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1、2019 届毕业论文 房地产企业资金管理存在的问题及对策 -以成都碧桂园房地产公司为例院 、 部： 经济与管理学院学生姓名： 黄麒铭 指导教师： 王安诚 职称 讲师 专 业： 会计学 班 级： 会计学 1505班 完成时间： 2019年5 月 摘 要企业财务是一个企业生存与快速发展的基础，而资金是财务的重要组成部分，对于财务来讲，资金永远是其必不可少的核心和关键所在，而且不同行业中的资金有其不同的价值，但是不管是在何行业中，资金都是流动性强，且受到企业广泛关注的，资金管理质量的好坏与否直接对企业经济效益和发展有着深远的影响。怎样加强资金管理，让资金能够充分发挥其优势和价值，提高其效益是目前每个
2、公司都面临的重要课题。目前，经济发展速度越来越快，市场竞争愈演愈烈，特别是房地产企业，因为资金流动性比较大，而且往来数额比较大，所以资金管理非常关键。因为房地产企业涉及设计费、工程款、人工费用等，资金管理和公司的财务管理水平以及可持续发展都有直接关系，因为资金管理主要是对企业主要流动资金进行管理，对资金流进行有效控制，并且对资金提升管理水平，掌握财务管理的命脉资金，非常重要，如何解决本文中的利用率低、资金分散等问题，已经成为研究重点。本文分析了成都碧桂园房地产公司的资金管理现状，指出了资金管理存在问题，提出了相应对策。关键词：房地产；资金管理；问题；对策AbstractCorporate fi
3、nance is the foundation of an enterprise survival and rapid development, and money is an important part of financial, for finance, money is always the core and key of its essential, and in different industries have their different value of funds, but neither in any industry, capital is liquid, and m
4、ore and more attention by enterprises, cash management quality or not directly to the enterprise economic benefit and development has a profound impact. How to strengthen the capital management, so that the capital can give full play to its advantages and value, improve its efficiency is an importan
5、t issue facing every company. At present, the economic development is faster and faster, and the market competition is more and more fierce, especially for the real estate enterprises, because the capital liquidity is relatively large, and the amount of transactions is relatively large, so the capit
6、al management is very critical. For real estate enterprises involve design, project payment, labor cost, capital management and financial management level and sustainable development has a direct relationship, because money management is mainly to the enterprise mainly manage liquidity, the cash flo
