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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程中如何编写可行性报告？悬赏分： 150 - 解决时间： 2022-10-7 10:11可行性讨论报告包括哪儿些内容？编写地时候需要留意什么？提问者： dklrysys - 二 级正确答案房地产可行性讨论报告是依据可行性讨论对工程进行科学地分析和猜测 .因此做好开发工程可行性讨论工作,是工程成败地先决条件.工程可行性讨论是工程立项阶段最重要地核心文件,具有相当大地信息量和工作量,是工程决策地主要依据 . 第一节 可行性讨论地概念和作用 一可行性讨论地概念 可行性讨论是指在投资决策前,对与工程有关地资源、技术、市场、经济、社会等各方面 进
2、行全面地分析、论证、和评判,判定工程在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上 是否盈利,并对多个可能地备选方案进行择优地科学方法,其目地是使房地产开发工程决 . 策科学化、程序化、从而提高决策地牢靠性,并为开发工程地实施和掌握供应参考 我国从 20 世纪 70 岁月开头引进可行性讨论方法,并在政府地主导下加以推广 .1981 年原 国家计委明确 “把可行性讨论作为建设前期工作中一个重要地技术经济论证阶段,纳入了基 本建设程序 .1983 年 2 月,原国家计委正式颁布了关于建设工程进行可行性讨论地试行 治理方法,对可行性讨论地原就、编制程序、编制内容、审查方法等做了具体地规定,以指导我国地可行
3、性讨论工作 . 房地产工程地特点和开发实践证明,工程开发地关键是决策,开发商应高度重视可行性研究地工作质量,随欧康夭谐闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋孟钅靠某晒 . 二可行性讨论地作用一可行性讨论是工程投资决策地重要依据.开发工程投资决策,特殊是大型投资工程决策地科学合理性,是建立在依据具体牢靠地市场猜测、成本分析和效益估算进行地工程可行性讨论地基础上地 . （二）可行性讨论是工程立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同地依据 .在我国投资工程必需列入国家地投资方案.特殊是房地产工程,要经过政府相关职能部门地立项、审批、签订有关地协议,依据之一就是可行性讨论报告 .
4、（三）可行性讨论是工程筹措建设资金地依据.房地产开发工程可行性讨论对工程地经济、财务指标进行了分析,从中可以明白工程地筹资仍本才能和经营效益地猎取才能 .银行等金融机构是否供应贷款,主要依据可行性讨论中供应地工程获利信息 业筹集建设资金和金融机构供应信用贷款地依据 . .因此可行性讨论也是企（四）可行性讨论是编制设计任务书地依据 .可行性讨论对开发工程地建设规模、开发建设工程地内容及建设标准等都作出了支配,这些正是工程设计任务书地内容 . 其次节 可行性讨论地阶段工作一可行性讨论工作依据工程地进展可以分几个阶段进行 . （一）以投资机会讨论该阶段地主要任务是对投资工程或投资方向提出建议,即在肯
5、定地地区和部门内,以自然资源和市场地调查猜测为基础,查找最有利地投资机会. 投资机会讨论相当粗略,主要依名师归纳总结 靠笼统地估量而不是依靠具体地分析.该阶段投资估算地精确度为30% ,讨论费用一般占第 1 页,共 33 页总投资地 0.2% 0.8%. 假如机会讨论认为可行地,就可以邢乱唤锥蔚墓鳌. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （二）初步可行性讨论 在机会讨论地基础上,进一步对工程建设地可能性与潜在效益进行论证分析 .初步可行性研 究阶段投资估算精度可达20%, 所需费用约占总投资地 0.25% 1.5%. （三）具体可行性讨论 投资决策地基础
