中梁地产运营手册.pptx

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1、12019年2月中梁地中梁地产产运运营营手册手册前言前言前言前言为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此中梁运营管理标准手册，深度剖析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议：2项项目目布局布局河南3四川湖北湖南广西广东江苏安徽

2、浙江江西福建北京天津河北山东上海重庆180多多个个精品项目2000多万多万方方开发面积120000家庭36000客户品质生活深耕深耕长长三角三角 面向面向华东华东辐辐射射全国全国运运营营管理管理金金字塔字塔战战略略规规划划（经经营营）战略规划是一切经营的前提，一 体两翼、蝶变战略、打造不动产 生态投资平台项项目目运运营营坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲刺456公司公司经营经营强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架4目目录录项项目目运运营营开发阶段业务条线公司公司经营经营4大经营核心5大保障体系3大信息对称平台3大激励机制战战略略规规划划战略规划5运运营营总

3、图总图（常常规规项项目目6个月开个月开盘盘）P9-10-11投投资资运运营营设计设计成本成本招采招采工程工程营销营销财务财务客服客服项项目全目全周期周期 时间阶时间阶段段项项目目获获取取概念方案概念方案预备预备会会方案批复方案批复开开盘盘竣竣备备交付交付投前投前1个个月及月及以以上上概念概念方案方案1个月个月预备预备会会1.3个月个月方案方案批复批复0.4个月个月施工施工准准备备1.3个月个月开开盘盘后后17个月个月交付前交付前2-6个月个月交付后交付后土地评审投前版计划 编制强排方案编制投前版目标 成本编制现场踏勘前端融资立项投后目标合约 书签订投后版计划 编制概念设计可研版目标 成本编制施

4、工前技术、组织、工期、现场准备签订前端融资 协议成立招标管理 组织市场调研开工开工组织预备会方案设计可研版目标成本修正前端融资贷后管理&开发贷申请招采计划制定营销大纲编制&临展开放提出规划设计建议&进行风险监测考核计划编制施工图设计招采方案制定开开盘盘前前2个月个月组织项目启动 会启动会版目标 成本编制招采实施&供方管理品牌发布项目监控二次设计&技术支持施工图版目标 成本编制预结版目标 成本编制成本结算&结算版目标成本编制项目后评估基础施工开发贷放款开盘筹备开盘前风险 检查工程实现&竣 工验收按揭回款实施/税收动态管理销售&回款风险检查&交付准备维修清算管理办证客户维护二次改造&整改交付管理后

5、评估房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线”两条主线从始至 终贯穿610运运营营总图总图（456高周高周转转项项目）目）项目初判发展工作例会头脑风暴土地评审决策签订投前目标合约书项目获取签订投后目标合约书编制投后版计划提交运营图初稿核对可研版货值预备会货值优化编制投前版计划收地编制强排方案完成概念方案设计概念方案 评审初勘详勘示范区 概念策 划示范区景观、建筑概念方 案评审示范区样板房室内概念方案评审编制拿地上会 版目标成本成立招 采管理 组织示范区/降水/地勘/桩基单位定标现场踏勘市场调研示范区选址临展选址品牌接待点设臵客服前期介入项目规划设计建议前端融资立项公区室内硬装概念方

6、案评审货量区景观方案评审规划方案 评审示范区建筑方案评 审示范区景 观方案评 审示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图完成可研版目标成本审批编制启动会版目标成本试装装修、景观单位定标制定招采方案咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标工程初步策划监理策划示范区动工编制营销大纲销售团队组建、培训上报前端融资方案开发贷立项制定项目招采计划时间时间阶阶段段投投资资运运营营开开发发设计设计成本成本/招招 采采工程工程营销营销/客客 服服财务财务概念方案概念方案阶阶段段（方案前臵（方案前臵，策，策划划先行）先行）拿地前一个拿地前一个月以上月以上1概念方案概念方案投前投

7、前阶阶段一段一个月个月2项项目目获获取取3预备预备会会阶阶段段0.6个月个月由投资部门主导11运运营营总图总图（456高周高周转转项项目）目）组织召开预备会考核/冲刺版计划 上线&更 新运营 图核对线上预备会 版货 值组织项目启动会计划实施监督价格核查、货值核查节点汇报项目计划周报态货值盘点项目经营风险预警开盘风险预警取得土地证取得方案批复取得用地证取得工程证取得施工证取得预售证险预警时间时间 阶阶段段投投资资运运营营开开发发设计设计成本成本/招招 采采工程工程营销营销/客客服服财务财务3公区/批量精装室内硬装方案评审完成建筑报批版施工图完成建筑施工版施工图完成示范区景观施工图完成示范区/样板

