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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产企业工程质量治理的争论- 论文房地产企业工程质量治理的争论Study on the Project Quality Management of Real Estate Company 摘要本文具体论述了房地产企业工程质量治理需求分析与特点,房地产工程质量面临“ 全数之 考” ,房地产工程质量治理目标的实现是品牌进展之根本；深化争论影响房地产工程质量 的主要因素,工程质量与工程时间、工程成本之间的对立统一,工程干系人在工程质量管 理过程中的作用；争论房地产工程质量基本治理方法,强调指出数据分析手段在工程质量 治理中的应用,工作分解结构在工程
2、质量治理中起的重要作用,流程 治理和团队建设在工 程质量治理中的重要作用；本文仍强调房地产公司的工程质量治理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当治理才能的基础上的掌握及强化控 制的治理,仍着意提出执行力、细节治理、连续改进是 房地产工程 质量治理的三把利剑；对某房地产公司工程质量治理案例分析；对于从事房地产工程工程治理的人士具有肯定的 参考意义；关键词：品质；质量；质量治理；执行力；细节治理；连续改进ABSTRACT This paper discussed characteristics of project quality management and the
3、 need s analysis in real estate enterprise in detail: the quality of real estate proj ects is facing full of the test, achieving the objective of quality managemen t is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estate projects. There is
4、a unity of opposites i n the quality of the project, the cost of the project and the lasting time of t名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - he project. The related persons played an important role in the process of qual ity management. Researching on the basic methods of the real
5、estate projects ma nagement, the paper stressed that data analysis in the application of quality m anagement, work breakdown structure in the project quality management, process management and team-building played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate company
6、s management is based on the enhanc ed control of management ,which the design units, the general package units, the project management companies and other cooperation are mature and have the basis of management capabilities .On the other hand,the paper gave a conclusion that the implementation of t
7、he proposed effort, management for the details, a nd continuous improvement are three swords of the quality management in real es tate projects. Based on the case study of a real estate company in project qual ity management , this paper has some reference value to the engineering staff of project m
