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1、房地产基础知识2021/9/181目录2021/9/182第一节房地产含义一、房地产1、什么是房地产？房地产是否等于地产？房地产是房产和地产的总称。房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋；地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。2021/9/183包括：a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产对地产有依附关系，只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产，土地使用权和土地所有权发生变更后，房产也随之发生变更。换言之，房地产是指土地、建筑物、以及附着于土地建筑
2、物上不可分离的那部分建筑物的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。2021/9/1842、房地产业是否等同于建筑业？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。包括：土地开发；房屋建设、维修、管理；土地使用权的划拨、转让；房屋所有权的买卖和租赁；房地产抵押贷款；房地产市场。2021/9/185它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为第三产业，建筑业归属第二产业
3、。2021/9/1863、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的;2021/9/1874、泛地产的概念所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖房子，并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。2021/9/188所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游
4、业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。2021/9/189二、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产 b)商业房地产c)旅游房地产 d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定
5、：a)低层住宅为1-3层 b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层 d)中高层住宅为12-16层 e)16层以上为高层住宅2021/9/1810三、房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。2021/9/1811第二节土地所有权与使用权一、土地使用权概念以及使用权出让和转让 土地使用权：土地的所有者根据土地的分类对土地加以利用的权利。包括占有使用权和承包权。目前，我国从事住宅开发的单位
6、，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权，即有偿取得、无偿取得。有偿取得：土地出让、土地转让、土地出租、土地入股（均指土地的使用权）无偿取得：国家行政划拨，经济适用房和商品房最本质的区别：土地是出让还是划拨2021/9/1812土地使用权的出让：国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途、和城市规划条件，将城市土地使用权出让给使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。非国有土地出让：先转化为国有土地。法条：以出让的方式取得土地使用权进行房地产开发的企业，必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，超过合同期满一年，未动工开发的，征收其土地出让金20以下的闲置费；满两年未动工开
7、发的，可无偿收回土地使用权，但因人力不可抗力、政府行为或因办理前期工作而延迟开发的除外。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足13或已投资额不足14，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。2021/9/1813二、土地使用权的出让形式：协议、招标、拍卖 土地法规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标、拍卖的方式；没有条件的可以采用双方协议的方式。但是采用双方协议出让土地使用权的，出让金不得低于国家最低土地出让价格。招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具
8、有主观因素。2021/9/1814三、商品房及经济适用房：商品房：开发商通过有偿出让得到土地后，经过综合开发出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。面向市场公开销售，以出售为目的。商品房是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权（即能办理房产证和土地使用证），购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。2021/9/1815经济适用房：是指根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人定向出售的住宅房。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修 建的普通住房,具有社会保障性质，具有经济性和适用性的特点。经济性：是指住宅价格相
9、对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性：是指在住房设计（米数及格局方面有一定限制）及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房的土地性质：划拨2021/9/1816第三节房屋建筑结构常见房屋建筑结构：1)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2021/9/18172)砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深
10、较小，房间面积小多层或低层多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。因为稳定性差、浪费资源等原因，我国目前新建的多层、高层建筑已开始逐步淘汰砖混结构。2021/9/18183）框架结构：框架结构是指由梁和柱以钢接构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。框架建筑的主要优点：空间分隔灵活，自重轻，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；承重墙体框架结构可以改动。框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，而砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。理论上说框架结构能够达到的牢固性要大于砖混结构，所以
11、砖混结构在做建筑设计时，楼高不能超过6层，而框架结构可以做到几十层。2021/9/18194）剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。指的是竖向的钢筋混凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板搭载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。短肢剪力墙结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性；框架-剪力墙结构，是由框架与剪力墙组合
12、而成的结构体系，适用于需要有局部大空间的建筑。2021/9/1820第四节房地产专业名词u五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工施工许可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；u两书：a住宅质量保证书 b住宅使用说明书u房地产证：是房屋土地所有权属合二为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；2021/9/1821u房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；u一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
13、u二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；u三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；2021/9/1822三通一平：是指上下水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指上下水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；2021/9/1823总用地面积：经城市规划行政主管部
14、门划定的用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；2021/9/1824容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（常规意义上将：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）独栋别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。2021/9/1825u绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积 的计算不包括屋顶、天台和垂直绿
15、化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）2021/9/1826u建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例。是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。2021/9/1827房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的使用面积与该套应分摊的公用建筑面积之和；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。套内建筑面积：包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积；2021/9/1828公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、
16、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。2021/9/1829得房率：是指套内建筑面积与套建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。2021/9/1830层高：它通常包括下层地板面或楼板面，到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；2021/9/1831玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一
17、览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。2021/9/1832u塔楼：以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。u板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板式小高层最为普遍。2021/9/1833外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然，亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。2021/9/1834u期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得
18、房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。u预售房产：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。u认购期房的优势：1、可选择余地大。2、价格优势突出，升值潜力大。u认购期房的劣势：1、承担开发商的诚信风险。2、与想象相差较大。3、经过长期等待，不能直接进户，按期还贷。2021/9/1835u现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，在通常意义上指的现房
19、是指项目已经竣工可以入住的房屋。u房产现售：是指房地开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。并由买受人支付房价款的行为。u认购现房的优势：1、无风，眼见为实。2、直接入户，短期即可使用。u认购现房的劣势：1、可选择余地小。2、升值潜力有限。2021/9/1836契税：土地或房屋发生产权转移时缴税。（1）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（2）房屋买卖；（3）房屋赠予。契税新规：自2016年2月22日起，首套，面积为90平方米及以下的，1%征收契税;面积为90平方米以上的，1.5%征收契税。二套，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税;面积为90平方米以上的，2%征收契税。三套及以上都
20、是3%。非住宅都是3%2021/9/1837第五节房子的种类安居房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适：用住房指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2021/9/1838商品房：商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房：政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。2021/9/1839下次见！2021/9/1840