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1、精品学习资源一个完整的房地产工程从开头到竣工 ,大致可以分以下 3 大部分 第一部分 ， 房 地 产 开 发 公 司 的 准 备 工 作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建工程进行讨论并制作报告书 ,应附有详 细 的 规 划设 计 参 数 和 成效 图 ， 并 落实 足 够 的 开 发资 金 ；第 二 部 分 ， 行 政 审 批 部 分依据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一 般 共 分 6个 阶 段 ：1 、 选 址 定 点 ；2 、 规 划 总 图 审 查 及 确 定 规 划 设 计 条 件 ；3 、 初 步 设 计 及
2、 施 工 图 审 查 ；4 、 规 划 报 建 图 审 查 ；5 、 施 工 报 建 ；6 、 建 设 工 程 竣 工 综 合 验 收 备 案 ；一 、 选 址 定 点 阶 段 ； 此 阶 段 一 般 办 理 以 下 事 项 ： 1 、 计 委 审 查 可 行 性 研 究 报 告 和 进 行 工 程 立 项 ；2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；3 、 建 委 办 理 投 资 开 发 工 程 建 设 条 件 意 见 书 ；4 、 环 保 局 办 理 生 产 性 工 程 环 保 意 见 书 （ 表 ） ；5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围 进 行
3、审 查 ；6 、 规 划 部 门 办 理 工 程 选 址 意 见 书 ；欢迎下载精品学习资源二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1 、 人 防 办 进 行 人 防 工 程 建 设 布 局 审 查 ；2 、国土资源局办理土地预审；3、公安消防支队、公安交警支队、训练局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范畴进行审查； 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证；5 、 规 划 部 门 确 定 建 设 工 程 规 划 设 计 条 件 ；三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1 、 规 划 部 门 对 初 步 设 计
4、 的 规 划 要 求 进 行 审 查 ；2 、 公 安 消 防 支 队 对 初 步 设 计 的 消 防 设 计 进 行 审 查 ；3 、 公 安 局 交 警 支 队 对 初 步 设 计 的 交 通 条 件 进 行 审 查 ；4 、 人 防 办 对 初 步 设 计 的 人 防 设 计 进 行 审 查 ；5 、国土资源局进行用地预审；6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查；7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位看法，核发技术性审查委托通知单；9、建委依据施工图设计文件审查机构发出
5、的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书；欢迎下载精品学习资源四 、 规 划 报 建 图 审 查 阶 段 ， 此 阶 段 办 理 以 下 一 般 事 项 ：1 、公 安 消 防支 队 进 行 消 防 设计 审 查 ；2 、人防办进行人防设施审查；3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）；五 、 施 工 报 建 阶 段 ， 此 阶 段 办 理 以 下 一 般 事 项 ：1、 建 设 单 位办 理 施 工 报建 登 记
6、 ；2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍；招标类工程通过招标确定 施 工 队 伍 ， 非 招 标 类 工 程 直 接 发 包 ；3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证； 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产治理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证； 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件（复印件）及资料：1 、以下证明材料：（ 1 ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（ 2 ） 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 ；（ 3）按供应预售的商品房运算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的
7、 25以上 ，并 已经 确定施 工进 度和 竣工交 付日 期；欢迎下载精品学习资源2 、 开 发 企 业 的 营 业 执 照 和 资 质 等 级 证 书 ；3 、工程施工合同；4、商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当 附 商 品 房 预 售 总 平 面 图 、 分 层 平 面 图 ；七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位供应的竣工验收报告进行备案审查；2、财政部门对建设工程应缴纳的行政事业性收费和基金进行核试验收；3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文
8、化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参与验收的部门，依据法律、法 规、规章的有关规定对相关专业内容和范畴进行验收；规划部门依据上述部门和本部门验收情形核发建设工程规划许可证（正本）；4、建委综合各部门验收、审查看法，对符合审核标准和要求的，出 具建设工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作 退件处理并要求限期整改； 第三部分 房地产工程权属初始登记阶段1 、由房管局核准新建商品房全部权初始（大产权证）登记；2、开发商应提交材料：1）申请书；2 ）企业营业执照；欢迎下载精品学习资源开发商必需具备的“五证”是指 : 国有土地使用证 , 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让
9、金, 获得了在肯定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；建设用地规划许可证, 是建设单位在向土地治理部门申请征用、划拨土地前, 经城市规划行政主管部门确认建设工程位置和范畴符合城市规划的法定凭证；建设工程规划许可证 , 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程施工许可证；商品房销售 预售 许可证；3 ）用 地 证 明文 件 或 者 土 地 使用 权 证 ；4 ）建设用地规划许可证；5 ）建设工程规划许可证；6 ）施工许可证；7 ）房屋竣工验收资料8 ）房屋测绘成果；9 ） 根 据 有 关 规 定 应 当 提 交 的 其 他 文 件 ；以上几个阶段，需增加或削减的相关事项准时限，各地依据
10、实际情况，会有不同的差异；各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在 7 天内；所需要的费用，由于相当部分属于地方收费， 所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计；房地产开发商拍得土地后需要办理的五大证件欢迎下载精品学习资源建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程 施工许可证、国有土地使用证和商品房销售 预售 许可证, 简称“五证”；其中前两个证由市规划委员会核发, 建筑工程施工许可证由市建委核发 , 国有土地使用证和商品房销售 预售 许可证一；开发商第一要有土地证，再办理建设用地规划许可证和规划要点批复，是进行房地产开发的前提二；然后再进
11、行工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质审查三；再开头正式的规划报建：总平面审查阶段，单体审查、建筑工程规划许可证，消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可；质量监督、安全监督，施工招投标、监理报建，最终办下施工许可证；四；当开发商资金不足可以凭这土地证和施工许可证到银行贷款， 当然资金充分的开发商不需要这样，高层主体完成三分之二的时候就可以办理房屋预售许可证了，前提是土地证没有任何抵押；房地产开发工程必需办理的证件1、方案部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的方案任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；欢迎下载精品学习资源3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合工程设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核看法书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核看法书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；11、法律、法规规定的其他资料；欢迎下载