8、anagement in the real estate. ； Implementatio Key words: The specific quality； Quality； Quality management n；Particular management；Durative amelioration 目 录名师归纳总结 第一章绪论1 3 第 2 页,共 38 页1.1 争论背景和意义1 1.2 主要争论内容1 1.3 创新点2 其次章房地产企业工程质量治理需求分析与特点2.1 房地产工程 质量3 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2.1.1 质量的
9、定义3 名师归纳总结 2.1.2 房地产工程 质量的含义和内容: 3 6 9 第 3 页,共 38 页2.2 房地产工程 质量治理需求的特点4 2.3 房地产工程 质量面临“ 全数验收” 之考5 2.4 房地产工程 质量治理目标的实现是品牌进展之根本2.4.1 质量是企业的生命6 17 2.4.2 质量治理目标的实现是品牌进展之根本6 第三章影响 房地产工程 质量的主要因素7 3.1 工程前期掌握对质量治理的影响7 3.1.1 工程前期掌握对质量的影响7 3.1.2 房地产质量的确定8 3.2 时间治理、成本治理、质量治理是冲突统一体8 3.3 工程干系人在 房地产工程 质量治理中的不同角色与
10、作用3.3.1 对工程质量形成至关重要的三方干系人9 3.3.2 其他工程干系人对质量的影响10 第四章房地产工程 质量基本治理方法12 4.1 质量治理基本方法与理论12 4.1.1 工程质量治理的定义12 4.1.2 工程质量治理的原就13 4.1.3 工程质量治理的基本原理14 4.1.4 工程质量治理16 4.2 房地产工程 质量治理中应加强数据分析手段的应用4.3 工作分解结构（WBS）对质量治理有提纲挈领的作用19 4.4 流程 治理在 房地产工程 质量治理中的重要作用21 4.5 质量治理团队的培育与作用发挥22 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - -
11、 - - 第五章执行力、细节治理、连续改进是质量治理的三把利剑23 5.1 执行力是质量治理目标实现的有力保证 23 5.2 质量的细节治理是 房地产工程 品质提高的必经之路 23 5.3 连续改进使 房地产工程 质量治理越做越轻松 24 第六章 某房地产公司工程质量治理案例分析 25 6.1 工程简况 25 6.2 工程质量需求与特点 25 6.3 工程质量治理的实施与掌握 25 6.3.1 工程前期的质量治理 26 6.3.2 工程实施过程中质量掌握的细节治理 27 6.3.3 工程收尾阶段的质量掌握 28 第七章 结 论 29 参考文献 30 致 谢 31 第一章 绪 论1.1 争论背景
12、和意义房地产行业是国民经济的支柱产业,关系国计民生,关系经济进展,举足轻重；建国初期,我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包,几乎全部的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成,建筑施工单位是整个工程治理的指挥调度中心,开发（建设）单位发挥监督检查作用；随着民用建筑功能的多样化,各种专业公司逐步独立,比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等,他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程,传统意义上的建筑施工总承包逐步弱化为主分包,开发（建设）单位掌握着越来越多的工程资名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 源,整个工程治理的
13、指挥掌握重心也逐步转移到开发（建设）单位；我国房地产行业从 80 岁月中期开头兴起,大部分房地产企业都是自己掌握着工程资源,主 要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包,主要的材料设备都由自己选购或指 定,所以,房地产企业是房地产工程治理的指挥掌握中心；房地产企业把控着大部分工程 资源,房地产企业在工程治理中的作用就不是简洁的监督检查了；主包单位并不准确地知 道房地产公司想如何调配这些工程资源,同时,主包单位也不清晰房地产企业的营销意 图,整个工程工程治理的“ 大局” 主包单位根本无法把握,所以,房地产企业工程治理的 宏观掌握必需由房地产公司自己完成；谁掌握了工程资源,谁就要承担相应的责任