7、w for effective control, and improve the management level of funds, to master the lifeblood of the financial management, capital, is very important, how to solve the problem of low utilization, such as the money across in this article, has become the research focus. This paper analyzes the current s
8、ituation of capital management of chengdu country garden real estate company, points out the existing problems in capital management, and puts forward the corresponding countermeasures.Key words: real estate enterprises; fund management; problems; Countermeasures目 录1 绪论11.1 研究背景和目的11.1.1 研究背景11.1.2
9、研究目的11.2 国内外研究现状21.2.1 国外研究现状21.2.2 国内研究现状31.3 主要内容和方法41.3.1 主要内容41.3.2 方法42 房地产企业资金管理的现状52.1 成都碧桂园房地产公司简介与公司项目介绍52.2 成都碧桂园房地产公司资金管理的现状63 房地产企业资金管理存在的问题与成因73.1 成都碧桂园房地产公司资金管理存在的问题73.1.1 资金计划落实困难73.1.2 资金预算实际执行不严格73.1.3缺乏资金管理风险意识83.2 成都碧桂园房地产公司资金管理存在问题的原因分析83.2.1 管理者缺乏创新理念83.2.2 资金管理模式单一93.2.3 资金管理体系
10、不健全93.2.4 资金内部管理机制不完善94 房地产企业资金管理的完善对策104.1 转变资金管理理念104.2 开拓资金管理的渠道104.3 完善资金管理体系114.4 加强资金内部管理114.4.1 制定惩罚分明管理机制114.4.2 加强对资金流的控制，加速资金周转124.4.3 处理呆滞的资金125 结语14参考文献11 绪论1.1 研究背景和目的1.1.1 研究背景资金对于房地产企业来讲非常关键，这主要源于其销售部门的地位，销售部掌握着房地产企业的经济命脉，而财务资金管理又与销售部的业务量密不可分，所以从这点来看，资金流管理的关键在于动态资金的控制，如流动性强或者是周转资金，而动态
11、资金的控制往往决定着企业是否能够持续健康地运营下去，而周转资金指的就是在企业日常经营活动中的，用于备用经济业务的一部分资金。这部分资金的管理与其他业务程序有关，比如应收账款的是否收回，存货的出售与库存等。企业主要面对两个方面的经营业务，一个是外部环境，比如与其他企业之间的经济业务往来，另一个是内部环境，主要指房地产企业内部的业务流程。如何将房地产企业拥有的资金利益最大化，和利益最大化的标准探究是在房地产企业发展中及其重要的。随着房地产企业的蓬勃发展，理论也随之不断完善。尤其是企业资金的管理，得到了极大地提升。本文主要以成都碧桂园房地产公司为例，对成都碧桂园房地产公司营运资金内部管理进行加强，从
12、而从根本上为成都碧桂园房地产公司经济效益的提升有积极作用，真正良好的资金运营机制可以让房地产企业在发展中有强大的经济机制基础。碧桂园房地产公司作为一个上市公司，它所拥有的资金管理制度暂时并不能匹配上其强大的经济体量。企业发展的宗旨是在已经接近饱和的房地产市场中开拓新思路，谋求企业良性发展，追求更多的利润。财务资金的管理的制度和其部门之间的配合，关系着碧桂园企业是否能够放心地去开发房地产市场。一旦财务资金的控制出现问题，将导致生产到销售以及售后一系列过程中的难题。经济基础决定上层建筑，本文将对碧桂园企业的资金管理制度所存在的问题，原因进行了深刻的分析，并在总结经验的基础上，提出可行性的措施。1.