8、房室内硬装施工 图示范区/样板房室内软装方案评 审示范区验收完成启动会版目标成本审批合约规划货量区技术支持示范区现场评审示范区 后评估完成施工施工至0垫层施工开 始 挖 土施工组 织 设 计总 包 进 场开始正 式 打 桩编制工程管理策划图版目标 成本审批 工程达到预 售条件示范区主体施工完成完成硬装软装施工低碳制作三维 影视片品牌 发布 会组织媒体行活 动正展开放产品说明书示范区开放认筹开盘 评审开盘客服热线推广会风险检查前端融资贷管理按揭银行摸底按揭银行合作协议签订按揭办理培训前端融资放款开发贷融资方案审批签订开发贷融资合同开发贷放款股权质押确认精装标准4方案批复方案批复阶阶段段0.4个月

9、个月方案批复方案批复施工准施工准备阶备阶段段1个月个月开工开工5项目月度动开开盘盘前前2个月个月开开盘盘6封顶风满意度回访运运营营总图总图（456高周高周转转项项目）目）组织开盘复盘会人防、消防、规划验收货量区二次设计时间时间 阶阶段段投投资资运运营营开开发发设计设计成本成本/招招 采采工程工程营销营销/客客 服服财务财务完成预结版目 标成本审批供方评估过程评估结构封顶外架拆除批量精装验收完成景观工程竣工备 案二次改造联合验收交付评估认购转签开盘后评估回款管理交付管理交付客户满意度回访召开交付启动会按揭回款考核开发贷贷后监管、销售、还款组织项目后评估会办理大产证设计后评估项目结算供方后评估交付

10、后维保办证管理居住体验回访风险排查交付培训工地开放体验日交付满意度回访67开开盘盘后后17个月个月竣竣备备8交付前交付前2-6个月个月交付交付交付后交付后9开开发发阶阶段段开开发发阶阶段段按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备 会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后 九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取 得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑 事件作为分界10开开发发阶阶段段投前投前房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基 本、最为关键的一项工作、其目的就是通过

11、一系列的调查研究 和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供 依据这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策投投 前前11开开发发阶阶段段投前投前投投资资运运营营设计设计成本成本招招采采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服城市准入报告审批土地信息收集项目初判 市场定位新进入城市的供方选 择强排方案编制初判评审后15天 头脑风暴会挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研 决策深度可研决策会后 签订投销目标合约书项目获取可研会前编制投销版计划强排方案前 已进入城市的 供方选择可研决策会前 编制拿地上会 版目标成本土地评审前必要的项目现场调 查挂牌前一个月 现金流测算挂牌前一

12、周 前端融资立项挂牌后一周同行战略合作 洽谈挂牌前两周前端融资方案 上报开发贷方案设 计摘牌前一周明确前端融资 责任人确定前端融资 报告主体投前投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后12开开发发阶阶段段概念概念方方案案概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效 果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获 取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要 求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需 要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面13开开发发阶阶段段概念概念方方

13、案案设计设计成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服签订土地成交相关 文书摘牌后摘牌后7天内天内签订投后项目目标合约书概念方案评审督促合作项目 协议书的签订 合作项目内部 交底摘牌后摘牌后0.5个月个月 完成初勘报告现场准备工作挂挂牌牌后后3个工作个工作 日日土地资源入库摘牌后摘牌后10个个工工作日作日 前端融资立项审批开发立项申请谈挂挂牌牌后后 20 个个工工 作日作日签订前期融资 协议产业资本及财 务投资合作洽协协议议签签订订后后5个个 工作日工作日前端融资股权 质押前端融资 协议/合同备案摘牌后摘牌后7天内天内参与项目交底会 录入投后版计划 核对科研版货值 发布项目名称

14、协议签协议签订订后一后一个月内个月内跟进对外参股 合作项目经营 目标确定摘牌后摘牌后0.7个月个月示范区景观概念 方案评审示范建筑概念方 案评审摘牌后摘牌后0.8个月个月货量区景观概念方摘摘案牌牌评后后审1个月个月货量区建筑概念 方案评审完成详勘报告示范区室内硬装 概念方案评审样板房室内硬装 概念方案评审摘牌一个月内摘牌一个月内编制可研版目标成本成立招采管理组织技术管理准备组织管理准备摘牌后摘牌后10天天 营销团队建设摘牌后摘牌后15天天 市场调研 确定案名摘牌后摘牌后20天天定案优化摘牌摘牌后后 25 天天货货 量量预排示范区设臵建 议临展选址及方 案执行地推外展点选 址及方案报批摘牌后摘牌

