老旧小区智能化改造方案.docx

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1、老旧小区智能化改造方案第一章老旧小区智能化改造升级介绍一、老旧小区智能化改造升级与智能卡老旧小区智能化改造升级就是以计算机网络管理为核心，智能卡为信息载体的基础 上即可完成社区内诸如超市及会所消费、楼宇门禁、车库、费用交纳等各种任务。这张 卡也是用户的身份证明，使用现有的计算机网络系统，可动态地对所有社区内的用户进 行各种所需的身份鉴别及记录等工作。随着社区的数字化、信息化建设的逐步深入，社区内的各种信息资源的整合需要进 入全面规划和实施。老旧小区智能化改造升级系统需建立一个信息业务平台，运用先进 的计算机网络技术、通信技术、非接触式IC卡技术等高新技术，将多元住宅的物业管理、 安防、通信等系

2、统集成，从而达到资源充分共享，统一管理，不但为社区居民提供一个 安全、经济、舒适、便捷的现代家居生活环境，而且在网络的安全性、通信的便利性、 信息服务的综合性和家庭智能化等多层次上也可以不断满足人们千变万化的信息需求。二、老旧小区智能化改造升级建设目标按照国家相关智能建筑设计标准关于住宅智能化的设计要求，老旧小区智能化改造 升级设计应体现以人为本的原则，做到安全、舒适、方便，在设计和设备的选用，体 现出技术的先进性、设备的实用性、网络的安全性、系统的可扩展性及可靠性。 先进性老旧小区智能化改造升级立足于目前先进且有发展前途的技术，保证功能上的先进 性与多样性。 实用性老旧小区智能化改造升级应充

3、分体现内部物业管理的模式和特点，各应用系统的开 发，应做到功能完善、使用方便、切合实际、运作高效，同时应有机结合。 安全性防窃电、窃水，系统数据库自动备份、管理人员分级按权限操作、实时更新黑名单本设计可根据甲方的要求，设置分控。二、楼宇对讲与家庭安全防范系统1. 概述安全是居民对住宅的首要要求，智能社区的安全防范系统担任居民生命和财产安全 的职责。楼宇对讲系统、闭路监控系统及家居报警系统统一构成了智能老旧小区智能化 改造升级的防范体系。为配合老旧小区智能化改造升级的现代化管理，给住户一个安全舒适的居住环境， 本方案提供一套技术先进、性能完善的可视对讲及家庭安防系统，组成该社区的智能安 全防范系

4、统。2. 设计标准、规范及依据民用建筑电气设计规范JG/T16-92智能建筑设计标准EBD-03-95安全防范工程程序与要求GA/T75-943. 系统设计思想1） .老旧小区智能化改造升级楼宇对讲设计功能：可视对讲是整个社区智能化的一个重要系统，方便住户接待来客、避免来历不明的 陌生访客窜入家中，防止窃贼进入家中，增加家居的安全系数。设计采用门口机安装于每个单元门口（每个门口机内置读卡器，在社区入口处安装 一个读卡器），可视分机安装于住户室内，老旧小区智能化改造升级管理中心（物业管 理公司）设置1台管理主机及电脑，访客可通过社区入口处的主机及别墅门口的小门口 机与住户或管理中心通话。实现物业

5、中心、业主、来访者的三方通话功能，操作简单易 上手，可以用老旧小区智能化改造升级业主卡刷卡开门，也使用密码开门，并可设定个 人开门密码。当某个用户端发生故障时不影响整个系统的使用。保证系统的性能和价格 比的优越性和实用性。考虑用户的安全问题，我们选择带有安防功能可扩展网络模块的对讲分机，对讲、门禁都能实现，使住户更加方便安全。2） .老旧小区智能化改造升级通过网络实现家居安防主要功能： 住户室内安装户门及阳台外窗防盗报警装置等家庭报警装置，报警信号连到社 区安防中心，安防中心接警后应及时处理和记录报警事件。 社区应建设紧急求助系统，小区的每一个家庭单位中都安装紧急求助按钮，当 家中发生突发事件

6、时，如疾病求助、安全求助等，主人可按动紧急求助按钮， 将求助信息传送到小区管理中心。 住户室内安装火灾和可燃气体泄漏自动报警装置，报警信号连到社区安防中心, 安防中心应及时处理和记录报警事件。4. 系统选型原则采用符合标准的布线规范及优质对讲产品，既可实现一定的基本功能，又留有扩展的 余地，以备以后系统升级。用户根据需要，灵活地组建自己的智能家居网络，同时，又 提供了一体化的信息管理平台，集可视防盗对讲、报警求助、三表预付费、住户管理、 可视门禁通讯联网、紧接救护、物业管理服务为一体，是网络化、智能化的管理系统。5. 系统功能特点 访客呼叫功能来访者可通过门口主机呼叫，住户室内分机振铃，屏幕上

