物业工程维修服务手册.pdf

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1、工程维修服务手册工程维修服务手册一、岗位职责与经管制度1.1.工程部行为准则工程部行为准则1.1目的1.21.31.3.11.3.213.31.3.41.3.51.3.61.3.71.3.81.3.91.3.101.3.11规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。适用范围适用于物业经管公司工程维修人员。内容关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度

2、，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。对设备、设施及业主报修工程应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。对上门服务应注意业

3、主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。2 2工程部主任岗位职责工程部主任岗位职责2.1任职资格2.1.1具有中华人民共和国特种技术操作许可证2.1.2熟练掌握电工基本原理。2.1.3具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够对下属进行技术指导。2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术规范。2.2工作内容2.2.1全面经管工程部事务。2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和经管工作。2.2.3负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，

4、制订预防措施。2.2.4负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。2.2.5根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。2.2.6检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。2.2.7配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。2.2.8定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。2.2.9负责有关工程技术规范，规格的审核，对工程的预算等。2.2.10建立设备资料档案。3.3.工程部副主任岗位职责工程部副主任岗位职责3.1任职资格3.1.1具有中华人民共和国特

5、种操作许可证3.1.2具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。3.1.3掌握电工基本原理。3.1.4熟悉小区（大厦）内设备备用配件的规格、性能、型号、名称。3.2工作内容3.2.1协助主任落实小区（大厦）内设备、设施经管工作。3.2.2具体负责小区（大厦）内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项目及对员工的培训。3.2.3负责设备、设施的紧急抢修工作。3.2.4对维保所需配件进行经管，各类设备运行资料的记录与经管，维修资料的经管。3.2.5督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。4.4.工程部维修工岗位职责工程部维修工岗位职责4.1任职资格4.1.1具有中华人民共和国特种技术

6、操作许可证4.1.2熟练掌握电工基本原理。4.1.3熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。4.2工作内容4.2.1服从主任和组长的调度与工作安排。4.2.2负责小区（大厦）内各相关设备设施的维保工作，负责水电及其它。4.2.3参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区（大厦）内的设备保持良好运行状态。4.2.4根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。5.5.工程部机电设备运行经管人员岗位职责工程部机电设备运行经管人员岗位职责5.1任职资格5.1.1具有中华人民共和国特种技术操作许可证。5.1.2中级以上技术等级。5.1.3有一定的机电设备维修经管经验。

7、5.2工作内容5.2.1机电设备运行经管人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件。5.2.2机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度。5.2.3所有设备运行期间须24小时有人值班并巡查，及进发现问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理。5.2.4设备停止运行期间，须按时检查并试运行。所有设备须制定详细维修保养计划，定期维修保养，并作好记录。5.2.5所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。5.2.6按说明书规定更换设备零部件

8、、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。5.2.7保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。5.2.8所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位。6 6工程部弱电维修工岗位职责工程部弱电维修工岗位职责6.1任职资格6.1.1具有中华人民共和国特种技术操作许可证。6.1.2有弱电维保经验。6.1.3有中级以上技工职称。6.2工作内容6.2.1弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。6.2.2对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。6.2.3对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。6.2.4参加应急抢修，配

9、合其他工程人员工作。6.2.5对外单位弱电施工布线等进行监控。8 8、工程部值班、交接班经管规定、工程部值班、交接班经管规定8.1目的：规范值班与交接班经管确保值班质量。8.2适用范围适用各经管处工程部值班人员.8.3值班制度8.3.1值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映。8.3.3应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报。8.3.4认真填写好各“机电设备运

10、行日志”和工程部值班交接班记录表及其它相关记录。8.3.5值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主任申请。8.3.6严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。8.4接班制度8.4.1认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。8.4.2查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。8.4.3检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。8.4.4巡视各设备的运行情况，各参数是否正常。8.5交班制度8.5.1交接班人员必须当面交接并签名。8.5.2交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。8.5.3交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处

11、理问题。8.5.4所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。8.6不能交接班之情况：8.6.1上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。8.6.2正在进行倒闸操作或事故处理过程中。8.6.3交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。8.6.4交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。8.7附表:8.7.1工程部值班交接班记录工程部值班交接记录表工程部值班交接记录表NO：FM-RW301日期值班内容值班时段值班人处理结果或建议：接班人员意见：日期接班时间接班人员9.9.工程部钥匙经管规定工程部钥匙经管规定9.1目的规范钥匙经管工作，确保各设备设施房的钥

