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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一个完整的房地产工程从开头到竣工,大致可以分以下3 大部分 第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,托付有资质的勘察设计院对待建工程进行讨论并制作报告书 ,应附有详 细 的 规 划 设 计 参 数 和 效 果 图 , 并 落 实 足 够 的 开 发 资 金 ；第二部分,行政审批部分依据我国当前法律、法规、规章,房地产建设工程的行政许可程序一般共分6个划阶段：1、总图定设点；选址2 、规划审查及确定规计条件；步设计及施工验图审查；3、初4、规划报建图审查；5、施工报建；设工收6、建程竣工综合备案
2、；一 、 选 址 定 点 阶 段 ； 此 阶 段 一 般 办 理 以 下 事 项 ：1 、 计 委 审 查 可 行 性 研 究 报 告 和 进 行 工 程 立 项 ；2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；3 、 建 委 办 理 投 资 开 发 工 程 建 设 条 件 意 见 书 ；4 、 环 保 局 办 理 生 产 性 工 程 环 保 意 见 书 （ 表 ） ；5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范名师归纳总结 围、规进部门行理工审选址查见书；第 1 页,共 7 页6划办程意；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二
3、、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事人防办进行人防项程建设布局审查：1 、工；国土资源局办理土地预审；2、3、公安消防支队、公安交警支队、训练局、水利局、城管局、环保 局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范畴进行审查；4、规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证；5 、 规 划 部 门 确 定 建 设 工 程 规 划 设 计 条 件 ；三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1 、 规 划 部 门 对 初 步 设 计 的 规 划 要 求 进 行 审 查 ；2 、 公 安 消 防 支 队 对 初 步 设 计 的 消 防 设 计 进 行 审 查
4、；3 、 公 安 局 交 警 支 队 对 初 步 设 计 的 交 通 条 件 进 行 审 查 ；4 、 人 防 办 对 初 步 设 计 的 人 防 设 计 进 行 审 查 ；5、国土资源局进行用地预审；6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查；7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,依据业主单位看法,核发技术性审查委托通知单；9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计 文件审查报告,发放建设工程施工图设计文件审查批准书；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共
5、7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四 、 规 划 报 建 图 审 查 阶 段 , 此 阶 段 办 理 以 下 一 般 事 项 ：1、公安消防支队进行消防设计审查；、人防办进行人防设施审查；23、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设 单位缴纳有关规费后,核发建设工程规划许可证（副本）；五 、 施 工 报 建 阶 段 , 此 阶 段 办 理 以 下 一 般 事 项 ：1、建设单位办理施工报建登记；2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍；招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类
6、工程直接发包；3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许可证；六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事：项由房地产治理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证；开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件（复印件、）以下及证资材料料：1明：（ 1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；（ 2 ） 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 ；（3）按供应预售的商品房运算,投入开发建设的资金达到工程建设 总 投资 的 25以上 ,并 已经 确定施 工进 度和 竣工交 付日 期；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7
7、页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 、 开 发 企 业 的 营 业 执 照 和 资 质 等 级 证 书 ；3、工程施工合同；4、商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容,并应当附 商品房预售 总平 面图、 分层 平面图 ；七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位供应的竣工验收报告进行备案审查；2、财政部门对建设工程应缴纳的行政事业性收费和基金进行核试验 收；3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安 消防支队、园林局以及其他需要参与
8、验收的部门,依据法律、法 规、规章的有关规定对相关专业内容和范畴进行验收；规划部门根据上述部门和本部门验收情形核发建设工程规划许可证（正本）；4、建委综合各部门验收、审查看法,对符合审核标准和要求的,出 具建设工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改；第三部分 房地产工程权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房全部权初始（大产权证）登记；名师归纳总结 2、开企发商应提交执材料：第 4 页,共 7 页）申营请书照；12业业；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3）用地证明文件或者土地使用权证；4）建设用地规划许可证；）建
9、设工程规划许可证；5）施屋工许验可他证；67）房竣工收资料8）房屋测绘成果；9 ）根据有关规定应当提交的其文件；以上几个阶段,需增加或削减的相关事项准时限,各地依据实际情 况,会有不同的差异；各个程序的办理时间,绝大部分都少于 15 天,一般在 7 天内；所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行 政审批费用可以忽视不计；房地产开发商拍得土地后需要办理的五大证件开发商必需具备的“ 五证” 是指: 国有土地使用证 , 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 , 获得了在肯定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；建设用地规划许可证, 是建设
10、单位在向土地治理部门申请征用、划拨土地前, 经城市规划行政主管部门确认建设工程位置和范畴符合城市规划的法定凭证；建设工程规 划许可证 , 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程施工许可证；商品房销售 预售 许可证；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售 预售 许可证, 简称“ 五证” ；其中前两个证由市规划委员会核发 , 建筑工程施工许可证由市建委核发 预售 许可证, 国有土地使用证和商品房销售一；开发商第一要有土地证,再办
11、理建设用地规划许可证和规 划要点批复,是进行房地产开发的前提 二；然后再进行工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 审查 三；再开头正式的规划报建：总平面审查阶段,单体审查、建筑工 程规划许可证,消防和人防专项审查,节能审查、施工图审查,余 泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可；质量监督、安全 监督,施工招投标、监理报建,最终办下施工许可证；四；当开发商资金不足可以凭这土地证和施工许可证到银行贷款,当然资金充分的开发商不需要这样,高层主体完成三分之二的时候 就可以办理房屋预售许可证了,前提是土地证没有任何抵押；房地产开发工程必需办理的证件 1、方案部门核发的固定资产投资许可证或主管
12、部门批准的方案 任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合工程设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审 查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核看法书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核看法书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；11、法律、法规规定的其他资料；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页