6、,是在分析工程在技术上、财务上、经济 具体可行性讨论是开发建设工程 上地可行性后作出投资与拒绝策地关键步骤 . 这一阶段对建设投资估算地精度在10% ,所 需费用,小型工程约占投资地 1.0% 3.0% ,大型复杂地工程约占 0.2%1.0%. 工程地评 估和决策,依据国家有关规定,对于大中型和限额以上地工程及重要地小型工程,必需经 有权审批单位托付有资格地询问评估单位就工程可行性讨论报告进行评估论证 .未经评估地 建设工程,任何单位不准审批,更不准组织建设 . （四）可行性讨论阶段工作精度表 第三节 可行性讨论地内容 一.可行性讨论报告地结构 摹郊 一般来讲,专业机构编写一个工程地可行性讨论
7、报告应包括封面、摘要柯肌 透酵剂 霾糠帧 . （一）封面：一般要反映可行性报告地名称,专业讨论编写机构名称及编写报告地时间三 个内容 . （二）摘要：它是用简洁明白地语言概要介绍工程地简况、市场情形可行性讨论地结论及 有关说明或假设条件,要突出重点,假设条件清晰,使阅读人员在短时间内能明白全报告 . 地精要 .也有专家主见不写摘要,由于可行性讨论报告事关重大,阅读者理应认真全面阅读（三）目录：由于一份可行性报告少就十余页,多就数十页,为了便于写作和阅读人员将 报告地前后关系、假设条件及具体内容条理清晰地编写和把握,必需编写目录 . （四）正文内容：它是可行性报告地主体,一般来讲,应包括以下内容
8、 1工程简况 主要包括：工程名称及背景、工程开发所具备地自然、经济、水文地质等基本条件,工程 开发地宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、托付方、受托方、可行性讨论地目地、可 行性讨论地编写入员、编写地依据、编写地假设和说明）；2市场调查和分析 在深化调查和充分把握各类资料地基础上,对拟开发地工程地市场需求及市场供应状况进 行科学地分析,并作出客观地猜测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销 售周期等 . 3规划设计方案优选 在对可供挑选地规划方案进行分析比较地基础上,优选出最为合理、可行地方案作为最终地方案,并对其进行具体地描述.包括选定方案地建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建
9、筑物及工程地主要技术参数、技术经济指标和掌握性规划技术指标等 . 4开发进度支配对开发进度进行合理地时间支配,可以依据前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段支配好开发工程地进度.作为大型开发工程,由于建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,需要对各期地开发内容同时作出统筹支配 . 5工程投资估算名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 33 页精选学习资料 - - - - - - - - - 对开发工程所涉及地成本费用进行分析评估.房地产开发所涉及地成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种 税费 .估算地精度没有预
10、算那样高,但需力争和将来开发事实相符,提高评判地精确性 . 6工程资金筹集方案及筹资成本估算 依据工程地投资估算和投资进度支配,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成 本进行运算和分析 .房地产开发投资庞大,必需在投资前做好对资金地支配,通过不同地方 . 式筹措资金,削减筹资成本,保证工程地正常进行 7工程财务评判；依据国家现行地财税制定、现行价格和有关法规,从工程地角度对工程地盈利才能、偿债 才能和外汇平稳等工程从财务状况进行分析,并借以考察工程财务可行地一种方法 .具体包 括工程地预售猜测、成本猜测基础上进行估量损益表、估量资产负债表、估量财务现金流 量表地编制,债务偿仍表、资金来源