12、匙，使用规范和安全。9.2适用范围适用于各经管处工程部。9.3内容9.3.1所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记。9.3.2各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程主任掌管。9.3.3在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经主任同意并填写领（借）用钥匙登记表；9.3.4工程人员用钥匙，须填写领（借）用钥匙登记表并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙须缴回。9.3.5钥匙丢失或损坏时，当事人应填写钥匙丢失/损坏申请表，工程主任查实后填表补回。9.3.6工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥

13、匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写钥匙月库存统计表。9.4附表：9.4.1领（借）用钥匙登记表9.4.2钥匙丢失/损坏申报表9.4.3钥匙月库存统计表领（借）用钥匙登记表领（借）用钥匙登记表日期设备钥匙名称数量借/领匙原因借匙人NO：FM-RW304接匙人归还日期钥匙丢失钥匙丢失/损坏申报单损坏申报单时间丢失地点原因：丢失或损坏钥匙人工程部主任钥匙名称丢失或损坏数量NO：FM-RW305钥匙月库存统计表钥匙月库存统计表序号内容（名称）上月库存本月进本月出本月库存NO：FM-RW306备注制表：审核：二、工程维修经管规定1.1.维修服务承诺维修服务承诺1.1目的：维修经管人员服

14、务于物业内全体业主，快速优质完成业主的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责，让业主满意是我们工作的目标。1.21.2.1服务承诺维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。1.2.2讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。1.2.3.工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到 99%以上，维修合格率达到 95%以上。1.2.5确保业主用水用电安全正常，按时抄表，维护业主利益，做到有错必纠。1.2.6所有员工必须定期参加培

15、训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。1.2.7经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。2.2.工程部日常工作经管规定工程部日常工作经管规定2.1目的规范工程部内部经管工作，确保内部经管高效有序，为客户提供高效优质的服务。2.2适用范围物业公司各经管处工程部全体员工2.3 内容：2.3.1按时上下班，上午 11：30 分和下午 17：30 分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。2.3.2上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。2.3.3上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。2.3.4及时处理维修申请单，不得积压。上午11：

16、10 和下午 17：10 以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。2.3.5上门维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。2.3.7紧急情况时工程人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份，

17、每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。2.3.9工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。2.3.10团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。2.3.11工程部主任（副主任），每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于 1 次，抽查内容见工程部抽查表。2.3.12 主任（副主任）综合考虑各种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等），将当天工作安排下去。2.3.13各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。2.

18、3.14各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见维修单。2.3.15关于机电设备大型的水电系统等的更换，由主任（副主任）安排填写维修单，其余参照 4 条办法。2.3.16土建人员的维修工作，主任（副主任）应以抽查的办法，检查完成的工效。2.3.17 所有的维修，主任（副主任）及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。2.4附表2.4.1工程部抽查表工程部抽查表工程部抽查表年月日 NO：FM-RW310抽查质位置内容整改情况抽查人量结果问题记录环境卫生电梯维保情况记录资料操作情况环境卫生配电房维保情

19、况记录资料操作情况环境卫生维保情况记录资料操作情况环境卫生水泵房维保情况记录资料发电机房操作情况环境卫生联动系统维保情况记录资料操作情况环境卫生风机房维保情况记录资料操作情况3 3零星工程申报与施工经管规定零星工程申报与施工经管规定3.1本物业经管处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。3.2零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。3.3所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。3.4对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以

20、保证工程质量和工期。3.5施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工技术方案，施工方人员须按所拟定技术方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。3.6施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。3.7施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。3.8施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。4.4.客户报修服务经管规定客户报修服务经管规定4.1目

21、的规范住户报修服务规程,增加客户维修满意率,完善内部维修经管。4.2适用范围适用各经管处客户报修处理工作。4.3内容4.3.1工程维修人员从前台接维修单或按口头通知接获维修内容。4.3.2由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间 10 分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。4.3.3工程部主任根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。4.3.4维修人员到达现场后，对报修工程进行确认，并向客户告之收费规范，客户同意后才能开始维修。4.3.5上门维修整个过程应注意文明礼貌,现场清洁卫生,移动室内设施须有业主同意,损坏东西要致歉并按价赔偿

22、。4.3.6维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按维修工程收费规范，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。4.3.7维修人员在维修单中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。4.3.8月底对维修内容进行统计，填写工程部有偿服务登记表，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。4.4工程部报修处理程序（见下页程序图）4.5附表4.5.1维修单4.5.2有偿服务收费规范（公司另行制定发布执行）4.5.3工程部有偿服务登记表4.5.4零修及时率统计表维修单维修单日期：年月日 NO：FM

