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1、物业管理第六章第一节第一节 物业的接管与验收物业的接管与验收 一、物业接管验收的概一、物业接管验收的概一、物业接管验收的概一、物业接管验收的概念及标准念及标准念及标准念及标准基本内容一、物业接管验收的概念及标准一、物业接管验收的概念及标准（一）物业接管验收的概念（一）物业接管验收的概念物业管理企业的接管验收：是指接管物业管理企业的接管验收：是指接管产权单位、建设单位或个人托管的新建设产权单位、建设单位或个人托管的新建设房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。满足使用功能为主要内容的再检验。（二）物业接管验收的作用物业接管验收的作用
2、明确双方的责、权、利关系明确双方的责、权、利关系通过接管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的转移，在法律上办公室清楚交接双方的关系；确保物业具备正常的使用功能确保物业具备正常的使用功能通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使施工或开发企业按标准进行规划和建设，充分维护业主和自身的利益；为日后管理创造条件为日后管理创造条件通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理进程的维修、养护工作；另一方面根据接管的有关物业文件资料，可以了解物业的性能与特点，计划安排各项管理工作，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。（三）物业接管验收的条件（三）物业接管验收的条件6物业的承接验收包括两个方面的问
3、题物业的承接验收包括两个方面的问题有关物业的验收手续的问题。有关物业的验收手续的问题。即查清物业的基本状况，了解物业的质量、共用部位和共用设施设备、物业管理用房等情况，发现物业中存在的问题则尽量与建设单位或业主委员会协商解决，避免发生纠纷。物业资料的移交问题物业资料的移交问题。物业资料属全体业主共同所有，在物业管理中，这些资料对于物业管理企业进行物业管理，提供物业服务是相当重要的，因此须将这些资料移交物业管理企业。(四)物业接管验收的原则1用制度来保证接管验收的规范性，依法接管用制度来保证接管验收的规范性，依法接管物业管理企业的接管验收要严格依照房屋接管验收物业管理企业的接管验收要严格依照房屋
4、接管验收标准执行，应对在验收中查出的各种问题做详尽记录，该标准执行，应对在验收中查出的各种问题做详尽记录，该返工的要返工，属无法返工的问题应提出索赔。返工没有达返工的要返工，属无法返工的问题应提出索赔。返工没有达到规定要求的，不予签字，直到达到接管要求。但是，对于到规定要求的，不予签字，直到达到接管要求。但是，对于大规模的物业，难免出现一些不尽人意之处，接管验收人员大规模的物业，难免出现一些不尽人意之处，接管验收人员应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中发现的应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中发现的问题。问题。2细致入微与整体把握相结合的原则细致入微与整体把握相结合的原则工
5、程质量问题对物业产生不良影响的时间是很长的，工程质量问题对物业产生不良影响的时间是很长的，有时给后期物业管理带来巨大的困难，因此，物业管理企业有时给后期物业管理带来巨大的困难，因此，物业管理企业在进行物业验收时必须细致入微，否则将严重损害业主的利在进行物业验收时必须细致入微，否则将严重损害业主的利益。益。(五五)接管验收应提交的资料接管验收应提交的资料1新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料(1)产权资料产权资料1)项日批准文件；2)用地批准文件；3)建筑执照；4)拆迁安置资料(2)技术资料技术资料1)竣工图纸：包括总平面、建筑，结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2)
6、地质勘查报告；3)工程合同及开工、竣工报告；4)工程预决算；5)图纸会审记录；(五五)接管验收应提交的资料接管验收应提交的资料(2)技术资料技术资料6)工程设计变更通知及技术审定单工程设计变更通知及技术审定单(包括质量事故处理包括质量事故处理记录记录)；7)隐藏工程验收凭证；隐藏工程验收凭证；8)沉降观察记录；沉降观察记录；9)竣工验收说明书；竣工验收说明书；10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书钢材、水泥等主要材料的质量保证书11)新材料、构配件的鉴定合格证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；12)水、电、采暖、卫生洁具、电梯等设备的检验合格水、电、采暖、卫生洁具、电梯等设备的检验合格证书；证
7、书；13)砂浆、混凝土试块试压报告；砂浆、混凝土试块试压报告；14)供水、供暖、管道煤气的试压报告供水、供暖、管道煤气的试压报告(五五)接管验收应提交的资料接管验收应提交的资料2.原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料(1)产权资料产权资料1)房屋所有权证；2)土地使用权证；3)有关司法、公证文书和协议；4)房屋分户使用清册；5)房屋设备及附着物清册。(2)技术资料技术资料1)房地产平面图；2)房屋分间平面图；3)房屋及设备技术资料二、接管验收的二、接管验收的标准标准（p60-63)(一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准(分三分三部分）部分）C.设备机房接管验收设