14、；房地产企业是整个工程治理的指挥掌握中 心；房地产工程治理是独立于建筑施工治理、建筑监理之外的一种工程治理模式,在目前 房地产工程治理模式百花齐放的情形下,探讨房地产工程治理特殊是房地产工程工程质量的治理意义重大,为完善房地产企业工程治理,提高 业行业质量掌握水平具有特别积极的意义；1.2 主要争论内容房地产工程 质量,进而提高房地产企建筑施工分包治理模式的变化,必定促使房地产企业建立与之适用的治理方法；依据建设工程工程治理规范（GB/T503262001）的要求：施工单位工程治理工作可以归纳为“ 四控四管一和谐” ,即进度掌握、质量掌握、安全掌握、成本掌握、现场治理、合同治理、信息治理、生产
15、要素治理、组织和谐；监理单位工程治理工作可以归纳为“ 三 控二管一和谐” ,即进度掌握、质量掌握、成本掌握、合同治理、信息治理、组织和谐；房地产企业的工程治理就成为了全工程治理,归纳为六大体系,即方案治理体系、工程成 本治理体系、工程技术治理体系、工程质量与安全治理体系、工程风险治理体系、现场管 理标准化；工程质量掌握方面：因工程治理行为主体的不同,房地产工程治理与施工单位、监理机构 的工程治理确定存在差异；施工单位和监理单位关怀的是按图施工、符合国家或地方的施 工质量验收标准,房地产企业就关怀的是客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共
16、 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 程质量做好,房地产企业关怀的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的治理保证体 系；施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工艺,而房地产工程技术 治理的任务就是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数）,然后依据确定的技术参数 进行招标,定标后确定的产品部品或者施工出来的产品,符合营销意图；施工单位考虑如 何组织施工,房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场治理体系；本文具体论述了房地产企业工程质量治理需求分析与特点,影响房地产工程质量的主要因 素,房地产工程质量基本治理方法,强调房地产公司的工程质量治理是基于设计
17、单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当治理才能的基础上的掌握及强化控 制的治理,仍着意提出执行力、细节治理、连续改进是 房地产工程 质量治理的三把利剑,某房地产公司工程质量治理案例分析；对于从事房地产工程工程治理的人士具有肯定的参 考意义；1.3 创新点 本文强调房地产公司的工程质量治理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作 单位是成熟和具备相当治理才能的基础上的掌握及强化掌握的治理,执行力、细节治理、连续改进是 房地产工程 质量治理的重中之众；其次章 房地产企业工程质量治理需求分析与特点 2.1 房地产工程 质量 2.1.1 质量的定义ISO8402-1994 质量
18、治理和质量保证术语中对质量所下的定义是 : 质量是反映实体 产 品、过程或活动等 满意明确和隐含需要的才能的特性总和；实体（entity, item）: “ 可 单独描述和争论的事物”,实体可以是活动或过程,可以是产品,可以是组织、体系或 人,也可以是上述各项的任何组合；需求 requirements : 包括“ 明确需要” 和“ 隐 含需要” ；为使“ 需求” 可以实际运用,一般应将其转化为质量要求；所谓质量要求,是名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 指“ 对需要的表述或将需要转化为一组对实体特性的定量或定性的规定
19、要求,以使其实现 并进行考核” ；ISO9000：2000质量治理体系基础和术语和GB/T9000 2000 标准关于质量的定义是：所谓质量,是指一组固有特性满意要求的程度；“ 质量” 可使用形容词差、好或优秀 来修饰；固有的就是指在某事或某物原来就有的,特殊是那种永久的特性；对产品来说,例如水泥的化学成分、强度、凝聚时间就是固有特性,而价格和交货期就是赐予特性；对 质量治理体系来说,固有特性就是实现质量方针和质量目标的才能；对过程来说,固有特 性就是过程将输入转化为输出的才能；从术语的基本特性来说,质量是满意要求的程度；要求包括明示的隐含的和必需履行的需求或期望；明示的一般是指在合同环境中,
