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1、 物业维修服务物业维修服务 随着建筑现代化的发展和随着建筑现代化的发展和人们生活水平的不断提高，房人们生活水平的不断提高，房屋设备、设施更加齐全，更加屋设备、设施更加齐全，更加复杂。电梯、消防、给水、排复杂。电梯、消防、给水、排水、供电、供气、供暖应有尽水、供电、供气、供暖应有尽有。物业维修服务就是要保证有。物业维修服务就是要保证设备的正常运行，能使设备物设备的正常运行，能使设备物尽其用，实现物业保值、增值。尽其用，实现物业保值、增值。物业维修人员应具备较物业维修人员应具备较 高的个人素质和技术能力：高的个人素质和技术能力：1.1.维修人员要有良好的语言表达能维修人员要有良好的语言表达能力。在
2、入户维修过程中，通过语言力。在入户维修过程中，通过语言表达准确的传递各种信息，让住户表达准确的传递各种信息，让住户享受到温馨满意的服务。享受到温馨满意的服务。2.要以整洁的仪容仪表，树立良好要以整洁的仪容仪表，树立良好的形象。在入户维修过程中，能够的形象。在入户维修过程中，能够树立自己的良好形象，给业主（住树立自己的良好形象，给业主（住户）带来信任感，让业主（住户）户）带来信任感，让业主（住户）感到你有工作经验，有维修处理问感到你有工作经验，有维修处理问题的能力，所以对于维修处理的问题的能力，所以对于维修处理的问题可以放心，并且愿意配合你共同题可以放心，并且愿意配合你共同解决维修中遇到的问题。
3、解决维修中遇到的问题。3.3.要有良好的心理素质和技术要有良好的心理素质和技术能力。在维修过程中，遇到一能力。在维修过程中，遇到一些要求较高的住户或比较复杂些要求较高的住户或比较复杂的维修情况时，能够表现得要的维修情况时，能够表现得要有自信。在遇到暂时无法解决有自信。在遇到暂时无法解决的问题时，要有良好的应变能的问题时，要有良好的应变能力，想各种解决办法，这样才力，想各种解决办法，这样才会最终解决问题，将维修服务会最终解决问题，将维修服务做好。做好。4.4.要有健康的体质。身体是一切工要有健康的体质。身体是一切工作的保证，物业维修服务的工作复作的保证，物业维修服务的工作复杂，事情繁多，时间又不
4、确定，要杂，事情繁多，时间又不确定，要更好的为业主（住户）服务，没有更好的为业主（住户）服务，没有较好的身体是支持不了的。较好的身体是支持不了的。微笑服务、礼貌服务、良微笑服务、礼貌服务、良好的技术能力和健康的身体，好的技术能力和健康的身体，能够让业主感到温馨满意的服能够让业主感到温馨满意的服务。务。日常生活中常遇到的日常生活中常遇到的问题及解决办法：问题及解决办法：一一.墙内水管漏水：墙内水管漏水：1.1.维修程序：维修程序：（1 1）先查找原因。）先查找原因。（2 2）关好室内所有用水阀门。）关好室内所有用水阀门。（3 3）查看水表是否转动，如转动说）查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破
5、损漏水。明墙内水管破损漏水。（4 4）维修时先关水表前的总阀，后）维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。打通漏水处墙面，取出破损水管。（5 5）装入新水管。）装入新水管。（6 6）打开总阀后看是否漏水，如无）打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。漏水，补好水泥，恢复装修饰面。（7 7）检查：维修完成后，关闭室内）检查：维修完成后，关闭室内所有水阀门，看水表是否转动，并所有水阀门，看水表是否转动，并在在2424小时后跟踪检查。小时后跟踪检查。（8 8）维修完毕后，请住户在派工单）维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。上签名验收。2.2.告知住户使用须知：告知住
6、户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，有管理改动的，请向管理处申请，有管理处派专业人员施工，一旦发现墙面处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。员前来查看。二二.水龙头漏水水龙头漏水1.1.维修程序：维修程序：（1）检查漏水情况，然后关上自来）检查漏水情况，然后关上自来水总阀。水总阀。（2）如果是因水龙头未扭紧而漏水，）如果是因水龙头未扭紧而漏水，应先拆下水龙头，在接口处旋上少应先拆下水龙头，在接口处旋上少许麻绳及生胶带，再把水龙头装上许麻绳及生胶带，再把水龙头装上扭紧。扭紧。（3