15、后30天天 品牌接待点设 臵客服前期介入投前投投资资运运营营概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后14开开发发阶阶段段预备预备会会从完成概念方案通过项目预备会的一个多月时间，称之为预备会阶段预备会是集团根据产品定位，政府规范要求等对项目经营指标，操盘思路进行筹划，明确项目/年度目标的会议，秉承“策划先行，承上启下、内外一致、确认承诺”四大原则在本阶段中，运营协调各业务条线对项目开发进行整体策划及 模拟操盘，对整体策划进行评审、确认，确定各关键指标值。此外，对潜在的风险进行判断，预控、减少或规避项目运营风 险预预 备备 会会1519开开发发阶阶段段预备预备会会成本成本招采招采工程

16、工程/开开发发营销营销财务财务客服客服概念方案概念方案后后一一 周内周内提交运营图初稿摘牌摘牌后后1.3个月个月 完成示范区桩基 础施工图摘牌摘牌后后1.4个月个月 示范区建筑方案 评审摘牌摘牌后后1.5个月个月 公区室内硬装概 念方案评审摘牌摘牌后后1.7个月个月 示范区景观方案 评审摘牌摘牌后后1.8个月个月货量区景观方案 评审摘牌摘牌后后2 个月个月 样板房室内硬装 方案评审；完成规划方案/扩 初设计；完成示范区建筑 施工图；示范区室内硬装 方案评审摘牌摘牌后后2.3个月个月准备预备会资料桩桩基基础础开开工工前前开工条件审核编制启动会版目 标成本预备预备会前会前预备会资料准备优化方案方案

17、报报批批前前10-15天天组织预备会招采招采实实施前施前制定项目招标采 购计划预备预备会前会前预备会资料准备预备预备会前会前预备会资料准备摘牌摘牌后后1.5个月个月桩基开工编制监理规划预备预备会前会前预备会资料准备摘牌摘牌后后35天天销售及企划代理公司筛选、提报摘牌摘牌后后40天天营销大纲编制及 评审摘牌摘牌后后45天天销售讲义编制与 审核摘牌摘牌后后50天天品牌导入推广方 案确定；项目启 动新闻发布会摘牌摘牌后后55天天 模型制作；自媒体建立 摘牌摘牌后后60天天销售团队组建培 训；临展开发放 动摘牌摘牌后后65天天前期拓客准备摘牌摘牌后后70天天品牌导入档案落 地执行预备预备会前会前预备会

18、资料准备摘牌摘牌后后45天天前端融资放款前端融前端融资资资资金金 到位后到位后前端融资贷后管 理规规划方案划方案文文本本 完成前完成前项目规划设计建 议投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备预备会会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后预备预备会前会前预备预备会前会前预备会货值结构 预备会货值结构优化20开开发发阶阶段段方方案案批复批复从通过项目预备会到取得方案批复的这段时间，称之为方案批 复阶段规划方案批复作为重要的历程碑节点，是项目经济指标及成本 指标确定、施工图设计、后续报批报建的前提。本阶段的主要 任务是取得规划方案批复意见方方 案案 批批 复复21开开发发阶阶段段方方案案批复批复

19、成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服摘牌摘牌后后2.5个月个月 公区室内硬装方 案评审摘牌摘牌后后2.7个月个月 完成示范区景观 施工图确认精装标准制定招采方案批量精装室内硬预备预备会后会后一一周周 装方案评审内内考核版计划上 线冲刺版计划上 线提报项目运 营图核对线上 预备会版货值摘牌后摘牌后2.7个月个月 取得方案批复摘牌摘牌后后2.5个月个月总包进场两证一规取的前开发贷立项审批开发贷融资方案 编制投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后示范区招标咨询服务类招标工程施工类招标材料设备类招标22开开发发阶阶段段施施工工准

20、准备备从取得方案批复到取得施工证的这段时间，称之为施工准备阶 段对于集诸多不确定因素于一体的建筑安装工程来说，施工准备 阶段是施工程序中的重要环节，关乎后续施工是否能顺利进行本阶段中，各业务条线间互相协调，完成全部的施工准备工作，包括施工证取得、施工图设计、招标采购、施工现场准备等施施 工工 准准 备备23开开发发阶阶段段施施工工准准备备成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服完成样板房内硬装施工图样板房室内软 装方案评审完成示范区室内硬装施工图摘牌摘牌后后4个月个月基坑支护通过专 家评审摘牌后摘牌后85天内天内 首次媒体行活动备备 案 名 取案 名 取 得得 后后 示范区室