8、备机房接管验收A.楼宇主体工程接管验收标准楼宇主体工程接管验收标准B.公共配套设施接管验收标准公共配套设施接管验收标准二、接管验收的二、接管验收的标准标准（p60-63)(一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准(分三部分）分三部分）A.楼宇主体工程楼宇主体工程1、主体结构、主体结构1）内、外墙不得渗水、开裂；2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、楼地面、楼地面楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，无脱皮，起
9、砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：、内墙面：1）抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，）抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；无明显裂缝，无污渍；2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。(一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准4、顶棚抹灰面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，平整，面层涂料均
10、匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、木地板木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。均匀、油漆完好光亮。(一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准7、门、窗：、门、窗：1）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2）门锁、窗销连接牢
11、固，开启灵活；）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；伤；4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；5）电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、）电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；完好、无锈迹；6）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；7）高档装饰门装饰完整。）高档装饰门装饰完整。(一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准8、楼梯、扶手：、楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完钢木楼
12、梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。密、牢固。10、饰面砖饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。和缺角，对缝平直。（一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准11、油漆、涂料色泽油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。一致无脱皮、漏刷现象。12、漏电保护漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合固，符合“左零右火左零右火”规定，电源已接通
13、正常。规定，电源已接通正常。13、有线电视有线电视已开通，信号良好。已开通，信号良好。14、开关安装开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。平整、牢固，开关灵活，接触良好。15、照明安装照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。正常。16、水表水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤牢固，读数正常，无损伤.（一）新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准17、卫生洁具卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，
14、排水通畅。畅。18、给水设施给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。19、地漏、排水管道地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。好无损。20、门铃、对讲电话门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效安装牢固，操作灵活，效果良好。果良好。21、防盗网、晾衣架防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。（一）