7、同时显示来访者的图像。 住户提起话机即可与来访者通话；住户同意来访者进入后，遥控开启楼门电锁。访客进 入楼内。 老旧小区智能化改造升级门禁功能楼宇可视对讲系统可作为老旧小区智能化改造升级门禁子系统应用，住户回家时， 刷卡即可开门，门禁控制器与老旧小区智能化改造升级中心TCP/IP连接，可设定多种开 门模式，即常开、常闭或刷卡开门、密码开门。 密码开锁功能可选用钥匙开锁，也可在门口主机输入开锁密码开锁，能实现一户一码制，并且住 户可随时更改开锁密码。 物业管理功能在社区的物业管理中心设立管理机，可自动记录住户呼叫。可使管理员足不出户， 完成访客和管理员、管理员和住户、访客和住户的通话管理，使物业

8、管理更加完善，提 高了社区的管理效率。 内部通讯功能本系统能使住户之间通过管理员切换，进行相互通话，在系统中，社区内的任意住 户均可实现这个功能。 连接探头系统可联接四路探测器：烟雾、瓦斯、门磁、红外，进行安全技术防范，在分机上 采用电子锁和按键进行报警设置（布防）和报警解除（撤防）操作，更符合现代安全防 范整体技术要求。 紧急救护功能如果住户有人生病需紧急求护，可按分机上的紧急按钮向管理中心报警求助，紧急 按钮也可安装在老人床边或卧室内，方便紧急情况时报警求助，管理中心接到求救信息 后，可立即与医疗救护单位联系，及时救护病人。 系统联动在探头报警的同时，系统可启动灯光、声光及各种类型的电控机

9、械等联动设备，可 报警进行就地及时处理。合理使用联动功能可充分发挥系统的高效准确处理数据的特色, 实现部分设备的智能化控制。 备电应急功能系统带有备电源，确保社区供电失常情况下，系统可保持一定的正常使用，通讯畅 通无阻。增值服务社区在入住比例不高的情况下，可以用对讲系统独立进行服务，使管理中心可向住 户提供增值服务如：订餐、购物等。6. 系统组成 直按式对讲主机（楼宇机含门禁功能，配备韦根读头） 电源（断电后可供24小时） 多路保护器 对讲分机（室内机）电控锁讯号线管理中心机7. 对讲系统原理图q友介视SYC-75-5给起楼宇型校以a6（带屏蔽的六芯双绞线）ttlMi舟 段接220VAe2第十

10、章老旧小区智能化改造升级通信网络系统社区网络综合布线系统1. 系统概述社区通信网络应采用综合布线系统，布线系统是老旧小区智能化改造升级的网络传 输平台。既使音、视频和数据通信设备、交换设备和其他信息管理系统彼此相连，又使 这些设备能与外部通信网络连接。为社区数字化建设提供一体化、标准化、模块化，既 满足现在应用要求、又面向未来发展的开放式网络基础架构。老旧小区智能化改造升级应向入住的企业办公、个人居家提供先进的通信手段、各 种先进的通信业务和多媒体信息服务（如语音、数据、视像）等。考虑到当前通信技术 的现状，根据实际情况，语音通信网、数据通信网、有线电视网采用分别接入方式，布 线应统一规划。2

11、. 系统设计2.1 综合布线系统应能满足下列主要应用要求： 社区局域网计算机与老旧小区智能化改造升级服务中心数据处理和数据通信业 务。 与外部通信网及国际互联网连接，与银行圈存进行数据通信。 连接语音与图像传输设备，如电话交换设备、视频会议、紧急广播和背景音乐设 备等。2.2 综合布线系统由下列子系统组成： 工作区子系统 水平子系统 干线子系统 管理子系统 设备间子系统（主配线架） 建筑群子系统2.3 工作区子系统工作区为需要设置终端设备的独立区域，包括信息插座、与适配器和各种终端设备 连线。工作区子系统数据和语音接口应留有适当余量。2.4 水平子系统由配线电缆或光缆、配线设备和跳线等组成。水

