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1、第第五五章章 业主自治业主自治管理管理【教学目的和要求教学目的和要求】通过本章的学习使学生熟悉业主大会通过本章的学习使学生熟悉业主大会规程的法律规定，能妥善处理业主与物业公司之间的纠纷。规程的法律规定，能妥善处理业主与物业公司之间的纠纷。【教学重点及难点教学重点及难点】业主的权利与义务、业主大会职责、业主的权利与义务、业主大会职责、业主委员会职责业主委员会职责。【教学内容与时间教学内容与时间】（4.0学时）学时）。【教学方法与手段教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论以课堂讲授为主，辅之以适量讨论。v第一节第一节 业主自治管理概述业主自治管理概述v第二节第二节 业主自治管理的物权基础业
2、主自治管理的物权基础v第三节第三节 业主公约业主公约v第四节第四节 业主自治机构业主自治机构v第五节第五节 业主自治与行政业主自治与行政管理管理第第七七章章 业主自治业主自治管理管理第一节第一节 业主自治管理概述业主自治管理概述 1 1、业主自治管理的含义业主自治管理的含义2 2、业主自治管理的原则业主自治管理的原则3 3、业主自治管理的社会效益、业主自治管理的社会效益含义含义 -是指由业主依法组建的自治团体，采取公益、民主、自律的管是指由业主依法组建的自治团体，采取公益、民主、自律的管理方式，在物业管理区域内对物业的经营管理、维护和使用，以理方式，在物业管理区域内对物业的经营管理、维护和使用
3、，以及社区治安、精神文明建设等公共事务进行自主管理，非依法律及社区治安、精神文明建设等公共事务进行自主管理，非依法律规定，不受他人干涉。规定，不受他人干涉。关键环节关键环节 -制定全体业主共同遵守的管理规约制定全体业主共同遵守的管理规约 -成立业主委员会成立业主委员会一、业主自治管理的含义一、业主自治管理的含义依法自治的原则依法自治的原则 -核心原则核心原则 贯穿始终贯穿始终民主管理的原则民主管理的原则接受监督的原则接受监督的原则 -接受相关主管部门的监督接受相关主管部门的监督公益优先的原则公益优先的原则 -优先保证全体业主整体利益优先保证全体业主整体利益支持社区建设和管理的原则支持社区建设和
4、管理的原则 二、业主自治管理的原则二、业主自治管理的原则协调产权冲突，维护物业管理秩序发挥组织优势，保护业主权益推动社区建设，发扬基层民主三、业主自治管理的社会效益三、业主自治管理的社会效益第二节第二节 业主自治管理的物权基础业主自治管理的物权基础1 1、建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权的含义2 2、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权的特征3 3、建筑物中专有部分和共有部分的区分、建筑物中专有部分和共有部分的区分4 4、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用含义含义 -是指多个区分所有人（在物业管理中即为业主）是指多个区分所有人（在物业管理中
5、即为业主）共同拥有一栋区分所有的建筑时，各区分所有权人享共同拥有一栋区分所有的建筑时，各区分所有权人享有的对有的对建筑物专有部分的所有权建筑物专有部分的所有权，对共有部分的共有对共有部分的共有权权，区分所有人之间的物业相邻权区分所有人之间的物业相邻权以及以及各个区分所有各个区分所有人在业主自治机构中的成员权人在业主自治机构中的成员权。一、建筑物区分所有权的含义一、建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权具有建筑物区分所有权具有集合性集合性 -包括：所有权包括：所有权 共有权共有权 相邻权相邻权 成员权成员权建筑物区分所有权包含了建筑物区分所有权包含了专有和共有专有和共有 -专有部分由自己独占专有
6、部分由自己独占 -共有部分由业主共同所有、共同使用，共有部分由业主共同所有、共同使用，且永远不得且永远不得加以分割加以分割 专有部分的所有权居主导地位专有部分的所有权居主导地位权利人行使权利时受到较多的限制和约束权利人行使权利时受到较多的限制和约束 -业主与业主之间的限制与约束业主与业主之间的限制与约束 -业主与业主自治机构之间的限制与约束业主与业主自治机构之间的限制与约束二、建筑物区分所有权的特征二、建筑物区分所有权的特征专有部分专有部分 -构造上的独立性构造上的独立性 -利用上的独立性利用上的独立性 -登记成为特定业主所有权的客体登记成为特定业主所有权的客体 -规划上专属于特定房屋，且建设
