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1、授课人：张丽芳授课人：张丽芳房地产开发企业税收房地产开发企业税收房地产开发企业税收房地产开发企业税收知识培训知识培训知识培训知识培训房地产开发企业主要税种房地产开发企业主要税种营业税金及附加营业税金及附加营业税金及附加营业税金及附加企业所得企业所得企业所得企业所得税税税税土地使用土地使用土地使用土地使用税税税税土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税内 容第一章第一章前言前言第二章第二章营业税营业税第三章第三章企业所得税企业所得税第四章第四章土地增值税土地增值税第五章第五章土地使用税土地使用税第六章第六章房产税房产税第七章第七章印花税印花税第八章第八章城建税城建税第九章第九章车船税车船税第十章
2、第十章个人所得税个人所得税第十一章第十一章教育费附加教育费附加地方教育费附加地方教育费附加一、前一、前 言言 近近几几年年来来，随随着着改改革革开开放放的的深深入入，国国家家房房改改政政策策的的出出台台，人人民民生生活活水水平平的的日日益益提提高高，房房地地产产行行业业迅迅速速升升温温，正正成成为为我我国国经经济济的的一一个个新新的的增增长长点点。在在我我国国住住房房制制度度改改革革和和刺刺激激内内需需拉拉动动经经济济等等政政策策的的引引导导下下，房房地地产产行行业业得得以以蓬蓬勃勃发发展展，成成为为国国民民经经济济的的支支柱柱产产业业。大大量量的的资资金金不不断断涌涌向向房房地地产产开开发发
3、业业，在在促促使使房房地地产产开开发发业业繁繁荣荣的的同同时时，也也在在不不停停地地带带动动着着更更多多相相关关行行业业的的红红火火，推推动动着着地地方方经经济济的的发发展展，拉拉动动着着国国民民经经济济的的增增长长速速度度，为为国国家家积积聚聚了了大大量量的的税税收收收收入。入。房房地地产产税税制制是是国国家家调调控控房房地地产产市市场场经经济济活活动动的的有有利利杠杠杆杆，在在房房地地产产的的开开发发、经经营营、持持有有和和转转让让等等环环节节课课税税，构构成成了了我我国国税税收收制制度度的的主主要要内内容。容。目目前前我我国国绝绝大大多多数数有有关关房房地地产产的的税税费费都都集集中中在
4、在房房地地产产的的开开发发环环节节，即即房房地地产产开开发发业业。房房地地产产开开发发业业是是涉涉及及税税费费最最多多的的行行业业，在在房房地地产产开开发发业业税税收收收收入入中中，包包括括的的税税种种有有营营业业税税、企企业业所所得得税税、个个人人所所得得税税、土土地地使使用用税税、土土地地增增值值税税、房房产产税税、车车船船税税、印印花花税税、契契税税、耕耕地地占占用用税税、城城市市维维护护建设税及教育费附加、地方教育费等十余个税费建设税及教育费附加、地方教育费等十余个税费。二、营业税二、营业税第一第一房地产开发企业有偿提供应税劳务、销房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资
5、产（以下简称售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳应税劳务务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：）应按规定缴纳营业税，计算公式为：应纳营业税税额应纳营业税税额=营业额营业额适用税率适用税率第二第二销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。经济利益。第三第三房地产开发企业下列行为属于销售不动房地产开发企业下列行为属
6、于销售不动产或转让土地使用权：共产或转让土地使用权：共4条条一、将取得的土地使用权或者不动产抵顶工程一、将取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；款、贷款等债务的；*二二、将将开开发发的的不不动动产产用用于于安安置置拆拆迁迁户户的的；（国国税税函函2007768号号）：关关于于拆拆迁迁补补偿偿住住房房取取得得方方式式问题问题*房房地地产产开开发发公公司司对对被被拆拆迁迁户户实实行行房房屋屋产产权权调调换换时时，其其实实质质是是以以不不动动产产所所有有权权为为表表现现形形式式的的经经济济利利益益的的交交换换。房房地地产产开开发发公公司司将将所所拥拥有有的的不不动动产产所所有有权权转转
7、移移给给了了被被拆拆迁迁户户，并并获获得得了了相相应应的的经经济济利利益益，根根据据现现行行营营业业税税有有关关规规定定，应应按按“销销售售不不动动产产”税税目目缴缴纳纳营营业业税税。税税法法明明确确规规定定回回迁迁户户偿偿还还面面积积与与拆拆迁迁建建筑筑面面积积相相等等的的部部分分，按按同同类类住住宅宅房房屋屋的的成成本本价价核核定定计计征征各各项项税税费费，超超面面积积部部分分按按市市场场价价计算营业额。计算营业额。三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；权转移的；四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他四、将取得的土地使用权和开发产品换取
8、其他单位、个人的非货币性资产的。单位、个人的非货币性资产的。第四第四房地产开发企业转让已完成土地开发或房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按的在建项目，按“转让土地使用权转让土地使用权”征收营业征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目按税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。目或其他建设项目。第五第五对虽未办理过户手续，但实际已将土地使对虽未办理过户手续，