7、3）如是内芯断裂应更换内芯，如）如是内芯断裂应更换内芯，如有必要则更换相应水龙头。有必要则更换相应水龙头。（4 4）检验：检修完毕后，打开自来）检验：检修完毕后，打开自来水总阀，反复开关水龙头数次，使水总阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。其开关自如，不漏水。（5 5）维修完毕后，请住户在派工单）维修完毕后，请住户在派工单上签名和验收。上签名和验收。2.2.告知用户使用须知：告知用户使用须知：旋钮开关不要用力过度，不要旋钮开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。用硬物碰撞水龙头。三住户自来水水量减小三住户自来水水量减小1.1.维修程序：维修程序：（1 1）先查明自来水小的原因：）先查
8、明自来水小的原因：本小区是否停水。本小区是否停水。是否是小区用水量增加、自来水是否是小区用水量增加、自来水压力不足造成。压力不足造成。是否是水龙头（过滤网）堵塞。是否是水龙头（过滤网）堵塞。是否是卡水表损坏或购水用完。是否是卡水表损坏或购水用完。是否是住户总水阀生锈阀芯脱落。是否是住户总水阀生锈阀芯脱落。（2 2）如果是小区停水或小区用水量大，）如果是小区停水或小区用水量大，自来水压力小造成，应给住户做好解释自来水压力小造成，应给住户做好解释工作并开启二次供水系统或调整用水时工作并开启二次供水系统或调整用水时间，确保住户用水。间，确保住户用水。（3 3）如果是水龙头（过滤网）堵塞，）如果是水龙
9、头（过滤网）堵塞，将过滤网拧下，清洗干净，重新装将过滤网拧下，清洗干净，重新装上试水就可以了。上试水就可以了。（4 4）如果是卡水表损坏，能修）如果是卡水表损坏，能修的应及时修好，如需厂家维修的应的应及时修好，如需厂家维修的应及时通知厂家上门维修。如果是住及时通知厂家上门维修。如果是住户购水已用完，告知住户购水输入户购水已用完，告知住户购水输入后来水即可。后来水即可。（5 5）如果是水阀生锈、阀芯脱落，）如果是水阀生锈、阀芯脱落，应先关闭上一级总水阀，将住户水应先关闭上一级总水阀，将住户水阀卸下，检查是否是阀杆锈蚀，阀阀卸下，检查是否是阀杆锈蚀，阀芯脱落，确认后，可更换新水阀，芯脱落，确认后，
10、可更换新水阀，并将管线恢复。并将管线恢复。2.2.检验：检验：（1 1）打开上一级总水阀，检查阀门）打开上一级总水阀，检查阀门安装是否漏水。安装是否漏水。（2 2）检查水阀关闭是否可靠。）检查水阀关闭是否可靠。（3 3）请住户在派工单上签字。）请住户在派工单上签字。3.3.告知用户使用须知：告知用户使用须知：（1 1）购买铜杆阀门。）购买铜杆阀门。（2 2）每隔一段时间（个月）对阀）每隔一段时间（个月）对阀门进行一次开、关试验以减轻锈蚀门进行一次开、关试验以减轻锈蚀速度，延长使用寿命。速度，延长使用寿命。四插座无电四插座无电1.1.维修程序：维修程序：（1 1）分析原因，插座无电可能由以）分析
11、原因，插座无电可能由以下原因造成：下原因造成：由于外界因素（如停电检修）引由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电；起的人为停电；由于用电设备内部故障原因。当由于用电设备内部故障原因。当把用电设备插入插座上的瞬间，造把用电设备插入插座上的瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路成线路短路，或因该插座电源线路超负荷，致使保险丝熔断或自动开超负荷，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。关跳闸。由于频繁插拔操作，造成插座端由于频繁插拔操作，造成插座端子上得电源接线松动，接触不良。子上得电源接线松动，接触不良。线路出现断线。线路出现断线。（2 2）针对以上）针对以上中的原因，告知用中的原因，告知用户现在是在停电