21、内软一周内一周内更新项目名称摘牌后摘牌后4个月个月 取得施工证 桩基完成摘牌摘牌后后3.6个月个月取得工规证施工施工证证取得前取得前 开发贷方案审批 开发贷融资评审投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复施工准施工准备备开盘前开盘后交付前交付后内内会提交启动会 摘牌摘牌后后3个月个月版货值施工版施工版货货值值审审 批后批后3天内天内核对施工图版 货值装方案评审完成建筑报批 版施工图摘摘牌牌后后3.5 个个月月 基坑支护方案 评审方案批复后方案批复后7天天 摘牌摘牌后后2.8个月个月完成货量区桩组织项目启动 基施工图每月每月25日日上报预算计划启动会版目标 成本审批预算审核、审 批、归

22、档摘牌后摘牌后90天内天内开放首批地推外 展点示范区样板房包 装方案设计摘牌后摘牌后105天内天内 举行品牌发布会摘牌后摘牌后115天内天内 三维影视片制作 出街项项目目启启动动会会后后1个个月内月内完成项目（税务管理表）24开开发发阶阶段段开开盘盘前前从项目开工到工程形象进度满足预售条件实现开盘的这段时间，称之为开盘前阶段这一阶段的主要工作是整合开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源、将项目建设计划付诸于正式实施。内 容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套在本阶段，要求各条线互相配合，在保证质量的前提下，加快施工进度，在集团标准工期要求期限内，工程形象进度满足所在城

23、市的预售条件，同时，营销条线需要做好薪客及开盘筹备 工作，确保快速开盘、快速销售开开 盘盘 前前25开开发发阶阶段段开开盘盘前前成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服营销营销价价格格审审批后批后3天内天内组织核对全盘价格 规划审批后的货值预预售售证证取得取得后后3天内天内组织核对预测版货值摘摘牌牌后后4.2个个月月 完成建筑实施版 施工图每月每月25日日动态成本月报编制施工图版 目标成本启启动动会会版版目目标标成成本本 审审批批完完成成后后15日日内内 编制合约规划表每季度每季度一次一次第三方过程评估摘牌后摘牌后5个月个月土方开挖完成摘牌后摘牌后6个月个月完成正负零工程达到

24、预售条件达到达到预预售条件售条件3天内天内取得预售证摘牌后摘牌后130天内天内组织二次媒体行活动摘牌后摘牌后135天内天内低聚：正展开放摘牌后摘牌后150天内天内召开产品说明会开开盘盘前前30天前天前示范区开放摘牌后摘牌后160天内天内认筹（小筹）组织：示范区/样板间开放 确定开盘活动方案摘牌后摘牌后178天内天内开盘方案制定及评审开盘取得两取得两证证一一规规后后2.5 个月（个月（底底线线：取得：取得预预售售证证后后1个月内个月内）开发贷放款全周全周期期税税务务管理管理 表表审审批后批后1个月内个月内编制税收方案执行 计划表开开盘盘前前30天天按揭合作银行摸底：完成按揭合作 协议审批开开盘盘

25、前前15天天完成阶段性担保股 东会决议用章审批按揭银行开户开开盘盘前前1周周银行项目准入 按揭额度预约：银行培训对对外宣外宣传传前前营销物科审核示范区示范区开放前开放前客服热线推广成立风险检查小组开开盘盘前前1周周风险检查：案场服务品质检查投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复施工准备开开盘盘前前开盘后交付前交付后26开开发发阶阶段段开开盘盘后后从项目开盘到竣工备案的这段时间，称之为开盘后阶段本阶段的主要工作是工程实现并完成竣工备案。其中，竣工验 收工作是全面考核建设成果的最终环节，有建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位按照被批准的设计文件和国家规定来 进行综合检查、质量监管部门

26、和相关管理部门进行监督。经验收合格的工程方可办理交付使用手续开开 盘盘 后后27开开发发阶阶段段开开盘盘后后成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服摘牌摘牌后后6.3个月个月评估交付前交付前2-6个月个月 竣工备案筹筹备备前前4.5个月个月 外立面落实每年每年5月月31日前日前完成企业所得税汇款投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开开盘盘后后交付前交付后开开盘盘后后1 个月个月 内内组 织 开 盘 复 盘会计划过程监控每月每月25日日动态成本管理（月报）设计变更管理现场签证管理示 范 区 开 放 后 无效成本管理开开盘盘至至项项目售罄目售罄促销价格