11、与运用表地编制,以及进行财务评判指标和偿债指标 地运算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿仍期、资产负债率等,据 以分析投资地成效 . 8不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平稳分析、敏锐性分析和概率分析等内容.该分析通过对影响投资成效地社会、经济、环境、政策、市场等因素地分析,明白各种因素对工程地影响性质和程度,为工程运作过程中对关键因素进行掌握供应牢靠依据 工程地风险大小及风险来源供应参考 . 9可行性讨论地结论.同时依据风险地可能性,为投资者明白依据对相关因素地分析和各项评判指标数值,对工程地可行与否作出明确地结论 . 10 讨论人员对工程地建议对工程中存在地风险和问题提出改
12、善建议,以及对建议地成效作出估量 . （五）附件：它包含可行性讨论地主要依据,是可行性讨论报告必不行少地部分 .一般来讲,一个工程在做正式地可行性讨论时,必需有政府有关部门地批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）.专业人员必需依照托付书和上述文件以及相应地法律、法规方能编写工程可行性讨论报告 . （六）附图：一份完整地可行性报告应包括以下附图：工程位置置图、地势图、规划红线图、设计方案地平面图,有时也包括：工程所在地区或城市地总体规划图等等 . 二可行性讨论报告地工程投资预算一些不大规范地房地产工程可行性讨论报告,其中地工程投资概算只包含了工程建设地工程概算,这样
13、算是不够正确地.一个房地产工程不等于一个简洁地建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,工程投资就是为了满意这些成本支出 .而且,工程概算也不肯定就等于进展商对工程工程建设地实际投资.在被证明星可行地前提下,边回收资金边追加投入地滚动式投资开发方式也是可以实行地,这样一来进展商在工程建设上地实际总投入就会小得多 .以工程概算代替工程投资概算是极不庄重地 内容：（一）营销开支概算1工程前讨论及可行性讨论地开支 2工程策划地开支 3销售策划地开支 4广告开支.房地产工程地投资概算应包括以下名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 33 页精选学习资料 - - - - - - - -
14、 - 5工程公司日常运作地开支 6工程及企业地公关开支（二）工程开支概算 1用于工程勘探地开支 2用于吹沙填土、平整土地地开支 3用于工程设计地开支 4用于建筑施工地开支 5用于设施配套地开支 6用于工程监理地开支（三）土地征用开支概算1政府一次性收取地标准地价 2用于拆迁补偿或青苗补偿地开支 3影响公共设施而显现地赔偿开支（四）金融成本开支概算1外汇资金进入国内货币系统产生地银行担保及治理费用支出 2贷款引起地利息支出 3各项保险开支 4税收和行政性收费 5不行预见开支 第四节 可行性讨论报告地编制 一房地产工程可行性分析常见误区1误区一：一个标准地效益分析 假如一份工程可行性讨论报告特别确
15、定地告知你将来能赚多少钱,而且肯定能赚这么多 钱,这绝不会是一份实事求是地报告,一份专业而庄重地工程可行性讨论报告不行能只是 一个效益标准 .在可行性讨论时会遇到太多地不确定因素,这些不确定因素使工程将来地价 格及销售进程处于一种相对地不确定之中 .因此,可行性讨论地“效益分析 ”也不行能是特别 .可行性研 确定地,只能是一种合理地猜测,而且这些猜测需要假定地前提,那就是期望值 究依据不同地期望值给出不同地期望效益猜测 . 2误区二：先入为主地可行性讨论 纵观国内多数失败地大型地产投资,其中大部分工程地失败都是由一些可预见地因素造成 地.这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内,致使别墅环境被
16、破坏,别墅无人问津；在一个离市区较远地乡镇开发高层公寓,结果也是无人问津；预备在一个规划失控地农夫“集资房 ”地冲击下半途而废；同一时间同一城市同类 居住区内开发商住小区,结果在廉价 楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建地高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等.当这些工程地进展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到 ”,然而却是早该想到地.再看一看这些工程地“可行性讨论报告”,几乎都是同一个调子：引经据典,从各个角度描画这个工程投资地美好前景,却偏偏不提工程投资地不利因素 .这样地 “可行性讨论 ”,自始至终都是为了证明该工程是可行地,犯了“先入为主 ”地大忌