12、检修。户现在是在停电检修。（3 3）针对以上）针对以上中的原因，首先了中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开解住户使用的现场情况，然后断开相应线路的电源开关，用万能表欧相应线路的电源开关，用万能表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电，若线将自动开关合上，恢复送电，若线路超负荷，可告知住户及时处理。路超负荷，可告知住户及时处理。（4 4）针对以上）针对以上和和中的原因，先中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧断开此回路电源开关，用万用表欧 姆档查找故障点，故障排除后方姆档查找故障点，故障排除后方可送电。可送电。（5 5）检验：插座线路
13、送电后，用）检验：插座线路送电后，用试点笔验电，再用万用表电压档检试点笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。测供电电压是否稳定正常。（6 6）维修完毕后，请住户在派工）维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。单上签名验收。2.2.维修须知：维修须知：维修时应断电后在查找故障维修时应断电后在查找故障。五五.住户家中无电住户家中无电1.1.维修程序：维修程序：（1 1）分析原因。住户家中没电可能）分析原因。住户家中没电可能由下列几种原因造成：由下列几种原因造成：线路停电检修。线路停电检修。用户总开关烧坏。用户总开关烧坏。因住户使用的电气设备内部故障因住户使用的电气设备内部故障或线路短路致
14、使保护控制开关的跳或线路短路致使保护控制开关的跳闸。闸。进户线与接线端子接触不良。进户线与接线端子接触不良。（5 5）电度表烧坏或购电用完。）电度表烧坏或购电用完。（2 2）针对以上）针对以上中的原因，及时向中的原因，及时向用户说明停电的原因。用户说明停电的原因。（3 3）针对以上）针对以上中的原因，首先断中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热，或因接线端子接触不良，长期过热，烧坏所致。将用电烧坏所致。将用电
15、设备的插头设备的插头 从插座上拔下来。将所有照明开关从插座上拔下来。将所有照明开关都断开，用万能表检查线路，导线都断开，用万能表检查线路，导线的绝缘情况，若线路完好，则查看的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常的额定容量接到电源上，恢复正常供电。供电。（4 4）针对以上）针对以上中的原因，首先将中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开）。用万能表检查电
16、源线开关断开）。用万能表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上关，逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸的原因并解决为直至找出故障跳闸的原因并解决为止。止。（5 5）针对以上）针对以上中的原因，断开电中的原因，断开电 源开关，将接线端子上的线接牢固，源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万能表检查确认线路正常后方再用万能表检查确认线路正常后方可恢复送电。可恢复送电。（6 6）针对以上）针对以上中的情况，首先查中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规看电度表参数是否符合用电线路规定；其次检查电度表的接线是否正定；其次检查电度表的
17、接线是否正确，确认是因表本身质量原因而烧确，确认是因表本身质量原因而烧坏，应及时通知厂家上门维修或更坏，应及时通知厂家上门维修或更 换，若是所购电用完及时告知住换，若是所购电用完及时告知住户购电输入既可。户购电输入既可。（7 7）检验：当故障排除后，确认线）检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电。并用万能表路完好时，方可送电。并用万能表测量电压是否正常。测量电压是否正常。（8 8）维修完毕后，请住户在派工单）维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。上签名验收。2.2.维修须知：维修须知：维修人员找出故障点并排除维修人员找出故障点并排除故障，在确认线路完好后，方可复故障，在确认线路完好后，方