7、单位销售时已经根规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。共有部分共有部分 -一般需按照法律、行政法规的规定来予以认定一般需按照法律、行政法规的规定来予以认定 -此外还包括两项此外还包括两项三、建筑物中专有部分和共有部分的区分三、建筑物中专有部分和共有部分的区分业主对共有部分的共有权业主对共有部分的共有权 -学术界不同的观点学术界不同的观点 第一种观点认为此种共有应为共同共有第一种观点认为此种共有应为共同共有 第二种观点认为此种共有为按份共有第二种观点认为此种共有为按份共有 -对区分所有建筑物共有部分性质的认识不
8、宜一概而论，对区分所有建筑物共有部分性质的认识不宜一概而论，应根据具体的使用情况来确定应根据具体的使用情况来确定。业主享有的物业相邻权业主享有的物业相邻权 -业主不当使用物业专有部分而对其他业主构成妨碍业主不当使用物业专有部分而对其他业主构成妨碍 -为邻人专有部分权利的行使提供必要的便利为邻人专有部分权利的行使提供必要的便利 -在必要的情况下，为方便邻人维护修缮其专有部分，允在必要的情况下，为方便邻人维护修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分许邻人使用自己的专有部分 -使用和维护共有部分而发生的相邻关系使用和维护共有部分而发生的相邻关系四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用四、建筑物区
9、分所有权在物业管理中的实际运用 业主享有的成员权业主享有的成员权 -制定规约权制定规约权 -投票权投票权 -选举和被选举权选举和被选举权 -选择物业服务企业权选择物业服务企业权 -撤销权撤销权四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用第三节 管 理 规 约 1、管理规约的含义和意义 2、管理规约的内容 3、管理规约的法律效力 4、管理规约的合法性要件 5、临时管理规约含义含义 -也称也称“业主公契业主公契”，是指由业主承诺的，对全体业主，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、具有约束力的，规定业主在物业管理区域内
10、使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为准则。管理物业等方面权利和义务的行为准则。特点特点意义意义 -只是对业主自治进行必要的指导和规范，其条文仍然只是对业主自治进行必要的指导和规范，其条文仍然是粗线条的，无法替代管理规约作为基础性法律文件在是粗线条的，无法替代管理规约作为基础性法律文件在业主自治制度中的作用。业主自治制度中的作用。-业主自治机构一旦成立，管理规约就成为该组织的章业主自治机构一旦成立，管理规约就成为该组织的章程，是全体业主在业主自治中应遵循的基本规则。程，是全体业主在业主自治中应遵循的基本规则。一、一、管理规约的含义和意义管理规约的含义和意义物业管理区域的基本情况物业管理区域
11、的基本情况业主自治的管理方式业主自治的管理方式业主使用自有物业及公共场所和共用设施的权利业主使用自有物业及公共场所和共用设施的权利业主应交纳的费用业主应交纳的费用业主的义务业主的义务违约责任违约责任二、管理规约的内容二、管理规约的内容时间效力时间效力地域效力地域效力 -效力及于整个物业管理区域，效力及于整个物业管理区域，对物业管理区域以外的对物业管理区域以外的业主及其行为不发生效力。业主及其行为不发生效力。对人效力对人效力 -对业主及物业使用人的效力对业主及物业使用人的效力 效力及于全体业主效力及于全体业主 效力及于物业使用人效力及于物业使用人 对于其他人不发生效力对于其他人不发生效力 当业主
12、转让物业或发生继承时自动继续约束新业主当业主转让物业或发生继承时自动继续约束新业主 -对业主自治机构的效力对业主自治机构的效力 规定权限规定权限 行使权利的程序行使权利的程序 应承担的责任应承担的责任三、管理规约的法律效力三、管理规约的法律效力四、管理规约的合法性要件四、管理规约的合法性要件1、制定程序必须合法制定程序必须合法2、内容不得违背国家法律、法规和政策，不得超越其、内容不得违背国家法律、法规和政策，不得超越其本身的范围。本身的范围。3、业主有权对管理规约的合法性提出异议业主有权对管理规约的合法性提出异议五、临时管理规约五、临时管理规约 是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规是指
13、建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照住房和城乡建设部和政策规定，依照住房和城乡建设部临时管理规约临时管理规约示范文本的基本内容，结合准备销售物业的实际情况，示范文本的基本内容，结合准备销售物业的实际情况，制定的最初的管理规约的文本制定的最初的管理规约的文本第四节 业主自治机构 1、业主大会 2、业主委员会 概括概括 成立成立 法律定位法律定位 -是业主自治的最高决策机构和权力机关是业主自治的最高决策机构和权力机关 -代表和维护物业管理区域内全体业主合法权代表和维护物业管理区域内全体业主合法权 益的自益的自治自律组织治自律组织 -不得组织与物业管理活动无关的其他活动不得组织与