20、用户明 确提出的需要或要求,通常是通过合同、标准、规范、图纸、技术文件所作出的明确规 定；隐含需要就应加以识别和确定,具体说,是指顾客的期望,二是指那些人们公认的、不言而喻的、不必作出规定的“ 需要” ,如洗衣机必需满意洗衣和甩干的基本功能即属于“ 隐含需要” ；需要是随时间、环境的变化而变化的,因此,应定期评定质量要求,修订 规范,开发新产品,以满意已变化的质量要求与旧定义相比,有两点明显的改进；一是质 量反映为“ 满意要求的程度” ,而不是反映“ 特性总和” ,特性是固有的,与要求相比 较,满意要求的程度才反映为质量的好坏；因此,新定义更科学；二是明确提出“ 固有特 性” 的概念,说明固有
21、特性是产品、过程或体系的一部分,而人为赐予的特性不是固有特 性,不反映在产品的质量范畴中,这就使质量的概念更为明确；房地产工程 质量的含义和内容 : 2.1.2 在通常情形下,人们提起 房地产工程 质量,很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏 水,门窗是否变形,墙面是否显现裂缝等等,这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量 而已；目前,我国 房地产开发 已进入一个快速进展的高潮期,房地产业已由基本的进展需 求逐步转化为经济、社会、自然的全面进展需求,我们应当明确并建立期崭新、全面的房 地产工程开发的质量观；我们应重点从以下两个方面把握 房地产工程 开发的质量含义：第一、满意需要（含实际需要和潜在
22、需要）成为检验房地产工程质量的客观标准；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在市场经济条件下,随着我国房地产业的深化进展,房地产工程能满意多少、在何种程度 上满意消费者的需要,将成为衡量房地产工程市场价值的客观标准,这可以说是市场经济 表达在房地产工程质量范畴上的根本所在；在房地产业进展的新时期,房地产工程质量的 物质性成为最基本的要求,而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准,房地产工程质 量第一要以消费者的货币资金来表达；这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区分所在,正确懂得这一点,对
23、于搞好 现实经济意义；房地产工程 质量具有直接的其次、房地产工程质量是房地产产品特点和特性的总和；房地产工程质量的特点和特性指 其应当具有的客观要求属性的总称,即 房地产工程 满意消费者需要的各种属性,包括可用 性、安全性、有效性、牢靠性、可修理性、经济性等相互联系、相互依存的各方面,从实 质上提出了要全面懂得和把握房地产质量内涵的要求；国家建设部住宅产业办公室的商 品房性能认定暂行治理规定中,将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、连续性进展 性及经济性等五个方面,也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求；房地产工程质量表达为业主的使用质量,它反映物业使用的安全性、便利性、舒服性等 等,这些
24、都是环围着使用的人来表达的服务；它包括地域、设计、工程、环境、配套、服 务等内容,明显,建筑工程质量只是 房地产工程 质量中的一个环节；2.2 房地产工程 质量治理需求的特点据国家统计局的相关数据,1999 年至 2002 年,全国商品房竣工面积增幅分别为21.88%、17.25%、8.76%、19.1%,而中国消费者协会的数据就显示,同期商品房质量投诉的增幅分别 为 21.90%、-2.5% 、12.01%、55.81%；2007 年上半年全国消协组织受理投诉情形统计：房屋方面投诉 2007 年上半年较 2006 年上 半年投诉增长 15；住房质量的投诉上升了 9.6%,入住后墙壁开裂、不平
25、、渗水、发霉等 问题较为突出,有些名为送“ 精装修” ,实际是“ 劣装修” ；自来水、暖气、车库漏水跑 水,而且这些问题或者被经销商推给装修单位,或者得不到开发商的准时解决；名师归纳总结 2007 年 1 月至 10 月,上海市消保委受理的全装修房投诉较去年同期上升了141%；其中,第 8 页,共 38 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 消费者最不满工程质量和装饰材料品质；上海近两年的全装修房比例已近15%,其中,市中心地段新开发楼盘全装修比例达到 50%以上,其次内中环占 20%；随着全装修房数量的增加,相关的投诉也随之上升,且有多户群体投诉；为此
26、,市消保委抽取了2005 年、 2006 年销售并入住的全装修房楼盘作为调查样本,对装饰材料品质、工程质量、隐藏工程、开发商承诺兑现、售后服务、交房标 准（样板房差距）、户型设计、性价比、空气质量等九个方面做了调查；调查显示,质量 问题是消费者对全装修房最头痛的问题,工程质量和装饰材料品质是业主最不中意的两个 方面；主要表现在：墙面开裂成为通病,地板铺装不平整或有色差,卫生间下水道不畅致 使常常泛出异味,门窗密合度差造成房屋雨水渗水,空调制冷差等；变更装修标准,使用 劣质或与合同商定不同品牌的材料,导致消费者投诉的也不在少数；产品质量未能得到有 效保证是目前国内房地产行业最大的问题之一；住房是
