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1、1 1目录龙湖项目管控流程龙湖项目管控流程SHANGHAI SHANGHAI SHANGHAI SHANGHAI 2011/112011/112011/112011/112 2目录投资前的准备投资模型1.1投资模型几个关键内容项目启动的通行证-启动会2.1启动会的重要性2.2启动会内容运作的利器-过程把控几个要点3.1集中审图制度:3.2工程部的固化图3.3工程部的停止点检查3.4每个部门都有客户视角-全公司参与交房3.5节段性回顾、总结331.1投资模型内容1.1.1研发户型m户型应为龙湖经过市场考验的产品为主。m创新户型不应超过10%。1.1.2强排总图m根据规划及规范要求，排入具体户型。
2、如为商业项目则按照集团商业导则排入柱网；m以货值最大化为原则，根据龙湖做低密度产品的优势，不均匀使用容积率；1.1.3技术经济指标m按照规划要求的技术经济指标指标；m可能会对成本影响较大的指标，比如停车库、人防指标、特殊要求指标；1.1.4估算成本m根据技术经济指标估算项目成本；m模块化户型可以直接代入已建产品成本；441.1投资模型内容1.1.5财务计划m根据项目开发节点输入相应投融资计划。m计算项目净利润。1.1.6营销计划m根据强排总图做到一户一价定销售价格；m列出营销推盘计划；1.1.7综合拿地成本m根据以上综合因素及项目理想净利润得出拿地成本；552.1启动会目的及重要性2.1.1启
3、动会目的及重要性重要性m作出项目土地取得后作出项目土地取得后第一次第一次、也是、也是最重要最重要的一次决策；的一次决策；m明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；m识别项目风险点，提出预案；识别项目风险点，提出预案；m启动会是职能部门向项目团队的交底会。启动会是职能部门向项目团队的交底会。m针对目标和工作范围做好减法；针对目标和工作范围做好减法；m若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；启动会成果若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段不完整，不要急于进入下一阶段；662.2启动会
4、召开时间和参会人员2.2启动会召开时间和参会人员 m会议召开时间：复制项目取得土地后会议召开时间：复制项目取得土地后3030个工作日内，完成项目启动会个工作日内，完成项目启动会.创新项目取得土地后创新项目取得土地后4545个工作日内个工作日内,完成项目启动会完成项目启动会.m参会人员参会人员:公司总经理、公司各职能部门负责人、项目负责人、工程项目经公司总经理、公司各职能部门负责人、项目负责人、工程项目经理及项目团队成员，集团产控中心理及项目团队成员，集团产控中心 m会议主持人会议主持人:公司总经理或者项目负责人若公司总经理或者项目负责人若772.3启动会内容2.3.1投资发展部 m土地信息土地
5、信息m周边情况周边情况 噪音源：如：主干道路、飞机航道、地铁站、公交站、火车站等。噪音源：如：主干道路、飞机航道、地铁站、公交站、火车站等。污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、发射塔等。污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、发射塔等。对心理产生不利因素：加油站、高压线、监狱况对心理产生不利因素：加油站、高压线、监狱况882.3启动会内容2.3.2 研发部 m总图及基本指标总图及基本指标m业态分布业态分布m项目分期计划项目分期计划m配套方案：水、暖、电配套方案：水、暖、电m标高变化情况标高变化情况m竖向标高竖向标高场地剖面、周边道路与场地关系、单体与场地内关系、河道与场地关系场地剖面、
