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1、新收入准则对房地产企业的影响研究以万科集团为例 摘要 在社会经济快速进展的背景之下，越来越多的新型业务开头进入市场，企业的收入结算方式也呈现出多样化的特点，传统的收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国充分的结合国际的会计准则中收入准则的特点，对国内的收入准则进行调整和完善，并在2017年对原有的收入准则进行了调整和优化，即最新颁布的企业会计准则第14号收入，让我国会计准则向国际准则看齐。在完善补充原本收入准则后，构建了统一的收入确认模型，有效的解决了在传统收入确认标准当中存在的确认标准模糊的问题，使得不同行业、经济体和交易方式的收入确认能够进行有效的对比。本文主要通过房
2、地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合万科集团的具体案例,从盈利力气、营运力气、和偿债力气三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的留意事项。 关键词 新收入准则 房地产企业 万科集团 影响 留意事项 引言 在2006年二月，就企业会计准则指导看法财政部先后出台了企业会计准则第15号建筑合同（以下简称“旧收入准则”）和企业会计准则第14号收入。在准则中，明文指出了企业收入计量和确认的相关信息披露要求。但是在当前市场经济快速进展的过程当中，交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越简洁，这就导致在
3、对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。从我国国民经济进展看，房地产行业是其重要支力。所以从整体上来看，其盈利力气是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在旧的收入准则中，房地产企业需要依据“风险与酬劳转移模型”来确认收入，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。针对房地产企业收入确认，新收入准则给出了详明的时点划分。因此，在开展收入确认工作时，房地产企业只需遵守时间要求。这就分散了收入确认时间，降低资产负债表日的收入波动。因此，只有对房地产公司收入确认、计量和信息披露的处理进一步规范，才能真实、牢靠、
4、精确地反映房地产公司的盈利力气。鉴于此，对现行收入相关准则健全补充势在必行，它具有较强的现实意义。 一、新收入准则的主要变化 （一）统一收入确认模型 在旧准则中，对收入做出了明确的划分，把收入细化为建筑合同收入、让渡资产使用收入、销售商品收入、供应劳务收入等。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建筑合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行特殊明确的划分。因此会导致假如两类合同的交易相像,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。 从财政部于2017年七月出台的收入准则看，其中对建筑合同准则和销售收入准则并未明确归类，只是在收入确认模型中添加这些准则。就客户合同所
5、生成的收入，以合同收入确认原则为依据，进一步规范管理。与此同时，打破服务和商品之间的壁垒，消退了在旧收入准则下同类交易不同收入确认方式的不全都。 （二）收入确认条件 旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，就能予以确人收入。新收入准则第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足以下五个条件时，企业应当在客户取得相关商品把握权时确认收入。 表1-1新旧准则关于收入确认条件的对比表 最大的转变就在于对“风险酬劳转移”取缔“把握权转移”的必备因素重点说明，也就是调整收入确认时点。基于旧准则，酬劳和转移销售商品风险是其界定收入确认时点的两大依据，体现了谨慎性原则。站在销售方角度，应对对
6、方有没有真正担当销售商品的酬劳和风险考量，假如不是，就难以对收入确认。转让商品全部权实物或凭证，或者购买方签字确认，即风险酬劳的转移形式。 基于新收入准则，劳务的把握权转移或销售商品是其界定收入确认时点的两大依据，体现了相关性原则。新准则改用合同角度，明确合同双方权利义务，不对供应劳务、商品销售和建筑合同分类。以企业所签履行合同中所提义务，把商品服务的“把握权转移”作为收入确认时间。换位购买方角度，对商品的使用及利益猎取进行斟酌。假设是，则确认收入。收入确认依据具体状况对时段和时点分期完成确认。意思是，在既定时段内，履约义务有没有达到履行条件，假设是，在对收入确认时则要从时段动身，否则通过时点
7、确认收入。 （三）多重交易支协作同的会计处理 对于含有若干个交易存在的合同，这类合同有大同小异之处。所谓多重交易，即某一笔交易同时关联若干个交易对象。而这些被关联交易对象与对象之间，不排解存在捆绑关系的可能性。对此，可以把其看做是机器销售赠送安装服务或者筷子和碗配到售卖。在旧收入准则下仅仅供应了特殊有限的指引。因此即使面对同一交易，但由于企业不同其做出的会计处理也有所出入，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着确定的差距。 针对多个交易同时存在的合同会计处理，而新收入准则为其指出了明确方向，即五步法：在合同日当天企业必需评估合同、对合同中提及的履约义务逐一甄别、确认交易收入、以合同中
8、所提的各个服务或商品的单独售价向履约义务中平均摊开，并且做好收入确认工作。其中，履约义务理论渗透到新收入准则中。同时，进一步明确了合同各项履约义务对交易价格均摊的操作步骤。总之，在超过一个的履约义务存在于同一合同中时，一旦合同生效，就要严格遵守既定比例，在各项履约义务中分摊交易价格。 二、新收入准则下万科集团的收入概况 （一）万科集团概况 在上世纪八十年月中期，万科企业股份有限公司创办，它以专业住宅开发为主营业务，是我国为数不多的大型规模企业之一。万科集团早在1989年就把股份化改造工作落实完成，对外吸纳到资金两千八百万元人民币。在1991年时，万科把企业二次在深圳证券交易所上市。在1988年
9、时，万科正式向房地产行业进军。在1922年时，其对外宣布并明确大众住宅开发为企业着力点。直至2015年，万科世博馆在意大利米兰世博会崭露头角。财宝“世界500强”企业排行榜在2016年七月中旬生成结果，自从2015年创下辉煌营收战绩后，万科便顺当踏足2016年财宝五百强榜单，位列356位。在2017年时，万科的排名上升近五十名，现居第307位。2018年提出的“收敛聚焦”，其中包括“进展不好的业务就停掉”。2019年，万科以生活服务商和城乡建设为起点，全力开拓业务。截止面前，万科业务已遍布二十五个地区城市。同时，把今后进展的聚焦点锁定在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海湾区域，以其他重点城市进展为
10、辅。始终以来，公司靠着自身不懈的创新实践，勇往直前。整合自身现有专业开发优势，对住宅品牌打造，让投资者对其眼前一亮，且进展布满信念。 （二）新收入准则下万科集团的收入概况 经过查阅万科集团2016年至2020年年度报告，其中万科的业务收入可以分为主营业务收入与其他业务收入，主营业务又可具体分为房地产和物业服务。 需要留意的是，万科集团在2018-2020年的收入接受新收入准则进行核算的，2016-2017年的收入是接受旧收入准则进行核算的。接受不同的标准可能会对数据的可比性产生确定的影响，但是对于推断近五年来各项收入的走势和收入占比而言不会产生较大影响。 表2-1 2016年-2020年万科的收入状况 6