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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产评估课程设计 任务书与指导书 附：房地产估价规范课程设计的内容与要求：一. 设计题目： XXXX房地产估价报告 二. 设计内容：1、明确估价基本领项 主要明确估价对象的估价目的,估价对象的基本状况及估价时点等内 容；通过估价对象状况描述资料及现场初步观看等途径猎取；2、拟定估价作业方案 依据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等挑选拟采纳的 估价技术路线和估价方法,拟定估价所需收集与调查的资料及资料的猎取 渠道,并制定调查表,同时拟定估价的步骤与进度支配；1 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 42 页
2、精选学习资料 - - - - - - - - - 作业方案内容：1 致托付方函 2 估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 估价结果报告 4.1 托付方 4.2 估价方 4.3 估价对象 4.4 估价目的 4.5 估价时点 4.6 价值定义 4.7 估价依据 4.8 估价原就 4.9 估价方法 4.10 估价结果 4.11 估价人员 4.12 估价作业日期 4.13 估价报告应用的有效期 5 估价技术报告 5.1 个别因素分析 5.2 区域因素分析2 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5.3 市场背景分
3、析 5.4 最高正确使用分析 5.5 估价方法选用 设计中至少运用三种估价方法；5.6 估价测算过程 5.7 估价结果确定 6 附件3、收集资料,实地勘察估价对象收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及 对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象；4、选定估价方法 并进行运算,确定估价结果对所收集资料进行整理与分析,并依据方法需要,将资料进行量化 处理； 常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基 准地价修正法,如估价对象相宜采纳多种估价方法进行估价,应同时采纳 多种估价方法进行,不得随便取舍；有条
4、件选用市场比较法的,应以市场 比较法为主要方法；设计中至少运用三种方法进行价格测算,依据估价方 法进行各项内容的运算,最终综合几种方法的测算结果确定估价结果；其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地 产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价3 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 对象的客观合理价格或价值的方法,采纳比较法求得的房地产价格又称比 准价格；1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规 模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产；
5、2）原理：3）公式：估价对象价格可比实例价格 交易情形调整系数 交易日期调整系 数 房地产状况调整系数 4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有 广泛市场交易的房地产类型；搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情形修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格；另：成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤 等参考相关书籍； 见文献检索与应用要求）5、撰写估价报告估价报告依据个人需要,可写成规范格式或自由格式中的一种；具体见中华人民共和国国家标准房地产估价规范及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容；留意：格式要求
6、：规范格式报告书包括封面；目录；致托付方函；估价师声明,主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件,只要说明本 次估价的假设条件,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中为5 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响,本报告使用的限制条件等；估价结果报告,主要是托付方、估价方、估价对象情形、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原就、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情形的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析
7、、市场背景分析、最高正确使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件,主要有估价对象的位置图,四至和四周环境图,土地势状图,建筑平面图,外观和内部照片,工程有关批准文件,产权证明,估价人员及估价机构的人员证明等；自由式估价报告书；又称开放式估价报告书,是由估价人员依据评估对象的情形而自由撰写的、无肯定格式的估价报告书；文献检索与应用要求房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得：1. 浏览房地产估价的相关网站,获得有价值素材与信息资源服务；比较权威的网站有中国房地产估价师学会 ）、北京房地产估价师和土地估价师协会 ）、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网 ）,中国土地估价师协
8、会 ）,中国住宅与房地产信息网,中国房地产估价师学会编著北 京：中国建筑出版社, 2003房地产估价报告精选 2002,中国房地产估价师学会编著北 京：中国建筑出版社, 2002三、基本要求：1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法,拟定估价所需 收集与调查的资料及资料的猎取渠道,并制定相应的调查表；A. 收集反映估价对象状况的资料,包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料,以及对估 价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；7 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - -
9、 - B. 估价方法至少采纳三种不同的方法；利用市场比较法和收益法进行估价时,收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时,收集估价时点类似房地产的成本资料,以及房地产销售资料；C.实地查勘估价对象主要是证明资料的牢靠性及估价资料的补调,主要查看内容有估价对象的位置、四周环境和景观的优劣,估价对象的外 观、建筑结构、装修和设备等状况,估价对象的临路状况以及估价所需的 其它资料；2、进行房地产市场调查,保留原始调查表,并进行数据的整理、分 析、运算；3、运算依据：其采纳的技术参数按所选工程所在城市的相关规定进行；4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的
10、形式表达,具体内容支配可依据个人需要,可写成规范格式或自由格式中的一种；要求资料充实、数据精确、论证充分,结论精确；建议写规范格式,即成果包括房地产估价结果报告1 份和房地产估价技术报告1 份；规范格式报告书包括封面；目录；致托付方函；估价师声明,主要对 估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件,只要说明本次估价的假 设条件,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中为考虑的因素 和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响,本报告使用的限制条件等；8 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 估价结果报告,主要是