14、物业管理活动无关的其他活动一、业主大会一、业主大会业主大会的职责业主大会的职责 -制定、修改业主大会议事规则制定、修改业主大会议事规则 -制定和修改管理规约制定和修改管理规约 -选举业主委员会或者更换业主委员会成员选举业主委员会或者更换业主委员会成员 -选聘和解聘物业服务企业选聘和解聘物业服务企业 -筹集和使用专项维修资金筹集和使用专项维修资金 -改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施 -有关共有和共同管理权利的其他重大事项有关共有和共同管理权利的其他重大事项一、业主大会一、业主大会业主大会的召开和决策业主大会的召开和决策 -形式形式 集体讨论形式集体讨论形式 征求书面意见形
15、式征求书面意见形式 -召开时间召开时间 定期会议定期会议 临时会议临时会议 -召开的法定人数召开的法定人数 -业主投票权的确定业主投票权的确定 -业主大会的通知和告知业主大会的通知和告知一、业主大会一、业主大会成立和备案成立和备案 -成立成立 -备案备案委员的资格条件委员的资格条件 -符合的条件符合的条件 -资格终止的情形资格终止的情形法律定位法律定位 -是业主大会的执行机构是业主大会的执行机构 -不符合法人成立的条件，不能登记为法人不符合法人成立的条件，不能登记为法人 不能登记为法人的原因不能登记为法人的原因 不拥有独立的财产或者经费不拥有独立的财产或者经费 法律并没有为其专门设定活动场所法
16、律并没有为其专门设定活动场所 不能独立承担责任不能独立承担责任 二、业主委员会二、业主委员会业主委员会的职责业主委员会的职责 -召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 -代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同服务合同 -及时了解意见和建议，监督和协助物业服务企业履及时了解意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同行物业服务合同 -监督管理规约的实施监督管理规约的实施 -业主大会赋予的其他职责业主大会赋予的其他职责 二、业主委员会二、业主委员会具体运作具体运作 -会议形式会议形式 例行会议
17、例行会议 特别会议特别会议 -会议的准备会议的准备 -业主委员会的决议业主委员会的决议 -会议的存档和公告会议的存档和公告二、业主委员会二、业主委员会第五节第五节 业主自治与行政管理业主自治与行政管理1 1、房地产行政主管部、房地产行政主管部门对业主自治机构门对业主自治机构的监管的监管2 2、业主自治机构对公、业主自治机构对公安机关工作的配合安机关工作的配合3 3、业主自治机构与居、业主自治机构与居民委员会的协作民委员会的协作监督内容 -负责业主自治的指导和备案工作 -负责对业主自治机构工作的监督管理 -处理物业管理中的纠纷，追究责任人的违法责任一、一、房地产行政主管部门对业主自治机构的监管房
18、地产行政主管部门对业主自治机构的监管二、二、业主自治机构对公安机关工作的配合业主自治机构对公安机关工作的配合三三、业主自治机构与居民委员会的协作、业主自治机构与居民委员会的协作社区与物业管理区的区分社区与物业管理区的区分 -属于政府管理、社会管理职能属于政府管理、社会管理职能的，应主要由居民委员会去落的，应主要由居民委员会去落实和实施实和实施 -属于业主资产管理职能的，应属于业主资产管理职能的，应主要由业主自治机构去落实和主要由业主自治机构去落实和实施实施案例案例 物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形
19、成的各管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的各参与其中的主体间的权利义务关系。它具有鲜明的特征，参与其中的主体间的权利义务关系。它具有鲜明的特征，包含着丰富的内容。在物业纠纷中剥离出独立的法律关包含着丰富的内容。在物业纠纷中剥离出独立的法律关系，是解决物业纠纷的第一步。主体、客体、权利与义系，是解决物业纠纷的第一步。主体、客体、权利与义务是物业管理法律关系的三要素，其各自的分类和内涵务是物业管理法律关系的三要素，其各自的分类和内涵共同构成了物业管理法律关系的基本框架。物业管理法共同构成了物业管理法律关系的基本框架。物业管理法律关系的产生、变更和消灭需要一定法律事实的出现。律关系的产生、