15、新楼宇接管验收的标准一）新楼宇接管验收的标准22、暗埋线管暗埋线管及走向有明显标识。及走向有明显标识。23、开关、插座、照明、空调机座等设、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。施应满足使用要求。24、其他配备设施要求齐全、完好，型其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。号与设计相符，状态正常。B.公共配套设施接管验收标准公共配套设施接管验收标准1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。坡度适宜、平整。3、屋面避雷设施连接牢固
16、，油漆完好。、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。理，阀门开关灵活，安装稳固。B.公共配套设施接管验收标准公共配套设施接管验收标准8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近
17、配置供水口。水口。10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。设施齐全，排水设施良好。13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。护和排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳装牢固、平
18、稳。B.公共配套设施接管验收标准公共配套设施接管验收标准15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。B.公共配套设施接管验收标准公共配套设施接管验收标准6、道路：、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；收缩缝大小均匀成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；）路牙石砌
19、筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；棱掉角；4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。7、室外消防栓、室外消防栓：1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。足。C.设备机房接管验收设备机房接管验收1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，、电梯设备型号、数量与移交清
20、单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。有防止老鼠等小
21、动物出入的防护措施。3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。面油漆完好，无损伤。C.设备机房接管验收设备机房接管验收4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防牢固，机房隔音
22、，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。C.设备机房接管验收设备机房接管验收6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆
23、完好无损，状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。防潮良好。7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。运行管理要求。【资料】【资料】对以上质量问题的处理对以上质量问题的处理1.影响房屋结构安
24、全和设备使用安全的质量影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。的安全问题，由建设单位负责处理。2.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。单位处理。我认为我们我认为我们应当严肃对待应当严肃对待这个问题！这个问题！（二）原有房屋的接管验收（二）
25、原有房屋的接管验收1接管验收应具备的条件：接管验收应具备的条件：a.房屋所育权、使用权清楚。房屋所育权、使用权清楚。b土地使甩范围明确土地使甩范围明确这社会什么都 讲条件！我这么帅还怕找不到Girl friend！2.对原有房屋接管验收程序对原有房屋接管验收程序（1）移交人书面提请接管单位接管验收。）移交人书面提请接管单位接管验收。（2）接管单位按规定进行审核。对具备条件的，）接管单位按规定进行审核。对具备条件的，应在应在15日内签发验收通知并约定验收时间。日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同移交人进行检验。）接管单位会同移交人进行检验。（4）对检验中发现的危损问题，进行处理）对