13、1.2 研究目的房地产行业是资金流动最频繁，资金使用密集性最高，资金额度也是非常高的行业。从土地的拿取开始到各种税金的缴纳，之后项目开始后还要支付各种的设计费，工程款，人工费用，总之要完成一个房地产项目需要大量的资金，因此资金流对于房地产企业十分重要，而资金流的良性循环与运转能够有效地降低企业的财务风险，但房地产企业往往容易因为资金预算管理制度不完善，而盲目投资，还有因为融资的单调而出现的问题，以及资金管理意识淡薄，资金管理模式落后，像这样的各种问题出现，所以研究的目的在于通过对于各种问题的认知，以及对各类文献资料的调查研究，有针对性的提出各类问题的解决方法以及对策。1.2 国内外研究现状1.
14、2.1 国外研究现状国外的很多学者对于房地产资金管理的研究也有很深远的影响，有效的借鉴国外学者的文献也有有利于对资金管理的研究。嘉尔道夫，朱伊叶（1990）主要是对德英美三个国家近些年房地产的资金的汇集手段进行了对比和研究。德国近些来房地产企业略有饱和，主要是由市场主导的房地产投资。政府主要在房地产开发中起到一个引导的作用，政府放开了房地产市场的控制，也间接促进了房地产市场活力的提升。这不仅可以让政府将资金和精力投入到其他的公共事业当中，降低了财政赤字。在隔海相望的英国，英国的房地产市场在上世纪80年代早就达到了饱和，近些年来政府完全放开了房地产 市场这一块，全部由社会融资和企业开发来负责。英
15、国很多的富豪在政府优惠政策的引导下为英国房地产市场投入了强大的资金，这给市场带来了前所未有的活力。在美国，房地产市场随着经济的复苏，同时，美国作为世界上最开放的国家，房地产市场总是充满着不确定性，在美国，已经拥有了完整的房地产金融系统，人们纷纷将住房抵押贷款作为流动资金的主要来源。政府仅仅是在房地产市场出现剧烈波动时，才会参与引导和维持市场秩序。道洛夫（2003）提出了指标计算法，将流动资产作为重要指标来对企业进行效益潜力考察和收益预期判断。其中，存活和应收账款是他的主要研究目标。并提出两者之间存在着反比关系。安迪尔 和 汉斯 （2005）通过对企业财务风险的研究，制定了一系列的评价指标，通过
16、美国的具体案例，提出了财务风险评价等级量表，依此来分析财务风险以及风险的程度。安迪和约翰（2010）从大环境上研究了全球房地产资金注入来源的分布情况。将房地产资金来源分布分为7大板块。每个版块的资金来源和资金管理用途各不相同。汤朱蒂和托比（2016）以美国房地产公司为例，研究了资本主义房地产市场中普遍存在的问题，以及发展现状。对财务资金管理的问题进行了研究与分析。提出制定合理的资金管理计划来合理规避财务的资金管理风险。Tancy and Finthay(2018)在其研究中重点指出资金管理对于公司的重要性，对房地产公司来讲，资金管理将直接影响房地产公司对行业做出的GDP贡献，制度、决策者、内部
17、工作系统所存在在的问题，都会对房地产企业的资金管理产生重大的影响。Haver 在其研究中对资金管理的完善提出了建议，指出多渠道资金管理，可在一定程度上提升资金管理质量和效率。提出了资金管理的办法，并且提出管理资金管理过程中的风险。1.2.2 国内研究现状我国国内的很多学者也就房地产企业资金管理存在的问题及对策进行过理论与实证分析。因此国内许多研究学者对房地产企业资金管理的现状以及存在的一些问题提出了自己不同的看法，主要包括以下几个方面进行研究：目前，对于营运资金的概念界定还未统一。张月玲，洪慧林，邢小培等（2012）研究中是把营运资金视为企业流动负债和流动资金关联性总和，但并非是把企业流动负债
18、和流动资金简单相加得到综合，是将流动负债和流动资产这两个项目关系进行整合，即我们本文中所涉及到的资金管理，包括流动负债管理与流动资金管理两个部分。从以上对营运资金的概念进行解释说明，分析得出资金管理的定义，即对流动负债与流动资金进行管理，全面提升资金管理绩效。黄春梅（2012）提出企业人员资金管理意识薄弱，企业人员容易将管理意识集中在项目建设上而忽略了对于项目资金的管理，所以有必要提升企业内部相关人员的资金管理意识，也能更好的推进企业项目建设的发展。曹扬霄（2013）对营运资金给出定义，指出营运资金事实上是差额，也就是企业在某个时间段内，所有的流动资金与流动负债之间的差额数值，还被称为净营运资