12、平线缆及附属配件采用配置为5类 双绞线缆或更高。2.5 干线子系统由配线设备、干线电缆或光缆、跳线等组成。老旧小区智能化改造升级语音主干采用：UTP大对数电缆，数据主干采用单模或多 模光纤2.6 管理区子系统管理是针对设备间、交接间、工作间的配线设备、线缆、信息插座等设施，按一定 模式进行标识和记录。管理区子系统应可在各个管理层次上连接和组网，应可提供环型、 星型、总线型、树型连接。管理应对设备间、交接间和工作区的配线设备、缆线、信息插座等设施，按一定的 模式进行标识和记录。2.7 设备间子系统设备间是安装各种设备的独立空间，根据语音和数据应用的特点，可采用不同形式 的配线架，便于跳线管理。所

13、有总配线设备应用色标区别各类用途的配线区。2.8 建筑群子系统建筑群子系统包括总配线架、室外铜缆、室外光缆及防雷击电磁脉冲等。各建筑主 配线间的语音主干和数据主干连入建筑群总配线间，对社区的所有布线系统进行统一管 理。2.9 视频和数据接入布线老旧小区智能化改造升级应向入住的企业、公司、个人提供先进的通信手段、各种 先进的通信业务和多媒体信息服务（如语音、数据、视像）等。考虑到当前通信技术的现状，根 据实际情况，语音通信网、数据通信网、有线电视网采用分别接入方式，布线应统一规 划。2.10 控制管理智能应用子系统网络布线老旧小区智能化改造升级各项智能控制和管理应用子系统，应根据其相应的电气设

14、备安装施工规范的布线技术要求，综合设计网络结构，包括设计合理的弱电综合管网系 统和总进户箱、单元箱、用户箱，以方便各应用子系统的调试和维修。3. 系统布线说明社区电力系统通常已经在土建设计中经已考虑了弱电线路管道预埋，因此本系统的 通讯线路将尽可能与该管道设计方案相符合，电子走线不足部分按则照老旧小区智能化 改造升级信息点最近弱电井管道接入口的方式布线。1） .设备与接口安装位置需要进行网络通讯的设备共有数据服务器、管理微机和各型感应式IC卡读写机具两 个大类。所有门禁机连带后备电源箱除挂在大门上之门禁机外均采用埋墙的方式进行安装， 并避开圈梁等构件；社区地下车库出入口车道旁边的IC卡控制设备

15、则采用立柱遮阳防水 式支架进行安装。所有设备之安装位置应尽量避免阳光直射，并严格防水。出入口管理系统因大厦与地下车库出入口的各种人流与车流管制设备均先与相应出入口保安岗亭内 之管理微机相连，且该诸种设备的安装无一不与土建和电气工程相关，因此在考虑综合 布线系统时只要求各预留一根供设于社区管理处内的系统管理微机与设于各出入口保安 岗亭内的管理微机之间进行计算机通讯所用的网线即可，其接口分别位于物业管理处和 岗亭内，并请标示出该网线的定义图。至于各出入口管理微机与各种人、车流管制设备 之间的电源和网络通讯线路由敝公司于工程施工之时自行敷设与连接。收费系统在社区住客会所、商场、物业管理公司等收费场所

16、内分别设有感应式IC卡收费机。因收费机为台式机，放置于上述收费场所的收银台（服务台）上，而各收银台（服 务台）的摆放位置未能确定，所以收费机的安装位置在各收费场所装修方案出台前亦不 能确定。要求为收费机预留220V电源接口和四芯屏蔽线接口各一个。2） .布线说明总体上，老旧小区智能化改造升级系统网络通讯线路的敷设比照计算机网络系统的 相关布线规则进行设计和施工，其它具体要求如下：2.1 管理中心微机与操作终端微机之间、微机与各型机具之间均采用总线方式进行 通讯。2.2 管理中心微机、各出入口管理微机与各型机具之间的通讯线路采用四芯屏蔽 线，而管理中心微机与各出入口管理微机之间则采用超五类八芯网

17、络线，采用 国际标准的TCP/IP通讯方式（通过HUB连接，超五类线和交换机数量根据实 际情况来定，原则上每隔90米设置一个HUB）。2.3 接口采用裸线形式预留即可。2.4 每一个机具数据线接口预留通讯线两米，其中大厦进出口位置预留五米，社区进出口位置预留二十米。2.5 网络线与电源线（含照明和动力线）之间必须相隔1M以上，如遇电源线接口 与网络线接口在同一个平面上相交、重叠的情况（如门禁机接口安装位置）， 则两者之间的线路敷设须成180或90度。如采用金属线槽则不必理会该要求。2.6 电源如社区内部已规划有弱电设备专用电路系统最为理想，可由其向老旧小区智能化改 造升级系统所有设备供电（社区

