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1、精品学习资源房地产项目可行性分析报告这一部分是可行性讨论报告的首要部分， 总述要综合叙述讨论报告中各部分的主要问题以及讨论结论，并对项目是否可行提出最终建议， 为可行性讨论的审批供应条件； 政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济缺失；政府的政策对房地产业的影响是全局性的， 房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的胜利与否； 房地产业由于与社会经济进展紧密相关， 因此，在很大程度上受到政府的掌握，政府对租金、售价的限制，对外 资的掌握， 对土地使用的掌握， 对环境爱护的要求， 特别是对投资规模、投资方向以及金融的掌握， 以及新税务政策的制定， 都对房地产
2、投资者构成风险 .项目盈利才能分析1 静态财务盈利指标投资利润率是指项目到达设计才能后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利才能的静态指标；对生产期内各年利润额变化大的项目，应以生产期各年的平均年利润来运算，运算公式为：投资利润率 =年利润总额或年平均利润总额项目总投资100%在项目评估中， 将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较，以判定项目的投资利润率是否到达本行业的平均水平或所期望到达的水平；投资利税率是项目到达设计生产才能后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平均利税总额与项目总投资的比率；运算公式为：投资利税率 =年利税总额或年平均利
3、税总额项目总投资100%年利税总额 =年销售收入 不含销项税 一年总成本费用 不含进项税 或：年利税总额 =年利润总额 +年销售税金及附加 不含增值税 在项目评估中， 可将投资利税率与行业平均利税率比照， 以判别项目单位投资对欢迎下载精品学习资源国家积存的贡献水平是否到达本行业的平均水平；资本金利润率是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率，它反映项目资本金的盈利才能；其运算公式为：资本金利润率 =年利润总额或年平均利润总额资本金100%1.2 动态财务盈利指标1、项目财务净现值是考察项目盈利才能的肯定值指标， 反映项目在满意按设定折现率要求的盈利之外所能
4、获得的超额盈利的现值； 项目财务净现值大于零说明项目可行，到达或超过了设定折现率要求的盈利水平； 一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在运算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和； 其公式为：净现值=各期现金流入量 * 贴现系数 - 各期现金流出量 * 贴现系数2、财务内部收益率是指项目在整个运算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率； 但是财务内部收益率不是初始投资在整个运算期内的盈利率， 因而它不仅受项目初始投资规模的影响， 而且受项目运算期内各年净收益大小的影响；对常规投资项目 , 财务内部收益率其实质就是使
5、投资方案在运算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率；财务内部收益率 FIRR 指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个运算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情形；这种项目内部打算性， 使它在应用中具有一个显著的优点， 即防止了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范畴即可；不足的是财务内部收益率运算比较麻烦，对于具有特别规现金流量的项目来讲， 其财务内部收益率在某些情形下甚至不存在或存在多个内部收益率；2 项目清偿才能评判静态投资回收期亦称返本期，它是反映
6、投资项目实际清偿才能的重要指标，其运算公式为：静态投资回收期 =累计净现金流量显现正值的年数 -1 +上一年累计净现金流量的肯定值 / 显现正值年份净现金流量假定用 Pc 表示静态的基准投资回收期， 就当 PtPc时，该项目是可以考虑接受的；欢迎下载精品学习资源运用静态投资回收期的优点：经济意义明显、直观，运算简便；在肯定程度 上反映投资成效的优劣； 缺点：只考虑投资回收前的成效， 不能反映回收之后的成效，无法衡量项目投资收益的大小；没考虑时间价值，无法正确辨识项目优劣；2.2 动态投资回收期 Pt 是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标；动态投资回收期以年表示，
7、一般自建设开头年算起；表达公式为：动态投资收回收期 = 累计折现值开头显现正值的年数 -1+ 上年累计折现值的肯定值/ 当年净现金流量的折现值在项目财务评判中， 动态投资回收期愈小说明项目投资回收的才能越强；动态投资回收期 Pt 与基准回收期 PC相比较，假如 PtPC，说明项目投资能在规定的时间内收回， 就项目在财务上可行；在附加几个财务指标 : 详细数字公式 , 无法输入某些符号 , 就用文字代表 3 项目清偿才能分析主要是考察项目运算期内各年的财务状况即偿债才能， 主要是通过借款仍本付息运算表、 资金来源与运用表和资产负债表的评估， 运算财务比率和固定资产投资借款归仍期进行， 包括以下几