23、-RW311业主姓名联系人维修内容维修负责人业主意见备注签名：日期：接单时间物业位置联系电话维修情况完成时间预约时间派单人工程部报修处理程序工程部报修处理程序有 偿 维 修无 偿 维 修现 场 检 查 确 定 方 案现 场 清 理 准 备 工 作组 织 人 员 维 修工程部主任派工维修员现场勘查办公登记、预约时间客 户 报 修现 场 检 查 确 定 方 案场 清 理 准 备 工 作现组 织 人 员 维 修检 查 试 用检 查 试 用恢 复 现 场、清 洁业 主 签 字 确 认恢 复 现 场 清 洁返单前台登记回访或复查维修人员签名维修人员签名工程部有偿服务登记表工程部有偿服务登记表序号时间位置

24、维修内容维修材料及人工费用NO：FM-RW313维修人零修及时率统计表零修及时率统计表月份内容NO：FM-RW3141 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10月11月12月实际零修工程报修总数维修及时的单据数零修及时率维修合格的单据数实施维修的单据数零修合格率统计人注:零修及时率=维修及时的单据数实际零修工程报修总数X100零修合格率=维修合格的单据数实施维修的单据数X100%5 5公共维修公共维修5.1目的规范公共维修程序,确保公共设施良好。5.2适用范围各经管处工程部公共维修。5.3内容5.3.1公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。5.

25、3.2工程部主任根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。5.3.3维修人员做好维修前的准备工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好现场清理工作。5.3.4维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。5.3.5维修结束后要检查试用，恢复现场。5.3.6维修人员应填写好“维修单”并交回工程部及前台备档。5.3.7一定时间内复查。5.4附表5.4.1工程部公共维修登记表工程部公共维修登记表工程部公共维修登记表NO：FM-RW315序号时间位置维修内容维修材料维修人6 6机电设备设施经管规定机电设备设施经管规定

26、6.1目的规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。6.2适用范围各经管处工程部机电设备设施维修人员。6.3内容6.3.1机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。6.3.2机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。6.3.3机电设备设施的报修由工程部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报机电设备设施维修报批表，工程部主任根据维修内容确定技术方案，主任（副主任）负责维修现场的组织、指挥、监管。6.3.4参与维修人员应严格按技术方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本工程维修之资格。6.3.5维

27、修完毕后维修人员须清理现场，待主任确认后对机电设备设施进行试运行，24 小时内应加大对维修现场的巡查力度。6.4附表6.4.1设备情况登记表6.6.2机电设备设施维修报批表设备情况登记表设备情况登记表类别NO：FM-RW316序号设备名称型号规格设备编号安装位置数量功率产地备注机电设备设施维修报批表机电设备设施维修报批表时间地点维修人员维修内容NO：FM-RW318维修技术方案（包括时间、人工、材料等）工程部主任：经管处经理:7.7.工程部机电设备设施环境要求经管规定工程部机电设备设施环境要求经管规定7.1目的满足机电设备设施使用条件，延长设备设施的使用期。7.2适用范围物业公司各经管处工程部

28、设备设施房。7.3内容7.3.1 保持设备房内干净整洁，专用工具、备件摆放整齐有序。7.3.2所有设备房应有 2 次/月清洁卫生，做到干爽、不湿滑、无杂物等。各箱柜内无灰尘、油渍、结碳等。7.3.3照明灯光稳定，有足够的高度。经常检查备用照明工具，确保齐备良好。7.3.4机房内应通风良好，门窗开启灵活，防小动物设施完好。7.3.5确保辅助设备运行良好，保持适当环境温度。8.8.房屋本体维修基金经管规定房屋本体维修基金经管规定8.1本体维修基金属各楼宇物业业主共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按合同各自房屋的建筑面积分担和享有。8.2业主自该栋房屋竣工交付使用，保修期满后的第一个月

29、起按月向经管处缴交本体维修基金，业主发生变更时所交的本体维修基金不作退还。8.3本体维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护，具体包括：8.3.1房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等），外墙面、楼梯面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟管（道），电梯、公共水池、加压水泵、本体上下水管道，消防设施、机电设备、公共天线、共用防盗监控设施等。8.4本体维修基金的 30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程。8.5本体维修基金遵循“专款专用”的原则，以房屋本体每栋为单位设立专用账号存放本物业的本体