18、出入口人流和车流控制闸机除外，其将由最近一个电源 分配器直线供电）。如没有，则全部采用从设备安装点最近一个电源分配器直线无接点供 电。 全部采用220V电源供电。 中心管理系统内之发卡器电源与中心管理微机共用同一个电源插座。 社区出入口各种控制闸机的电源取自该出入口保安岗亭内的电源（可与照明用 电公用）。该岗亭内电源可以采用明线敷线方式。电源插座安装位置离地面50cM 以上，要求不能妨碍岗亭内工作人员的日常工作。每个岗亭内二加三带开关 型电源插座数量不应少于2个。 如条件允许全部采用暗线方式敷设供电线路（有特别说明者除外）。 除岗亭外，每个设备电源接口的预埋管道均截止至上述二中所要求的电源接

19、口位置边上10CM处，以为后备电源箱预留埋入空间。电源接口可采用裸线加绝 缘胶布方式。 防雷根据以往的经验，如果不考虑系统的防雷问题则系统在夏季遭到雷击的可能性非常 大，表现为机具的通讯部分器件被烧或损坏，通讯线路中断等。遭雷击后系统无法正常 工作，将直接影响到社区住户和物业管理公司的正常生活和管理秩序。系统防雷主要是考虑网络通讯和电源两个环节。屏蔽线地线与整个综合布线系统地线相连接；计算机通讯用网络线处理方法与 计算机网络系统之要求相同。如综合布线系统无法统一处理地线，则每一个相 对独立系统如出入口管理系统等均需设置地线，如管理中心无法进行地线的施 工（地下是停车场）则视消防、安防等系统的具

20、体情况尽量考虑挂接，如不能 成功则单独设置。 地线要求：地表以下深度1.5米，3MMi平方米以上金属板。要求严格按照国家有关标准，贯通电源地线，由社区强电设计和施工方解决。4.布线结构以下是宽带社区的布线、网络示意方案和拓扑结构示意图。由于采用FTTB以太网络技术，基础网络设计方案和技术实现比较简单成熟，主要 包括以下两个方面：园区数据网络结构化布线。在楼宇之间采用光纤形成网络骨干线路，在单个建筑 物内一般采用增强五类/六类非屏蔽双绞线入户的方案。支持户内的话音、数据及控制应 用以太网络设计与实现。网络结构基本上分为核心和边缘。网络核心即社区网络管理 中心，一般采用核心级以太网骨干交换机。网络

21、的边缘即各个建筑物内，一般采用工作 组级以太网交换机/集线器。可根据每个建筑物内用户数量，来确定交换机端口数量， 用户接入可选用10M/100M。在网络整体方案设计中应着重注意以下几点：由于本方案采用局域网络以太网技术，所以网络布线结构和线缆的选择设计应参照 以太网设计要求而制定。比如采用10/100/xxxxM以太网技术其采用光纤的种类，及其 传输距离是不同的。社区内骨干网络使用多模光纤连接社区网络管理中心和各楼板，建议使用46芯室 外埋管式光纤，提供足够的冗余。话音部分可使用三类大对数铜缆或直接由电信部门来 完成。楼内垂直方向采用增强五类或六类非屏蔽双绞线（如有特殊需求，也可安装光纤），

22、以底层接入点为中心，以星型结构延伸直每户，根据社区内规划，确定入户双绞线的根 数（分别支持语音、数据、控制）。在入户方法上可以征询开发商的意向，有两种可选 方案：直接入户，有开发商确定信息点数量和位置，统一安装；间接入户，在入户处安 装CP配线箱，入户线在此对接，户内布线等住户做内部装修时再布，信息点数量和位 置由住户确定，也可委托开发商施工。以太网技术的选择。可采用千兆Gbps以太网、 快速xxxxMbps以太网技术。一般园区骨干可采用千兆或快速以太网技术，到每个住户 内可采用10M/100M以太网技术。网络设备的选择。核心网络骨干交换机作为网络的核 心，应具备：高性能、可扩展性、高可靠性，

23、具备丰富和强有力的网络控制能力和良好 的可管理特性。网络边缘交换机/集线器构成建筑物内用户直接接入网络，应具备：灵 活性、价格便宜、使用方便和一定的网络服务质量和控制能力。二、社区数字电视系统老旧小区智能化改造升级通过电视网提供包括有线电视服务等完善的电视服务。目 前我国各地的有线电视网络正向宽带化、数字化、集语音、数据、图像为一体的综合信 息传播的方向发展，向着双向交互式、多功能服务的信息平台发展，成为和电信网并驾 齐驱的宽带综合业务网，建立统一的面向所有用户的有线电视网络平台。信号源应包括 卫星电视节目、城市有线电视节目和未来可能接入的利用广电宽带网接入的各种增值服 务、综合业务等内容。节

