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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 沈阳 国际酒店式公寓推广方案 前言此方案非执行性方案,为工程启动期运作思路,大体从以下几方面阐述一、沈阳市整体房产市场分析二、沈阳市酒店式公寓简况分析三、工程自身的 SWOT分析 四、工程启动期营销思路概述一、沈阳市整体房产市场分析2002 年沈阳市房地产开发投资 52.4 亿元,同比增长 49.0%,高于基本建设和技术改造投资增幅,占固定资产的比重由去年的 31.9%提高 35.8%；房屋施工面积 765.2 万平方 M,同比 增长 32.5%；其中商品住宅完成投资 41.7 亿元,施工面积 618.4 万平方 M,分别比上年同期增长 62.
2、4%和 38.0%；占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别 79.5%和 80.8%；房 地产开发企业共发生土地购置费 13.0 亿元,购置土地 155.7 万平方 M,创下了历史同期最高纪录,同比增长分别为 1.12 倍和 1.18 倍数；2003 年沈城房产市场逐步向成熟进展,目前沈阳市场消费出现三角形由低部向上推动状态,购房主体中、低档收入人群较多,销售比率大幅度上升；市场消费群体对现有住房满意程度仅有 25.1%,其余 74.9%均期望更换住房,改善现有条件和生活环境；政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求,2003 年将有 4 万动迁户其中消费名师归纳总结 者
3、占 70%由潜在需求变成现实需求,如每户按70 平方 M运算将近200 万平需求量,房价按第 1 页,共 32 页2000 元每平运算金额将达40 多亿元；三年总体将有13 万以上动迁户,市场需求空间将增至 1000 万平方 M,市场金额在200 亿元左右；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 沈阳市将来相当长的一段时间内,房地产走势趋于良好,主要表达在非城市中心区域中高档以下的房地产工程；1、 现有很多城市家庭存在有效需求；2、 外来人口的成交量以 15%/年的速度在增长,这种现象会连续存在下去；3、 将来三年的城市内部的 13 万动迁户将会直接或间接产
4、生近 1000 万平方 M的需求量；投资买房的群体在增加；买房的目的一是为了住,二是为了卖,三是为了租；其中后两者都是一种投资行为；随着消费心理的微妙变化,消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资,投资买房已经形成了肯定规模,房子作为一种资本,同债券、股票、储蓄等相比,房市投资更牢靠,增值才能更强；二、沈阳市酒店式公寓简况分析酒店式公寓：意为“ 酒店式的服务,公寓式的治理” ,是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓；既吸取了星级酒店的服务功能和治理模式,又吸取了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地供应商务服务,是一种综合性很强的物业治理概念,集住宅、酒店、会所等
5、多种功能于一体的新兴产物；沈阳自“ 当代程式” 破土动工,“ 酒店式公寓” 一下子成为引人注目的焦点；这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“ 眼球” ,同时,也被业界所关注；随着“ 腾龙国际商务公寓” 的发售和“ 万众家园” 的拔地而起,以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“ 当代程式” 二期以及正在规划设计中的其它楼盘,将来沈阳“ 酒店式公寓” 估计将达到20 万平方 M,并且想进入该市场的房地产公司仍在增加；早在两年前,北京、上海就已显现“ 酒店式公寓” ,当时的情形是,产品一上市,立刻被抢购一空,尽管后来上市量不断增加,但仍被人们关注和看好,其缘由主要来自于产品的名师归纳总结 - -
6、 - - - - -第 2 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 特性充分满意了市场需求；酒店式公寓在沈阳的显现,也是市场作用的结果；中高档住宅产品供应相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品显现的缘由和动力；那么,沈阳的酒店式公寓市场需求究竟有多大？没有最详尽的市场调查,唯恐谁也说不清晰；先进入这个市场的公司确定会尝到甜头,后来者的结果很难说；有一点很重要,就是产品本身必需符合其区域特点；酒店式公寓的前景,从长远来看,它虽属过渡性产品,但会有一段时间的富强；酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段,而在于配套和服务,这才是其能否生存的
7、关键所在；究竟给业主供应些什么？建成后由谁治理？酒店式服务如何实现？其本身的特点决定了业主对其产生的期望值,假如相关配套和服务令人扫兴,将对产品的市场造成不良影响；明显,即使是很好的物业公司,服务也很难做到星级酒店的水准,如何实现服务的酒店化,对开发公司而言是一个不小的挑战；三、工程自身的 SWOT分析 SWOT分析 优势（ S）l 1、政府投入巨资对南北金廊的建设；2、工程不行复制的地理位置；3、集团的品牌形象及号召力；4、坐拥 国际商业广场；5、别具特色的园区规划；4、合理的户型设计；劣势（ W）l 1、地理位置的优越性打算着价格的相对偏高；2、消费者购买行为日益理性化,使其产生就低不就高
