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1、 新收入准则对房地产行业的影响探析以碧桂园集团为例摘 要本研究以房地产行业为研究对象，分析新收入标准实施后的市场反应、新收入标准和新收入标准修订内容的变化以及新收入标准对房地产企业的影响相关房地产公司披露的信息，并且以碧桂园集团作为案例进行分析探讨，为更多的房地产公司提供指导与借鉴经验。关键词：新收入准则；五步法收入模型；收入；收入确认；时点A deep analysis of the influence of the new revenue criterion on XX industryTake Evergrande propertiesAbstractThis study takes t
2、he real estate industry as the research object, analyzes the market reaction after the implementation of the new income standard, the changes of the new income standard and the revised content of the new income standard, as well as the impact of the new income standard on the real estate enterprises
3、, and analyzes the information disclosed by the real estate companies, taking the country garden group as a case, so as to provide guidance and reference experience for more real estate companies.Key words: New revenue criteria；Five-step revenue model；income；Revenue recognition；pointIII目 录摘 要IAbstra
4、ctII目 录1一、引 言1（一）研究背景1（二）研究目的1（三）研究意义1二、文献综述1三、新收入准则介绍3（一）收入准则的修订背景3（二）新收入准则的主要内容3（三）新旧收入准则对比4（四）新收入准则实施的意义5四、新收入准则对房地产行业的影响5(一)新收入准则对房地产行业的影响5(二)房地产行业在应用新收入准则时应采取的措施5五、案例介绍6（一）碧桂园集团案例简述6（二）新收入准则对碧桂园的影响71. 新收入准则对碧桂园收入确认的影响71.1 收入确认标准的影响71.2 收入确认时点的影响72. 新收入准则对碧桂园信息披露的影响83. 新收入准则对碧桂园财务报表的影响9六、结论及建议9参
5、考文献10一、引 言（一）研究背景收入，是会计的六要素之一，是衡量披露企业财务信息数据的重要指标之一。财政部于2017年7月颁布了新修订的企业会计准则第14号收入（以下简称为“新收入准则”），并对境外的上市公司企业提出了明确规定，要求其在2018年起则要开始应用新收入准则，而对于我国境内的上市公司企业，则应在2020年起全部应用新收入准则，境内的非上市公司企业则在2021年启用。新收入准则对企业的收入确认、财务数据计量以及财务报告和财务信息披露事项做出了明确、严格的规定。从新收入准则中修改的具体内容来看，新收入准则的颁布都将会对各行各业产生巨大的影响，特别是对于房地产行业、电商行业以及电信行业