9、但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让转让土地使用权土地使用权”或或“销售不动产销售不动产”征收营业税。征收营业税。第六第六房地产开发企业取得土地使用权并办理施房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按续的，应按“销售不动产销售不动产”征收营业税。（单征收营业税。（单位集资建房行为）位集资建房行为）有关
10、单位和个人出售委托房地产开发企业代建有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按的房屋，应按“销售不动产销售不动产”征收营业税，其征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。费用。*第第七七房房地地产产开开发发企企业业销销售售开开发发的的不不动动产产，其其营营业业额额包包括括全全部部价价款款和和价价外外费费用用。价价外外费费用用包包括括向向对对方方收收取取的的手手续续费费、基基金金、集集资资费费、代代收收款款项项、代代垫垫款款项项及及其其他他各各种种性性质质的的价价外外收收费费，如如开开发发商商向向购购房房者者收收取取延延期期付付
11、款款利利息息、集集中中供供热热、管管道道煤煤气气、有有线线电电视视、电电话话等等费费用用（不不包包括括住住房房维维修修基基金金）。房房地地产产开开发发企企业业以以“还还本本”方方式式销销售售不不动动产产，应应按按向向购购买买者者收收取取的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用征征收收营营业业税税，不不得得减减除除“还还本本”支支出。出。#23.第二部分第二部分收入的税务处理收入的税务处理第八第八房地产开发企业销售或转让其购置的不房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额动产或土地使用
12、权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。（差额缴税）为营业额计征营业税。（差额缴税）上款所称上款所称“购置的不动产购置的不动产”、“受让的土地使受让的土地使用权用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价购置或受让原价”是指购买不动产实际支付是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的
13、税费包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。凭据才可计算扣除。第九第九房地产开发企业将开发房屋向建筑商房地产开发企业将开发房屋向建筑商抵顶工程款行为视同销售确认收入。抵顶工程款行为视同销售确认收入。第十条第十条房地产开发企业转让不动产有限产房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供
14、建筑业劳务。自建行为视同提供建筑业劳务。第十一第十一房地产开发企业赠送不动产或销售房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一、按本企业当月销售的同类不动产的平一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；均价格核定；二、按企业近期销售同类不动产的平均价格二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定；核定；三、按下列公式核定计税价格：三、按下列公式核定计税价格：销售额房地产开发成本销售额房地产开发成本（1成本利润率）成本利润率）（1营业税税率）营业税税率）其中
15、，成本利润率为其中，成本利润率为10%，营业税税率为，营业税税率为5%第十二第十二房地产开发企业将自建商品房转为房地产开发企业将自建商品房转为自用或用于生产经营的视为内部处置资产不自用或用于生产经营的视为内部处置资产不用确认收入。（新企业所得税法明确规定）用确认收入。（新企业所得税法明确规定）第十三第十三营业税的纳税义务发生时间，为房地产营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收用权或销售不动产
16、，采用预收款方式的（包括收取的购房定金、诚意金、看房费），为收到预收取的购房定金、诚意金、看房费），为收到预收款的当天。款的当天。一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据（权利）的当天。索取收入价款凭据（权利）的当天。二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。购房者提前付款的，为收到付款的当天
17、。三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。款办理转账的当天。四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。有权转移的当天。第十四第十四房地产开发企业转让土地使用权房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管