30、基金帐内。8.6房屋本体的日常维修和零星小修金额 1000 元以下的由经管处主任签名后支付，中修以上维修工程或维修金额在 1000 元以上时，需业主委员会或该栋房屋 50%以上业主书面同意方可支付。8.7房屋共用部位的大、中、小修规范，执行国家的有关规定，当小区本体维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊，单栋房屋本体维修基金不够支出时，经业委会或该栋 50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。8.8中修以上维修工程，经管处应向业委会提交维修基金使用计划并审议通过。业委会应在收到经管处的计划后 15 日内做出答复，急修工程应在 7 日内做出答复，业委会逾期视为同意。若业委会或

31、该栋房屋 50%以上业主不同意使用本体维修基金，经管处认为有充足理由使用，可由物业公司提出申请，经区住宅经管部门核准后实施。8.9本体维修基金的收支情况由经管处每 3 个月公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。8.10经业委会或所维修养护的单栋房屋 50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定的本体基金比例。8.11附表8.11.1房屋完好率统计表8.11.2房屋设施零星小修记录表8.11.3房屋设施维修养护记录表8.11.4房屋设施维修养护计划表8.11.5房屋中(大)修工程计划表8.11.6房屋本体维修基金使用情况汇报表8.11.7房屋本体维修基金台帐房屋完好率统计表房屋完好率统计表N

32、O：FM-RW319统计时间（月）1总建筑面积（）基本完好房面积23456789101112（）一般损坏房面积（）严重损坏房面积（）危险房面积（）房屋完好率（%）统计结果统计人签名完好房屋面积+基本完好面积注：房屋完好率%总建筑面积制表：审核：批准：房屋设施零星小修记录表房屋设施零星小修记录表年月日 NO：FM-RW320年/月/目用户名称（楼号）养护内容（更换使用材料处理方式）养护单位（人）确认拟制：核准：房屋设施维修养护记录表房屋设施维修养护记录表NO：FM-RW321序号维保时间维保工程维保情况维保人备注制表：审核：批准：房屋设施维修养护计划表房屋设施维修养护计划表NO：FM-RW322

33、外墙瓷片外墙防漏外墙清洗楼顶隔热层楼道内涂料楼梯扶手防火门停车场设施楼顶防水楼道内踏步单元门管道除锈刷漆制表:审核:批准:房屋中房屋中(大大)修工程计划表修工程计划表NO：FM-RW323工程名称计划时间计划维修人员工程内容(包括维修内容和材料预算等)工程主任意见：相关部门意见：经管处经理意见：公司总经理意见：房屋本体维修基金使用情况汇报表房屋本体维修基金使用情况汇报表NO：FM-RW324类别收取基金总面积基金收取额度本月应收本月支出本月使用率本月维修总单数本月 1000 元以上维修单数上次结余总数本次结余总数说明：数目（）（元/）（元）（元）（%）（单）（单）（元）（元）备注制表：审核：批

34、准：房屋本体维修基金台帐房屋本体维修基金台帐 NO：FM-RW325维修位置维修内容维修材料材料及人工费用维修时间维修人制表：审核：批准：三、工程部机电设备操作经管规定三、工程部机电设备操作经管规定1.1.配电房操作经管规定配电房操作经管规定1.1目的规范低压配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作。1.2适用范围适用于物业公司各经管处辖区内低压配电设备设施的操作。1.3配电房的操作1.3.1操作规定1）配电房的一切操作都应执行操作票制度。2）配电房的一切操作都必须由两名正式电工来进行，一人操作另一人唱票及监护。3）严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。4）当高压电源突然停电时（非

35、本配电房故障时）应立即拉开失电线低压配电柜总开关，启动应急发电机确保应急负荷用电，同时与上级供电部门联系，并做好相应记录。1.3.2停电的操作步骤 1)接到停电命令后，由工程部主任填写操作票。2)明确操作内容，核对要停电的设备。3)按操作票在监控下进行停电操作。4)停电后进行验电并接好地线，装设遮栏，悬挂警示牌。1.3.3送电的操作步骤 1)接到送电命令后，由工程部主任填写操作票。2)明确操作内容，核对要送电的设备。3)拆除临时接地线，临时遮栏及警示牌等。4)在监护下，按操作票进行合闸送电操作。1.3.4配电房的日常巡查与维护 1)运行人员应隔 2 小时巡查一次配电房，并填写配电房运行巡查记录