8、的心理；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 机会（ O）l 1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体；2、外地来沈再次置业者将成为工程的又一目标客群；3、工程与沈城其他工程比较有较强的优越性,如能较好引导可将其他工程的客户进行高质 量的分流；威逼（ T）l 1、金廊周边工程的不断增多,将造成销售分流现象；2、市政建设的时限；四、工程启动期营销思路概述 工程的启动期针对于今后销售工作是特别重要的,关于此项工作本人看法如下：1. 前期的市场调研分析：知己知彼,百战不殆；我们应在立足区域市场同时,面对整个沈城市场,针对竞争
9、对手、消费群体进行细致周密的调研分析,从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手；分析其营销策略和销售方式等；2. 提炼工程卖点 将产品的优势最大化的呈现给目标客户群如：l 地段：地处 CBD核心位置,坐标性建筑；休闲生活理念EQE ：Easy轻松,完善配套,生活轻松 Quick 快速,交通、信息等名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - Enjoy 享受生活,商业配套,休闲运动,美丽环境,精神休闲开发商品牌：（略）在推广的过程中,不空洞地推出概念,以工程优秀的品质作为支撑点；3. 工程相关运作思路目标客户群我们的
10、目标消费群体是那些有才能进行二次或三次置业,并有欲望转变生活方式的人们；为顺当地实现销售,针对工程应进行阶段性市场目标客户群定位,确保宣扬的精确性；对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群；拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘,充分储备客户资源；购买行为分析针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为 20%、40%、40%；应抓住消费者心理诉求点进行宣扬推广；产品分析随着健康住宅概念的引入,点式高层以成为销售中的难点,为减小今后销售的阻力,建议从户型设计理念着手进行引导式宣扬并实行短时间内强制消化的政策实现零库存；通过产品把
11、控方式将部分精品户型“ 封闭” 推迟上市期,待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出,掀起销售的另一高潮；销售治理房地产经营的成功,50%在于地块挑选；30%在于规划设计,20%归功于销售执行,但关键的是前面的 80%是得由后面的20%来加以实现的,由此可见,销售治理的重要性；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有针对性的销售技巧培训A、基本要求：要让自己被客户所认可 1、销售人员的自身形象 2、注意个人的修养；3、锤炼个人的主动交际才能；B、销售技巧方面的锤炼信心的确立工欲成其事,必先利其器信心是成功的必要元素,
12、成大事者必定信心十足；我们要将如“ 工程是毫无挑剔的” 的观念,灌输给销售人员使其对工程产生极大的自信心,从内心深处萌发出对工程的由衷喜爱；将这份激情倾注于销售工作中去,事半功倍；相应的可实行“ 晨会勉励” 等方式进行；媒体组合 为达到刺激目标客户群对工程提高关注度实现销售,考虑到靠单一的报纸媒体宣扬力度不够,应实行多媒体相互协作扩大信息量传递补偿报纸媒体到达率的缺陷；方案如下：1、媒体挑选及其作用：报纸媒体：报广宣扬以沈阳日报为主,辽沈晚报作为帮助媒体；相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量,其信息传递精确可用于企业、工程宣扬形象、传递工程进程信息 等；电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有
13、效性在逐步减弱,众多开发商以从单一媒体的宣 传逐步向多媒体组合宣扬进展,电视媒体可生动形象地将产品呈现于消费者面前；而且具名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 我们对其他工程的跟踪调查说明通过电视媒体猎取楼盘信息的消费者逐步上升；户外媒体：媒体针对性较强,可补偿报纸媒体到达率的缺陷挑选目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激；值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用进展到较有影响力、刺激力的媒体,可扩大路旗掩盖范畴；道路挑选：黄河大街、北陵大街、青年大街等；电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域,是在对房产销
14、售市场的深化考察和探究的基础上,将软件技术和多媒体手段奇妙结合起来的一种全新的房地产宣扬模式；特定的生活方式打算其每天生活决大部分时间被网络占据；电子楼书在标志企业宣扬力度的同时,也为这部分网虫供应了工程较为全面的介绍顺应了现代科技时代进展的趋势；派发：将其作为一种媒体是由于与其他媒体相比,派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者；备注：一、打算热销的十大关键要素1、 定位2、 风格3、 创新4、 地段5、 价格6、 户型7、 竞争8、 客户名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 9、 操盘手10、 附加价值二
15、、几大建议1、 找准竞争对手；2、 筹建一个团结协作的团队；3、 有主题有策略的推广；4、 适当创新,精确定价；5、 销售把控要把握好火候；（网点简单、住宅难、办公最难）6、 定位是中高档,产品线明晰；7、 时刻有全员的意识,接受每一双注视的眼睛；8、 物业、工程、销售一盘棋；在沈阳酒店式公寓确定有肯定的市场,但无法与北京、上海相比,由于沈阳不具备上述两个城市的人口特点；同时,作为其次或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补,否就,其吸引力会大大锐减；同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品,才是我们应当认真考虑的问题；时间有限,在未对工程有任何深化性明白时接到此方案,只能做上