6、的影响更为显著。以房地产行业为例，该行业的收入方式极为特殊，由于房地产行业的生产周期长，其收入方式以预收模式为主，导致其在确定完工交房之后才能够确认收入。（二）研究目的新收入准则对于确认框架以及确认时点都进行了修订，可能会影响房地产行业确认收入的时点以及会影响该行业的会计报表。本文通过收入准则的变迁历程及新准则的修订内容，以房地产行业为案例分析新收入准则颁布实施后的反应，以新收入准则对房地产行业的影响作为出发点进行分析，为更多的房地产企业提供财务信息指导，使其能够更好地运用新收入准则，并减少因为更换收入准则所带来的影响。（三）研究意义碧桂园集团作为我国房地产行业当中的龙头企业，其在2017年开
7、始就实施应用了新收入准则，其案例具有很强的引导性和借鉴价值。同时，当下仍有许多的房地产企业仍然未实施应用新收入准则，通过研究碧桂园集团在面对新收入准则时所作出的相应措施，分析碧桂园集团在应用新收入准则前后所产生的变化，为其他房地产企业提供借鉴经验，为其在应用新收入准则的工程中提供引导。二、文献综述随着国家新收入准则的颁布，改善了企业的财务指标和提升了企业的管理能力，标志着我国的会计体系逐渐地完善，并与国际会计体系保持趋同。与旧收入准则相比，新收入准则具有明显的优势以及复杂性，因此需要企业加强学习，提高应变能力。Steele(2012)对美国收入准则中的收入时点问题进行了研究并提出了修改准则，这
8、与我国颁布的新收入准则有着相同的特征，体现了我国会计体系与国际保持全面趋同。孔庆林,芶芮(2018)以滴滴公司为典型，突出了新收入准则中五步法收入模型中企业账务处理中的优点，以滴滴公司的“五步法”收入确认来进行探讨研究，为互联网共享经济模式的公司收入确认提供了应用指引。裘雯(2019)旧收入准则中，收入确认存在抽象、判断难度大等等的问题，并且在旧收入准则下，实务操作中容易影响利润；而新收入准则以控制权转移为模型，要求企业对收入信息的公布更加全面，改进了交易的交易的收入和计量条款，指导相关交易的具体行动，在电子商务、房地产、物流运输等相关行业都将发挥重要作用。马雪莹（2019）新收入准则的颁布，
9、对某些企业的特殊的交易事项都给予了更详细的指导，使得销售商品所取得的收入越来越真实，避免了企业收入收入会出现虚增的现象，使企业能够更好地规范自己的经营行为。郜燕子（2019）从新收入准则的变化中入手，将不同类型的的收入都采用统一的收入确认计量模式，提高会计可比性，将和金融工具的相关的收入准则排除在外，提高了会计的严谨性；以合同识别作为出发点，使得所有不同类型的收入都将依据新收入准则归为于一致的收入确认计量模式当中，使得企业在应用新收入准则的过程中在，需要不断提升自己的内在和外在，从而更好地新旧收入准则交替过程中实现过渡。姜福娟（2019）新收入准则要求了企业在进行会计核算工作的时候，要以资产负
10、债作为基础，从而更加精确了房地产企业的资产负债信息。房地产企业必须按照新收入准则的规定，对于投资性房地产的的计算必须以成本模式或者公允价值来进行确认，使企业的会计核算质量有了保障。张林（2019）房地产行业在应用新收入准则情况下，由于收入确认的改变，对于企业自行开发的商品房，如果具有不可代替用途，则要求按照履约进度进行收入的确认，而对于代建的商品房，则明确规定双方必须签订不可撤销的建造合同作为基础，要求开发建设的项目能够可靠计量，并且在完工之后客户能够按照签订的合同支付款项，那么，将仍旧按照履约进度来进行确认收入。董永芳(2019)在旧收入准则下，企业的业务在确认收入的情况下很难找到一个平衡点
11、，而在新收入准则中，其将收入确认的时间点分为了多个，从而保证了收入确认的特性，并且此次新收入准则加入了合同负债与合同资产两个科目，合同负债科目指的是企业在提供劳务前的收入对价，而合同资产科目则是企业在提供劳务或者其他销售产品后所收到的对价，对企业的会计处理提出了更严格的研究。王芳(2019)在财务共享化、网络化的背景下，对新旧收入准则的区别以及会计核算的的影响进行了研究探讨，以会计处理、确认计量等体现出新收入准则的变化，概述了新收入准则颁布所带来的意义，提出了企业的应变策略。三、新收入准则介绍（一）收入准则的修订背景为了完善我国会计准则体系，与国际会计准则保持持平，财政部于2017年7月颁布了