27、广大人民群众的基本消费资料,而且是衣食住行中最大头的消费支出,关系到千家 万户的切身利益；房地产市场的纠纷、投诉不断增加；消费者可以像水一样,既可以载舟 也可以覆舟,消费者不能左右某一个房地产企业的治理和产品质量掌握水平,但是消费者 可以依据自己的实际情形做出最终的打算；房地产业要大力开展诚信建设,提高产品质量 掌握水平,以使质量问题降低到最低程度；这既是爱护消费者的合法权益,也是爱护 房地 产开发 商的合法权益,是爱护中国经济和社会健康进展的需要；有人买房是为了生存,比如说三世同堂；有人买房是为了进展,比如说孟母三迁；有人买 房是为了享受,比如说小房换大房,有人买房是为了保值,有人买房是为了
28、增值；随着我国房地产业的进展,房地产市场已经从卖方市场步入买方市场,从前是只要你能把 房子建出来,就不愁卖,现在房地产企业要想占据市场,占有肯定的市场份额,不仅仅把 房子建出来那么简洁,要有好的规划,要有好的建筑外观设计,要有好的园区设计,更要 有过硬的内在质量；2.3 房地产工程 质量面临“ 全数验收” 之考 房地产开发 企业的暴利时代已经过去了,开发企业面临的消费群体对产品的挑剔,消费者名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 维权意识的提高及政策风险,时代要求房地产企业的工程质量治理要达到更高的水平；在全国逐步推广的
29、“ 一房一验” 制度背景下,2022 年 1 月 26 日,上海又增加了70 名具有岗位资格证书的房屋检验师,连同2007 年批准的 87 名房屋检验师,目前上海具有岗位证书的专业验房师已达 157 名；这将对监督目前的住宅套内质量、规范当前的房地产市场起 着推动的作用；继南京最早显现“ 一房一验” 后,湖南也开头实行,后来武汉、苏州等地 纷纷效仿,北京 2022 年 1 月 1 日起也强制实行先验房、后付钱制度；上海市建设交通委和 市房地资源局联合印发上海市住宅工程套内验收评判导就的通知指出：建设单位在竣 工备案前应向受监治理机构书面说明执行住宅套内质量验收评判导就的情形,可以托付相 关中介
30、机构依据导就参与住宅套内质量验收,并在住宅销售合同中载明执行导就的情形,要与业主就住宅质量是否达到导就要求签订保证合同；上海有的区和有的开发商也已实行分户验收,闵行区出台全装修住宅“ 分户验收”以整栋楼为基本单位的“ 抽样式” 验收方式改为“ 地毯式全掩盖” ；等小区始终自觉地做到先自查、再他查,不合格不交房；制度 ,由以往新建房屋采纳 万科 、佘山高尔夫郡目前已经有越来越多的开发商实行交房前先全数自查；这是来自大环境的影响,第三方验 房师队伍的产生对房地产企业实行“ 全数验收” 起到了推动作用；国内房地产市场在不断 完善,国家各项法律法规在不断的建立与健全；建设部推行的分户验收 制度 更是使
31、房地产 企业不得不面对“ 全数验收” 之考；2.4 房地产工程 质量治理目标的实现是品牌进展之根本 2.4.1 质量是企业的生命 虽然现在社会上,特殊是房地产行业中,特别注意营销,编制各种各样的营销概念,但是 我信任房地产的竞争最终是产品的竞争,是产品技术与质量的营销,而工程质量是建筑产 品质量的重要的、核心的组成部分；在房地产市场上,对于工程质量,很大一部分公司平 时不是很关怀的,认为那是施工单位的事情,但是一旦出了问题,面对业主的维权,面对 舆论的压力,下至一般工程师,上至公司老板,都很紧急,所以,防微杜渐,未雨绸缪,名师归纳总结 建立工程质量保证体系是特别有必要的；第 10 页,共 38
32、 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 早在 1995 年,王石就已撰写质量是万科地产的生命线一文,在1996 年将“ 质量管理” 确认为公司这一年的主要工作之后,2001 年,万科为规范工程质量治理,启动“ 合金方案” ,将万科各地公司各阶段优秀治理体会熔合起来,锻造出一套集团内统一的工程质量治理规范,提出“ 要做没有质量问题的房子” 的目标；2003 年,万科又全面推行了旨在全面提升房屋质量的“ 磐石行动” ；这一系列对建筑质量的连续关注行动,也给万科带来特别实质的好处：20022005 年间,万科已售住宅的返修数量从月均每百户32.1 条降为每百户