27、调整回款管理摘牌至摘牌至项项目目售罄售罄 销售后台工作管 理必要时更新（税收方案执行计划表）结结算会算会议议通通过过 后后结算审批结结算算审审批批后后结算资料归档制定结算计划合合同同履履行行完完毕毕 发放结算通知 结算资料收集收到收到结结算算资资料料 后后结算审核竣工竣工备备案前案前目标成本（预结版）审批5 月月10 日日-6 月月30日日供方年中评估每半年每半年供方名册建立 供方等级评定11月月10号号12月月30号号供方年末评估竣竣备备前前9-10个月个月 结构封顶交付交付前前6个月个月交付启动及策划竣竣备备前前6.5天天 室外景观完成每季度一次每季度一次第三方过程评估批量精装批量精装验验

28、收收摘牌摘牌后后210天天开盘后评估摘牌摘牌后后187天天认购转签摘牌摘牌后后195天天热销后宣执行开发贷贷后监管、销售、还款每季度至少每季度至少1次次 准业主活动每每2月至少月至少一次一次 工程进度推送每月至少一次每月至少一次 客户关怀互动签约签约后后1个个月内月内销售服务满意度次月次月5日前日前上报（项目销售 回 款 情 况 表 调查）按揭回款考核签约签约后后客户信息收集设计变更会签客户投诉处理 舆情监测28开开发发阶阶段段交交付付前前从完成竣工备案到交付的这段时间，称之为交付前阶段。交付前阶段主要由客服人员代表客户进行交付前的内部验收交 接，确保将充分体现企业品质的产品交付到客户手中。主

29、要工 作有物业承接查验、召开交付启动会、进行风险排查及整改等。交交 付付 前前29开开发发阶阶段段交交付付前前成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服交付前交付前1个月个月 第二次品质排 查整改投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付交付前前交付后交付前交付前2个月个月 完成2次改造交付前交付前25天天 综合验收交付前交付前20天天 交付预体验 活动交付前交付前3个月个月 第 一 次 品 质 排查整改交交付付前前10-15天天交付评估交付前交付前3个月个月 交付管理交付前交付前1月月物业检查会工地开放体验日 客户摸牌零星交付方案 空臵房管理交

30、交付付启启动动会会后后2周周内内交付前风险捡查交付交付前前3个月个月召开交付启动会交付前交付前20天天 制定交付方案 交付前一周交付前一周 模拟验收准备交付预案 交付培训交付前交付前1天天交付现场布 臵30开开发发阶阶段段交交付付后后交付后的主要工作有工程维修、物业管理、项目结算及后评估 等。其中物业管理作为维护客户关系的一项重要工作，其主要 任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，为其提 供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使 用寿命及价值。交交 付付 后后31开开发发阶阶段段交交付付后后成本成本招采招采工程工程/开开发发营销营销财务财务客服客服交付交付后后3天内天内

31、组织项目后评估会项目预结果交付后的维保交付日至合同交付日至合同约约定定时间时间 办证管理集集中交中交付付后后1 个个 月内月内交付满意度回访集中交付后集中交付后4个个 月内月内集中维修集中交付后集中交付后6个个 月月交付后客户沟 通交付交付满满一年一年居住体验回访 组建社区社团投前投投资资运运营营设计设计概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后交付后竣工竣工结结算后算后1个月内个月内供方后评估业务业务条条线线业务业务条条线线按照业务条线、投资、运营、设计、成本、招采、工程/开发、营销、财务、客服等多部门协同配合，确保项目顺利开展29投投资资招拍挂招拍挂30招招 拍拍 挂挂工作要点

32、工作要点时间时间要要 求求完成完成标标准准/工工 作成果作成果工具包工具包关关键键工工作作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团控股集控股集团团城市准入城市准入 研究研究 城市准入 报告审批投发中心准入研究集团批准城市准入报告 审批MA-1-01投资发展管理制度城市准入审批表城市准入报告模板土地信息土地信息 收集收集项目线索收 集及动态管 理拓展部收集项目 线索投发中心审批土 地信息收集审批表备案、监控检查年度投资 计划时间土地信息收集 审批表提交MA-1-01投资发展管理制度MA-2-03-20 项目投资拓展管理办法土地信息收集审批表项项目初判目初判编制初判报 告拓展部组织编制项目初判报告