24、目源宜包括有线电视台节目；图文电视节目（提供机场信息、海运信息、旅游服 务信息以及外汇牌价信息，购物信息等）；自办电视节目（内部信息发布等）及卫星电视 下目。主要有以下几部分：有线电视接收系统：采用有线电视接收设备（放大器、光接收机）接收有线电视 节目。接收的信号不经过任何处理，直接送入混合器。用户分配系统：采用单向传输设备。等保障系统的安全运行。稳定性应用子系统在联网与脱网状态下均能稳定运行，系统整体性能稳定可靠。扩展性系统在容量和功能上不仅能满足目前社区物业管理及业主的需求，而且模块化的设 计也易于扩展以保障用户今后的扩容和升级。1. 系统建设总目标首先在社区形成统一管理的信息服务平台，促

25、进社区信息的标准化，构建起社区优 良的数字空间和信息共享环境，在社区进一步实现信息资源数字化、数据传输网络化、 用户终端智能化、结算管理集中化。其次，在社区实现统一的电子支付和费用收缴管理，使物业公司摆脱收管理费难， 彻底解决社区业主由于各类费用收缴场所分散而为生活带来不便的问题。第三，借助已有的系统提供的功能，整合和带动社区各类管理信息系统的建设，为 物业公司管理部门提供综合信息服务和辅助科学决策，全面提升社区管理效率和管理水 平。2. 老旧小区智能化改造升级的定位 社区卡和银行金融卡相结合，实现社区各种管理费用以及电话费、网费、水电燃 气的缴纳方便物业公司管理，给社区及物业公司提供便利、优

26、质的服务数字电视服务。三、宽带接入1 .社区宽带接入网应提供管理系统，支持用户开户、用户消户、用户暂停、用 户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能，使用户生活在 一个安全方便的信息平台之上；2 .社区宽带接入网应提供安全的网络保障；3 .社区宽带接入网宜提供本地计费或远端拨号用户认证的计费功能。、无线局域网在住宅内部短距离内，将各种电器设备以无线方式进行连接管理。也可在社 区会所、场馆通过无线局域网连接方式随时上网，进行信息通信。同时也可实现 手持终端等设备的数据通信和设备控制服务。第十一章 老旧小区智能化改造升级扩展管理系统一、背景音乐系统1. 背景音乐广播系统概述为了在社区内

27、营造一个安全、舒适的生活环境，背景音乐广播是必须的基础设施。其基本功能是提供背景音乐或一些必要广播信息，掩盖环境噪声，创造一种轻松、和谐、 优雅浪漫的气氛。本系统在正常情况下，可按程序设定的时间自动播放有线广播、背景音乐，广播员 可随时插播讲话、通知等其他重要内容，在控制中心可手动或自动开启和关闭社区内的 部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在紧急突发事件情况下，广播系统接到不同的 紧急事件背景信号而转入事先录制好的事件自动广播或人工事件广播。背景音乐的信息源主要是本地的CD、磁带、网路（老旧小区智能化改造升级网路中心、社区在线）和话筒。2. 设计依据建筑设计防火规范GBJ16-37民用建筑电

28、气设计规范JGJ/T16-92厅堂扩声系统设备互联的优选电气配线法SJxxxx-88厅堂扩声系统声学特性指标GYJ25-86电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范GBxxxx8-923. 设计原则 一次性完成背景音乐系统的总体规划与设计，并按计划实施。 系统设计及设备选型应与环境融合，以不破坏社区优美环境为前提。 系统设计应在技术上达到先进性和成熟性的统一；性能上应具有很高的安全性、 可靠性；使用上应具有可维护性、可扩展性；并具有很高的性能价格比。 背景音乐系统应能实现中央控制多种音源的背景音乐广播并能进行呼叫广播以 及紧急情况时插入紧急广播。 设备选型应遵循集成化原则，应选择高效集成的设备，

29、便于控制、管理和维护。 设计应遵循实事求是、先进、实用、节约、后期服务体系完善的原则。4. 背景音乐广播系统基本组成背景音乐广播系统向家园的广场、绿地、道路交会等处设置室外音柱或草地音箱等放音设备，提供背景音乐和公共传呼服务，在紧急情况下插播紧急广播。背景音乐广播控制系统由音源、广播主机、功放部分、监听装置、音量控制装置、 放音等部分组成。背景音乐广播控制系统的扬声器，平时播放背景音乐，一旦有紧急情况发生就插播 紧急广播。音乐信息源采用双卡磁带机、CD激光唱机、广播用话筒。本系统选用日本TOA的背景音乐广播控制系统。5. 背景音乐系统本系统方案设计采用日本TOA株式会社的公共广播系统，日本TO