19、金。在某个时间段内，公司的净营运资金是把公司短期支付的要求和资金的实际运行能力进行对比，能够体现出一个企业在该时间段内的资金变现能力、财务实力和盈利能力。王竹泉，房巧玲，杜瑞等（2013）指出营运现金还被称为总营运资金，指的是企业所有的流动资产，即流动资金，其中包括公司存货、现金与现金的等价物和应收账款，在该研究中对营运资金概念的分析能够体现在公司再生产各个阶段和环节过程中，能够将资金周转情况和资金流动性以及资金营运能力反映出来。吴春桃（2017）在其研究中概况资金管理内容，首先，站在管理对象角度，包括流动负债、流动资产管理与协同管理。其次，站在管理工作环节角度，内容包括计划、预测、分析、控制
20、和决策资金等。众所周知，在资金管理中，现金流量管理非常关键，在所有的环节中都可能涉及到，而资金管理从广泛的角度对其进行概念界定，即对所有的现金流量进行有效控制。内容包括存货、应收账款、货币资金、短期借款、短期投资等管理。崔存金（2017）在其研究中指出企业资金的特征还表现在数量不稳定，因为流动资金在不同时间段会出现不同的数额变化，假如企业受内外部环境的干扰出现政策或者是计划改变，则流动资产就会伴随环境不断发生变化，可能某个时间段的资金比较多，也可能在某个时间段的资金非常少，也可能在某个时间段资金出现负值，总而言之，企业资金具有数量不稳定的特征。刘爱华（2018）提到加强资金管理，有利于提高企业
21、管理水平；加强资金管理，有利于提高企业抗风险能力；加强资金管理，有利于提高企业核心竞争力。并且提出了项目分析不全面，盲目投资；成本管控没有细化；资金监督意识淡薄；资金使用考核制度不完善等种种问题。傅岚莺（2018）提出资金管理预算是房地产企业资金管理中非常重要的一项内容，做好资金的预算管理对于资金的整体规划、后期的资金管理具有支持性的作用。1.3 主要内容和方法1.3.1 主要内容本文的主要内容共分为五大部分：第一部分：绪论。主要是概述研究背景与目的、国内外研究现状等。第二部分：资金管理相关理论概述。对营运资金概念、资金管理的内容、资金管理的特点等进行概述。第三部分：以成都碧桂园房地产公司为例
22、对其资金管理的问题进行分析。对公司与项目进行简介，对成都碧桂园房地产公司的资金管理现状、问题和问题产生的原因进行分析。第四部分：成都碧桂园房地产公司资金管理问题的解决建议和对策。分别提出增强资金管理理念、调整资金管理的方式和模式、平衡管理系统、完善资金内部管理等建议。第五部分：结论。对本文研究做总结。1.3.2 方法文献资料法：通过在中国知网、万方期刊和学校图书馆等搜集有关资金管理方面的研究文献资料，并对文献进行整理和归类。案例分析法：本文以成都碧桂园房地产公司为例，对其资金管理现状、问题和产生原因进行实地调查与分析。实地调查法：通过对成都碧桂园房地产公司进行实地走访调查，了解其现今手中运营中
23、的占有资金项目，并对项目进行简介。2 房地产企业资金管理的现状 中国从上世纪末实行住房货币化改革以来，房地产业做为一个朝阳行业而诞生。随着中国城镇化不断进行，房地产企业得到了飞速的发展。而房地产行业资金要求很大，并且项目周期长从而导致资金周转期很长，因为长时间的开发周期，难免会受到政策以及市场经济等因素的影响，因此资金的风险大。所以资金管理对于房地产企业将会至关重要，本文以成都碧桂园房地产公司为例，分析了房地产企业资金管理的现状。2.1 成都碧桂园房地产公司简介与公司项目介绍碧桂园近几年在城镇化建设中做出了突出贡献，自1992年创立至今，在房地产行业和市场中占据极为重要的地位，而且公司还在持续
24、不断地扩展业务当中，业务范围也逐渐从房地产行业进军农业、智能制造业等等，2007年便已经是世界五百强企业，而且在2018年年底的纳税额已经达到了625亿美元，为国民经济创造了巨大的效益。在2019年3月18日对2018年全年业绩的总结中指出，2018年全年销售业绩达到5018.8亿元，销售面积达到5416万平方米，较之2017年的销售业绩与销售面积，分别增长了31.25和23.06个百分点，而且增速非常快。成都碧桂园房地产公司2018年6月至今，碧桂园在成都共开发了两个楼盘，一个在售中，一个还未开盘，还未开发的楼盘是别墅项目，包括碧桂园沁云里、碧桂园十里源墅、碧桂园海昌天澜等，项目还在建设中，