17、 . （1）先入为主地可行性讨论通常是由以下缘由造成地：A.房地产投资企业地领导主观意志在起作用.往往由于 “长官意志 ”对课题地影响,课题讨论名师归纳总结 人员担忧挑工程地毛病会得罪老板,于是学会了察颜观色,一切环绕领导地意思去论证.所第 4 页,共 33 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 以,为防止这种情形地进展,公司领导要多些支持,少些干预,让课题组放下包袱,按科学地路子去调查、分析 . B.课题组人员地业务水平不过关.有些工程地可行性讨论没有交给真正在行地专家去做,而是任凭找一些高校地老师或在本公司里地人去完成 .这样做,使课题组地智力及才能
18、结构很不合理,要盼望他们拿出一个真正可信地可行性讨论报告是不行能地 . C.有地进展商将可行性讨论地课题交给一些建筑询问机构去做,这些单位地科研实力过得硬,但由于工程对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立地讨论态度,除非进展商事先申明参与可行性讨论地单位不能承揽本工程地工程询问业务 . D.有地进展商图省事,让与他合作地另一方供应可行性讨论报告 .这在意向接触地时候是 .必要地,但要清晰地是,合作另一方所作地可行性讨论只是针对自己地投资行为而做地,并不适合于现在地进展商；有时合作另一方为了争取他人来投资,可能会片面地夸大该工程地投资价值,这样地可行性讨论是不行能做到中立外 . 二
19、编制可行性讨论报告地人员支配组合要组织一个可行性讨论地小组,小组成员地学问结构、人员支配要全面 . 北京华灵四方投资询问有限责任公司 供应可行性讨论报告编写服务,可编写房地产、沿途有 色 、 化 学 工 业 、 矿 业 、 医 药 工 业 等 行 业 可 行 性 研 究 报 告 编 写 . 每 个可研工程 地 内容均 有差异, 下 面是一个 通常地框 架. - 可1行章性工研总究报告1.1 标准背框架第程论工程景名师归纳总结 1.1.1 工程地名单称位表第 5 页,共 33 页1.1.2 工程承办1.1.3 工程程主管部地门1.1.4 工拟建区、点1.1.5 承担可行性研究工作地单位和法人代1
20、.1.6 研行究工研作依结据1.1.7 研究工作简况1.2 可性究论1.2.1 市场预测和工程规模1.2.2 原材料、燃料和动力供应1.2.3 程厂及址术方案1.2.4 工工程技1.2.5 环境保护动员1.2.6 工厂组织劳定1.2.7 工资程建和设进筹度1.2.8 投估算资金措1.2.9 工程财务和经济评论1.2.10 工程综合评价结论- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1.3 主要技术经济指标表名师归纳总结 1.4 存在问题及建议第 6 页,共 33 页第2章工 程 背 景 和 发 展 简 况 2.1 工 程 提 出 地 背 景 2.1.1 国家或行
21、业发展规划2.1.2 工程发起人和发起缘由2.2 工程发展简况2.2.1 已进行地调查研究工程及其成果2.2.2 实验试制工作情况2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况2.2.4 工程建议书地编制、提出及审批过程2.3 投资地必要性第3章市场 分 析与建设规 模3.1 市场 调查3.1.1 拟建工程产出物用途调查3.1.2 产品现有生产能力调查3.1.3 产品产量及销售量调查3.1.4 替代产品调查3.1.5 产品价格调查3.1.6 国外市场调查3.2 市场预测3.2.1 国内市场需求预测3.2.2 产品出口或进口替代分析3.2.3 价格预测3.3 市场推销战略3.3.1 推销方式3.3.2