30、A株式会社为公共 广播系统的世界著名企业。日本TOA 一体化紧急PA系统作为BGN广播系统和通用性公共 广播系统中的优质功能。在紧急情况下，本智能公共广播系统提供优良的广播灵活性， 允许启动效应来自火警系统信号的自动或手动操作。TOA 一体化紧急公共广播系统可以 连接多达3 3 0路扬声器线路，借助软件驱动功能如扬声器分组和优先级设置，可容易 将系统设置的特殊功能自检功能保持系统持续的安全运行状态，这种常规检查，是针对 必需设备，如紧急控制面板、电池、确认系统能及时效应紧急情况，若某一设备失效， 可以立即报告，一个数字预录警报信息提供提报信号，接着每段播音警报和着火楼房信 息，在警报错误启动情

31、况下，可启动一个开关忽略警报前送出播音，通知没有紧急情况, 避免恐慌；使人易于区分真的和错误的警报触发。在报警期间，数字记录语音命令和用 于操作指南的LCD面板自动启动，这样可以不必要求熟练的操作技术，除了在一个控制 单元的手动操作外，可以选择两个自动播音模式，用于效应火警信号的紧急广播，自动 播音可扩展至6 0层建筑。而且，该系统平时具有播放背景音乐、分区广播等多种功能。 本系统共设20个防区，会所，共20个，室外草地65个、主要路线10个。音源音源由双卡放音机、激光唱机等组成。主要用于庭院背景音乐的播放。双卡循环放 音卡座可选用普通带及金属带，具有杜比降噪、两卡无限循环放音、磁带空白跳过、

32、自 动增益控制、磁带故障指示，并可外接定时装置。激光唱机为多碟唱机，可用于长时间 播放背景音乐。可编程遥控话筒用于业务广播，它可以对喇叭回路进行插播，另有多个 可供选择的编组广播，以及一个全区广播。管理控制系统管理控制部分采用数字编码技术，采用CPU控制，所要播放的区域及内容均可由 该系统控制。通过该系统可以监听所有音源的输入是否正常，以保证系统能可靠的进行 广播。该管理系统具有可靠性高、使用操作灵活、是广播系统中不可缺少的关键部分。功率放大部分功率放大部分采用为背景音乐系统而设计的功率放大器。该放大器可靠性高、能保 证系统24小时满功率的工作。而且该类功率放大器可在交流220伏及直流24伏两

33、种供电方 式下工作。放音部分室外绿化带与主干道路两侧采用6W宽频室外音箱。该扬声器外观大方、频带宽、 失真小，室内采用水泥吸顶式音箱，外形、颜色与周围和谐统一。6. 扬声器位置设置位置名 称数 量室外绿地及主干道路6W室外宽频音箱N会所内吸顶扬声器N车、人行通道10W号筒扬声器N二、火警及消防控制系统根据中国国家消防报警规范要求，结合建筑物装修标准和使用功能，在部分建筑物 内设有区域火灾报警及消防控制系统，各建筑物消防值班室的火警控制器均设有至消防 中心的通信专线接口。各建筑物根据各自的特点，火警系统可设置以下功能：火灾自动 报警；煤气浓度报警；分区手动/自动关闭防火阀，停空调机；打开排烟阀（

34、口）、启动排 风机；分区启动声光报警器；当消火栓按钮启动后，自动启动消火栓泵；当压力开关动 作后，自动启动喷淋泵等。别墅区消防报警控制器，设在别墅区服务中心消防值班室。社区集中报警器设在社 区办公及物业管理中心，并设有大型社区消防模拟盘，显示各建筑探测器报警情况和各 主要消防设施运行状态。三、电子公告牌1. 概述当今社会是信息爆炸的时代，人们在日常生活中衣食住行等各个方面的决策对信息 的依赖程度越来越大，这就需要住宅社区的物业管理部门，随时随地地向住户提供各种 信息，使住户能够方便地获取自己想知道的信息。住宅社区中室内、室外的电子公告牌 就是解决这个问题的一个绝佳的方案。大屏幕电子公告牌广泛应