11、托付方、估价方、估价对象情形、估价目的、估价 时点、价值定义、估价依据、估价原就、估价方法、估价结果、估价人 员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情形的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高正确使用分析、估价 方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件,主要有估价对象的位 置图,四至和四周环境图,土地势状图,建筑平面图,外观和内部照片,工程有关批准文件,产权证明,估价人员及估价机构的人员证明等；自由式估价报告书；又称开放式估价报告书,是由估价人员依据评估 对象的情形而自由撰写的、无肯定格式的估价报告书；四、设计纪律要求：在课程设计的二周时间内,要仔细查阅资料实地
12、勘察估价对象状况；在设计进行过程中,要定期和不定期与指导老师沟通,汇报进展情形；3、字数要求：至少 10000 字；4、格式整齐美观；学 院 负 责 人 ：签 字）附：中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一 1999一九九九年六月一日起执行）9 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 总就101 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公平、合理,依据中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国土地治理法等法律、法规的有关规定,制定本规范；102 本规范适用于房地产
13、估价活动；103 房地产估价应独立、客观、公平；104 房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范的规定；2 术语201 房地产 real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依靠于物质实体上的权益；202 房地产估价 real estate appraisal,property valuation 专业估价人员依据估价目的,遵循估价原就,依据估价程序,选用相宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；203 估价对象 subject property 地产；
14、一个具体估价工程中需要估价的房20. 4 估价目的 appraisal purpose 估价结果的期望用途；205 估价时点 appraisal dete,date of Value 估价结果对应的日期；10 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 206 客观合理价格或价值 常价格；value 某种估价目的的特定条件下形成的正207 公开市场 open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于 最大限度地追求经济利益,并把握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业学问,交易
15、条件公开并不具有排它性；208 公开市场价值 open market value 在公开市场上最可能形成的价格；采纳公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开 市场价值；209 类似房地产 similar property 与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地 产；2010 同一供求圈 comparable search area 系、价格会相互影响的适当范畴；2011 最高正确使用 highest and best use 与估价对象具有替代关法律上答应、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的
16、使用；2012 市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法；2.0.13 收益法 income approach,income capitalization approach 估量11 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 估价对象将来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此
17、估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；2014 成本法 cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；20 15 假设开发法 hypothetical development method, residual method 估量估价对象开发完成后的价值,扣除估量的正常开发成本、税 费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；2016 基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地 价格的方法；2017 潜在
18、毛收入 potential gross income 无空置状态下可获得的收入；2018 有效毛收入 effective gross income 假定房地产在充分利用、由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他缘由造成的收入缺失后所得到的收入；2019 运营费用 operating expenses 爱护房地产正常生产、经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益；2020 净收益 net income , net operating income 由有效毛收入扣 除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益；2021 建筑物重置价格replacement cost of buildi
19、ng 采纳估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具 有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格；12 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2. 0 22 建筑物重建价格reproduction cost of building 采纳估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价 对象相同的全新状态的建筑物的正常价格；2023 物质上的折旧 physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面
20、的磨损所造成的建筑物价值的损 失；2024 功能上的折旧 functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的缺失；2025 经济上的折旧 economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的缺失；2026 估价结果 conclusion of value 或价值的最终结论；2027 估价报告 appraisal report 关于估价对象的客观合理价格全面、公平、客观、精确地记述估价过程和估价成果的文件,给托付方的书面答复,
21、关于估价对象的客观合 理价格或价值的讨论报告；3 估价原就30.1 房地产估价应遵循以下原就： 1 合法原就； 2 最高正确使用原就； 3 替代原就； 4 估价时点原就；302 遵循合法原就,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；13 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 303 遵循最高正确使用原就,应以估价对象的最高正确使用为前提估 价；当估价对象已做了某种使用,估价时应依据最高正确使用原就对估价前提作出以下之一的判定和挑选,并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状连续使用最为有利
22、时,应以保持现状连续使用为前 提估价； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为 前提估价； 4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合；304 遵循替代原就,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条 件下的正常价格；305 遵循估价时点原就,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客 观合理价格或价值；4 估价程序401 自接受估价托付至完成估价报告期间,房地产估价应按