36、表。2)变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表，指示灯是否正常，电流运行是否平稳。3)电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常，三相负荷是否平衡，三相电压是否相等。4)各低压柜内螺丝、接头是否松动。5)巡查内容应详细记录在配电设备运行记录表中。1.3.5配电房事故或故障处理1)运行中的低压配电柜发生事故或故障（如跳闸、停电）运行人员应迅速正确地进行判断和处理，分清事故情况，事故或故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序见停电应急处理规程及停电应急处理人员安排表。2)处理事故或故障时，应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源，并将处理过程及故障详细记录在配电房故

37、障记录中。1.4配电房经管规定1.4.1保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整，并有清册记录。1.4.2配电房设立专门岗位责任人。1.4.3进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。1.4.4保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求。1.4.5配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，及时调控。1.4.6配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。1.4.7配电房之操作严格按操作规程进行。1.5附表:1.5.1操作票1.5.2配电房运行巡查记录1.5.3配电设备运行记录1.5.4低压配电柜检查保养计划表1

38、.5.5配电房检查保养记录表1.5.6配电房故障记录操操作作票票年月日开始时分结束时分操作任务：NO：FM-RW326记号打勾操作顺序1234567891011121314操作内容操作时间15配电房运行巡查记录配电房运行巡查记录年月日 NO：FM-RW327时 间00 3：00 5：00 7：00 9：00 11：00 13：00 15：00 17：00 19：00 21：00 23：00 问题记录签 名日 期1：12345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每日运行巡查人员按以上时间巡查签到，发现问题作记录并报告。配电设备运行

39、记录年月日 NO：FM-RW328电流（KA）电压（V）变压器温度（）时间功率因率频率室内温度其它abcuvwabc1#9：002#1#11：00值班人：2#1#13：002#1#15：002#1#17：002#1#19：002#1#21：002#值班人：值班人：配电房检查保养记录表年月日 NO：FM-RW329序号123456789101112131415保养工程室内清洁卫生除尘情况室外内照明室内消防设备接点紧固主回路电器件母排导线绝缘情况标牌标示接地计量仪表外观噪音气味功能检查其它隐患保养完成情况备注保养时更换元件名称及规格检定结论：备注：责任人：保养人：审核：配电房检查保养计划表配电房检

40、查保养计划表NO：FM-RW330序号12检查保养工程配电屏环境电气仪表保养内容清洁卫生外表清洁，触点完好，无过热现象，无焦点外表清洁，压接良好，无过热现象，无焦点外表清洁，压接良好，标志清4批示灯，按钮，转换晰，固定可靠，绝缘良好，开关灵活功率因素在 0.95 以上,电容接5电容无功补偿触器完好,电容补偿器三相平衡67备注：制表:审核:配电屏对地测试接地良好(阻值 1 欧)2 次/月1 次/月1 次/月周期2 次/月1 次/月3控制回路2 次/月电房故障记录表电房故障记录表NO：FM-RW302设备所在位置故障发生日期故障情况：故障处理办法：故障处理结果：修理时间：修理人员签名：检查人签名：

41、2.2.应急发电机组操作经管规定应急发电机组操作经管规定2.1目的规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作。2.2适用范围适用于物业公司各经管处柴油发电机的操作。2.3应急发电机的操作2.3.1操作规程1)在市电停电时，应及时启动发电机。2)启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。3)检查风叶及传动皮带等是否正常，检查机身各处是否有漏油及其它连接松动现象。4)一次启动时间不得超过 5 秒，连续两次启动不成功，应间隔2 分钟再启动，如重复三次不能启动，则应查明原因。5)发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发现异常情况应立即停机检查。6)运行时保持机

42、组负荷不超过客定值 80%。7)市电恢复供电后，按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行 5 分钟以上。8)运行期间，注意打开补风机。9)应急发电机启动后，应间隔 2 小时左右，记录电压、电流、油压、水温等。10)在运行中，确保发电机组正常安全运行，必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。2.3.2应急发电机日常巡查、维护内容1)检查油箱油量及水箱内的水是否足够，不足时应添足。2)检查机油平面，不足时应添足。3)检查各附件安装的稳固程度，地脚螺丝及各机械连接的牢靠性。4)检查机器是否有漏油、漏水等现象。5)检查各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检查蓄电池电压是否正常。6)清洁机