35、用于户内外公共场所的广告宣传、信息发布：如物业管理 部门提供的管理信息、社区公告、服务信息、报刊新闻、天气预报及问候语等的显示。比如可在每日早晨打出“祝贺*生日快乐”，给人以温馨祝福，突出社区的人性化管理, 给社区的人与环境和谐的设计风格增添亮丽的色彩；重大事件及时发送，如“祝贺中国 队在世界杯比赛中1： 0战胜巴西队”等，给社区居民增添欢庆、快乐的气氛。发送滚动 文字信息，系统也可和停车场管理系统相联，通过滚动方式，报告停车场内部车位使用 状况。该电子公告可取代目前使用的公告黑板，具有很好的社会效益，十分方便物业管 理。大屏幕显示的内容由中心计算机控制，通过一套专用软件，可方便修改电子公告牌

36、 显示的内容。其主流技术以单色或三色LED式为主。作为高档住宅社区，社区的信息化建设就特别强调，根据招标要求，我们在社区主 入口位置设置一处电子公告牌，发布物业动态信息、天气预报、航班、车、船信息、金 融贸易、证券、股票信息、广告等等。2. 系统构成输入设备盘仪标机机幡 描像像捌 键扫鼠摄录船控制设备编辑用微机-多媒体卡监视部件RS-232微机局域 网视频电视显示设备图文显示屏LED根据家园的实际情况，我们建议社区电子公告牌系统设计如下：本系统分二部分设计：一为在社区主入口位置安装一块2米XI. 5米的益泰LED电子图文显示屏，采取防水、防晒、防风措施。二为显示屏配置一台管理计算机, 通过计算

37、机和内置的节目制作软件，制作业主所需的节目，可以通过计算机在Intemet 网上下载信息。具体参数及性能指标如下：发光二极管直径：5 mm；管间距：7.6 2 mm每平方米点数：1 7 2 0 0点单元板尺寸：12.2cmX2 4.4cm每平方米最大功耗：单色屏为2 0 0 W；彩色屏为4 0 0 W发光体寿命：大于1 0万小时屏体重量：3 0 K g /平方米显示内容输入方式有扫描仪、键盘、鼠标等。系统设计先进，连接简单、结构清晰，采用模块化设计，使LED显示屏可进行任意 大小的无缝拼接。4.系统特性同步显示：计算机显示器与LED显示屏可同步显示，控制室操作人员可随时了解屏 幕的显示状况。脱

38、机显示：LED显示屏按操作人员预定循环显示图文和动画，计算机可用于编辑或 其它用途。选材优质：显示屏采用进口 LED发光材料，根据用户需要可选择直径3mm, 5mm, 8mm, 10mm等不同直径的发光管构成各种规格的显示屏。模块化结构：可根据用户需要，拼装成不同大小面积的显示屏。系统具有可扩充性：红、绿、黄三色，16级灰度、256色、视屏可逐级扩充，在保 障用户前期投资不浪费情况下，可分期投资，逐部扩展其功能。室外显示屏采用特殊材料处理：防水、密封，可在-25c +40室外环境温度下 正常工作。显示方式二维画面显示：由扫描仪和键盘配合使用，生成图文混合画面。画面切换方式可以 上、下、左右复盖

39、、开合等数十种生动活泼的变换方式。三维画面显示：由用户采用本系统提供的编辑软件，可创意制作出多种三维动画图 形和文字。图文可在三维空间任意旋转。文字显示：可显示中西文字，中文可用宋体、楷体、黑体、仿宋体等多种字体显示。 每种字体有标准、空心、斜体、扁体、长体并可进行汉字镶边，立体汉字等多种处理。 字形大小可无级放大。1、楼宇设备自控系统1. 系统介绍当今世界，节能和环保是世界发展的普遍趋势。在富力城信的智能社区解决方案， 我们对社区的采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱的液位、照明、变配电 系统等均进行了信息采集和自动控制，所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统 依靠计算机自动完

40、成，起到了集中管理、分散控制、节能降耗的作用。社区的所有机电 设备的工作状况均可以在社区中央控制室监测，出现任何异常情况均可以迅速发现，迅 速得以解决，确保设备始终运行在最佳状态，提高了设备的使用率及寿命。同时，还可 以大大减少运行维护人员，降低了物业管理的人力成本。2. 系统功能1.1 楼宇设备自控系统的基本功能有： 通过社区网络系统接口与老旧小区智能化改造升级综合管理平台相连，为管理平 台服务。 供配电监控 给排水监控 电梯运行监测数字化的物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交 换、电梯、水箱、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制，实现设备管理自 动化及

41、集中管理。对社区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。1.2 公用设备管理内容主要包括： 电源开关状态及故障报警高、低压配电柜的状态监测及开/关控制。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测； 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。 给排水系统智能化管理监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运 行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警及报警情 况打印。风机状态管理送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周 期运转。送排风系统的智能化运转可选择：按不同时段及楼层