16、述浅薄分析,其中部分策略或许未必与贵公司运作思路相符,望见谅；其次篇市场背景讨论对于每个工程,切入点都是从工程区域宏观条件开头分析,工程的市场背景和周边的基本情形,对工程乃至整个行业的影响是导向性的,正确把握“ 大势” 所趋,是工程顺当操作名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的前提；本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济进展条件、城市进展规划以及相关政策的分析和讨论,洞悉工程所在区域房地产进展的宏观环境,从战略层面上查找工程进展的有效支持点；一、沈阳城市区位简况沈阳地处东北辽东半岛腹地,北依吉林、黑龙江及内蒙古,
17、是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅行中心；与周边方圆100 公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈,该都市 圈资源丰富,经济互补性强,进展潜力可以乐见；从行政划分看,沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9 区及辽中县、康平县、法库县、新民市个县（市）,总面积 12980 平方公里,市域总人口720 万；其中城区面积248 平方公里,人口达488 万人,共约 120 多万户家庭；沈阳作为中国东北地区区域中心,是北方的交通枢纽,亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路,又是关
18、内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道,交通网络特别完善,航空、铁路、大路运输网络；沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽,沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线,沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳；大路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速大路网络,以及沈阳绕城高速大路均已建成通车；小结：从上述区位条件看,完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 流中心的位置,作为都市圈的中心城市,其对周边城市的辐射将越来越强（辐射周边城市200
19、0 多万人口）,使将来沈阳商业、物流产业更具潜力,对沈阳房地产市场的进展来说亦是一个良好的契机；二、气候日照情形沈阳属北温带受季风影响的半潮湿大陆性气候；全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减；一年四季分明,冬季漫长；春季回暖快,日照充分；夏季热而多雨,空气潮湿；秋季短促,天高云淡,凉快宜人；近年由于世界性气候的变化,沈阳平均气温亦有上升；由于气候缘由,沈阳建筑施工期一般在每年的3 月份至 11 月份,较南方少3-4 个月,工程建筑施工期较长,影响工程的交付时间；目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破,成本将提高 场等；三、沈阳人文及历史渊源7%-8%,冬季施工的楼盘如 商业广沈阳作为中
20、国历史文化名城之一,拥有 2300 多年的历史,历史文化渊源极其深厚,曾是著名将领张学良的家乡,又是前清的古都,以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古迹,同时,沈阳又是一个多民族城市,拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等 32 个少数民族,多种民族文化的交融,使沈阳城市更具魅力和特色,其影响力越来越广；目前,沈河区正在把故宫（正在申报故宫文化遗产）、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅行区,将来区域内的旅行文化市场前景可待,旅行文化产业更具潜力,这对本工程的进展是一种利好,借助区域特点提升工程的形象,借势引进产业；
21、名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、城市进展规划目前,沈阳城市化水平为 63.6%,远远高于全国 39.1%的平均水平,但与国内沿海发达城市及发达国家（城市化超过 90%）相比仍有肯定的差距,城市化是房地产产业进展的一大直接动力,城市化进程的加快,必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大进展规模；沈阳作为国内大都市和东北区域中心,其进展潜力特别明朗（2003 年中国城市评估报告：沈阳进展实力列第 9 位,位于杭州之后）,近年来经济高速进展,影响力日益广泛,将来将连续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳才能,城市化的
22、提高是沈阳城市进展的必定趋势,根据我国每年拟城市化水平提高 1 个百分点的速度,沈阳年将有 7 万人口入城区,需要新增加住房面积 140 万平方 M；2003 年沈阳放宽外地居民买房落户政策,三环路内居民全部转为城市户口,将给房地产业带来新的进展空间；1、沈阳城市进展规划沈阳城市的进展目标是：生态森林城市；2022 年城市绿化率达到 40%,核心区规划公园总数要达到 80 个,公园总面积 22.5 平方公里；近期,和平区将新增公园 5 个、沈河区新增4 个、大东区新增 8 个、皇姑区新增 4 个、铁西区新增 4 个、东陵区新增 6 个、于洪区新增公园 15 个,人均公共绿地达到 12 平方 M