43、器及附件设备外表。7)发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。2.4经管规定2.4.1保持应急发电机机房干净整洁。2.4.2发电机组与储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。2.4.3发电机房内严禁烟火，标示明确，普通灭火设施齐全，CO2灭火系统处在正常监控状态。2.4.4发电机非使用时应定期试运行，时间每次不少于15 分钟，每次运行应有详细记录。2.4.5有明确岗位责任人，有详细的维修保养计划和记录，以及故障处理记录。2.5附表:2.5.1应急发电机运行记录2.5.2应急发电机运行巡查记录2.5.3发电机组故障记录2.5.4应急发电机维修保养计划表2.5.5发电机保养记录应急

44、发电机运行记录应急发电机运行记录年月日 NO：FM-RW331活动时间停机时间机油温度频率三相电压VVW电 流总运行时数总发电量其他情况说明值班人：应急发电机巡查记录年月日 NO：FM-RW332时 间00 3：00 5：00 7：00 9：00 11：00 13：00 15：00 17：00 19：00 21：00 23：00 问题记录签 名日 期1：12345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每日运行巡查人员按以上时间巡查签到，发现问题作记录并报告。电机组故障记录电机组故障记录NO：FM-RW333设备所在位置故障发生日期

45、故障情况：故障处理办法：故障处理结果：修理时间：修理人员签名：检查人签名：应急发电机维修保养计划表应急发电机维修保养计划表NO：FM-RW334序号12345678910工程燃油量滑油质量滑油滤器清洗垫脚螺栓空气滤器清洁蓄电池电压电线接点检查内容序号11121314151617181920工程燃油滤器清洗机油更换皮带传动装置排烟螺栓管连接增压器轴承电池水补充接地测量进排风机检查充电装置检查内容机身及环境清洁控制箱检查散热器及风叶其它情况：制表:审核:批准:发电机保养记录表发电机保养记录表年月日 NO：FM-RW335序号123保养工程自上次保养累积运行时间柴油补充或更换空气滤清器清洁水、机油、

46、柴油、滤清器更换机油、柴油油路、水路检查控制箱电路、电气元件检查通风、排烟系统检查机身外部各紧固件紧固电瓶充电电路检查电池电解液检查充注工作完成情况序号111213保养工程电池电压值机油更换机身、地面、墙身清洁工作完成情况414水温5油温6运行检测电流7电压8有无渗漏运转声音是否正常模拟停电自动开机91015备注:设备责任人：保养人：审核人：3.3.电梯电梯(扶梯扶梯)操作经管规定操作经管规定3.1目的规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。3.2适用范围适用于物业公司经管处辖区内的电梯操作。3.3电梯的操作3.3.1操作规程1)具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢相，控制箱、

47、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。2)检查机房内滑油，曳引机等是否正常。3)检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。4)检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。3.3.2日常巡查与维护1)电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。2)检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。3)限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。4)检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。5)自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。6)检查轿

48、厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。7)检查各指示灯、按钮有无损坏。8)检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。3.4经管规定3.4.1保持电梯机房内干净通风，温度不超过 400C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。3.4.2保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。3.4.3电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维保责任人，电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救技术方案。3.4.4电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。3.4.5电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示

49、牌和护栏。3.4.6电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。3.5附表:3.5.1电梯运行巡查记录3.5.2电梯故障处理记录表3.5.3电梯维修保养计划表3.5.4电梯维修保养记录表电梯运行巡查记录电梯运行巡查记录年月 NO：FM-RW336时 间00 3：00 5：00 7：00 9：00 11：00 13：00 15：00 17：00 19：00 21：00 23：00 问题记录签 名日 期1：12345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每日运行巡查人员按以上时间巡查签到，发现问题作记录并报告。电梯故障处理记录表电梯故障

50、处理记录表楼宇名称：年月日 NO：FM-RW337电梯编号故障原因、状况：故障位置开始时间结束时间维修人员签名：处理结果：签名：电梯维修保养计划表电梯维修保养计划表NO：FM-RW338序号维保工程维保内容油量、齿轮齿合情况，螺栓紧固、齿面情况维保时间备注1曳引机每周2轿厢轿门开关清洁，螺栓紧固、电线接点检查每周3层门清洁润滑，层门开关动作连杆机构注油，门锁开关动作每周动作检查，传动皮带检查，驱动链4门机检查，减速齿轮检查，连杆机构检查导轨检查，终端开关，巡全钳楔块5井道系统检查，补偿链及导向装置检查、缓冲器检查、螺栓紧固、轴承润滑、底坑检查6其它照明情况、辅助设备运行情况、开关情况每周每周每