33、提交项目初判MA-1-01投资发展管理制度土地初判申请表土地初判审批表初判审批投发中心审核、分 管副总裁审批备案、监控检查项目初判审 批土地拓展土地拓展 计计划划审审批批土地拓展计 划审批初判发起人申请地块拓展计划 控制表职能部门评审，分 管副总裁批准地块拓展计划 控制表评审地块拓展计划控制表头脑风头脑风暴暴 会会召开头脑风 暴会市场策划部负责 已进入城市头脑 风暴会投发中心组织新进入城市的头脑风暴 会，市场策划负责 人批准备案，监控检查头脑风暴会会 议记录MA-1-01投资发展管理制度头脑风暴会会议指引头脑风暴审批流程头脑风暴会会议纪要审批表市市场场定位定位市场定位市场策划部编制 项目市场定

34、位 报告投发中心批准项目市场定位报告A类项目，监控检查B类项目，集团审批市场定位报告 审批MA-1-01投资发展管理制度市场定位及产品定位审批表市场定位报告模板强强排方案排方案 审审批批强排方案审 批研发设计部负责 已进入城市的项 目强排方案投发中心编制新进入城市的项目强排 方案，分管副总裁 批准A类项目，监控检查B类项目，集团审批项目强排拿地 方案审批MA-1-01投资发展管理制度项目强排拿地方案审批表备备注注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元投投资资招拍挂招拍挂31招招 拍拍 挂挂工作要点工作要点时间时间要要 求

35、求完成完成标标准准工具包工具包关关键键工作工作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团控股集控股集团团项项目可研目可研 报报告告编制项目可 研报告市场策划部组织编制项目可研报告审核小项目项目 可研报告A类项目，监控检查B类项目，集团审核土地评审 例会之前提交项目 可研报告MA-1-01投资发展管理制度可研上会现场汇报操作指引项目可研报告模板土地土地评审评审可研决策董事长向区域/控股 集团汇报可研报告投发中心组织小项 目评审会,参与集 团大项目评审会A类项目，参与评审B类项目，组织评审每周土地 评审例会项目可研 报告评审MA-1-01投资发展管理制度可研上会现场汇报操作指引表地块可研上会决策汇报

36、ppt模板投前投前项项目目 目目标标合合约约书书签订投前项 目目标合约书市场策划部发起投 前项目目标合约书设计/项管/营销、运营等会签，分管 副总裁、总裁审核集团批准签订投前 项目目标合 约书MA-3-01-20 项目投资前期评审操作 指引投前目标合约书审批表项项目目获获取取项目获取董事长发起土地竞 拍授权单审批表土地竞拍合作审批 单地块竞买保证 金审批表排他协 议审批单投发和财务中心负 责竞买保证金的批 准，投发中心负责 项目竞买授权的审 核集团批准土地成 交书或 框架协议土地竞拍授权审批表土地竞拍合作审批表土地合作协议审批表地块竞买保证金审批表排他协议审批单排他协议模板投后投后项项目目目目

37、标标合合约约书书签订投后项目目标合约书获地后，项目拓展部 完成投后项目目标 合约书签订设计/项管/营销、运营等会签，分管 副总裁、总裁审核集团批准摘 牌 后 7天内签订投后目标合约书*MA-3-01-20 项目投资前期评审操作指引投后目标合约书审批签订签订土地成土地成 交相关文交相关文书书签订土地成交 相关文书签订土地成交相关文 书集团审核备案集团批准完成土地成 交相关文书 的签订MA-1-01投资发展管理制度概念方案概念方案评评 审审概念方案评审概念方案设计、组织 概念方案评审会参加概念方案评审 批准小项目概念方 案A类项目，监控检查B类项目，组织评审完成概念方 案评审MA-1-01投资发展

38、管理制度备备注注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元*项目投后目标合约书相关指标不得突破投前目标合约书投投资资收并收并购购32收收 并并 购购工作要点工作要点时间时间要要 求求完成完成标标准准工具包工具包关关键键工作工作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团控股集控股集团团城市准入研城市准入研 究究城市准入标 准审批区域集团投发中心负 责城市的准入研究投控集团负责审 批完成城市准 入报告审批MA-3-02-20 项目并购投资管理制度城市准入报告审批土地信息收土地信息收 集集项目档案收集 及动态管理区域公司收集集团已准