8、个指标： 财务比率、 固定资产借款归仍期；3.1 、财务比率分析是通过资产负债表运算资产负债率、 流淌比率和速动比率等财务比率， 与同行业的平均水平和其他参照物相比较， 以确定项目财务的清偿才能； 其中资产负债率的公式为：资产负债率 =负债总额 / 资产总额一般来说，这一比率应低于100%，由于企业负债只能最终以资产清偿；该指标 反映债权的安全，但同时也反映企业利用负债经营才能； 其中流淌比率的公式为： 流淌比率 =流淌资产总额 / 流淌负债总额这一指标是衡量企业流淌资产在短期债务到期前用于偿付流淌负债才能的财务 指标；一般 200%是最正确状态；假如比例高了，就说明资产闲置；过低就是债权担心
9、全；而速动比率的公式为：速动比率 =速动资产总额 / 流淌负债总额，这一指标是衡量企业流淌资产中可以立刻用于偿付流淌负债的才能；最正确比率为100%；3.2 2、固定资产借款归仍期是指在国家政策规定及项目详细财务条件下， 项目投产后可用作仍款的利润、 折旧及其他收益额归仍固定资产投资借款本金和利息所需要的时间；进行比率分析应当要留意以下的几点：所分析的项目要具有可比性、相关性, 将欢迎下载精品学习资源不相关的项目进行比照是没有意义的；比照口径的一样性, 即比率的分子项与分母项必需在时间、范畴等方面保持口径一样；挑选比较的标准要具有科学性, 要留意行业因素、 生产经营情形差异性等因素； 要留意将
10、各种比率有机联系起来进行全面分析 , 不行孤立地看某种或某类比率 , 同时要结合其他分析方法 , 这样才能对企业的历史、现状和将来有一个详尽的分析和明白, 到达财务分析的目的；而比率分析法的局限性主要表现在：在财务分析中， 比率分析用途最广， 但也有局限性，突出表现在： 比率分析属于静态分析， 对于猜测将来并非肯定合理牢靠；比率分析所使用的数据为帐面价值，难以反映物价水准的影响； 可见，在运用比率分析时， 要留意将各种比率有机联系起来进行全面分析，不行单独地看某种或各种比率， 否就便难以精确地判定公司的整体情形； 要留意审查公司的性质和实际情形，而不光是着眼于财务报表；要留意结合差额分析；1、
11、项目建设背景西安市丰庆路兰州军区所属土地，需要开发改造，项目占地沿劳动路26 亩、丰庆路 36 亩，总占地 62 亩，规划总 24 万平方，其中商铺面积6 万平方；项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间，项目分两块，分别为丰庆路沿街、劳动路沿街，周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈，商业前景优越；项目为部队开发，缺乏地方开发手续，不能做按揭，土地年限40 年；目前，总政开发手续已经齐全；2、项目合作概况项目以联合开发为主，其中返仍部队6 万平方，部队每平方支付3300 元；返款支付分三次，首次为项目四层终止，返仍6000 万，项目封顶返仍一部分，交房返仍一部分；同时，部队占开发
12、利润36%，相关领导人占 32%此部分可细谈降低 ；二、西安市住宅市场现状分析1、2021 年 11 月住宅市场分析西安房地产信息网数据讨论中心数据监测显示：11 月 23 日西安市商品房成交连续下滑； 23 日商品房共成交 226 套，较上前一日削减 27 套，其中住宅共成 交，179 套，较上前一日削减 21 套；商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%；其中，一般住宅成交面积环比下滑27.4%；欢迎下载精品学习资源2、商业地产领导西安在住宅整体滑坡的同时， 商业项目却反常兴盛， 更多投资资本大量涌入商业地产市场， 商铺显现热销； 从骡马市的罗马星时代广场热销， 到东门里大连万达广场的枪
13、手，可以看出，商铺，以及公寓楼正在成为西安地产市场主力；三、项目建设指标序号项目单位数量1总建筑面积平方米2400002住宅面积平方米180003商铺面积平方米600004容积率四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；各种费率依据国家相关文件；2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额万元1商铺建安250060000171432住宅建安成本2100180000378003室外工程10024000024004机电工程5024000012005销售费用 1600003000欢迎下载精品学习资源销售费用212000030006治理费用5200002400
14、7其他成本10008总投资67943以上投入未运算财务成本在内；3、销售收入依据项目所处位置、 四周环境和西安市成本房地产现行市场猜测， 考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为5000 元/ m2， 低层商铺均价定位为 10000 元/ m2，部队返款 3300 元/ m2 ；销售收入见下表：序号项目单位数量价格金额万元1住宅元/ m 21200005000600002部队返款元/ m 2600003300198003低层商铺2元/ m600001000060000合计139800以上销售收入，未运算房价上涨；4、营业税及附加本项目应计营业税、城市爱护建设税和训练附加
15、税，综上本项目的综合税率为 6%，共应交纳税金及附加5、盈利才能分析序号8388 万元；项目合计万元1总销售收入1398002总投资679433税金838846、其他安排利润额63469序号项目合计万元1总利润634692部队占股 36%228483领导占 32%203104利润额20311欢迎下载精品学习资源五、合作方式及实际投资分两种投资模式；第一种模式：投资开发；1、投资人敢 2021 年 12 月 14 日前， 部队考核相关开发手续及批文， 签订合作协议，双控账号注资 1600 万元；2、部队拆迁，及办理开工手续，1-3 个月；3、正式开工前，给部队交 2000 万开发保证金，即开头开发运营；4、前期总投资 5000 万以内；其次种模式：担保入股模式1、投资人敢 2021 年 12 月 14 日前， 部队考核相关开发手续及批文， 签订合作协议，双控账号注资 1600 万元；2、协议签订 1-2 个月，投资人可才抽出资金，并占项目5%股份，同时在资金双控期间，由实际开发人依据银行同期利息赐予利息补偿；欢迎下载