6、周边道路与场地关系、单体与场地内关系、河道与场地关系m地库专篇地库专篇m业态各户型平面业态各户型平面m建造标准建造标准 992.3启动会内容2.3.3 工程部 m工程管理重难点工程管理重难点m解决措施解决措施m交房管控点交房管控点m交房效果标准交房效果标准户内、外装、设备安装户内、外装、设备安装m交房风险点管控交房风险点管控m质量管控点质量管控点 10102.3启动会内容2.3.4 景观专篇 m景观设计原则景观设计原则m景观分布景观分布m景观交通路线景观交通路线m景观建造标准景观建造标准园区入口、园区车行道、园区步行、公共景观节点、私家花园园区入口、园区车行道、园区步行、公共景观节点、私家花园
7、 导视、小品、河道、人行桥导视、小品、河道、人行桥m景观成本分配景观成本分配 11112.3启动会内容2.3.5 体验区专篇 m体验区地理位置体验区地理位置m体验区规划体验区规划m体验区布置方案体验区布置方案m体验区成本分解体验区成本分解m售楼处及样板房选址及布置方案售楼处及样板房选址及布置方案m体验区建造成本体验区建造成本m体验区运营成本体验区运营成本m体验区建造计划体验区建造计划 12122.3启动会内容2.3.6 成本部 m分业态项目单方开发成本分业态项目单方开发成本m分业态单体建安工程费单方成本分业态单体建安工程费单方成本m分业态单体建安工程费单方成本明细分业态单体建安工程费单方成本明
8、细m与类似项目比较与类似项目比较m特别合约规划特别合约规划m项目成本管控风险及措施项目成本管控风险及措施 13132.3启动会内容2.3.7 营销策略 m竞争格局竞争格局m价格规划价格规划m营销效率营销效率 14142.3启动会内容2.3.8 成功标尺及总经理承诺 m项目销售净利润率项目销售净利润率m内部收益率内部收益率m项目融资额项目融资额m项目集中交付率项目集中交付率m项目关键计划达成率项目关键计划达成率m客户忠诚度客户忠诚度m培养新的管理团队培养新的管理团队 15153.1集中审图制度3.1.1 参加集中审图召开时间及参会人员m会议召开时间：施工图完成后，设计院正式蓝图之前会议召开时间：
9、施工图完成后，设计院正式蓝图之前.m参会人员参会人员:项目各职能经理、物业、总包、设计院项目各职能经理、物业、总包、设计院m备注备注:设计院以设计院以A3A3白图形式提前白图形式提前1 1周给各部门及分供方提资料，各部门已封周给各部门及分供方提资料，各部门已封 闭会议形式，根据集团集中审图要点进行审图。闭会议形式，根据集团集中审图要点进行审图。3.1.2 集中审图目的 m通过审查点以实际施工的角度检查设计院重要错、碰、漏通过审查点以实际施工的角度检查设计院重要错、碰、漏m给各职能部门最后的施工交底给各职能部门最后的施工交底m通过审图制度，要求总包提前看图在施工前挖掘风险点通过审图制度，要求总包
10、提前看图在施工前挖掘风险点16163.2 工程部的固化图3.2.1 工程部的固化图m定义：固化图，顾名思义就是将设计图纸上表达模糊或不准确的地方准确定定义：固化图，顾名思义就是将设计图纸上表达模糊或不准确的地方准确定位并固化，进而对设计蓝图进行优化与补充，并以技术核定单的形式存在下位并固化，进而对设计蓝图进行优化与补充，并以技术核定单的形式存在下来的一份施工资料来的一份施工资料。m成因成因:现实工程中限于设计院自身能力与设计周期短等因素的存在，设计图现实工程中限于设计院自身能力与设计周期短等因素的存在，设计图纸往往不能达到现场直接施工的要求，需要我们通过后期进一步润色加工，纸往往不能达到现场直
11、接施工的要求，需要我们通过后期进一步润色加工，因此产生了固化图。因此产生了固化图。m优点优点:针对性解决设计图纸在分项设计方面深度不足的问题。针对性解决设计图纸在分项设计方面深度不足的问题。提前锁定分项成本，为预结算工作提供便利。提前锁定分项成本，为预结算工作提供便利。统一现场实施标准。统一现场实施标准。集中对图纸清理，减少后期甲方工程师的工作量，提高现场管理的工集中对图纸清理，减少后期甲方工程师的工作量，提高现场管理的工 作效率。作效率。17173.3 工程部停止点检查3.3.1 工程部停止点检查 m基础施工至正负零基础施工至正负零m主体结构封顶主体结构封顶m交房样板交房样板m外架拆除外架拆除m工地开放日工地开放日18183.4 工地开放日3.4.1 工地开放日 m地产地产+物业物业2 2人陪同客户收房，第一线接触客户视角的检验人陪同客户收房，第一线接触客户视角的检验3.5.1 阶段性总结