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1、房地产开发企业各个税收筹划思路本质上讲，社会主义市场经济是市场经济，而市场经济的特征是竞争。我国在建立社会主义市场经济体制的同时，也使得各类经济主体面临着优胜劣汰的激烈竞争。房地产开发企业作为独立的经济利益主体，在自我进展中，需努力实现自身收益的最大化。只有这样，才能够最大限度实现自身收益，在市场竞争中获得一席之地。但要想实现利益最大化，应尽可能的获取最多收入同时，还能够削减本钱。作为房地产开发企业，要想缩小本钱费用，经应实现税额的最小化。本文现将房地产开发企业税收筹划的思路及技巧分析如下：一、房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路一主要税种实体税法是当前税法体系的基本组成部分，包括消费
2、税、增值税、营业税、企业所得税、资源税、个人所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等22种税种。作为房地产开发企业，涉及有增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等9种税收。一般而言，房地产开发企业中与税收直接相关的是建设阶段及销售阶段。建设阶段所涉及的税收有增值税、耕地占用税、城市建设维护税。销售阶段涉及到的税收有土地增值税、契税、印花税、增值税、企业所得税。二筹划思路随着城市住宅建设的进展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我国房地产开发企业已从建筑业分别。实践说明：税收筹划要想取得胜利，应遵循肯定原则。包括帮助性与服务性原则、合法性与符合性原则、本钱性与经济原则
3、。所谓帮助性与服务性原则，指房地产开发企业在经营过程中，或者在营销过程中，都应有自己规律性的东西。对于企业而言，税收筹划的目的是合理合法的节税，即少纳税。通过少纳税创造更好的经济效益，且服从及服务于企业长远需求。合法性与符合性原则指税收筹划需符合当前国家法律、法规及政策规定，在规定允许的前提下，进行税务方面的支配。只有在合法的条件下，才能够对税务筹划进行合理支配。本钱性与经济性原则需综合考虑，充分考虑本钱及代价。本钱包括显性本钱与隐性本钱，无论哪一种本钱，都需遵循企业理财学，符合企业整体财务管理目标。房地产开发企业的税收筹划思路如下：1利用拆分法。为了减轻税负，我们可将收取的资金拆分开，将收取
4、的租金一分为二，一部分作为租金收入，另一部分作为物业管理收入。在出租者的账本上分成2类，一类作为物业管理费，一类作为房租。从筹划角度而言，若成立独立的物业管理公司，在稽查时需充分查询理由。通过此种方法到达节税目的。2利用降价。通过降价，可削减营业额。在特定的条件下，通过特定的意识降低价格，削减交易额，相应的削减了税收。分析税收筹划时，需合理把握价格。使用降价法时，应留意降价可能削减现金流，且削减现金流入量。3利用替代法。企业税收是通过现金后才产生的。采纳实物替代现金，在多数状况下起到节税效果。若企业将没有销售出去的房子给他住，可减轻税负。替代方法是权利，企业可善用一些权利来谋取现金交易。当员工
5、在职学习时，需由企业来负担费用，利用一部分权利来取代现金交易。当前，房地产开发企业搞度假村、俱乐部等，让内部员工去休假，不给员工现金，这种福利打算在很大程度上可起到节税效果。4利用临界法。临界法是房地产开发企业税收中最为简洁的。如：土地增值税的增值额一旦大于扣除项目的20%，也就无法享受土地增值税的优惠，而这个20%则是临界点。二、房地产开发企业各个税收的税收筹划一企业所得税企业所得税税率实行从低从简设计，采纳比例税率。企业所得税应纳税额的公式：应纳税额=应纳税所得额税率。相对于西方国家，我国的企业所得税制特点则是表达在应纳税所得额确定上，表达没有设立不予计列项目的相关概念。企业是依法所设立的