12、新修订的企业会计准则第14号收入（以下简称为“新收入准则”）。对企业的收入确认、计量和相关信息的披露进行了规范。新收入准则的发布与应用，改变了目前的收入模式，以商品或者服务的控制权是否发生转移来作为企业确认收入的判断标准，设计了统一收入确认计量的五步法收入模型。（二）新收入准则的主要内容此次颁布的新收入准则中，将现行收入和建造合同的两条规则纳入统一的收入识别模型，采用统一的收入核定模式，规范与客户签订合同所产生的收入，对指定期间或指定时间的收入确认提供具体的指引，改善当前的收入确认问题，提高会计信息的可比性。从图1中我们可以看到，企业必须在识别了合同的基础上，识别出自己在此次交易中应当承担的义
13、务，明确此次合同交易的价格，并且将交易价格分担到每部分需要履行的义务当中，最终才能够确认此次的收入。图 1五步法收入模型新收入准则以控制权转移替代风险作为收入确认时点的判断标准，并要求企业遵守合同中应履行的义务，只有客户取得了对相关商品或服务的控制权，公司才能取得收入的确认。如此一来，便更能够科学规范地展现出企业在销售商品或劳务的时候确认收入的过程。企业在面对包含多重交易安排的合同中，要在合同的开始之日起，就应当对合同条约进行全面的评估，确定在条约中所包含的应当履行的义务，并将每项服务义务的价格平均分配给每项服务义务，从而在完成某一项服务义务的时候确认收入，并对企业特定交易的收入确认和交易计量
14、给出了具体的指引，增加了企业会计信息的可比性。（三）新旧收入准则对比与旧收入准则相比，新收入准则最明显的变化就是以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。控制权转移替代风险报酬转移指的指的是只有客户取得了相关商品的控制权，企业才能确认收入。在旧收入准则当中，由于其使用的界限并不明确，导致了一些比较无法区分的销售领域里面容易产生较多分歧，并且在收入确认中，容易被操纵从而影响了利润，无法反应经济实质，也不重视会计信息的披露。而新收入准则中，强调重视了对会计信息披露的要求，要求企业将收入信息要与财务报表紧密结合，公布信息更加完善，提高企业的财务信息的公开，加强了企业的内部控制。在适用范
15、围中，新收入准则的应用比旧收入准则的应用更为宽泛，凡是会引起所有者权益增加的、与所有者权益无关的资本总流入，都适用于新收入准则。（四）新收入准则实施的意义新收入准则的颁布与实施，增加了各企业之间的可比性。更透明、更可靠的收入信息，可以让投资者更好的了解该企业的财务现状，使企业能够更好的获取资金；优化企业的会计核算方式，减少了企业对界限并确的利润有可操作的空间；推动了企业管理层与会计工作岗位的合作，从而使企业能够制定出更优的计划项目，实现企业迅速发展。四、新收入准则对房地产行业的影响(一)新收入准则对房地产行业的影响新收入准则颁布以后，对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面：影响财务数据，有利
16、于企业发展；强化合同管理，更好地规避了合同风险；使其原有的会计核算方法发生了改变；加大对财务信息的披露。具体表现为：1、财务数据方面，在新收入准则中，房地产行业的期房预售业务可以按照相关的履约进度在确认收入，在这种情况下，有利于企业的业绩上升，财务业绩因此也随着上升，使之企业有了更好的发展和能够提升企业的信用评级；2、合同管理方面，新收入准则要求企业以识别合同作为出发点，提升了合同的地位，要求了企业的财务技术人员需要不断地学习，提升自己的财务技术，和掌握相关的法律知识，处理好在销售过程中与客户签订的合同；3、会计核算方面，跟以往的旧收入准则不同，新收入准则要求企业核算要以资产负债表来作为根据来