23、/人；沈阳市城市总体规划为 1 个中心城区、6 个副城（经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山 4 个副城,新城子、桃仙国际航空港 2 个独立副城）、2 个组团（汪家、道义）、 6 个卫星城（新民市,辽中、康平、法库县城,陈相屯镇、团结湖旅行渡假村）、名师归纳总结 50 个小城镇,市域总面积12980 平方公里；市区面积3495 平方公里；中心城区由核心区第 11 页,共 32 页三环大路以内468 平方公里和4 个副城 2 个组团组成；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 产业规划方面,西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范
24、区,东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅行区,中心地区建设成为现代服务业为主的中心城市走廊；2、沈河区城市进展规划沈河区区域面积狭小,区域面积只有17.6 平方公里,为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所围绕,外延空间特别有限,因此其进展受到很大的限制,但是作为传统中心城区,却拥有完善的交通网络、深厚的商业氛围,是金融商贸的产业集合地,目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等,为沈河的经济、城市的进展供应了得天独厚的条件；沈河区总体规划为：两金、两园、两区；“ 两金” 沈阳都市走廊（沈河段）和沈阳金融商贸开发区,其中沈阳都市走廊沈河段长 7公里,沿北京街- 青年大街南北线,积聚金
25、融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能；沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心,由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成,区域规划面积112.5公顷,开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域,成为中国东北地区的金融商贸中心；“ 两园” 为沈河科技园和工业园,其中科技园位于沈河区先农坛路,区域面积 4 万平方M,现用房 1 万平方 M,以高新技术企业及产品为主导；“ 两区” 为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅行区；【见商业规划部分】沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局；另外来自沈河区
26、规划建设的信息显示,为协作中街商贸文化和金廊区域的建设,东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建,朝阳名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 街和正阳街方案通过扩建实行双向车流,提高中街交通通行率；同时,沈河区正在通过中心商务区的建设,打造沈阳总部生态圈,即总部经济中心（引进跨国公司、大型企业和企业讨论进展中心,形成企业总部在城市中心集合）,当前,沈阳确定了经济和产业的进展方向：进展金融业,引进国内外金融机构入驻,使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中；进展服务行业,引进国内外各类服务性企业、机构入驻,使信息、询问
27、、中介和物流相对集中,进展公司总部,引进大型企业总部；目前,启动的金廊工程有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场,总投资额为90 亿元,建筑面积为162 万平方 M的等大型工程；金廊部分工程和即建工程一览表名师归纳总结 工程名称区域位置开发公司投资额（亿） 23 第 13 页,共 32 页五里河大厦青年大街沈阳华新国际实业有限公司 1 5 昌鑫置业广场青年大街上海昌鑫（集团）有限公司 12 圣世豪林广场青年大街新疆新拓投资公司 15 金廊地标青年大街沈阳中雁（温州） 25 银河国际大厦北京街沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街浑南沈阳女人街房地产公司（南京） 12 8 家
28、世界购物中心公安厅对面天津家世界连锁商业集团（沈阳） 5 国际商业广场市府广场北辽宁 国际投资集团 24 万众家园北陵大街 6 号 沈阳万众投资（大连） 1 5 盛华苑展览馆对面辽宁一方地产投资（大连） 12 东北世贸广场金融商贸开发区世贸广场（沈阳）置业有限公司（北京）东北金融中心金融商贸开发区华锐世纪投资进展有限公司 40 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 财宝中心金融商贸开发区沈阳英特纳房屋开发公司（北京） 10 残疾人康复中心北陵大街 1 号 沈阳经济适用房开发公司 0 7 3、小结从上述的规划信息可见,沈阳城市进展规划正在走入轨道,区域的功能