6、以营利为目的，从事生产经营活动的独立核算经济组织。依据不同的法律地位，企业分为法人企业与非法人企业。前者指公司指企业与非公司制法人企业，后者则指合伙企业。当前，国家对公司企业与个人独资企业有着不同的纳税规定。如：从事房地产开发的纳税人小红，一年盈利20万元。根据合作人缴纳个人所得税，需缴纳63250元，税后利润为136750元。根据公司缴纳企业所得税，其税率为33%。若全部作为股息安排，纳税人小红需缴纳个人所得税40160元。税后利润有93452元。相对于前者，多负担的所得税为42351元。由此说明公司税负重于合伙企业税负，纳税人小红不组织公司，但合伙企业可节税43100元。税负是我们需考虑的
7、一方面，企业规模也是我们应考虑的因素。对于规模浩大，管理水平要求较高的房地产开发企业，应采纳股份有效公司。不仅仅是因为规模较大的企业筹资难度大，此类企业管理相对较困难，有着较大的经营风险。若采纳合伙企业组织形式，则难以正常健康运转。二土地增值税土地是一种社会资源，其价值由于土地自身具有的稀缺性与国家投资改善土地使用功能、环境因素导致上涨。土地增值税是对转让国有土地全部权、地上建筑物及附着物所取得收入的单位及个人。土地增值表达为土地使用权价格的改变，指转让土地时取得总价格收入超出土地取得时支出本钱，在转让前的各项投资总和。开征土地增值税，是国家运用税收杠杠引导房地产经营方向，从而规范房地产市场的
8、交易秩序，从而合理调整土地增值收益安排，有效维护国家权益，最终促进房地产开发的进展。房地产企业若建筑一般标准住宅，又要从事其他房地产开发，在分开核算下，筹划的关键则是将一般标准住宅的增值率掌握在20%以内，从而获得免税待遇。土地增值税直接确定了房地产企业缴纳的税费，故房地产企业在建筑工程项目前，应依据企业间的税收概况合理预报企业收入及支出。如：房地产企业可在项目开发前建立多种方式，如：自建房、代建房、共同合作建房等，对于有明确销售的房屋可悬着代建的建房方式，房地产企业可转变整个项目承包人，通过此种方式可免交土地增值费用。依据建筑的实际状况确定房屋建筑方式，进而降低土地增值税的缴纳费用。如：某房
9、地产开发企业A出售商品房获得1亿的销售收入，一般标准销售额偶6千万，豪华住宅的销售额4千万，扣除项目金额6400万，其增值额1270元，一般标准住宅：增值率26.80%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为381万元。豪华住宅：增值率80.20%，适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为601万元。房地产开发企业需缴纳的土地增值税为982万元。由此可见：一般标准住宅的增值率是27%，超过了20%，但还要缴纳土地增值税。要想一般的标准住宅获得免税待遇，则可将增值率掌握在20%一下，可降低一般标准住宅的销售价格、增加一般标准住宅的扣除项目金额进行税收筹划，最终削减本钱，提高收益。房地产开发企业
10、的土地增值税筹划方法有分散收入法、税率临界点、增加扣除项目金额法、利息费用筹划法等。分散收入法是指企业在纳税人间对应税所进行分裂，与降低税负要求相符合。税率临界点是指在肯定比例中，应纳税额比该比率大时，房地产所缴纳的增值税税率也会升高。这就需要房地产企业合理掌握土地应纳税额。20%是土地增值税的税率临界点，对于一般住宅，其增值率若超过20%，则可不用缴纳土地增值税。增加扣除项目金额法可增加增值税扣除额，实现节省税收目的。如：制定销售合同时，房地产企业可对各个项目收入进行确认。销售精装房时，与客户签订装修合同、毛坯房合同，需要在销售毛坯房收入中计缴土地增值税，最终削减土地增值税应税金额。利息费用
11、筹划法中，利息费用可据实扣除，也可根据比例扣除。对于房地产开发企业而言，会选择利于自身的费用筹划法，依据规定执行全部利息计算。三、土地增值税的筹划问题及策略当前房地产企业在税收筹划中遇到的最大的问题就是税收收入不规范，实际工作中主要表如今两个方面，首先是多数的房地产企业对税收筹划不够重视，相关的工作不准时落实，多数企业并不会在第一时间向有关部门申报金额，有的企业则是在这个过程中拖延需要结算的项目，将房价以预购款或者现房收款的方式入账，整个结算的过程也没有准时的开展有效的房地产企业专用发票，其次就是多数房地产企业采纳一房一价的形式售房，这就使实际入账金额与房价的销售额不匹配，这也会影响到整个税收