17、计算税款，使之企业的核算方法、核算流程以及核算的指标数据都发生了显著的变化。并且，新收入准则的应用使房地产行业的相关交易也发生了变化，例如对于资产减值、债务重组的处理，都进行新的诠释；4、信息披露方面，新收入准则指出，企业应当定期地将所履行的义务或者未履行完的义务的情况要进行及时地披露，对所收取的相关款项应当及时地记录在资产负债表中，例如 ，企业无条件向客户收取的应收款项，就应当记录在资产负债表中，从而提高了企业的信息透明度。(二)房地产行业在应用新收入准则时应采取的措施由于新收入准则与旧收入准则之间存在较大的变化，因此企业在应用新收入准则的时候，应当采取以下的相应措施：1、建立完善适应于新收
18、入准则的收入信息系统，因为新收入准则对房地产行业的最大影响就是规定了企业的收入时间与收入标准，要求了客户得到商品控制权之后企业才能够确认收入，因此只有升级出符合新收入准则的收入系统才能达到此要求；2、提高信息披露，加大对企业收入的信息公布于市，提高房地产行业的会计核算以及管理的真实性、可靠性和透明度，提高各企业之间的可比性，通过对比不断优化发展，提升企业的竞争能力；3、加强企业内部控制，提升财务人员的专业知识与水平，认真学习新收入准则的知识内容，使财务人员不局限于旧的框架中，逐步适应在新的框架中的工作，更好的为客户服务；4、企业管理人员要充分研究政策，针对政策制定出符合自身发展的计划，设计出更
19、多丰富的产品，加强合法融资，保证财务资金的使用在合理的位置上，使企业能够更好地稳定发展。五、案例介绍房地产行业指的是房产和地产的总称，是一种服务型的综合行业。房产，顾名思义，就是指建筑在土地上的各种房屋、商铺、厂房以及各种办公场所，而地产，包括了土地上面以及下面的空间，例如，高速公路、基础设施等等，因为房地产不可移动，所以房地产又称之为不动产。房地产行业作为一种服务业，其开发周期是比较长的，从通过项目到开始实施，再到客户验收入住为止，大概需要四五年的时间，过程分为立项目、前期准备阶段、建设阶段、销售阶段以及交付阶段。由于其的周期长，所需要的流动资金非常大，因此该行业的负债率是非常高的。而且，正
20、是因为该行业周期长，使该行业的会计处理有着很大的特殊性，在旧收入准则里面，房地产行业是在房屋交付阶段这一时点确认收入的，但是这却无法真实反应出该行业的真正成果。而在新收入准则颁布以后，最大的特点就是要求企业要根据签订的合同来作为收入确认的标准，以控制权转移的时间来确认收入。新收入准则的应用，减少了旧收入准则中，因为不确定因素而造成的企业可操作的利润空间，整治了房地产行业的会计核算的方式，促进了该行业往健康的方向发展，具有较大的积极作用。（一）碧桂园集团案例简述碧桂园控股有限公司位于广东佛山，于2007年在港交所上市，继2017年后，碧桂园在2018年再次跻身财富500强第353位。碧桂园集团是
21、一家以房地产为主要经营业务，并涵盖了建筑、装修、物业管理、就点开发及管理、教育等行业的综合性企业集团，是中国十强房地产企业之一。碧桂园集团在2018年内收入为3790.79亿元，在2017年内的收入为2269亿元，比上一年增长了67。根据其财务报告（半年度）中显示，在2019年上半年，碧桂园集团的收入为2020.6亿元，净利润为230.57亿元，在2018年的上半年，碧桂园集团的收入为1318.94亿元，净利润为163.19亿元，收入和净利润分别增长了53.1和41.2。在2017年国家颁布新收入准则以后，碧桂园便成为了首例应用新收入准则的企业，作为房地产行业的龙头企业，碧桂园在2017年的中
22、期财务报表和年度财务报表中，分别使用了新收入准则和旧收入准则进行了编制，并且对因为新收入准则的影响而导致有变化的财务数据都做了详细的标注说明，这对于研究新收入准则对房地产行业的影响是具有重大作用的。因此，本文决定采用碧桂园集团这一典型案例，分别从新收入准则对碧桂园收入确认的影响、对碧桂园信息披露的影响以及对碧桂园应收账款的影响进行研究，从而来探讨新收入准则对房地产行业的影响及其意义，并为房地产行的财务会计处理业提供相关专业措施。（二）新收入准则对碧桂园的影响1. 新收入准则对碧桂园收入确认的影响新收入准则的颁布与实施，使企业必须将销售商品与销售劳务或其他的收入都要按照统一的收入标准来确认，这一