39、入城市及区域内的 收并购项目信息负责批准区域公司土地信息收集审批 表备案、空投投发 中心监控抽查提交土地信 息收集审批表MA-3-02-20 项目并购投资管理制 度项项目初判目初判初判申请项目拓展部组织编制项目的初判报告提交项目初判报告MA-3-02-20 项目并购投资管理制 度地块初判申请审批单初判审批区域公司发起区域公司发起和判审批区域集团批准、报控 股集团备案备案、控股投 发中心监控抽 查初判发 起 3 日 内完成初判 报告审批初判审批（区域集团发起）土地拓展土地拓展计计 划划审审批批土地拓展计划审批（区域公 司发起）初判发起人须编制（体块拓展计划控制 表）相关职能部门进行评 审、由分管

40、营投发的 副总批准初判发起3日完成地块拓 展计划控制表MA-3-02-20 项目并购投资管理制 度地块拓展计划控制表土地拓展计划审批（区域集团发起）头脑风暴会召开头脑风暴 会市场策划部负责组织 已进入城市头脑风暴 会投资发展中心负责组织新进入城市的头脑 风暴会，有市场策划 负责人批准备案、控股投发 中心监控抽查初判通过 后7日内MA-3-02-20 项目并购投资管理制 度头脑风暴会会议纪要市市场场定位定位市场定位完成市场定位及产 品定位审批单投资发展中心负责评 审项目市场定位报告控股集团投发中 心负责审批头脑风暴 会3日内完成市场定 位报告评审MA-3-02-20 项目并购投资管理制 度地块定

41、位及产品定位建议评审表完成市场定位报告头脑风暴 会7日内投投资资收并收并购购工作要点工作要点时间时间要求要求完成完成标标准准工具包工具包关关键键工作工作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团控股集控股集团团强强排方案排方案强排方案审批市的项目初步强排方案投发中心负责人审核研发设计部负责编制已进入城 投资发展中心负责编制新进 控投集团投发中入城市项目的强排方案，由 心负责审批完成审批方案项目强排拿地方 案审批深度研判深度研判立项报告审批发起并购立项流程审核批项会前1日区域集团相关职能部门进行 控股集团负责审 初判审批完成后 完成并购立项报1-5 日内并购立 告会审并购投资管理制度地块立项申请表

42、居间协议签署发起居间协议流程问居间协议的签署备案、控股集团在区域集团见证下完成顾 投发中心监控抽查，控股监察审 计部门负责监督并购立项会后7 日内完成顾问居间协 MA-3-02-20 项目议签署议签 署 排 他 协 签署排他协议区域集团相关部门审核、由 区域集团总裁批准尽职调查小组组建收收 并并购购评审评审决策决策材料会审完成科研决策评审会汇报资料决策MA-1-02-20项目并购管理投资管理完成科研决策会备案项目资料 由区域集团相关职能部门进 的会签、上传、备案行审核备案并购立项会后完成排他协议10日内签署排他协议签署后 完成尽职调查小组3日内组建排他协议签署21日内完成可研评审并备 可研决策

43、评审会 案后3日内投前投前项项目目签订投前项 市场策划部发起投前项目目 目目标标合合约约书书 目目标合约书 标合约书区域集团审核控股集团负责审 可研决策会结束 签订投前项目目 制度签签署交易合署交易合 同同签署交易合同投后目投后目标标 合合约书约书标合约书在排他协议约定保护期内完成 在区域集团见证下完成交易 备案科研决策评审会 完成合同签署 交易合同的签署合同的签署后14日内获地后，项目拓展部应根据土议完成投后项目目标合约 书签订签订投后目 地中拍价/收并购项目合作协 区域集团审核控股集团负责审 摘牌后7天内完成投后项目目 MA-3-01-20 项 目 批标合约书的签订投前评审操作指引签订签订

44、土地成土地成 交相关文交相关文书书相关文书签 订 土 地 成 交 完成土地成交相关文书的签订区域集团审核控股集团负责审完成土地成交相关 MA-1-01 投资发展批文书签订管理制度概念方案评审概念方案概念方案评评审审念方案评审会案评审区域公司负责组织已项目的概 参加区域公司组织的概念方 控股投发中心负责对概念方案进完成概念方案评审 行审批MA-1-02-20项目并购投资管理制度36备备注：注：工具包存放主路径：OA知识门户/公司成果/投资发展/制度类/制度/投投资资项项目目评评审审和决和决策策流程流程图图项项目目 初判初判发发展展工作工作 例会例会终终止止城市布局城市布局 战战略略城市准入城市准

