一样的方案可以选择，企业可以进行合理的选择来增加自己的利润，使得合理避税，此外，在生产经营过程中，企业应对业务进行预先预测，分析是否可以扣除的可能性，并通过外包等方式传递不可抵扣的项目，以减少企业的税负。4.3.2 重视纳税筹划工作房地产纳税筹划起着至关重要的作用，项目中若同时存在销售产品与自持产品,需要在房地产项目的方案设计阶段进行合理分析，确定合理方案，利用直接归集的方法，自持产品中部分成本无
45、需分摊。采用成本直接归集的方法分摊成本,划分的阶段影响分摊结果，需将销售商品和自持商品分开标的,同时合同分开签订。房地产企业应根据企业实际合理规划、调整纳税方案，提高企业的竞争力。综上所述，重视纳税筹划工作是房地产企业更好发展的必经之路。4.4 制定有针对性的纳税筹划手段4.4.1 明确房地产企业涉税范围对于批量的生产与建设，商品房的单件性质是不可以像工业企业那样建设的，它们应该采单件法来计算成本、税收和利润。对于房地产的经营的周期开看，完工率法比价适合财务风险大、跨年度建设项目，并应考虑期间维修销售成本及各期损益的计算。最后，由于长期资本企业在建设周期中的成本较大，项目价格的结算方法可分为分
46、期结算和按项目进度完成后结算两种。企业根据不同结算方的经验，采用不同的会计方法，必然会产生不同的税费结果。4.4.2 利用纳税筹划降低房地产企业成本费用对于房地产行业的费仲主要是三项期间费用，这样可以直接减少了总额的利润，费用的业务发生方式和过程不同会对纳税有着重大的影响。对于费用筹划可以分为三类：一是预先安排，对于最优的业务方式或过程进行最优选择，合理合法地降低纳税支出；二是需要提前计提费用的准备，做到费用的应列尽列；三是对于费用凭证进行合法的取得，减少不必要的纳税调增额。5 案例分析5.1 企业介绍保利房地产公司从2007年起，公司开始上市发行股票，公司选入上证指数和深证指数股。至2007
47、年年底，保利公司资本超过410亿元，达到上一年度的249%。并且被北京大学房地产研究院、中国地产指数研究机构等组织了年度房地产企业品牌评比中，保利地产位列于世界一线房地产排名，它的品牌价值已经远远超过了45亿元，而且在不断的告诉增长。2008年保利地产被我国中国工商银行、中国银行、中国建设银行以及广东省分行联合举行了第七届2008年度广东地产排行榜，保利地产凭借企业良好的信誉得到了冠军。并且在沪深上市地产公司排名中保利地产位列中国房地产综合实力第二名，房地产经营规模第二名，房地产投资价值第二名。表5-1 保利公司提高纳税筹划意识前后所有者权益、利润对比表单位：亿元人民币项目营改增之前资产负债表2017-12-31 2017-06-30提高纳税筹划意识后资产负债表2018-12-31 2018-06-30总股本80.2480.24118.9595.36商誉0.0850