29、划分有助城市有序健康的进展,将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地集合,形成规模化和产业化,从而推动各个地区房地产的进展；沈河区作为沈阳老中心城区,连续保持其传统商业中心,特殊是金廊和北站金融区的规划,在肯定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心位置,增强其辐射和影响力,特殊是总部生态圈的建设,将使沈河区的经济功能更加突出,在这样一个背景中,对本工程所在区域的房地产市场进展无疑是个利好；另外,由于金廊工程的实施,带来大量拆迁户,这部分人群转入购房群体当中,刺激房地产市场的需求,同时金廊 17 块土地的供应,进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加,在肯定程度上对本案构成很大的威
30、逼；综上所述,可明确看到沈河区城市和经济进展的方向；经济总部、中心商务和文化商贸旅游,将来将在城市扮演主导功能作用,代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流,而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内,其宏观市场背景和区域环境给予我们进展方向：引导将来市场的居住、商务或商业理念；五、沈阳经济进展特点沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：1、国有经济比重大沈阳经济特点是始终以来在国有经济当中独占鳌头,2001 年为 78.2%,2003 年仍达50%,巨大的国有经济影响了沈阳经济的进展和民间资本的扩张,在肯定程度上影响了居民的消名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 32
31、页精选学习资料 - - - - - - - - - 费才能,随着“ 振兴东北” 政策的落实,沈阳的产业结构正在不断调整和规划,2005 年国 有经济将降至 40%,政府将连续勉励私有经济的进展,我们有理由信任,将来沈阳经济运行将保持良好的态势；2、重工业比重大沈阳作为东北老工业基地,重工业始终是其经济的支柱产业,其中以汽车装备、制造业更为突出；沈阳已经确定老工业基地振兴目标,即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业,努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心,成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极；3、物流中心位置突出沈阳是东北地区最大的物资集散地和
32、贸易中心；商品流通规模宏大,市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首,中心市场作用突出；沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的沟通中心；六、主要宏观经济指标分析1、经济指标（1）沈阳市生产总值数据来源：沈阳市统计局近年来沈阳经济出现良好进展态势,经济总量由2001 年的1238 亿元增加至2003 年的1602 亿元,经济增长率提高至保证；（2）相关宏观指标：14.2%,良好的经济进展基础是沈阳房地产市场健康进展的名师归纳总结 指标 GDP 增长率固定资产投资增幅房地产投资增幅城镇居民人均居住面积城镇居民可第 15 页,共 32 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - -
33、 - - - - 支配收入2001 年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79 平方 M 6386 元 2002 年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12 平方 M 7048 元 2003 年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5 平方 M 8000 元对比沈阳市 2002 年和 2003 年经济指标不难看出,沈阳的总体经济进展态势近两年出现持续高速增长,城镇居民收入水平稳固上升,人均居住条件快速显著提高,在固定资产投资 方面, 2002 年社会投资结构发生显著变化,房地产开发投资增额锐增,在固定资产投资中比例也大幅度提高；通常在区域房地产市场刚刚起步进展时期,会显现社
34、会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域,会造成房地产开发投资激增,之后,由市场对投资导向的自发调剂,之后的投资会 趋于稳固；因此,理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发觉：第一,沈阳的房地产开发尚处于起步阶段,但纵观其它经济指标,沈阳的房地产进展具有较好的基础；其次,目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主,社会投资的主体具有特别强的趋利性,在对房地产业有积极影响的基础设施投资上,民间资本及政府投资力度有限,显得政府的 支持相对薄弱；对蓬勃进展的房地产业而言,相对滞后的基础设施投入可能形成为将来沈 阳房地产业长远进展的“ 瓶颈” ；第三,随着沈阳城市改造建设,以及诸如金廊等工程的实施,估计近期
35、房地产投资将连续 保持高度的增幅,在良好的经济运行背景支持下,房地产市场的供应量将连续上升；（3）其他指标名师归纳总结 2003 年沈阳市财政收入为125.6 亿元,增长30%；引进外资22.4 亿元,增长59.2%,列辽第 16 页,共 32 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 宁省第一；进出口贸易总额达到42.6 亿元,同比增长45%；城镇居民人均可支配收入达到8000 元,同比增长 13.5%；2、房地产相关指标分析2003 年沈阳市房地产开发完成投资177.3 亿元,比上年增长52.8 ；全年商品房施工面积1738.8 万平方 M,增长 40.