20、变更和消灭需要一定法律事实的出现。学生应该熟悉法律事实的基本分类，区分不同法律事实学生应该熟悉法律事实的基本分类，区分不同法律事实对物业管理法律关系的影响。对物业管理法律关系的影响。案例案例 所谓未成年业主是指未满所谓未成年业主是指未满1818岁的业主，属于限制岁的业主，属于限制民事行为能力的人或无民事行为能力的人。本案中的民事行为能力的人或无民事行为能力的人。本案中的未成年业主是否享有业主大会的投票权未成年业主是否享有业主大会的投票权?主要涉及公主要涉及公民的民事行为能力问题。民的民事行为能力问题。本案中该业主不满本案中该业主不满1818周岁，属于限制民事行为能周岁，属于限制民事行为能力。其
21、民事活动要由其法定代理人代理，即享有参加力。其民事活动要由其法定代理人代理，即享有参加业主大会的权利，但应由其监护人业主大会的权利，但应由其监护人(父母父母)作为代表参作为代表参加，并参加投票。加，并参加投票。一、单项选择题：一、单项选择题：1、管理规约的主体是（、管理规约的主体是（）。）。A、单个业主；、单个业主；B、全体业主；、全体业主；C、物业使用人；、物业使用人；D、业主或物业使用人。、业主或物业使用人。2、管理规约的客体是（、管理规约的客体是（）。）。A、全体业主；、全体业主；B、物业使用、维修和其他管理等方面的行为；、物业使用、维修和其他管理等方面的行为；C、有关物业使用、维护与管
22、理等方面的权利、义务的规定；、有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定；D、经业主大会通过的规范性文件。、经业主大会通过的规范性文件。3、业主大会制定、修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积（、业主大会制定、修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主且占总人数（）的业主同意。）的业主同意。A、过半数，过半数；、过半数，过半数；B、过半数，、过半数，2/3以上；以上；C、2/3以上，过半数；以上，过半数；D、2/3以上，以上，2/3以上。以上。4、前期物业管理中，建设单位和物业服务企业之间的合同关系是以（、前期物业管理中，建设单位和物业服务企业之间的合同
23、关系是以（）为调整依据。）为调整依据。A、前期物业服务合同；、前期物业服务合同；B、物业服务合同；、物业服务合同；C、管理规约；、管理规约；D、临时管理规约。、临时管理规约。B BAA5、前期物业管理中，建设单位与入住业主之间的内部自治自律关系以、前期物业管理中，建设单位与入住业主之间的内部自治自律关系以（）为调整依据。）为调整依据。A、前期物业服务合同；、前期物业服务合同；B、物业服务合同；、物业服务合同；C、管理规约；、管理规约；D、临时管理规约。、临时管理规约。6、（、（）是业主自治团体内部最高的决策机构和权力机关。）是业主自治团体内部最高的决策机构和权力机关。A、业主大会；、业主大会；
24、B、业主委员会；、业主委员会；C、区、县人民政府房地产行政主管部门；、区、县人民政府房地产行政主管部门；D、居民委员会。、居民委员会。7、（、（）是依据管理规约，经由法定程序由业主大会从其全体业主中）是依据管理规约，经由法定程序由业主大会从其全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。选举产生的，是业主大会的执行机构。A、业主大会；、业主大会；B、业主委员会；、业主委员会；C、区、县人民政府房地产行政主管部门；、区、县人民政府房地产行政主管部门；D、居民委员会。、居民委员会。8、业主委员会的特别会议由（、业主委员会的特别会议由（）以上的委员提议或者主任认为有必）以上的委员提议或者主任认为有必要
25、时，应当及时组织召开。要时，应当及时组织召开。A、1/3；B、半数；、半数；C、2/3；D、全体。、全体。DABA 9、属于业主资产管理职能的，应主要由（、属于业主资产管理职能的，应主要由（）去落实和实施，）去落实和实施，如小区的房地产管理、道路管理、停车场管理、配套设施管理、如小区的房地产管理、道路管理、停车场管理、配套设施管理、卫生、绿化、保安、综合经营服务等。卫生、绿化、保安、综合经营服务等。A、居民委员会；、居民委员会；B、物业服务企业；、物业服务企业；C、建设单位；、建设单位；D、业主自治机构。、业主自治机构。10、属于政府管理、社会管理职能的，应主要由（、属于政府管理、社会管理职能
26、的，应主要由（）去落实）去落实和实施，如城市管理、居民管理、市场管理、计划生育、兵役工和实施，如城市管理、居民管理、市场管理、计划生育、兵役工作等。作等。A、居民委员会；、居民委员会；B、物业服务企业；、物业服务企业；C、建设单位；、建设单位；D、业主自治机构。、业主自治机构。DA二、多项选择二、多项选择1、下列关于管理规约的说法正确的是（、下列关于管理规约的说法正确的是（）。）。A、管理规约的主体是全体业主；、管理规约的主体是全体业主；B、管理规约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为；、管理规约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为；C、管理规约的内容是有关物业使用、维护与管理