45、入强强排排方案方案市市场场定位定位报报告告项项目目拓展拓展 计计划表划表竞竞买买、勾勾地地或或 收并收并购购头脑头脑 风风暴会暴会可研可研决策决策 评审评审会会概念概念方案方案评审评审会会终终止止NO决策点决策点1YES项项目目拓展拓展 计计划表划表优化调整决策点决策点2勾地项目预预可研可研报报告告融融资资部部门门概念概念方案方案研研发发中心中心收并购项目竞 买 项 目决策点决策点4NO决策点决策点3方案方案移交移交34投投资资收并收并购购项项目工目工作作流程流程1.信信息息获获取取战略漏斗城市准入2、价价值值判断判断3.排排他他协协议议市场漏斗项目初判并购立项财务漏斗可研报告尽职调查评审决策

46、战略漏斗4.交交易易合合同同法务税务调查目录配合单位法务漏斗土增税、所得税调查目录法务事务所+税务事务所财务漏斗（税务筹划）拆迁漏斗预估净利润8%以上35运运营营操操盘项盘项目目运运营营维维度度操操 盘盘 项项 目目 运运 营营 维维 度度工作要点工作要点时间时间要要 求求完成完成标标准准工具包工具包关关键键工工作作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团控股集控股集团团投前版投前版计计划划编制投前版计划区域公司运营/投资部门按照集 团工作标准编制项目投前版全景 计划（一级节点），并入可研报 告及投前目标合约书区域集团运营审核投前目标合约书中 投前全景计划（一 级节点）后上报控 投集团批准土地

47、审核完 成 项 目 投 前 版 全 景 计 划（一 级 节 点）PM-1-01-21 计划管理制度PM-1-01-21-01-20项目全景节点计划表PM-1-01-21-03-20 工程施工标准工期表PM-1-01-21-03-20项目首期开盘基准周期表PM-1-01-21-04-20一级节点注释项项目交目交 底会底会参与项目交底 会并进行交底 会资料接收区域公司运营按时参加，认真参 与交流，确认指标变化及“均在 协定”，接收完整的交底资料区域集团备案，项 目成果监控抽查备案、项 目成果监 控抽查摘牌后1 周内上报项目交底会 成果确认 单IC-3-04-20 项目交底会操作指引投后版投后版计计

48、划划投后版计划录入区域公司运营组织编制项目投后 版全景计划（一级节点），并录 入计划管理系统提交审批区域集团运营审核投后版全景计划（一级节点）后上 报控股集团批准摘牌后1周内完成计划系统项 目投后版 全景计划（一级节 点）上 线PM-1-01-2 计划管理制度PM-2-09 计划系统管理办法PM-1-01-21-01-20 项目全景节点计划表PM-1-01-21-02-20 工程施工标准工期表PM-1-01-21-03-20 项目首期开盘基准周期表PM-1-01-21-04-20 一级节点注释。可研版可研版 货值货值组织被对线上 可研版货值区域公司运营根据货值管理要求 核查系统录入货值是否符合

49、投后 目标合约书货值系统监控抽查货值系统 监控抽查投后版 计划审 批完成 后3天完成货值系统项目 可研版货 值上线并 核对货值管理制度项项目运目运 营图营图提报项目运营 图初稿区域公司运营提报项目运营图初 稿（鸟瞰图）区域集团运营审核 运营图初稿后上报 控股集团批准概念方 案后1周 内提报项目运营图 初稿（鸟 瞰图）PM-1-01-21 计划管理制度PM-2-09 计划系统管理办法运营图模板更新项目运营 图区域公司运营根据预备会决议招标、更新项目运营图并提报集团 运营区域集团运营审核运营图后上报控股 集团批准预备会 后1周内提报项 目运营图预备预备会会货货值值结结 构构的的优优 化化组织对预备

50、会 货值结构的优 化区域公司运营组织营销、产研、成本对项目货值结构方案（产品 类型/配比）及供货时间优化预备会上会报告模板（涉及货值结构 供货节奏）监控抽 查备案、监控抽查预备会前货值管理制度39运运营营操操盘项盘项目目运运营营维维度度37操操 盘盘 项项 目目 运运 营营 维维 度度工作要点工作要点时间时间要求要求完成完成标标准准工具包工具包关关键键工工作作子子项项区域公司区域公司区域集区域集团团 控股控股集集团团项项目目货货 值值会会组 织 项 目 预 备 会（含 报 批 预 备 会 版 目标合约 1.组织完成预备会报告并经各部门交圈，确认指标变化及“君子协定”，提交集团预审，按照集团意见