18、地方税务机关申报缴纳营业税，并按的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具销售不动产专用发票或税务部门专规定开具销售不动产专用发票或税务部门专用收据。（现在仍有一些开发企业使用自制用收据。（现在仍有一些开发企业使用自制收据收取房款，这是不允许的，税务部门会收据收取房款，这是不允许的，税务部门会逐步规范。）逐步规范。）三、企业所得税三、企业所得税第一部分第一部分总总则则第一第一实行独立经济核算的房地产开发企业，实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税。计算公得，按有关规定缴纳企业所得税。计算公式为：
19、式为：应纳企业所得税额应纳企业所得税额=应纳税所得额应纳税所得额适用税适用税率率应纳税所得额应纳税所得额=每一纳税年度收入总额每一纳税年度收入总额不不征税收入征税收入免税收入免税收入各项扣除各项扣除允许弥允许弥补的以前年度的亏损补的以前年度的亏损第二第二房地产开发企业的收入总额，包括土地转让房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。第三第三企业房
20、地产开发经营业务包括土地的开发，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部开发产品竣工证明材料已报房地产管理部（二）开发产品已开始投入使用。（二）开发产品已开始投入使用。（三三）开开 发发 产产 品品 已已 取取 得得 了了 初初 始始 产产 权权 证证 明明。第第四四企企业业出出现现中中华
21、华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法第第三三十十五五条条规规定定的的情情形形，税税务务机机关关可可对对其其以以往往应应缴缴的的企企业业所所得得税税按按核核定定征征收收方方式式进进行行征征收收管管理理，并并逐逐步步规规范范，同同时时按按中中华华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法等等税税收收法法律律、行行政政法法规规的的规规定定进进行行处处理理，但但不不得得事事先先确确定定企企业业的的所所得得税税按按核核定定征征收收方式进行征收、管理。方式进行征收、管理。第二部分第二部分收入的税务处理收入的税务处理第一第一开发产品销售收入的范围为销售开发产开发产品销售收入的范围为销售开
22、发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理的，可作为代收代缴款项进行管理。#13.幻灯片 13*第第二二企企业业通通过过正正式式
23、签签订订房房地地产产销销售售合合同同或或房房地地产产预预售售合合同同所所取取得得的的收收入入，应应确确认认为为销销售售 收收 入入 的的 实实 现现，具具 体体 按按 以以 下下 规规 定定 确确 认认：（一一）采采取取一一次次性性全全额额收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，应应于于实实际际收收讫讫价价款款或或取取得得索索取取价价款款凭凭据据（权权利利）之之日日，确确认认收收入入的的实实现现。（二二）采采取取分分期期收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，应应按按销销售售合合同同或或协协议议约约定定的的价价款款和和付付款款日日确确认认收收入入的的实实现现。付付款款方方提提前前付
24、付款款的的，在在实实际际付付款款日日确确认认收收入入的的实实现现。（三三）采采取取银银行行按按揭揭方方式式销销售售开开发发产产品品的的，应应按按销销售售销销售售合合同同或或协协议议约约定定的的价价款款和和付付款款日日确确认认收收入的实现。入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款
25、办理转账之日确认收入的实现。按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。检查中我们发现很多开发企业账务处理都不规范，检查中我们发现很多开发企业账务处理都不规范，收取售房款一直在收取售房款一直在“预收账款预收账款”账户中占着，不账户中占着，不结转收入，这是不正确的，税法明确规定只要签结转收入，这是不正确的，税法明确规定只要签订订商品房销售合同商品房销售合同必须确认收入，同时结转必须确认收入，同时结转相应开发成本。相应开发成本。第第三三企企业业将将开开发发产产品品用用于于捐捐赠赠、赞赞助助、职职工工福福利利、奖奖励励、对对外外投投资资、分分配配给给股股东东或或投投资资人人、抵抵偿偿债债务务、换换取取其其他
26、他企企事事业业单单位位和和个个人人的的非非货货币币性性资资产产等等行行为为，应应视视同同销销售售，于于开开发发产产品品所所有有权权或或使使用用权权转转移移，或或于于实实际际取取得得利利益益权权利利时时确确认认收收入入（或或利利润润）的的实实现现。确确认认收收入入（或或利利润润）的的方方法法和和顺顺序为：序为：（一）按本企业近期或本年度最近月（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。（三）按开发
27、产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。第四第四企业销售未完工开发产品的计税毛利率由企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区