25、资金预算与管理比较困难，在售中的便是在销售状态的碧桂园中环荟项目。此楼盘位于成华区，而且周边的交通设施十分齐全，邻近地铁7号线，而且周围还建立了大型的商业中心，此楼盘的业主不管是吃喝玩乐都非常便利，能够为其提供购物、餐饮和娱乐设施等多元消费形式。而且碧桂园中环荟的周边还设有三大市政公园，分别是圣灯公园、二仙桥公园、杉板桥公园，业主闲暇之余不管是跑步、散步还是跳广场舞都非常方便，居住环境十分舒适。而且周围的教育资源与医疗资源也十分丰富，拥有从幼儿园到大学的学校，而且还有东区医院、交通医院、人民医院以及电子科技大学医院等，还有数不清的社区卫生院以及各种各样的诊所机构等等。中环荟楼盘的建筑面积有12
26、7700平方米，而且小区建成之后内有30%的绿化面积，户型主要有一室一厅一卫和两室一厅一卫，分别是56平方米和73平方米，2018年6月开盘，开盘起步价格在13000元一平，开盘当天，我共销售出三套两室一厅一卫和5套一室一厅一卫，主要集中在1号大盘和2号大盘。开盘之后的在售价格都比开盘价格要高，2018年7月，均价在16000元每平米，8月均价在15500元每平米，9月均价在14000元每平米，价格有所下滑，10月均价在14000元每平米，11月均价在13200元每平米，12月均价在13000元每平米，2019年1月的价格跌到最低谷，价格在9800元每平米，2月价格还是有所回升，均价在1100
27、0元每平米，3月均价而且还一直持续不断地上涨中。2.2 成都碧桂园房地产公司资金管理的现状成都碧桂园房地产公司的资金管理手段、方式和方法主要包括几种形式，现金管理、财务软件、提升水平、加强监督和拓宽渠道等。成都碧桂园房地产公司的资金管理现实状况，成都碧桂园房地产公司的一部分账户中闲置部分资金，而许多资金甚至很多年都未曾投资或者流动，而原因却是因为公司只是为满足存款需要。这些资金在现金流量表中占据重要地位，除年终流量表外，还包括短期和长期的现金流量表编制，并且在投资项目时提高风险观念，投入资金应谨慎。而且房产与普通商品有很大的区别，资金投入之后是无法快速的变现的，因此将会产生一些潜在的风险，并且
28、由于市场变动大，不稳定因素也随之增加，所以对于经营者的管理水平也随之提高，但成都碧桂园房地产公司的管理者在资金管理方面还是有待提高的。成都碧桂园房地产公司的资金管理手段主要是利用先进的计算机技术，公司财务部门有财务管理软件，凭借ERP系统优势，对公司内部的房产销售以及财务管理等流程简化，提高资金管理效率，而且财务软件的资金管理采取实时监控，完善财务监管制度和体系。成都碧桂园房地产公司对资金集中进行管理，为了控制财务成本，加强信用管理，并且公司根据自身需求归集每个分公司的分项目子账户的资金，并进行统筹管理。成都碧桂园房地产公司为增强资金的管理和提高企业收益，制度了很多资金管理的相关制度，但这些制
29、度很多都是写相关责任与工作方法的，虽然对于资金管理有一定的效用，但还是缺少了全面系统的管理方法和要求，容易出现潜在的问题。成都碧桂园房地产公司为了对资金加强管理，还加强监督，并且开拓多渠道融资模式和管理模式，寻找合作金融机构和融资代理点。3 房地产企业资金管理存在的问题与成因 现今房地产企业无论是在管理人员水平或是制度和风险意识上都还是存在了一定程度上问题，所以本文以成都碧桂园房地产公司为例，指出了房地产公司资金管理存在的问题与成因。3.1 成都碧桂园房地产公司资金管理存在的问题3.1.1 资金计划落实困难。如何将房地产企业拥有的资金利益最大化，和利益最大化的标准探究是在房地产企业发展中及其重
30、要的。随着碧桂园房地产企业的蓬勃发展，资金计划也随之不断完善。尤其是企业资金的管理，得到了极大地提升。而碧桂园房地产企业据我所知，近些年来，他将资金安排这一过程看得非常重要，但是因为企业管理层的变动以及房地产市场的表动，总是刚刚制定好相应的计划，却赶不上变化。如原计划定于2019年4月竣工的碧桂园沁云里却一直因为资金管理计划控制不佳而无故被搁置，成都碧桂园在同一时间短开发的房产项目太多，仅2018年同时开工的便有数十个房产项目，而且要求房产项目在2019年6月全部竣工，这显然是因为资金管理计划脱离了原来的轨迹，而造成计划难以落实，对资金管理的不善会导致成都碧桂园房地产公司计划和实际情况严重脱节