18、可复送电。送电。六送暖初期或供暖期间停暖再六送暖初期或供暖期间停暖再供暖时暖气不热供暖时暖气不热1.1.维修程序维修程序（1 1）送暖初期或重新供暖导致供水）送暖初期或重新供暖导致供水压力不正常，使暖气中进入空气，压力不正常，使暖气中进入空气，将暖气跑风打开，排尽空气，暖气将暖气跑风打开，排尽空气，暖气可正常循环。可正常循环。（2 2）如送暖或重新供暖后，供暖系）如送暖或重新供暖后，供暖系统已正常使用，空气也排尽，个别统已正常使用，空气也排尽，个别住户暖气还是冰凉不热。住户暖气还是冰凉不热。先将供回水总阀门关闭。先将供回水总阀门关闭。在回水管暖气跑风处接一排水管。在回水管暖气跑风处接一排水管。
19、先打开供水侧阀门、凉水由排水先打开供水侧阀门、凉水由排水管排出。管排出。等所有暖气包变热，排水管排出等所有暖气包变热，排水管排出热水后，将排水管去除。打开回水热水后，将排水管去除。打开回水管侧阀门，暖气系统会正常循环工管侧阀门，暖气系统会正常循环工作。作。2.2.原因分析原因分析（1 1）暖气包进入空气后会出现下面）暖气包进入空气后会出现下面热上面凉现象。热循环空间变小，热上面凉现象。热循环空间变小，阻碍供回水循环，造成暖气不热。阻碍供回水循环，造成暖气不热。（2 2）当供暖系统正常后个别住户暖）当供暖系统正常后个别住户暖气不热，因为暖气包中全是凉水没气不热，因为暖气包中全是凉水没有热循环，阻
20、碍了供回水的正常循有热循环，阻碍了供回水的正常循环。当系统中冷水排尽为热水时，环。当系统中冷水排尽为热水时，系统将自动进入正常热循环状态。系统将自动进入正常热循环状态。在日常生活中，有些小修、急在日常生活中，有些小修、急修服务，如用户使用的水龙头损坏，修服务，如用户使用的水龙头损坏，电灯不亮，下水道堵塞，暖气不热、电灯不亮，下水道堵塞，暖气不热、漏水等诸如此类经常出现的问题。漏水等诸如此类经常出现的问题。这些问题均是物业维修服务经常遇这些问题均是物业维修服务经常遇到的琐事。然而这些琐事却正是业到的琐事。然而这些琐事却正是业主（住户）解决不了的问题。物业主（住户）解决不了的问题。物业维修部门接到
21、报修后应立即行维修部门接到报修后应立即行 动，马上修动，马上修好，这对物业管理企好，这对物业管理企业的信誉的影响是非常明显的，所业的信誉的影响是非常明显的，所以维修服务做得好会受到用户赞扬，以维修服务做得好会受到用户赞扬，做的不好则会闹得沸沸扬扬。物业做的不好则会闹得沸沸扬扬。物业维修服务的好坏直接反映物业管理维修服务的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而企业的管理水平和企业形象，从而影响企业效益。影响企业效益。在物业维修中常遇到的在物业维修中常遇到的三大媒介及其特点：三大媒介及其特点：小知识小知识1.1.水水水：氢气和氧气相遇起化学反应水：氢气和氧气相遇起化学反应后的生成物。即
22、后的生成物。即:H:H2 2O O特点：看的见，摸的着。特点：看的见，摸的着。潮湿或湿润的物体，电阻会降低，潮湿或湿润的物体，电阻会降低，导电性会增加。导电性会增加。2.2.电电电：电是一种自然现象，是一电：电是一种自然现象，是一种能量，而自然界的闪电是电种能量，而自然界的闪电是电的一种现象。的一种现象。特点：看不见，摸不着。特点：看不见，摸不着。安全电压：安全电压：36V36V以下。以下。低压：对地电压在低压：对地电压在250V250V以下。以下。高压：对地电压在高压：对地电压在250V250V以上。以上。3.3.暖暖暖：能源燃烧产生的热量通过锅炉暖：能源燃烧产生的热量通过锅炉将水加热。在经过供暖系统把热量将水加热。在经过供暖系统把热量传递给需要升温的区域使其更加适传递给需要升温的区域使其更加适合人们生活工作的需要。合人们生活工作的需要。特点：看不见，摸的着。特点：看不见，摸的着。当温度过高时会对人造成伤害。当温度过高时会对人造成伤害。互动环节：互动环节：在一杯纯水中插入两个电在一杯纯水中插入两个电极，通电后会产生什么现象？极，通电后会产生什么现象？再见！再见！