12、筹划和清算结果，进而影响整个工作。房地产企业土地增值税的税收筹划存在的另一个重要的问题就是费用扣除不明确，多数企业采纳随便扣除金额或者混淆销售金额的方式，这就会使得项目清算核实困难。具体表现为：第一，部分企业有不真实的工程项目，虚假的工程量，这些虚假的工程项目相关部门存在虚假的计算方案，税务部门还利用这些虚假的方案偷税减税；第二，许多大型房地产企业缩短本钱期，本钱的结算过程中也没有根据之前的工程项目做好相应的本钱细化，使得工程项目被混淆，或者将已经完工的项目与待竣工项目混淆起来，以此混听，第三，许多项目存在着虚假扣费现象，比方一些房地产业将物业管理费和车库管理费算入到住房本钱当中，甚至有些部门
13、还将无产权的车库出售给住房者，种种现象都使得整个房地产核算存在着巨大的漏洞，影响税收筹划结房地产企业常常对企业进行税务筹划。假如相关的税收政策没有落实到位，纳税筹划人员执行起来也会有肯定的困难，假如企业的税收筹划项目中断，临时需要更换项目人员，那么企业其他人员接手就会影响项目进程，给企业的税收筹划带来肯定的困难。同时，一些税收筹划人员的专业水平较低，在对税收进行筹划时，也不能高效地完成项目核算内容，会使得企业的税收筹划困难重重，降低企业的工作效率，所以专业的税收筹划人员对于企业的进展至关重要。一注重产品类型的配置利用一般标准住宅利润率曲线的土地增值税免税拐点，结合当地一般住宅标准和产品战略规划
14、，配置肯定比例的一般标准住宅。二合理掌握本钱在利润率曲线拐点处，通过提高房屋品质及性能、改善房屋配套设施等方式适当增加本钱以削减增值额，既提高了市场竞争力，又可避开拐点后带来的利润率下降、税负增高的不利影响。在非利润率拐点的区间内，房地产长企业在开发经营过程中应当掌握本钱，促进利润增长。三降低售价在利润率曲线拐点处，通过开展促销活动等方式适当降低售价以削减增值额，可以避开拐点后带来的利润率下降，税负增高的不利影响，对于房地产开发企业而择言，薄利多销是更佳的选。四增加本钱与降低售价的差异土地增值税率由土地增值税与可扣除项目之间的比率确定。通过增加分母即扣除项目本钱，产生了分母加计扣除的放大效应，
15、增值率的下降幅度更大。在利润率拐点处，增加本钱是降低增值率更为有效的措施。不动产性是房地产企业经营的最明显特征，主要是由于国有或集体土地的房屋具有不行移动性的特征所造成的。因此在房地产企业增值税税收筹划工作开展过程中，需要进一步加强土地增值税的筹划。而在房地产税收筹划工作开展过程中，结合我国现行的税收法规，土地增值税税收筹划工作要从土地增值税税收优惠政策和合理增加扣除项目两个不同的方面进行合理筹划。在土地增值税筹划工作开展过程中可以围绕土地增值税暂行条例来进行合理选择，在一般房屋销售过程中要衡量好高售价带来的收益和放弃免税额之间的得。通过科学的规划和计算，避开进行高售价，使得房地产业能够更加稳
16、健的经营。在各类房地产开发企业过程中可以围绕恰当的扣除利息标准，在政策允许的范围内削减融资本钱和应税数额，以促进房地产企业的正常经营。可抵扣项目的金额对土地增值税确实定起着重要的作用。因此，合理的设置可抵扣项目，可以在肯定程度上减轻土地增值税的税收压力。通过土地增值税的筹划，可以大大提高房地产企业的税后效益。在确认土地增值税专项清算过程中，应留意以下三类房地产增值税的专项扣除。一是免费提供给业主的停车场，幼儿园、学校等配套设施免费交给政府。该项费用可作为土地增值税的扣除项目扣除。但有补偿的，不能作为扣除项目从中扣除。二是工程安装的相关费用在质保书中列明清晰的可以作为扣除项目扣除，费用必需具备相
17、关建设单位开具的专用发票。除此之外，还需留意因工程延期造成的土地闲置本钱，这类本钱不能作为扣除项目扣除。三是职工居住板房、销售中心建设费用可以作为扣除项目扣除，通过这样合理的设置可抵扣项目，从而可以有效地减轻土地增值税的税收压力，促进房地产企业的综合进展。四、结语总而言之。房地产开发企业所缴纳的各项税收及政策规定发觉房地产开发企业经营中的税收种类较多，但税收筹划自身具有肯定本钱，为了获取更多的经济利益，房地产开发企业需对需要进行筹划的税种进行筹划。通过合理的税收筹划，促进房地产开发企业有序健康进展。 杨华军本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第11页 共11页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页