31、从而造成管理变成了盲目的计划书，从而影响到成都碧桂园房地产公司营运资金无法进行正常的周转。3.1.2 资金预算执行不严格当制定了相应的资金管理计划后，在执行阶段层面，因为人员业务水平的关系，往往会产生不按资金预算计划执行的情况，公司计划不能得到落实。甚至会出现极为严重的超支现象，导致企业经营陷入困境。成都碧桂园房地产公司就因为预算的执行不严格导致经常发生坏账现象，许多应收账款没有能够在企业需要的时候收回。如业主们购买十里源墅的一些楼盘之后，向银行进行贷款，而贷款的数额因为巨大，所以短时间内银行不能够给与批复或者是在短时间内不能够为碧桂园房产商清算项目资金，企业就会出现超支现象，就会给公司的资金
32、管理带来困扰。企业花费的大量的人力物力资源来对企业所拥有的资金进行审查和清算，但并没有获得实质性的收益和安全的保障。3.1.3 缺乏资金管理风险意识现今，大多房地产企业经营管理人员对于资金管理意识还很淡薄，经常忽略时间价值，企业董事会通常会对开发项目倾注较多的精力去管理，但资金管理中的风险被大大的忽视了。资金只有产生流动，才有可能产生收益。如果企业资金闲置的资金率过高，或者流动率过低，那么资金的变现能力就会过低。这在碧桂园房地产企业中是普遍现象。而成都碧桂园房地产企业，资金长时间、大量闲置的现象更为严重，需要迫切的解决这一问题。矛盾的是，企业有大量闲置资金的同时，却对银行有了许多的贷款。这就是
33、资金管理中的闲置问题过于严重。例如：成都碧桂园在开发锦熙府、悦海园、沁云里、十里源墅等房颤项目上背负沉重债务，向银行贷款或者是购买房产的业主手中集资了众多资金，但实际上集资资金在手中并未发挥出真实效用，有很多集资资金甚至出现了闲置的现象，一方面背负沉重债务，一方面集资资金出现大量闲置，这本身就于资金管理和公司的长远发函不利。另一方面也存在很多常年用不着的设备和材料，如一些大型的机械设备，挖掘机、铲运机、装载机、推土机等等，还有大型的车辆有混凝土搅拌运输车以及重型载货车等等，一些机械设备和材料可能在十里源墅项目竣工之后便被搁置了下来，从而加剧了资金运用不良的情况出现。对成都碧桂园房地产公司来讲，
34、固定资产十分关键。从这些现状也就能表现出成都碧桂园房地产公司完全没意识到资金管理的潜在风险，严重的体现出对于资金管理风险意识的淡薄。3.2 成都碧桂园房地产公司资金管理存在问题的原因3.2.1 企业人员资金管理意识薄弱成都碧桂园房地产公司的资金管理意识不够明确，同时在资金管理的观念上存在着巨大偏差。企业管理者的不重视，导致企业人员的资金管理意识过于淡薄，而且对资金管理的学习不够重视。相应的，其管理制度还没有明确的权责统一起来，这在资金管理中算得上重要的风险了。并且资金的决策往往是临时的，一个资金决策一帮只能解决一个临时问题，再面临下一个问题时，又需要开决策会议，这也消耗了公司大量的人力成本。对
35、一个大体量的房地产企业来说，项目涉及面广泛、资金数目巨大、来源与去向繁杂，决策者不主动创新，跟不上资金管理的时代步伐，不能够树立起重视资金管理的观念，所以这就造成我国MBA培训对该公司高管进行培训时流于形式。3.2.2 资金管理模式单一成都碧桂园房地产公司的存量资产不能够有效周转。房地产公司因为市场的饱和，以及项目从开发到销售、售后这一过程的停滞阶段，存量资产不能够得到很好的利用。而企业往往只注重经济利润是否实现，往往会忽略公司资产是否有有效周转，是否有上升空间这一重要问题。现金流量的运行可以影响到资产项目的开发和利益的提升，这方面，成都碧桂园房产缺乏考核方法和绩效标准。而碧桂园房地产公司在资
36、金放出时，仅仅是考虑到资金是否放出，而不考虑资金放出的合理性，以及资金放出后的资金使用，和资金安全管理问题。3.2.3 资金管理制度不健全上述基金管理问题的原因其实非常的简单。成都碧桂园房地产企业在这个方面也有过分析和改进。碧桂园房地产公司往往在资金使用过后，对资金的使用效果进行诊断和分析。但缺乏在资金使用之前决策。以及资金使用过程中利润转化的监督跟踪，以及改良和优化。企业的管理者往往只重结果，不重决策和执行的观念，这就导致了资金在使用初衷上容易产生向那些利润低预期不好的项目中投入，这就大大闲置了资金的利润转化率。而在执行阶段，资金的使用没有专业的资金管理人员进行长时间的跟踪和引导，形成报告，