33、 11.8 条, 3 年内返修量下降了63%；而在当前的施工技术下,这一比率已基本是一个极限水平；同年,万科启动了“ 珊瑚虫方案” 建立万科自己的高于国家要求的质量标 准,以及“ 比目鱼方案” 战略监理实施方案；此后,万科再次提出,“ 质量是我们的 底线” ；当质量与速度发生冲突时,质量第一；当质量与成本发生冲突时,质量第一的原 就；万科集团总裁郁亮对此强调,对万科来说,底线意味着坚决不移的信念,毋庸置疑的原就和毫不徘徊的挑选；市场对万科的努力也赐予了极高的回报,2005 年,平均每个老客户曾向 6.28 人举荐过万科的楼盘,实际成交率为 20.4%,而客户对万科产品质量的中意度 也从 200
34、2 年的 53%提升到 82%；万科工程治理的宗旨是树立一套高效的治理 流程 ,建立一 支专业化的工程治理团队,使工程质量治理成为万科品牌的支撑点；而万科目前正在推行 的住宅产业化,以及全面家居解决方案,最终的落点都与提高住宅质量有关；万科 认为,任何忽视质量的行为都会加大企业的动作成本,更会造成对企业品牌的庞大负面影响,质 量是企业长期稳固进展的重要推动力；2.4.2 质量治理目标的实现是品牌进展之根本 房地产企业的最终目的应当是消费者利益最大化；房地产企业应当站在消费者的角度,使 产品的质量要有保证,产品的价格能让市场接受；房子不单单是能够卖出去或是卖一单是 一单那么简洁,做完不管以后；开
35、发商应当专心打造自己的产品质量,提升产品品质；产 品质量是品牌建设和进展之根本；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三章 影响 房地产工程 质量的主要因素3.1 工程前期掌握对质量治理的影响3.1.1 工程前期掌握对质量的影响一件产品或一项服务能否胜利地完成它预定的使命取决于四个主要因素 , 它们是：设计质量：设计人员对产品或服务的一些性能所做出的接受或拒绝的挑选；量符合设计的程度：产品或服务符合 即实现 设计人员意图的程度；便于使用；售后服务；建筑产品与其它工业产品,比如冰箱、彩电,都是为消费者生产的消费品,都
36、是一种产品,从这个意义上讲,建筑产品与其它工业产品来说,没有什么区分；建筑产品人性化的考虑或者精致程度,就远远不如工业产品 已经开头致力于建筑产品人性化功能争论,年” ,就是深化建筑产品的细部推敲；闻名的房地产公司,万科、中海等品牌公司,万科 曾把 2003 年作为“ 建筑无限生活空间建筑设计市场目前的实际现状,要求房地产企业自己要争论建筑产品的人性化功能；在目 前高新技术进展迅猛的时期,我们有必要引进成熟的高新技术,提升产品的便利性和舒服 度；在建筑高新技术方面,是技术领先了,应用落后了；那些能够给客户带来安全、生活 便利方面的高新技术,特别有必要尽快举荐给客户,远程掌握空调、洗衣机等；房地
37、产开发 企业应注意经营理念更新,并使之在实践中发挥指导作用；不少楼盘前期规划 到中期建设直至后期治理,仍存在着一系列与市场需求背离的“ 滞销症状” ；开发商虽然 已意识到“ 以人为本” 对房地产市场的指导意义,但如何在实际中加以落实,造出真正满 足消费者现在合将来需求的房子,仍旧得不到要领；这就需要我们明确“ 以什么人为 本” ,即工程应有明确的目标客户的定位,不能把所谓的先进的经营理念只作为一种口 号,而在实际操作中,只知其一,不知其二；消费者的收入千差万别,也存在着高、中、低不同层次的购房需求；作为开发商,要经过科学的 市场调查 合市场分析 ,依据地块的性质、地域的文脉和进展前景,结合对自
38、 身资源运作的精确评估,完成对楼盘的市场定位；知道了以“ 什么人” 为本,确定目标市 场,充分明白目标客户的共性、偏好,诸如支付才能、置业特点、爱好爱好、身体特点、名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 生活方式等等,才能有建造“ 以人为本” 的优秀房地产工程的起点和方向；房地产工程质 量越好,越简洁吸引消费者并满意其要求,所以房地产工程本身质量在工程前期就应掌握 在较高水准；但并不是说,房地产工程 本身质量越高越好,由于房地产本身质量越高,造 价也越高,势必造成售价越高,而这将直接影响到销售成效；房地产质量应与使用要
39、求和 消费者的购买力相联系,以满意消费者需要为原就,正是由于如此,“ 解困房” 、“ 安居 工程” 房屋等基本满意使用功能要求为前提,以物美价廉为重点要求；高级住宅、别墅等 高档次、高质量为主要要求；3.1.2 房地产质量的确定 房地产质量的确定,主要应依据房地产质量的内容作具体的分析；即要依据 房地产工程 的 地域、设计、工程、环境、配套、服务等因素作具体分析；而这几个因素应环绕市场、价 格、定位做出与之相符合的考虑；即所谓的“ 没有最好的,只有最适合的” ；工程前期依据不同的市场定位,确定不同的产品配置,制定合理的质量掌握准就,对产品 质量的形成至关重要；而这些都要在工程前期就要得到充分的
