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1、街道、社区职能职能一：筹备首次业主大会会议职能一：筹备首次业主大会会议 具体三项工作：1.接收建设单位报送的筹备首次业主大会会议的资料。（第八条）2.指导业主成立业主大会筹备组，担任或委托社区居委会代表担任组长。（第九条）3.接收建设单位交付的首次业主大会会议的筹备经费。（第十六条）注意：分期开发项目（第十五条）职能二：职能二：监督业主大会会议表决情况监督业主大会会议表决情况 依据条例第十七条第一款 监督的具体内容：参会方式（第十一条）参会人数（第十二条）参会面积（第十三条）注意：业主代表和委托代行共同管理权（第十四条）职能三：协调指导职能三：协调指导业主大会会议业主大会会议召开召开 依据条例
2、第十七条第二款：业委会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居委会指导业主召开。依据条例第十八条第三款 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的
3、业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。职能四：指导、职能四：指导、协助业委会资料移交协助业委会资料移交 依据条例第二十五条第一、三款：业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。注意：物业服务企业违反 条例 第三十六条第一款规定，退出物业 服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的
4、，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下罚款。（条例 第六十二条）职能五：职能五：划分和调整物管区域划分和调整物管区域 会同区县（市）房产主管部门划分和调整物管区域。（第二十七条、第二十八条）职能六：职能六：应急处置 物业企业退管导致“真空”时的应急处置，社区在街道委托下，组织不超过6个月的基本保安、保洁等服务。（第三十六条第二款）职能七：职能七：监督指导业主自行管理 监督指导业主自行管理，开具证明材料。（第四十条第一款、第三款）职能八：职能八：列席基金自管的业主大会会议 列席基金自管的业主大会会议。（第五十七条第二款第2项）谢谢 谢！谢！第八条第八条
5、物业管理区域内房屋出售并交付使用出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。第九条第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或
6、者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内两个月内指导业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十总人数的百分之五十。筹备组组长组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内三日内在物业管理区域内书面公告书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。第十六条第十六条
7、首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十七条第一款第十七条街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。第十一条第十一条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认
8、；（三）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。第十二条第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十三条第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法
9、确定：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第十五条第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法确增补业主委员会委员
10、的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。第十四条第十四条业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第二十七条第二十七条 物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列
11、方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域；（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县（市）房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。跨区、跨街道或者乡
12、（镇）的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡（镇）人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。第二十八条 第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：（一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的
13、。要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。第三十六条第二款第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民
14、政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月不超过六个月的基本保洁、保安基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合配合。第四十条第一款、第三款第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构执行机构、管理方案管理方案、收费收费标准标准和管理期限管理期限等内容提交业主大会会议表决。业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。第五十七条第二款第2项（二）召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；