26、检验中发现的危损问题，进行处理（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。附着物，核实房屋使用状况。（6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。移登记。（7）移交人配合接管单位接接管单位的规定与房）移交人配合接管单位接接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。屋使用人重新建立租赁关系。3.质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验A.质量与使用功能的检验：（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验
27、依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案3.质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验B.危险和损坏问题的处理（1）属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。三、物业的接管验收三、物业的接管验收在对物业验收无误的情况下，可以对其进行接管。接管在对物业验收无误的情况下，可以对其
28、进行接管。接管验收的程序同样要针对新建楼宇和原有房屋区别对待。验收的程序同样要针对新建楼宇和原有房屋区别对待。内容见内容见P63.交接双方都要尽到各自的责任。要求交接双方都要尽到各自的责任。要求交接双方应尽的责任为：交接双方应尽的责任为：1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备条应具备条件和应检查提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣件和应检查提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符核完毕，及时签发验收通知
29、并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。使用。2接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。单位应按约返修合格，组织复验。三、物业的接管验收三、物业的接管验收3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性
30、的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计。施工、材料的原因，应由析研究，查明原因，如属设计。施工、材料的原因，应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。应由接管单位负责处理。4新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期
31、满，按实结算，金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。费的标准由各地自定。三、物业的接管验收三、物业的接管验收交接双方的责任交接双方的责任5新建房屋一经接管，建设单位应负责在二个新建房屋一经接管，建设单位应负责在二个月内组织办理承租手续。逾期不办，应承月内组织办理承租手续。逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。任。6执行
32、本标准有争议而又不能协商解决时，双执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。调或裁决。物业验收质量问题处理（物业验收质量问题处理（P64）接管验收应注意的事项（接管验收应注意的事项（P64）庄周的智慧.轻松时刻在庄子在庄子.齐物论中有这样一段论述：齐物论中有这样一段论述：“昔者庄周梦为胡蝶，栩栩然胡蝶也。自喻适志与！不知昔者庄周梦为胡蝶，栩栩然胡蝶也。自喻适志与！不知周也。俄然觉，则蘧蘧然周也。不知周之梦为胡蝶与？胡周也。俄然觉，则蘧蘧然周也。不知周之梦为胡蝶与？胡蝶之梦为周与？周与胡蝶，则必有分矣。此之谓物化。蝶之
33、梦为周与？周与胡蝶，则必有分矣。此之谓物化。”庄周梦见自己变成一只蝴蝶，飘飘然，十分轻松惬意。这庄周梦见自己变成一只蝴蝶，飘飘然，十分轻松惬意。这时全然忘记了自己是庄周。一会儿醒来，对自己还是庄周时全然忘记了自己是庄周。一会儿醒来，对自己还是庄周十分惊奇疑惑。认真想一想，不知是庄周做梦变成蝴蝶呢，十分惊奇疑惑。认真想一想，不知是庄周做梦变成蝴蝶呢，还是蝴蝶做梦变成庄周？还是蝴蝶做梦变成庄周？这个故事一般称作这个故事一般称作“庄周化蝶庄周化蝶”。在一般人看来，一个人。在一般人看来，一个人在醒时的所见所感是真实的，梦境是幻觉，是不真实的。在醒时的所见所感是真实的，梦境是幻觉，是不真实的。庄子却以为
34、不然。虽然，醒是一种境界，梦是另一种境界，庄子却以为不然。虽然，醒是一种境界，梦是另一种境界，二者是不相同的；庄周是庄周，蝴蝶是蝴蝶，二者也是不二者是不相同的；庄周是庄周，蝴蝶是蝴蝶，二者也是不相同的。但庄周看来，他们都只是一种现象，是道运动中相同的。但庄周看来，他们都只是一种现象，是道运动中的一种形态，一个阶段而已。的一种形态，一个阶段而已。简单的一个故事，即表现了一种人生如梦的人生态度，又简单的一个故事，即表现了一种人生如梦的人生态度，又把形而上的把形而上的“道道”和形而下的庄周与蝴蝶的关系揭示出来。和形而下的庄周与蝴蝶的关系揭示出来。形而下的一切，尽管千变万化，都只是道的物化而已。庄形而
