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1、早期介入和前期管理早期介入和前期管理概念概念早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业管理企业之间的物业管理阶段。区别区别一是内容作用不同。早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。二是服务的对象不同。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。早期介入的必要性早期介入的必要性 在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动
2、，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行；在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。早期介入的作用早期介入的作用 (一)优化设计(二)有助于提高工程质量(三)有利于了解物业情况(四)为前期物业管理作充分准备(五)有助于提高建设单位的开发效益早期介入知识问答1、早期介入工作分为几个阶段？2、物业管理公司什么时候介入较好？3、早期介入需要配备哪方面的人员？4、物业管理公司早期介入与业主有何关系？5、有监理公司为何物业管理公司还需派人员进行早期介
3、入？6、早期介入在设备方面要注意哪些问题？7、早期介入在清洁绿化要注意哪些问题？8、早期介入在安全方面要注意哪些问题？9、早期介入在土建方面需要注意哪些问题？10、在公共供水、供电方面要求设计时注意哪些问题？【案例】【案例】某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达40余万m2，属多层、中高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，倍受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业管理企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个商品房
4、小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。1.在经济效益方面首期16万m2很快售完，二期销售势头强劲，部分户型出现抢购热潮，房价也从前期最初的1200元/m2，达到二期销售时的1500元/m2，开发建设单位的实际收入超出预期，前期购房者也享受到了物业升值带来的收益。2.在社会效益方面(1)该小区已被当地政府指定为参观点和示范小区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。(2)该小区物业管理的成功，为提高当地物业管理水平，增强物业管理消费意识起到了积极的促进作用。(3)该项目成功后，建设单位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建设
5、单位提高了对物业管理的认识。前期管理的主要工作前期管理的主要工作(一一)管理机构的设立与人员的培训管理机构的设立与人员的培训 机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。(二二)规章制度的制定规章制度的制定 必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户(住户)手册等。(三三)物业的验收与接管物业的验收与接管 物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工
6、作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其问，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。（四（四)入住管理入住管理 入住是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称入伙。商品房购房业主或承租使用人的入住程序一般为：1发入伙通知书 在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。2带业主或使用人实地验收物业，着重勘验(1)房建质量；(2)设备质量，运转情况；(3)房型、
7、装修、设施配备等是否与合同相符；(4)外部环境状况及影响。3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜 4签订前期物业服务协议房屋装饰装修管理协议临时管理规约等 主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。5要求业主或使用人如实填写登记卡 内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。6向业主或使用人发放业主手册 使他们了解物业概况，各项管理制度，如车
8、辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。7预收物业管理费或租金 物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。8向业主或使用人提供办事指引 即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。9业主、使用人签约领钥匙，完成入住程序。(五五)装修搬迁管理装修搬迁管理 为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：1大力宣传装修规定 规定主要包括以下几方面：(1)装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；(2)不得擅自占用公用部位、移动或
9、损坏公用设施和设备；(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标；(4)不得随地乱扔建筑垃圾；(5)遵守用火用电规定，履行防火职责；(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。2加强装修监督管理 审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改正。3积极参与室内装修 4合理安排搬迁时间(六六)档案资料的建立档案资料的建立 档案资料包括两种：业主或使用人的资料和物业资料。业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。谢谢大家谢谢大家