23、以下程序进行： l 明确估价基本项； 2 拟定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法运算； 6 确定估价结果； 7撰写估价报告； 8 估价资料归档；402 明确估价基本领项主要应包括以下内 l 明确估价目的； 2 明确14 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 估价对象； 3 明确估价时点；注： 1 估价目的应由托付方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3 估价时点应依据估价目的确定,采纳公历表示,精确到日； 4 在明确估价基本领项
24、时应与托付方共同商量,最终应征得托付方认可；403 在明确估价基本领项的基础上,应对估价工程进行初步分析,拟定估价作业方案；估价作业方案主要应包括以下内容： 1 拟采纳的估价技术路线和估价方法； 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3 估量所需的时间、人力、经费； 4 拟定作业步骤和作业进度；404 估价机构和估价人员应常常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理；估价所需资料主要应包括以下方面： 1 对房地产价格有普遍影响的资料； 2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3 相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4 反映估价对象状况的资料；40.5 估价人员必需到估价对象现场,亲身
25、感受估价对象的位置、四周环 境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核 实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其四周环境或 临路状况进行拍照等；406 完成并出具估价报告后,应对有关该估价工程的一切必要资料进 行整理、归档和妥当保管；5 估价方法15 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 51 估价方法选用 511 估价人员应熟知、懂得并正确运用市场比较法、收益法、成本 法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估
26、价方法的综合运用；512 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；513 依据已明确的估价目的,如估价对象相宜采纳多种估价方法进行 估价,应同时采纳多种估价方法进行估价,不得随便取舍；如必需取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由；514 有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估 价方法；515 收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法；516 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法 作为其中的一种估价方法；517 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采纳市场比较法、收益 法、假设开发法进行估价的情形下,可采纳成本法作为主要的估价方法；52
27、市场比较法52l 运用市场比较法估价应按以下步骤进行:1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础； 4 进行交易情形修正； 5 进行交易日期修 正；6 进行区域因素修正 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格；522 运用市场比较法估价,应精确搜集大量交易实例,把握正常市场价格行情；搜集交易实例应包括以下内容：1 交易双方情形及交易目的；2交易实例房地产状况； 3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式；16 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 523 依据估价对象状况和估价目的,应
28、从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例；选取的可比实例应符合以下要求：l 是估价对象的类似房地产； 2 成交日期与估价时点相近,不直超过一年；3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格；524 选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵；换算处理应包括以下内容：1统一付款方式； 2 统一采纳单价； 3 统一币种和货币单位； 4 统一面积内涵和面积单位；注： 1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；2不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价运算；525 进行交易情形修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实
29、例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格；有以下情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人之间的交易；2 急于出售或购买情形下的交易；3 受债权债务关系影响的交易；4 交易双方或一方对市场行情缺乏明白的交易；5 交易双方或一方有特殊动机或特殊偏好的交易； 6 相邻房地产的合并交易；7 特殊方式的交易； 8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易；注：1 当可供挑选的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情形修正； 2 对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格；526 进行交易日期修正,
30、应将可比实例在其成交日期时的价格调整为17 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 估价时点的价格；交易日期修正直采纳类似房地产的价格变动率或指数进 行调整；在无类似房地产的价格变动率或指数的情形下,可依据当地房地 产价格的变动情形和趋势作出判定,赐予调整；52. 7 进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调 整为估价对象外部环境状况下的价格；区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度,交通便利程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规 划限制等影响房地产价格的因素；区域因素修正的具体内容应依
31、据估价对 象的用途确定；进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因 素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整；528 进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为 估价对象个体状况下的价格；有关土地方面的个别因素修正的内容主要应 包括：面积大小,外形,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等；有关建筑物方 面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度,装修,设施设备,平面 布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等；个别因素修正的具体内容应 依据估价对象的用途确定；进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对 象
32、的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进 行调整；529 交易情形、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情形 可采纳百分率法、差额法或回来分析法；每项修正对可比实例成交价格的 调整不得超过 20,综合调整不得超过 30；18 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5210 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应依据具体情形运算求出一个综合结果,作为比准价格； 5 211 市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取；53 收益法531 运用收益法估价应按