42、属性进行预置，自动控制 风机启停。同时监控送排风机状态、故障报警以及火警发生时自动启停送排风机。 公共照明智能化电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明；庭院照明、节日彩灯、喷泉彩灯、 航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形效果的智能控制；路灯的时序智能控制。3. 第三方对接业务老旧小区智能化改造升级系统可与第三方物业管理软件系统实施对接。老旧小区智能化改造升级系统尤其是在收费管理方面将与一般的物业管理系统在功 能上有重叠的地方，将通过如下两种途径予以解决：我公司可开放老旧小区智能化改造升级系统数据库格式，由物业管理系统提供 商做第三方接入；物业管理系统提供商开放其系统数据库格式，由我公司负

43、责第三方接入。五、社区管线系统地下管线是社区的重要基础设施，它的准确、完整与否，直接影响着社区的规划、 建设维护和管理。以前社区地下管线由于资料不全、偏差过大、管理手段陈旧而导致维 护和管理的滞后。建立科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统，实现了住 宅社区各类管线的数字化，为社区物业管理和系统维护创造了有利条件，社区管线信息系统是以地理信息系统（GIS）技术为核心、实现与计算机辅助技术 （CAD）和办公自动化（0A）相集成，具有空间决策支持和专家系统综合分析能力的综合 性管线信息系统。六、物业管理计算机系统1 .概述该系统是作为智慧老旧小区智能化改造升级的子系统，针对物业管理中的居民

44、、人事、费用、停车场、安防卫、库存、办公、设备、维修等许多方面进行了科学的管理, 把物业管理中大量的、繁杂的、易变的处理实现了自动化。2 .实施物业计算机管理的必要性1）物业费用复杂物业管理涉及到的费用很多，有物业管理费、取暖费、停车费、冷热水费、电费、 各种气体费、卫生费、社区提供的各项服务的费用等等，这些收费项目收费周期各不相 同，费率标准各异，具体到业主还有特殊费率，这些收费项目单靠人力计算，不但工作 量巨大，而且容易产生错误，更谈不上统计带来的数据不准确。2）物业管理专业化随着物业管理的发展，物业管理越来越专业化，出现了专业的物业管理公司，一般 物业管理公司管理着许多物业社区，这些物业

45、社区分布在城市的各个城区，甚至几个城 市，及时对每个物业社区进行了解，统计分析它们的各类数据是非常实在的需求，而单 靠报表传送等落后手段很难满足日益发展的要求。3）提高服务质量INTERNET发展已经深入到千家万户，居民在家中便可知天下事，他们想通过网络及 时了解自己的物业费用数据已经不再是不现实的需求。3 .系统设计1）系统概述物业管理系统采用模块化的Browse/Server体系结构，配置一台HP服务器端，采用 功能强大的SQL Server数据库运行在Windowsxxxx操作系统下，客户端运行在Internet Explorers. 0下获得最佳效果。系统整体设计基于“公司化物业管理”

46、、“访问修改许可 制”、“模块化结构”、“管理面广”的原则，物业管理公司的所有数据存放在中心机房的 数据库上，各个客户端的请求全部由WEB服务器处理后发送回去，在以上的环节中，各 模块既独立运行又互相配合，杜绝了瓶颈限制，保证了整个系统的高效。WEB服务器物业社区A工作站数据库服务器局域网或Internet物业社区B工作站物业社区C工作站系统体系结构2）系统功能系统功能构成参见下表:房产管理系统主要是对物业资源、业主、客户、产权人等信息的记录、查询、维护；储存比较完整 的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；记录的 变更，档案资料。房屋及设施设备、基础资料的房屋总

47、平面图、地下管网图、规划批准3.老旧小区智能化改造升级网路拓扑图社区网吧、社区41区非足纤上十可物业门芸m Newcapec智凌社区网路柘扑图耕住住誓9音乐当心宝A机了珞代百世上千网 会聚变改机 Q）二”文换人文件、竣工和接管验收档案资料、公共设备设施的设计安装图纸资料等均可以用管理系 统进行管理。住户物业管理系统住户物业管理系统是对住户的各种消费费用进行管理，提供存储、查询功能。设备管理系统包括设备运营服务和维修，社区公用设备的保养与维护，住户使用设施的维修。社 区公用设备的库存管理及登记。从物资采购、入库处理、出库处理、物资报废、修改审 批几个方面把库存管理起来。设施与维修管理系统对物业社区楼房内设备、社区内设备进行分别管理和维修，以及统计消耗的材料。住户投诉管理系统对社区住户的各种投诉进行统计，存储和管理，并进行解决。 保安管理系统根据排班