22、推销措施3.3.3 促销价格制度3.3.4 产品销售费用预测3.4 产品方案和建设规模3.4.1 产品方案3.4.2 建设规模3.5 产品销售收入预测第4章建 设 条 件 与 厂 址 选 择 4.1 资 源 和 原 材 料 4.1.1 资源评述4.1.2 原材料及主要辅助材料供应4.1.3 需要作生产实验地原料4.2 建设地区地选择4.2.1 自然条件4.2.2 基础设施4.2.3 社会经济条件4.2.4 其它应考虑地因素4.3 厂址选择4.3.1 厂址多方案比较4.3.2 厂址推荐方案第5章工厂技术方案5.1 工程组成- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - -
23、 5.2 生产技术方案名师归纳总结 5.2.1 产品标准第 7 页,共 33 页5.2.2 生产方法5.2.3 技术参数和工艺流程5.2.4 主要工艺设备选择5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标5.2.6 主要生产车间布置方案5.3 总平面布置和运输5.3.1 总平面布置原就5.3.2 厂内外运输方案5.3.3 仓储方案5.3.4 占地面积及分析5.4 土建工程5.4.1 主要建、构筑物地建筑特征与结构设计5.4.2 特殊基础工程地设计5.4.3 建筑材料5.4.4 土建工程造价估算5.5 其他工程5.5.1 给排水工程5.5.2 动力及公用工程5.5.3 地震设防5.5.4 生活福利设
24、施第6章环 境 保 护 与 劳 动 安 全 6.1 建 设 地 区 地 环 境 现 状 6.1.1 工程地地理位置6.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象6.1.3 矿 藏 、 森 林 、 草 原 、 水 产 和 野 生 动 物 、 植 物 、 农 作 物 6.1.4 自 然 保 护 区 、 风 景 游 览 区 、 名 胜 古 迹 、 以 及 重 要 政 治 文 化 设 施 6.1.5 现有工矿企业分布情况；6.1.6 生 活 居 住 区 分 布 情 况 和 人 口 密 度 、 健 康 状 况 、 地 方 病 等 情 况 ； 6.1.7 大气、地下水、地面水地环境质量状况；6.1.8 交
25、通运输情况；6.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料. 6.2 工程主要污染源和污染物6.2.1 主要污染源6.2.2 主要污染物6.3 工程拟采用地环境保护标准6.4 治理环境地方案6.4.1 工 程 对 周 围 地 区 地 地 质 、 水 文 、 气 象 可 能 产 生 地 影 响 6.4.2 工程对周围地区自然资源可能产生地影响6.4.3 工 程 对 周 围 自 然 保 护 区 、 风 景 游 览 区 等 可 能 产 生 地 影 响 6.4.4 各 种 污 染 物 最 终 排 放 地 治 理 措 施 和 综 合 利 用 方 案 . 6.4.5 绿 化 措 施 , 包 括 防 护 地
26、 带 地 防 护 林 和 建 设 区 域 地 绿 化 . 6.5 环境监测制度地建议6.6 环境保护投资估算- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 6.7 环境影响评论结论名师归纳总结 6.8 劳动保护与安全卫生第 8 页,共 33 页6.8.1 生产过程中职业危害因素地分析6.8.2 职业安全卫生主要设施6.8.3 劳动安全与职业卫生机构6.8.4 消防措施和设施方案建议第7章企业组织和劳动定员7.1 企业组织7.1.1 企业组织形式7.1.2 企业工作制度7.2 劳动定员和人员培训7.2.1 劳动定员7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算7.2.3 人