28、的，不得低于区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低（三）开发项目位于其他地区的，不得低于于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于的，不得低于3%。我们潍坊地区计税毛利率执行不低于我们潍坊地区计税毛利率执行不低于10%。第五第五企业新建的开发产品在尚未完工或办企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收
29、入的实现。租金确认收入的实现。“以租代售以租代售”是指房地产开发企业在销售是指房地产开发企业在销售开发产品时，在销售协议上约定以某价款出开发产品时，在销售协议上约定以某价款出售，但由购房者先租赁售，但由购房者先租赁N年，租赁期结束后年，租赁期结束后如需购买则在结算购房款时扣除以前年度已如需购买则在结算购房款时扣除以前年度已经支付的租金。经支付的租金。如如何何确确定定开开发发产产品品的的销销售售收收入入。国国税税发发【2009】31号号文文件件规规定定：开开发发企企业业将将开开发发产产品品先先出出租租再再出出售售的的，凡凡将将开开发发产产品品转转作作固固定定资资产产的的，其其租租赁赁期期间间取取
30、得得的的价价款款应应按按租租金金确确认认收收入入的的实实现现，出出售售时时再再按按销销售售固固定定资资产产确确认认收收入入的的实实现现；凡凡未未将将开开发发产产品品转转作作固固定定资资产产的的，其其租租赁赁期期间间取取得得的的价价款款应应按按租租金金确确认认收收入入的的实实现现，出出售售时时再再按销售开发产品确认收入的实现。按销售开发产品确认收入的实现。第六第六处置资产收入的确认：分为内部处置资产处置资产收入的确认：分为内部处置资产和外部处置资产和外部处置资产内部处置资产：新法规定除将资产转移至境外以内部处置资产：新法规定除将资产转移至境外以外，由于资产所有权在形式和实质上均不发生改外，由于资
31、产所有权在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。具体项目包括：相关资产的计税基础延续计算。具体项目包括：将资产用于生产、制造、加工另一产品将资产用于生产、制造、加工另一产品改变资产形状、结构或性能改变资产形状、结构或性能改变资产用途（如将自建商品房转为自用或经营）改变资产用途（如将自建商品房转为自用或经营）将资产在总机构及分支机构之间转移将资产在总机构及分支机构之间转移上述两种或两种以上情形的结合上述两种或两种以上情形的结合第七第七对外来开发企业企业所得税管理。对对外来开发企业企业所得税管理。对
32、外地来高密开发企业有很多是非法人营业外地来高密开发企业有很多是非法人营业机构机构-分支机构，税法明确规定对外来开发分支机构，税法明确规定对外来开发企业符合条件的二级分支机构在当地预缴企业符合条件的二级分支机构在当地预缴后回总机构汇算清缴，不符合二级分支机后回总机构汇算清缴，不符合二级分支机构条件企业作为独立纳税人在当地缴纳。构条件企业作为独立纳税人在当地缴纳。第三部分第三部分成本费用扣除的税务处理成本费用扣除的税务处理 房地产开发企业成本计算结转比较复杂，我房地产开发企业成本计算结转比较复杂，我们在检查中发现很多开发企业预收款不结转们在检查中发现很多开发企业预收款不结转销售收入，拨付工程款在预
33、付账款中占着，销售收入，拨付工程款在预付账款中占着，不及时取得建筑业发票，不能及时结转相应不及时取得建筑业发票，不能及时结转相应销售成本，有的及时结转也和当期收入不配销售成本，有的及时结转也和当期收入不配比。比。第一第一企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第二第二企业发生的期间费用、已销开发产品计税成企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规本、营业税
34、金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。定扣除。第三第三开发产品计税成本的核算应按第四章的规定开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。进行处理。第第四四已已销销开开发发产产品品的的计计税税成成本本，按按当当期期已已实实现现销销售售的的可可售售面面积积和和可可售售面面积积单单位位工工程程成成本本确确认认。可可售售面面积积单单位位工工程程成成本本和和已已销销开开发发产产品品的的计计税税成成 本本 按按 下下 列列 公公 式式 计计 算算 确确 定定：可可售售面面积积单单位位工工程程成成本本=成成本本对对象象总总成成本本成成本本对对象象总总可可售售面面积积已已销销开开发发产产品品的的计计税税
35、成成本本=已已实实现现销销售售的的可售面积可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本。第五第五企业对尚未出售的已完工开发产品和按企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。在当期据实扣除。第六第六企业将已计入销售收入的共用部位、共用企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单