33、以下步骤进行：1 搜集有关收入和费用的资料；2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收 益；6 选用适当的资本比率； 7 选用相宜的运算公式求出收益价格；注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计；532 净收益应依据估价对象的具体情形,按以下规定求取：l 出租型 房地产,应依据租赁资料运算净收益,净收益为租赁收入扣除修理费、管 理费、保险费和税金；租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金 等的利息收入；修理费、治理费、保险费和税金应依据租赁契约规定的租 金涵义打算取舍；如保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承 担,应将四项费用全部扣除
34、；如修理、治理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分工程作相应调整；2 商业经营型房地产,应根据经营资料运算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营 费用、商品销售税金及附加、治理费用、财务费用和商业利润；3 生产型 房地产,应依据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料运算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、治理费用、财务费用和厂商利润；4 尚未使用或自用的房地产,可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式运算净收益,或直接19 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 42 页精选学习资料 - -
35、 - - - - - - - 比较得出净收益；533 估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除 有租约限制的之外,都应采纳正常客观的数据；有租约限制的,租约期内 的租金宜采纳租约所确定的租金,租约期外的租金应采纳正常客观的租 金；利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运 营费用或净收益,应与类似房地产的正常情形下的潜在毛收入、有效毛收 入、运营费用或净收益进行比较；如与正常客观的情形不符,应进行适当 的调整修正,使其成为正常客观的；534 在求取净收益时,应依据净收益过去、现在、将来的变动情形及 可获收益的年限,确定将来净收益流量,并判定该将来净收益流量属于
36、下 列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固走的数额递 增或递减； 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 其他有规章的 变动情形；535 资本化率应按以下方法分析确定：l 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法运算公 式,求出资本化率； 2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调 整值作为资本化率；安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国 人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应依据估价对象所在地 区的经济现状及将来猜测、估价对象的用途及新旧程度等确定；3 复合投 资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率
37、与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式运算：R= M Rm 十 1-M ）Re535）式中20 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - R -资本化率 % ）；M- 贷款价值比率 ）,低押贷款额占房地产价值的比率； Rm-抵押贷款资本化率 ）,第一年仍本息额与抵押贷款额的比率； Re- 自有资本要求的正常收益率）； 4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价 对象与这些投资的风险程度进行比较,判定、确定资本化率；536 资本化率分为综合资本化率、土地资本化
38、率、建筑物资本化率,他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB536）式中 RO- 综合资本化率 %）,适用于土地与建筑物合一的估价；RL- 土地资本化率%）,适用于土地资本估价；RB- 建筑物资本化率 %）,适用于建筑物估价； L- 土地价值占房地产价值的比率 %）；B- 建筑物价值占房地 价值的比率 %）,L+B+100%；537 运算收益价格时应依据将来净收益流量的类型,选用对应的收益 法运算公式；538 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别依据土地使用权年限 和建筑物耐用年限确定将来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法 运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用
39、的摊销；对于土 地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年 限时,应依据土地使用权年限确定将来可获收益的年限,选用对应的有效 年的收益法运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊 销；对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时,可采纳以下方式之一处理：1 先依据建筑物耐用年限确定将来可获21 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 收益的年限,选用对应的有效年的收益法运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建
40、筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值；2 将将来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法运算公式,净收益中应扣除建筑物折旧 和土地取得费用的摊销；54 成本法541 运用成本法估价应按以下步骤进行：发利润等资料； 2 估算重置价格或重建价格；格；1 搜集有关成本、税费、开 3 估算折旧； 4 求出积算价542 重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新 状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括以下内容：l 土地取得费用； 2 开发成本； 3 治理费用； 4投资利息； 5 销售税费； 6 开发利润；注：开发利润应以上地取得费用与 开发
41、成本之和为基础,依据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取；543 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容,应依据估价对象的实际情形,在第542 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并应在估价报告中予以说明；54. 4 同一宗房地产,重置价格或重建价格在实行土地与建筑物分别估 算、然后加总时,必需留意成本构成划分和相互连接,防止漏项或重复计算；22 / 42 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 42 页精选学习资料 - - - - - - - - - 545 求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价 格；546 建筑物的重置价格重建价格,可采纳成本法、市场比较法求取,或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取,也可按工程造价估算的方法具体运算；建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因岁月久远、已缺少与旧有建筑物相同