37、这导致了资金使用时，经常产生资金空置和流动率过低的现象。综上所述，成都碧桂园企业在长效化的资金管理中存在着大大的不足。3.2.4 资金内部管理机制不完善房地产企业资金管理不但要创建科学正确的资金管理体系，而且要通过完整的管理机制得以有效的实行与落实。然而当今大多数房地产企业，对资金的内部管理机制不完善，内部控制薄弱，严重缺少管制，导致资金的浪费与资金利用率低等问题产生。而在资金流转方面，尤其在目前的成都碧桂园房地产公司当中，资金流转形式化的问题相当突出。具体原因表现在成都碧桂园房地产公司对旗下的子公司所负责的楼盘开发项目内部管理存在不足，成都碧桂园房地产公司的管理层对资金的流转过程监督不力、内
38、部管理不健全等方面，更有甚者会出现内部人为进行控制的现象出现，尤其是擅自挪用公款和转移资金以及私自侵吞公有资产的严重问题。虽然制定了监督职能并对内部控制指定了详细的制度，但也都无法阻挡成都碧桂园房地产公司管理层人员以身犯险。成都碧桂园房地产公司没有完整的权责统一机制。资金使用时的权利和责任没有统一起来。往往使用资金的人、批准资金使用的人却不是资金使用效果的承担者。尤其是成都房地产公司的子公司较多，许多的资金安排都是从总公司到子公司的资金安排。资金的准入和计划项目都是由总公司做出决定的，但总公司并没有资金的使用效果承担责任，这部分责任由子公司承担。理论上来说，资金的决策者，执行者都应该承担资金使
39、用的责任。4 房地产企业资金管理的完善对策对于房地产公司，所存在的各种制度与意识方面的问题都应该要及时得到解决才能使企业更好的发展，因此本文以成都碧桂园房地产公司为例，为房地产企业资金管理问题和问题产生主要因素提出了以下建议和对策。4.1 加强资金风险控制意识加强企业的资金管理意识，首先就应该了解到项目开发会出现的风险，资金风险会潜在于企业生产经营中的各个方面，那么加强资金风险控制意识对企业的资金管理者而言就至关重要。成都碧桂园房地产公司的管理者要加强资金风险控制意识，成都碧桂园房地产公司的资金管理意识不够明确，同时在资金管理的观念上存在着巨大偏差。企业管理者的不重视，导致企业人员的资金管理意
40、识过于淡薄，而且对资金管理的学习不够重视。相应的，其管理制度还没有明确的权责统一起来，这在资金管理中算得上重要的风险了。并且资金的决策往往是临时的，一个资金决策一帮只能解决一个临时问题，再面临下一个问题时，又需要开决策会议，这也消耗了公司大量的人力成本。对一个大体量的房地产企业来说，项目涉及面广泛、资金数目巨大、来源与去向繁杂，决策者不主动创新，跟不上资金管理的时代步伐，不能够树立起重视资金管理的观念因此对管理人员的教育和培训是重中之重，要使得管理人员所拥有的资金管理的能力与其全力相匹配。提供更多的组织学习的机会，加强企业内部资金管理交流。提升管理者的重视程度，树立关于资金管理的新观念。从上而
41、下的对资金风险进行控制。4.2 加强资金预算管理在成都碧桂园房地产公司的存量资产不能够有效周转的情况下。房地产公司因为市场的饱和，以及项目从开发到销售、售后这一过程的停滞阶段，存量资产不能够得到很好的利用。而企业往往只注重经济利润是否实现，往往会忽略公司资产是否有有效周转，是否有上升空间这一重要问题。现金流量的运行可以影响到资产项目的开发和利益的提升，这方面，成都碧桂园房产缺乏考核方法和绩效标准。而碧桂园房地产公司在资金放出时，仅仅是考虑到资金是否放出，而不考虑资金放出的合理性，以及资金放出后的资金使用，和资金安全管理问题。作为决策层，需要增强预算能力，对资金预算进行谨慎性的决策，从决策、执行
42、、效果评估三个阶段都积极参与，对资本支出严格把光，对资金使用过程积极跟踪。加强对市场的了解，减少存货。增加资金流动率，减少闲置率。对资金管理人员进行组织培训，制定相应的学习计划。学习先进理论，可以组织企业管理者进入到经济类大学进行学习，或者组织管理者去国外房地产公司进行学习。降低企业资金预算风险。4.3 建立健全资金管理制度成都碧桂园房地产公司在进行资金管理时，建立完整的资金管理制度与对应的监管制度，在这企业中推行一套完善的管理制度。应该要明确企业每个部门在资金管理上应尽到的责任，将资金的筹集与使用的审批过程规范化，之后回款也应当进行更具体的分析。可加强对管理人员的教育力度，使管理者了解资金管