36、位的，应于移交时扣除。位的，应于移交时扣除。第七第七企业在开发区内建造的会所、物业管理场企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：等配套设施，按以下规定进行处理：（一一）属属于于非非营营利利性性且且产产权权属属于于全全体体业业主主的的，或或无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、公公用用事事业业单单位位的的，可可将将其其视视为为公公共共配配套套设设施施，其其建建造造费费用用按按公公共共配配套套设设施施费费的的有有关关规规定定进进行行处处理理。（二二）属属于于营营利利性性的的，或或产产权权归归企企
37、业业所所有有的的，或或未未明明确确产产权权归归属属的的，或或无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、公公用用事事业业单单位位以以外外其其他他单单位位的的，应应当当单单独独核核算算其其成成本本，不不能能和和当当期期销销售售商商品品房房成成本本混混在在一一起起。除除企企业业自自用用应应按按建建造造固固定定资资产产进进行行处处理理外外，其其他他一一律律按按建建造开发产品进行处理。造开发产品进行处理。第八第八企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移
38、关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。额应调整当期应纳税所得额。第九第九企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前
39、扣除，但实际发生损失时可据实扣除。前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第十第十企业委托境外机构销售开发产品的，其支付企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。的部分，准予据实扣除。第十一企业的利息支出按以下规定进行处理第十一企业的利息支出按以下规定进行处理（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借定
40、进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。分摊的合理利息准予在税前扣除。第十二企业因国家无偿收回土地使用权而形成的第十二企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财
41、产损失按有关规定在税前扣除。损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第十三第十三企业开发产品（以成本对象为计量单位）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。准予在税前扣除。第十四第十四企业开发产品转为自用的，其实际使用时企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。折旧费用。第四部分第四部分计税成本的核算计税成本的核算 第一第一计税成本是指企业在开发、建造开发计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，
42、下同）过程中所发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。入某项成本对象的各项费用。第二第二成本对象是指为归集和分配开发产品成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为
43、过渡性成本对象不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算
44、。成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上托代建的或多方合作开发的，应结合上
45、述原则分别划分成本对象进行核算。述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。务机关同意。第三第三开发产品计税成本支出的内容如下：开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让
46、金、各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。（
47、三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。环境工
48、程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、工资、职工福利费、折旧费、修理费
49、、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。销以及项目营销设施建造费等。第四第四企业计税成本核算的一般程序如下：企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。用
50、和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三三）对对前前期期已已完完工工成成本本对对象象应应负负担担的的成成本本费费用用按按已已销销开开发发产产品品、未未销销开开发发产产品品和和固固定定资资产产进进行行分分配配，其其中中应应由由已已销销开开发发产产品品负负担担的