27、员培训及费用估算第8章工 程 实 施 进 度 安 排 8.1 工 程 实 施 地 各 阶 段 8.1.1 建立工程实施管理机构8.1.2 资金筹集安排8.1.3 技术获得与转让8.1.4 勘察设计和设备订货8.1.5 施工准备8.1.6 施工和生产准备8.1.7 竣工验收8.2 工程实施进度表8.2.1 横道图8.2.2 网络图8.3 工程实施费用8.3.1 建设单位管理费8.3.2 生产筹备费8.3.3 生产职工培训费8.3.4 办公和生活家具购置费8.3.5 勘察设计费8.3.6 其它应支付地费用第9章投 资 估 算 与 资 金 筹 措 9.1 工 程 总 投 资 估 算 9.1.1 固定
28、资产投资总额9.1.2 流动资金估算9.2 资金筹措9.2.1 资金来源9.2.2 工程筹资方案9.3 投资使用计划9.3.1 投资使用计划9.3.2 借款偿仍计划第10 章财 务 与 敏 感 性 分 析 10.1 生 产 成 本 和 销 售 收 入 估 算 10.1.1 生产总成本估算10.1.2 单位成本- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 10.1.3 销售收入估算10.2 财 务 评 价 10.3 国 民 经 济 评 价 10.4 不 确 定 性 分 析 10.5 社 会 效 益 和 社 会 影 响 分 析 10.5.1 工 程 对 国 家 政 治
29、 和 社 会 稳 定 地 影 响 . 10.5.2 工 程 与 当 地 科 技 、 文 化 发 展 水 平 地 相 互 适 应 性 ； 10.5.3 工 程 与 当 地 基 础 设 施 发 展 水 平 地 相 互 适 应 性 ； 10.5.4 工 程 与 当 地 居 民 地 宗 教 、 民 族 习 惯 地 相 互 适 应 性 ； 10.5.5 工 程 对 合 理 利 用 自 然 资 源 地 影 响； 10.5.6 工 程 地 国 防 效 益 或 影 响； 10.5.7 对 保 护 环 境 和 生 态 平 衡 地 影 响 . 第 11 章 可 行 性 研 究 结 论 与 建 议 11.1 结 论
30、 与 建 议 11.1.1 对 推 荐 地 拟 建 方 案 地 结 论 性 意 见 . 11.1.2 对 主 要 地 对 比 方 案 进 行 说 明 . 11.1.3 对 可 行 性 研 究 中 尚 未 解 决 地 主 要 问 题 提 出 解 决 办 法 和 建 议 . 11.1.4 对 应 修 改 地 主 要 问 题 进 行 说 明 , 提 出 修 改 意 见 . 11.1.5 对 不 可 行 地 工 程 , 提 出 不 可 行 地 主 要 问 题 及 处 理 意 见 . 11.1.6 可 行 性 研 究 中 主 要 争 议 问 题 地 结 论 . 第 12 章 财 务 报 表 第 13 章
31、 附 件 第 1 章 工 程 总 论总论作为可行性讨论报告地首章,要综合表达讨论报告中各章节地主要问题和讨论结论,并对工程地可行与否提出最终建议,为可行性讨论地审批供应便利.总论章可依据工程地具体条件,参照以下内容编写 .（本文档当前地正文文字都是告知我们在该处应当写些什么,当您按要求写出后,这些说明文字地作用完成,就可以删除了.假如您不想使用本模板,想自己制作一个或修改本模板,需要按次序先学习在页面视图（就是本视图）自定义正文、各级标题地样式,只有这一步学好了才能正确进入和使用大纲视图,当您写小说或长篇大 块文章时,大纲视图下地操作是特别有用地,这时才可能使用自动插入目录功能 .为了正确 显
32、示自动页码,一般这样地文挡至少要分为三个节,封面一个节,目录一个节,其余为一个或多个节,在每个节里可以独立进行页面设置和页码设置.分节方法：第一把光标置于要分节处,再单击菜单-插入 - 分隔符 - 分节符 -下一页 -确定 .自定义正文、各级标题地样式地方法：可查看帮忙,在目录与索引框中录入“ 样式” ,之后查看相关 .假如您只是使用本模板,直接改写原先地说明文字或把光标置于要写入位置之前地回车换行符号再按回车键就可写入您地内容.假如要修改各级标题,请把光标置于标题地汉字中进行修改：假如要转变字体字号 ,只需将光标置于要修改地标题或正文文字中,就可按您地意愿重定义,并且文挡中全部同样级别地标题文字地字体字号都自动更新统一为您地新定义列背.- 编者注）1.1 工程景1.1.1 工程名称企业或工程地全称,应和工程建议书所地名称一致. 1.1.2 工程承办单位