23、导致了各个企业之间的会计信息都能够进行比较，增加了会计信息的可比性、谨慎性与可靠性。以碧桂园集团为例，通过收入确认的标准以及收入确认的进度的变化，来探讨碧桂园应用新收入准则所带来的影响。1.1 收入确认标准的影响在旧收入准则下，房地产行业销售商品房是以“风险报酬转移模型”作为收入确认的标准，而新收入准则的实施，使得销售商品房的收入确认标准改为以控制权是否转移为前提。而碧桂园在2017年运用新收入准则时，在其的年度报告中，可以发现碧桂园将部分的销售合同都归在了某一时段内的确认收入的标准。在合同方面，也加入了不更更改/不可替换单元房的用途，从而满足了收入确认标准的“具备不可替代”的条件，并且，碧桂
24、园取得了法律意见书，满足了“有权收取款项”的条件，具有了强制付款的请求权力。基于此，碧桂园在应用新收入准则过程中，将满足了以上两个条件的销售合同归类与某一时段按照完工进度来确认收入，不满足以上两个条件的，仍旧是归类于某一时点的确认收入。1.2 收入确认时点的影响碧桂园在2017年开始就率先采纳并且运用了新收入准则，并且，该集团在2017年以及2018年的年度报告中，都有展现出来。具体表现在了碧桂园根据与客户签订的销售合同中的房产，是否已经满足了具有不可替代的用处，根据这个条件，如果满足了，则按完工进度来确认销售收入，不满足于此，则按照某一时点来确认收入。例如，根据表2中的碧桂园各经营收入情况中
25、可知，在2018年内，碧桂园在房地产开发经营部分中的收入总额为369，405百万元，在其中，在某一时点确认的收入为291，743百万元，占据了收入总额的78.9%，而在某一时段确认的收入仅为77，602百万元，只占据了收入总额的21.1%。而在建筑经营收入的这一方面，都是在某一时段里面就确认了收入。从中我们可以得出一个结论，碧桂园在运用了新收入准则以后，其房地产的销售需要按照履约的进度来进行是否确认收入，这导致碧桂园房地产销售的进度发生了变化，使得碧桂园的总收入有了大致提前的情况。表2 碧桂园各经营收入确认情况 单位：百万元与客户之间合同产生的收入在某一时点确认在某一时段确认其他收入来源：租金
26、收入分部收入分部间收入来源于外部客户的收入房地产开发369，405291，74377，662-369，406-369，405建筑38，619-38，619-38，61933，3545，265其他12，6348，8763，75822712，8618，4524，409集团合计420，658300，619120，039227420，88541，806379，079数据来源于2018年碧桂园年业绩报告2. 新收入准则对碧桂园信息披露的影响新收入准则不仅仅是影响企业的收入确认，对企业的信息披露提出了明确的要求。在新收入准则当中，企业要在资产负债项目和财务报告的附注作为财务信息披露的重点。企业是通过财务报
27、表来向社会进行披露信息的，而财务报表可以说是每个人都有权、可以独立使用的物品。企业通过财务报表反映自身情况，债权人、投资者和其他跟企业有着相关利益的人通过财务报表来了解企业所存在的优势与劣势，例如，企业的负债是多少，负债率达到了多少等等。并且，新收入准则在要求企业提高信息披露的过程中，企业还要将资产负债表当中的项目进行适当地更改，将其他应收款确认为合同资产，将预收客户账款确认为合同负债。碧桂园在2017年率先采用了新收入准则以后，便对资产负债表进行了重分类，把向客户收取的超过收入确认的金额确定为了负债，将计入当期损益的收入计入了资产。碧桂园在率先使用新收入准则以后，稳定了资产负债水平，并且提升
