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1、第十八章 土地金融第一节 土地金融概述第二节 发达国家房地产金融发展概况第三节 中国房地产金融的发展及其对策第一节 土地金融概述 一、土地金融的概念 n土地金融就是以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动。它是通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动。n土地金融的基本任务就是以最有效的方式、方法及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及经营方面的资金融通，促进地产业的不断发展。一、土地金融的概念n土地金融的主要内容包括发生在土地的开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各类中间
2、业务等各种信用活动。二、土地金融的特性n土地资金的特性 1.资金垫付量大2.资金周转期长3.资金运动的相对固 定性4.资金的增值性5.资金营运的稳定性n土地金融的特性 1.土地金融具有自偿性2.土地金融具有较大的 灵活性3.土地金融具有较强的 政策性4.土地金融具有一定的 脆弱性三、土地金融的分类n农地金融1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁2.农地改良资金融通：用于土地开垦、灌溉、排水或土壤改良3.农地经营资金融通：用于购买牲畜、农具、肥料等4.凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需的资金n市地金融1.市地取得资金融通：用于市地的购买与租赁2.市地开发资金融通：用于对市地的开发、整
3、理和改造等3.市地经营资金融通：用于商品房建设、项目建造、工厂建设等4.市地的企业或消费资金融通：以市地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金三、土地金融的分类n农地金融的主要特点是：在契约到期之前，债权人不得任意要求债务偿还；而债务人可在契约到期前随时偿还；债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期限越长越好；利率低而不变。n市地的功能决定了市地金融的特点：市地价格高，单位面积收益水平高，商品化程度高使市地能取得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是因为市地金融债务人一般都具备较大的举债能力，另一方面是因为市地收益比较稳定和可靠，债务人能够承受高的利率。因市
4、地负担力较强，偿还期限也不必过长，且可提前还款。四、土地金融主要业务内容(一)融通资金业务1.土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社 会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。2.通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金 重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。3.用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地 长期投资的需要。（二）债券业务 1.土地所有权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的所有权证券化。2.土地抵押证券。随着土地金融的进一步发展，后来出现了土地抵押证券。其具体做法是：由需要资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不
5、动产权利状况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违约时，债权人就可按抵押证券所载明的权利抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地所有人也可通过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债权人之间的关系是直接的。（二）债券业务 3.土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的发展。金融机构取得抵押债权，以此作为担保，通过信用评级机构及担保机构等发行债券，并出售给公众。持券人与抵押债务人之间通过金融机构而形成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立即行使其抵押权，收回资金用于偿还债券。（三）土地投资业务n土地金融机构一般也兼办土地开发投资业务。但土地开发投
6、资与一般生产投资不同，它有三个特点：1.连续重复负担利息。因为土地开发投资 一般要求初始投资规模较大而且要求有 连续性，尤其是在农地投资上还要求不 断地重复投资。（三）土地投资业务2.收益率不易精确计算。由于土地开发 投资规模大，时间长、利息重，所获 利润以及投资收益率都难以计算。3.资金占用时间较长。土地开发投资一 般需较长时间占用资金，对资金要求 相对较高，具有较大的风险性。五、土地金融的产生及发展 为什么金融业乐于支持和配合土地的开发和利用，为其融通资金呢？（一）为了金融资本的保值、增值和有 利可图（二）为了谋求资金的相对安全（三）有利于吸收存款和开展其他中间 业务六、地产业与金融业之间
7、的关系 n地产业与金融业之间，是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。这种极其密切的关系，总的说来，是由土地商品的特性及金融业的特性所决定的。n在货币信用条件下，土地的开发、利用、经营等一般都需注入大量资金。n土地金融对于土地开发和利用来说，具有特别重要的意义。n土地资金运动的固定性和较强的自然增值性，也吸引了金融机构乐于贷款或投资在土地上。第二节 发达国家房地产金融 发展概况 一、美国的房地产金融概况（一）土地金融美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦土地银行”，基层组织为“土地银行合作社”。（二）住房金融美国具有发达完善的住房金融体系。这个体系不仅包括发放住房抵押贷款的金融机构
8、和监管金融机构的一整套监管体系，而且还包括为住房抵押贷款创造流动性二级市场的政府及准政府机构。二、日本的房地产金融概况(一)土地金融日本专业的土地金融机构是国有土地银行。(二)住房金融日本的住房金融体系是以住宅金融公库为核心的。三、德国的房地产金融概况(一)土地金融 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地信用合作社，创始于18世纪下半期，至今已有200多年。德国土地金融制度后来传入东欧、北欧、意大利以及世界各国，成为世界土地金融业的典范。(二)住房金融 德国的住房金融体制是一种由私营、合作和国营银行并存的多渠道融资形式。四、发达国家房地产金融发展 经验的借鉴（一）房地产金融参与主体多元化（二）
9、房地产资金来源渠道丰富（三）房地产金融的发展离不开政府的支持（四）房地产金融的发展需要创新第三节 中国房地产金融的发 展及其对策 一、中国房地产金融的发展历程 n中华人民共和国成立后，逐步实行了城乡土地公有化，以土地私有制为基础的土地金融随之消亡。20世纪70年代末80年代初，在中国农村中普遍实行了以农户为单位的土地承包经营制，使农村土地的所有权与使用权相分离。随后，在20世纪80年代后期对城市国有土地逐步实行有偿使用制，城镇职工住房制度改革也逐步展开。一、中国房地产金融的发展历程 n到20世纪90年代，城市国有土地使用权的出让、转让、租赁等活动逐渐发展起来，城镇职工住房制度改革也全面展开，实
10、行多年的实物性福利分房制度取消，住房作为商品全面进入市场。n1998年国务院出台关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，商品住房需求开始集中释放，住房市场得到快速发展。一、中国房地产金融的发展历程n为配合国家启动内需、拉动经济增长的宏观经济政策，中国人民银行于1998年出台个人住房贷款管理办法和加大住房信贷投入支持住房建设与消费两个文件，商业银行房地产金融业务迅速发展起来。伴随着住房作为商品进入市场，国有土地也逐步成为一种商品，实行市场化经营。一、中国房地产金融的发展历程n2002年，国家出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定，指出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以
11、招标、拍卖或者挂牌方式出让。国有土地使用权有偿出让和转让制度的进一步完善，为我国房地产金融的进一步发展提供了广阔的制度基础与活动空间，促使房地产金融业快速发展起来。二、中国房地产金融的发展状况 n对于农地金融而言，目前主要是中国农业发展银行和农村信用合作社作为农地资金及其他金融服务的提供者。n就市地金融来说，参与主体主要是商业银行及国家开发银行，参与方式主要是介入土地开发的一级市场和二级市场。n对于购房贷款来说，这几年发展较快，已经成为商业银行的一项重要业务品种。三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点1.房地产金融业与房地产业的依存度将日益 提高。2.房地产融资渠道多元化是必然趋势。3.银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向 理性。4.业务品种将出现多样化趋势，特别是房地 产信贷的中间业务将得到大力发展。三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点5.强化管理、防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要课题。6.房地产金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。四、发展中国房地产金融的对 策建议（一）建立多层次的房地产金融体系（二）拓宽投融资渠道（三）建立多种形式的房地产金融机构（四）创新房地产金融业务产品和服务（五）规范政府行为，创造公平、有序、透明的 房地产市场环境（六）健全房地产金融环境，确保持续健康发展