27、等方面的权利、义务、管理规约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定；的规定；D、管理规约经业主签约或业主大会审议通过而生效；、管理规约经业主签约或业主大会审议通过而生效；E、管理规约对物业管理区域范围内的全体业主和物业使用人都具有约、管理规约对物业管理区域范围内的全体业主和物业使用人都具有约束力。束力。2、第一次业主大会成立的筹备工作中，大会筹备组成员由（、第一次业主大会成立的筹备工作中，大会筹备组成员由（）代表）代表组成。组成。A、所在地区、县房地产行政主管部门；、所在地区、县房地产行政主管部门；B、建设单位；、建设单位；C、业主；、业主；D、居民委员会；、居民委员会；E、
28、街道办事处。、街道办事处。ABCDE,ABCD二、多项选择二、多项选择3、下列哪些业主大会的职责中规定的事项，应当经专有部分占建筑物、下列哪些业主大会的职责中规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积总面积2/3以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（以上的业主同意。（）A、制定和修改业主大会议事规则；、制定和修改业主大会议事规则；B、制定和修改管理规约；、制定和修改管理规约；C、选聘和解聘物业服务企业；、选聘和解聘物业服务企业；D、筹集和使用专项维修资金；、筹集和使用专项维修资金；E、改建、重建建筑物及其附属设施。、改建、重建建筑物及其附属设施。4、业主大会的职责包括（
29、、业主大会的职责包括（）。）。A、制定和修改业主大会议事规则；、制定和修改业主大会议事规则；B、制定和修改管理规约；、制定和修改管理规约；C、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；D、选聘和解聘物业服务企业；、选聘和解聘物业服务企业；E、筹集和使用专项维修资金。、筹集和使用专项维修资金。5、业主委员会的职责包括（、业主委员会的职责包括（）。）。A、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；B、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；C、调节物
30、业管理活动中的纠纷；、调节物业管理活动中的纠纷；D、监督管理规约的实施；、监督管理规约的实施；E、组织修订管理规约、业主委员会章程。、组织修订管理规约、业主委员会章程。DE，ABCDE，ABCDE三、判断题三、判断题1、违约责任分为法定责任和约定责任。法定责任是业主违法有关约定、违约责任分为法定责任和约定责任。法定责任是业主违法有关约定的义务而承担的责任。（的义务而承担的责任。（）2、管理规约如本身规定了生效日期的，依其约定；如未规定生效日期、管理规约如本身规定了生效日期的，依其约定；如未规定生效日期的，自业主大会通过之日起即行生效。的，自业主大会通过之日起即行生效。（）3、管理规约对全体业主
31、具有约束力，对物业使用人无效。（、管理规约对全体业主具有约束力，对物业使用人无效。（）4、物业使用人违反、物业使用人违反物业管理条例物业管理条例和管理规约的规定，有关业主应和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。（当承担连带责任。（）5、某小区业主和物业使用人之外的其他人进入物业区损坏共用设施，、某小区业主和物业使用人之外的其他人进入物业区损坏共用设施，应该依据管理规约对其进行处罚。（应该依据管理规约对其进行处罚。（）6、当业主转让物业或发生继承时，管理规约自动继续约束新业主。（、当业主转让物业或发生继承时，管理规约自动继续约束新业主。（）7、根据物业管理区域的大小，一个物业管理区域内能够成立一个或多、根据物业管理区域的大小，一个物业管理区域内能够成立一个或多个业主大会。（个业主大会。（）8、业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员、业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，一般每年至少召开一次，因此定期会议也称为年度会议。会组织召开，一般每年至少召开一次，因此定期会议也称为年度会议。（）9、业主委员会主要负责监督业主大会的决议、管理规约的实施。（、业主委员会主要负责监督业主大会的决议、管理规约的实施。（）1357错错