40、摸索和落实；房地产质量目标的理论确定,就是指房地产投资者打算开发建设什么质量水平的 房地产工 程；开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的工程是否适销对路,是否最终实现 企业“ 利润最大化” 的经营目标；房地产质量目标的确定,第一应当考虑用户对房地产工程 使用功能的满意程度,其次要考虑用户情愿付出的购买成本,再次要考虑 房地产开发 商的开发成本及对目标利润的 要求；实质上,就是弄清晰房地产质量的变化与价格、成本、利润之间的关系；工程的价 格是其诸多质量要素的综合反映,在确定了工程的总体质量水平之后,我们将据此一一确 定工程的质量因素的诸多方面如地域、设计、工程、环境、配套、服务等质量内容；
41、3.2 时间治理、成本治理、质量治理是冲突统一体 在工程治理中涉及目标性的治理时间治理、成本治理、质量治理（如图 3.1 所示）；房地产工程也不例外,而且由于其工程周期长、投资大,使得这三个冲突之间联系更加紧 密：提高工程质量或是缩短工期,势必导致投入增加；工期过长,也会降低资金利用率,名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 间接导致成本增加；质量粗糙会导致修理成本上升,间接导致成本增加,而质量过剩就会 直接导致成本增加；质量、时间、成本三方面的切合点始终是工程治理追求的目标,如何 在完成期限内利用有限预算制造出既定的
42、质量目标（功能要求）应当是 房地产工程 质量管 理的永恒追求；朱兰被确认为第一个提出运算质量成本的质量治理专家；他说明了假如不良质量的成本可 以降低的话,那么就有可能增加公司利润；胜利的工程不仅要满意开发商自身对工程质量、成本、时间三方面的需求,仍必需考虑和 满意客户、治理层和供应商在时间、费用和性能上的不同要求；图 3.1 工程质量、成本、时间关系图 3.3 工程干系人在 房地产工程 质量治理中的不同角色与作用 3.3.1 对工程质量形成至关重要的三方干系人 众所周知,工程质量影响因素特别多,涉及方方面面；但总结几十年来的体会,包括争论 国外的体会,我们得出一个结论：要把工程质量治理好,必需
43、有一个健全的、有效的质量 掌握治理体制；这个体制不外乎三个层次：一是政府监管,二是建设单位（业主）负责,三是建筑产品的直接生产者负责；由这三个层次构成对整个工程质量进行掌握、监督、管 理的体制；从建设市场的整体来看,我们市场运行的规章仍不完善,但就现有的规章,实施中 的问题也很多；执法不严,违法不究的现象很普遍；所以,政府要下功夫,一方面要构造 这个市场,健全运行规章,同时要保证这些运行规章的实施；政府对工程质量监督治理仍 有微观的一方面,就是政府对具体的工程工程的质量监督；在这方面,我们已经做了不少 的工作；从 80 岁月开头就抓政府的质量监督、通过这些年的努力,在全国形成了很可观的监督力气
44、,地以上城市都建立了质量监督站,90%县以上的城市也建立了质量监督站,一些专业部也建立了质量监督站；但是笔者认为政府质量监督方面是存在不足的；笔者认为主 要有三个方面的问题,一是政府质量监督的位置,在实际把握上不够精确；监督工作有时名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 38 页精选学习资料 - - - - - - - - - 与施工单位、监理单位的质量责任混淆；如,由质量监督站去组织质量验评、竣工验收,进行过程检查等,这等于成了企业质量检查员了；二是政府质量监督重点监督什么,不够 明确；三是现有质量监督人员的素养、人才结构有缺陷；政府监管部门只有明确了监管的 内容,认真执行
45、监管的权力,才能有力的实施政府的监管职能；质量掌握体系的其次个层次是建设单位；建设单位是工程的全部者,也是工程的受 益者；同时也是工程的责任者；现在有的建设单位为了追求经济效益,对工程质量的要求 不高,也是影响工程质量的一个因素；另一个方面,受雇于建设单位的对工程质量进行实 施监督的工程监理的工作的好坏对工程质量也是有肯定影响的；监理必需依据国家的法 律、法规、设计文件和合同规定,独立地行使自己的职责,对社会负责；不能盲目的听从 建设单位的看法,一味的听从,导致工程质量的下降；监理单位仍要在人才结构上、才能 上尽快进行调整,适应监理工作的需要；质量掌握体制的第三个层次,应当是由直接生产者来保证
46、质量；第一由于现在直接 生产者不规范操作的问题太多,特殊是对政府的强制性技术标准不认真贯彻,偷工减料、以次充好的现象太多,造成工程质量无法保证,甚至显现事故；另一方面,施工单位的人 员不稳固,有的甚至是“ 草台班子” ,现拼现凑,具体施工人员没有接受正规的培训,属 于放下锄头拿铲子的建筑工人,技术性稍高一点就无法按质完成；有的甚至连基本的常识 都没有,又何谈保证工程质量呢？所以,加强施工单位的法制意识,遵章守纪,提高工人 的素养,按要求施工是特别必要的；综上所述,要想一个工程有好的质量,不是单一方面可能做到的；只有政府部门、建设单位、工程监理、施工单位各司其责,各尽其职,团结一心,共同努力才能把工程质 量抓上去；最终