43、理在企业中的重要程度，完善企业资金管理制度，确保企业资金的周转，而且有必要细化资金管理的各项进程，确保各项资金都有负责人员能及时进行监管，做到对资金流程的实时监控。提升资金的使用率。并且要创建与之对应的监管制度，对于项目资金的流出与流入情况进行总结与分析，以此来加强成都碧桂园房地产公司的资金管理能力。4.4 加强资金内部管理4.4.1 优化改进资金结算方式成都碧桂园房地产公司开拓新的资金模式，用新的方式方法进行结算以及清算。成都碧桂园房地产企业如何做到灵活清算是重中之重。结算要分客户，不同的客户可以采取不同的结算方式和方法，也得有个先后顺序。客户一般分为大小客户，大客户优先清算优先联系，并且对
44、大客户可以进行集中清算。对小客户来说，可以进行大阶段清算，减少业务笔数，提高单笔资金量的清算。从而减少整个公司的清算压力。结算要分具体清算情况，清算不止可以进行现金清算。实物抵押和无形资产抵押清算也是一种灵活的清算手段。通过建设企业资金结算中心来加强对资金结算的管理。4.4.2 加速房地产企业资金回流控制成都碧桂园房地产有限公司资金流动的一项重要措施是加快资金回笼。从具体措施来看，以下是要点。首先，要着重分析成都碧桂园资产流动缓慢的外在原因和内在原因。成都碧桂园房地产公司技术相对落后，设备使用较旧，影响房地产建设效率，大大延长了项目建设时间，延长了资金周转时间。造成一些不必要的资本占用。并在施
45、工过程中。有鉴于此，一旦条件允许，成都碧桂园房地产有限公司应购买更先进的设备，尽可能引进尖端技术，加快资金回笼。另一方面，对于销售渠道的努力，以中亚销售项目为例，首先制定促进中亚销售快速增长的政策和策略，在日益严峻的市场竞争环境中，成都碧桂园真实公司自身的市场环境进行详细的分析和研究，制定适合成都碧桂园房地产公司自身的战略，从而提高成都碧桂园房地产公司在市场上的竞争力，逐步扩大销售。三是加强对外应收账款的收集，采用现金折扣，采用销售信贷和结算方式，全面推进往来账户的征收。可以通过以下措施实施：鼓励支付拖欠成都碧桂园房地产公司的款项，并在规定的时间内还清账户。对于那些信誉度不是很强的中小客户来说
46、，更喜欢把资金掌握在自己手中应对不时之需，因为他们如果及时的和碧桂园房地产企业结清账款的话并不会有更多的收益，这就导致了除了那些信誉度高和资金充足的大公司会与碧桂园房地产企业迅速结算的情况外，大部分中小企业的应收账款无法收回。资金的无法回笼，导致了无法再用这些资金加入到新的 资金循环中创造更多的收益。为了改善这种情况，必须在公司内部建议完整的奖励措施，来使那些没有结算清楚的公司重新考虑结算的收益情况，这势必会让大部分的中小客户加快结算，从而加快碧桂园的资金回笼和资金利用效率，也减少了人力成本和资源的浪费。同时，在资金管理部门中，成都碧桂园可以设置投资咨询部，为的是评价不同客户的投资风险以及清算
47、能力，提前做出预判，是否投入资金以及投入资金的力度等，以便发生欠款无法及时回收的情况。对不同的客户选择不同的清算方式，以及设立相应的评级标准，便于之后的企业之间的清算，以及企业之间更好的合作。可以借鉴银行的信誉度来对各个客户进行有公信力的评级。从而减少项目建设与施工过程中滞原材料累计盘存带来的风险。 4.4.3 提高资金的使用效率成都碧桂园房地产公司没有完整的权责统一机制。资金使用时的权利和责任没有统一起来。往往使用资金的人、批准资金使用的人却不是资金使用效果的承担者。尤其是成都房地产公司的子公司较多，许多的资金安排都是从总公司到子公司的资金安排。资金的准入和计划项目都是由总公司做出决定的，但
48、总公司并没有资金的使用效果承担责任，这部分责任由子公司承担。理论上来说，资金的决策者，执行者都应该承担资金使用的责任。对已有资源的闲置调查和处理是成都碧桂园房地产公司必须完成的资金管理步骤。对已有资产进行闲置调查时要注意，不同的资产闲置的机会成本是不同的，而且不同的资产闲置的折旧成本也是不同的。对那些折旧成本高的资产，应该尽快出售或者变现，也可以租借出去获得租金。对那些闲置机会成本比较高的资产，可以由专门的管理人员形成建议书提交，由企业合理的安排这些机会成本比较高资产的投入使用。根据成都碧桂园房地产公司基金结算和清算部门的职责，其主要职能是开展公司资金的结算，清算，调整，融资，运输成本结算，资产评估和管理等工作，以及金融和资本相关管理系统的发展。成都碧桂园房地产公司的资金结算有着完善的步骤，这表明成都碧桂园房地产公司资金结算是一项系统工程。因此，成都碧桂园房地产有限公司的资金清算工作的完美完成，可以促进整