28、了其的偿债能力。在2017与2018年的财务报告中，碧桂园都对会计处理的变更做了详细的附注，并且列举出了新收入准则对财务报告的影响。3. 新收入准则对碧桂园财务报表的影响与旧收入准则相比，新收入准则要求企业的财务报表应当增加合同资产和合同负债两个项目。合同资产指的是，企业完成了与客户签订的合同中的履行义务，在资产负债表中属于资产。而合同负债与合同资产恰好相反，合同负债指的是企业还未完成与客户签订合同中的履行义务，而企业要完成该项履约义务，则必然会导致企业的经济效益流出企业，所以在资产负债表中属于负债。碧桂园在2017年的时候根据新收入准则的指引来开展集团经济业务工作，碧桂园将收入确认的金额与向
29、客户收取的金额进行比较大小，如果收入确认金额大于收取金额，则列入合同资产项目，倘若收入确认金额小于收取金额，则列入合同负债项目。不仅如此，随着新收入准则的实施，其还影响着碧桂园的资产负债表中的其他项目，例如在建物业、贸易及其他应收款、贸易及其他应付款以及留存收益等等。因为新收入准则的影响，碧桂园集团需要在某一时点和在某一时段内确认收入，折旧导致了在建物业以及贸易及其他应收款的金额会有所减少，而贸易及及其他应付款和留存收益的金额则会增加。人民币千元未采用新收入准则采用新收入准则报告金额在建物业487，499，97627，737，491459，762，485贸易及其他应收款282，019，8036
30、，106，050275，913，753贸易及其他应付款324，464，3986，419，435330，883，883留存收益53，856，4609，410，63263，267，092数据来源于2017年财务报告六、结论及建议通过对新收入准则内容的具体分析，以及在新收入准则颁布以后，对房地产行业所带来的的影响与在应用新收入准则的企业所能体现的优势，可以得出以下基本结论：新收入准则的应用有利于提高房地产的业绩，是有利的；颁布新收入准则以后，使得房地产行业的收入确认时间发生了改变，进而导致影响了收入确认和计量的金额；提高了对合同制定与变更的要求；导致房地产企业的会计核算和会计处理变得更加的复杂，相关
31、专业人员需要提高专业技能。碧桂园集团是我国房地产行业的龙头企业，其在2017年率先运用新收入准则是具有前瞻性的。通过对碧桂园集团的分析，为以后的房地产企业在应用新收入准的时候总结出了以下的措施与建议：1、升级企业的会计信息系统，调整原先系统的账务自动处理，改进房地产行业的会计核算方法；2、统一收入确认原则，企业需要梳理相关合同，变更合同管理，根据相关情况修改合同协议，并且根据需要重新考虑收入确认的时点；3、提高财务人员的核算能力，定期培训财务员工，对企业的财务人员的职业素质和职业能力进行量化评估；4、完善与业务相关的各项资料，加强组织支持，设计一套有利于企业发展的模式，制定一套可行性条款。参考
32、文献1 孔庆林,芶芮. 互联网平台公司“五步法”收入模型应用探讨以滴滴出行为例J. 会计之友, 2018, (10): 96-99.2 裘雯. 我国新旧收入准则比较研究J. 现代营销(下旬刊), 2019, (08): 242-243.3 马雪莹. 收入准则的解读与思考J. 纳税, 2019, 13, (16): 9-12.4 曲成娜. 新收入准则的变化和影响J. 纳税, 2019, 13, (07): 210.5 郜燕子. 新收入准则的变化、影响及应对J. 纳税, 2019, 13, (23): 177-178.6 姜福娟. 新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对研究J. 纳税, 2019, 13, (32) 1467 张林. 新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对J.8 董永芳. 浅析新收入准则的变化及其对会计核算的影响J. 会计师, 2019, (22): 8-9.9 王芳. 浅谈新收入准则对会计核算的影响J. 现代经济信息, 2019, (22): 195.10 Steele C. The Convergence of US GAAP and IFRS:Reveneue RecognitionJ. Honors Theses, 2012, (6): 1-87.12