35、下的一切，尽管千变万化，都只是道的物化而已。庄周也罢，蝴蝶也罢，本质上都只是虚无的道，是没有什么周也罢，蝴蝶也罢，本质上都只是虚无的道，是没有什么区别的。这叫区别的。这叫“齐物齐物”。庄子与惠施庄子与惠施庄子里还有一个有名的故事，叫庄子里还有一个有名的故事，叫“濠梁之辩濠梁之辩”。庄子和朋。庄子和朋友惠施友惠施（惠施是楚国令尹丞相惠施是楚国令尹丞相）在濠水的一座桥梁上散步。在濠水的一座桥梁上散步。庄子看着水里的苍条鱼说：庄子看着水里的苍条鱼说：“苍条鱼在水里悠然自得，这是苍条鱼在水里悠然自得，这是鱼的快乐啊。鱼的快乐啊。”惠子说：惠子说：“你不是鱼，怎么知道鱼的快乐呢？你不是鱼，怎么知道鱼的快
36、乐呢？”（子非鱼，（子非鱼，安知鱼之乐安知鱼之乐？）庄子说：庄子说：“你不是我，怎么知道我不知道鱼的快乐呢？你不是我，怎么知道我不知道鱼的快乐呢？”惠子说：惠子说：“我不是你，固然不知道你；你不是鱼，无疑也没我不是你，固然不知道你；你不是鱼，无疑也没法儿知道鱼是不是快乐。法儿知道鱼是不是快乐。”庄子说：庄子说：“请回到我们开头的话题。你问请回到我们开头的话题。你问你怎么知道鱼快你怎么知道鱼快乐乐这句话，这就表明你已经肯定了我知道鱼的快乐了。这句话，这就表明你已经肯定了我知道鱼的快乐了。从逻辑上说，似乎惠施占了上风，因为人和鱼是不同类从逻辑上说，似乎惠施占了上风，因为人和鱼是不同类的，人怎么知道
37、鱼的心理呢？但从审美体验上说，庄子也是的，人怎么知道鱼的心理呢？但从审美体验上说，庄子也是有道理的，任何动物的动作、表情，痛苦或快乐，人是可以有道理的，任何动物的动作、表情，痛苦或快乐，人是可以凭观察体验到的凭观察体验到的。庄子与惠施庄子与惠施惠子相梁，庄子往见之。或谓惠子曰：“庄子来，欲代子相。”于是惠子恐，搜于国中三日三夜。庄子往见之，曰：“南方有鸟，其名为鵷鵮（yunqin），子知之乎？夫鵷鵮发于南海，而飞于北海，非梧桐不止，非练实不食，非醴泉不饮。于是鸱得腐鼠，鵷鵮过之，仰而视之曰：吓！今子欲以子之梁国而吓我邪？”庄周要到楚国去，楚国的舆论如蛙声一片，都说庄周要取代惠施作楚国的令尹丞相
38、。惠施为保相位，布下天罗地网，在全楚国大搜捕。庄周亲自来见惠施：“有一种鸟，叫凤凰，凤凰只吃梧桐树上结的练食，只饮醴泉水。一匹猫头鹰手里握着一只死老鼠，正要吞，凤凰从空中飞过，猫头鹰仰头一叫：滚开啊，不要抢我的死老鼠！惠施先生，你手里的死老鼠滋味怎么样啊？你这一声喝，着实吓我一跳呢。”惠施就红了脸：“哪里哪里，我才疏学浅，正准备让贤呢，既然庄先生喜欢，我也就不推辞了。”于是，惠施继续当猫头鹰，庄周继续当凤凰。庄周梦蝶，也作为一个美丽的意向被运用在后世的文学哲学作品当中。例如：李商隐的锦瑟：锦瑟无端五十弦，一弦一柱思华年李商隐的锦瑟：锦瑟无端五十弦，一弦一柱思华年。庄生晓梦。庄生晓梦迷蝴蝶，望帝
39、春心托杜鹃。沧海月明珠有泪，蓝田日暖玉生烟。此情迷蝴蝶，望帝春心托杜鹃。沧海月明珠有泪，蓝田日暖玉生烟。此情可待成追忆，只是当时已惘然。可待成追忆，只是当时已惘然。”可谓是色彩绚烂、意象旖旎，被广为传唱。一句“此情可待成追忆，只是当时已惘然”统摄了前面朦胧恍惚的意境，委婉低回，意味无穷。还有清代的黄景仁濠梁中“梦久已忘身是蝶，水清安识我非鱼”，都借用了庄子中的典故。梦蝶的庄周，抑或蝶梦的庄周，成为一个后世充满揣摩和想象的梦境，在某些夜晚潜入我们的心里。蝴蝶，本也是美丽的事物。翩跹起舞便飞进花间词曲、飞进梁祝的缱绻传说、飞进庄周的梦里。并一直延绵过千年的时光罅（xi）隙，飞入我们的梦境。，楼宇入
40、伙楼宇入伙：是指业主或使用人领取钥匙，接房入住。：是指业主或使用人领取钥匙，接房入住。入伙手续入伙手续：是指物业管理企业在所建楼宇具备了入伙：是指物业管理企业在所建楼宇具备了入伙条件后，向业主寄发入伙手续文件，业主按要求进条件后，向业主寄发入伙手续文件，业主按要求进行验楼、付款、签约、装修、入住等一系列活动。行验楼、付款、签约、装修、入住等一系列活动。入伙手续文件入伙手续文件：是指业主在办理入伙手续时，所要知：是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参考、签订的有关文件，主要内容包括入伙通晓、参考、签订的有关文件，主要内容包括入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些知书、入伙手续书、收楼
41、须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理企业负责拟定，并以开发商和物文件都由物业管理企业负责拟定，并以开发商和物业管理企业的名义，在业主办理入伙手续前寄发给业管理企业的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们，在实际操作中，有些物业管理企业还准备了他们，在实际操作中，有些物业管理企业还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等。验楼情况一览表、楼宇交接书等。第二节第二节楼宇入伙楼宇入伙2、入、入伙手伙手续书续书4、缴款通知书一、楼宇入伙的手续文件一、楼宇入伙的手续文件P64-661、入伙、入伙通知书通知书3、收、收楼须知楼须知5、验、验楼情况楼情况一览表一览表6、楼、楼宇交接宇交接书书（一）入伙（一）入伙文
42、件内容文件内容41（二）对楼宇入伙的手续文件的理解（二）对楼宇入伙的手续文件的理解1入伙通知书入伙通知书入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。业主可以来办理入住手续的文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：(1)一般来说，楼宇的入伙家数较多。如果集中在一般来说，楼宇的入伙家数较多。如果集中在同一时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困同一时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间，分期
43、分批办理。时间，分期分批办理。(2)如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。时间以后，留有机动时间予以补办。(3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。入伙通知书范本入伙通知书范本入伙通知书入伙通知书公司公司/女士女士/先生：先生：您好您好!您所认购的您所认购的大厦大厦层层室已于室已于年年月经月经省省/市市验收部门和验收部门和房地房地产公司、产公司、建筑工程公司、建筑工程公司、物业管理公司等组成的验收小
44、组验收合格，物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。准予入住。(1)请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在，在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。场集中办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。(2)如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公齐相关的文件外
45、，还应带上您的委托书、公(私私)章和本人的身份证件。章和本人的身份证件。(3)如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在月月日后到日后到房房地产公司地产公司(地点地点)先办理财务及收楼手续，再到先办理财务及收楼手续，再到物业管理公司物业管理公司(地点地点)办理入伙手续。办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。缴款通知书。特此通知特此通知!房地产开发公司房地产开发公司物业管理公司物业管理公司年年月月日日（二）对楼宇入伙的手续文件的理解（二）对楼宇入伙
46、的手续文件的理解2入伙手续书入伙手续书入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。理入伙手续的具体程序而制定的文件。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。入伙手续书（范本）入伙手续书（范本）公司公司/女士女士/先生：先生：您好您好!您所认购的您所认购的大厦大厦层层室现已具备入伙条件，室现已具备入伙条件，请阅读收楼须知、缴款通知书，按如下顺序请阅读收楼须知、缴款通知书，按如下
47、顺序办理入伙手续。办理入伙手续。(1)至房地产开发公司至房地产开发公司(2)至房地产开发公司财务部缴付购房余款。至房地产开发公司财务部缴付购房余款。3）地产部审核入伙资格。）地产部审核入伙资格。（二）对楼宇入伙的手续文件的理解（二）对楼宇入伙的手续文件的理解3收楼须知收楼须知收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同和费用的文件伙手续时应该携带的各种证件、合同和费用的文件。收楼须知（范本）收楼须知（范本）公司公司/女士女士/先生：先生：欢迎您成为欢迎您成为大厦的新业主大厦的新业
48、主!我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。1 1您应在接到入伙通知书之日您应在接到入伙通知书之日(以邮戳为准以邮戳为准)起三个月内前来办理产权登起三个月内前来办理产权登记和记和 入伙手续。入伙手续。逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币元的逾期金。超过半年不来办理的元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用
49、仍由购楼业主承房产。将由本大楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。担。超过三年不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。2 2您来办理入伙手续时请带齐以下物件：您来办理入伙手续时请带齐以下物件：(1)(1)购房合同购房合同(协议协议)；(2)(2)业主身份证或护照及图章；业主身份证或护照及图章；(3)(3)公司购买的还应带公司法人证件和公章；公司购买的还应带公司法人证件和公章；(4)(4)入伙通知书；入伙通知书；(5)(5)入伙手续书；入伙手续书；收楼须知（续收楼须知（续1）(6)(6)已缴款项的收据已缴款项的
50、收据(调换正式发票调换正式发票)；(7)(7)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。未缴的购房款和物业管理应缴的款项。如您委托他人来办理，还应带上：如您委托他人来办理，还应带上：(1)(1)您您(业主业主)的委托书，应由律师签证；的委托书，应由律师签证；(2)(2)您您(业主业主)的身份证或护照的影印件；的身份证或护照的影印件；(3)(3)代理人的身份证或护照。代理人的身份证或护照。3 3您办理手续时请按以下程序进行：您办理手续时请按以下程序进行：(1)(1)至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务