36、4 ；商品房竣工面积585.9 万平方 M,增长 61.1 ；商品房销售面积 324.8 万平方 M,增长 57.6 ,其中商品住宅销售 291.6 万平方 M,增长 58.4 ；人均住宅建筑面积由 2002 年的 19.12 平方 M提高到 20.5 平方 M；在沈阳的各种产业形状中,房地产业无疑占据了支柱性产业的位置,房地产业占国内生产总值比率接近 10；2003 年沈阳商品房备案销售 518.2 万平方 M,销售额达 164.9 亿元,分别较 2002 年增长33%和 34%,二手房销售 553.3 万平方 M,销售额达 90.4 亿元,分别比去年增长 39%和55%；从上述数据可见,目
37、前沈阳房地产市场处于快速进展阶段；七、沈阳房地产市场进展状况通过对沈阳的房地产市场特点进行分析讨论,明白区域房地产的特点,各个板块进展的个性和共性,把握行业进展趋势和价格走向,对区域进展前景进行相应的猜测,为工程定位供应市场基础；1、销售价格上升趋势明显沈阳房地产真正起步于 1997 年,房地产制度改革后,房地产需求得到释放,价格一路上扬,市区均价由原先的 2300 元/ 平方 M,到 2003 年的 3300 多元 / 平方 M,在 2003 年国家振兴东北的利好政策促动下,外地资本及投资者大量涌入沈城,以及金廊工程等旧城改造影响下,需求将大幅度得到释放,同时近年来土地价格的不断增加,以及建
38、筑品质的提高,名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 将大大提高楼盘的建筑成本,预期将来销售价格仍可看涨；2、一级市场土地供应制度日趋完善,土地价格上升 2001 年沈阳市开头出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件,政府每年均根据土地供应方案进行供地；全部的经营性房地产开发用地全部进入土地市场实行“ 招标、拍卖、挂牌” 等方式进行公开交易,2003 年又将城区土地纳入土地储备中心,实行方案供应,统一治理,这将导致开发用地土地价格的提升,使房地产市场更加成熟有序；2001 年土地市场价格实际变化情形,2001、200
39、2、2003 年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%,商业用地分别上涨4.00%、 3.56%、 8.4%；2003 年住宅用地和商业用地价格分别达到 1177 元/ 平方 M和 1277 元/ 平方 M（三环内）；3、房地产投资规模不断扩增,投资主体发生变化2003 年沈阳房地产投资规模连续扩大,完成投资 167.4 亿元,投资增幅达 44.2%,由于浑 南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和 CBD建设、金廊工程启动进程加快,加之 18 号 文件等房地产市场利好刺激,开发商普遍会加大投资力度,将来投资规模将提增；同时,由于大批外地和境外实力开发商进入,导致沈城房地产投资主体
40、发生变化,外地开发商成熟而又先进的开发理念,优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业,这也将引起房地产市场的新变革；4、市场供应量连续放大,商业地产投资比重增加近年来,随着土地供应量的增加,导致增量房和存量房供应量增加,促进二、三级市场的名师归纳总结 联动进展； 2003 年全市实际供应经营性用地274 宗,面积676 万平方 M,将来几年内增量第 18 页,共 32 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 房将连续放大；在土地供应中,商业用地比重增加,商业用地25 宗,占2003 年市本级市场供地量的24.4%,是 2002 年的 6.58 倍,金
41、廊工程的实施以及旧城改造,将来商业用地的供应量仍会连续放大；去年及去年土地出让情形见附件一、附件二；5、供求渐生差异,市场机会显现目前,沈阳市场主流供应仍旧是120 平方 M以上户型,其中150 平方 M以上的户型更为集中,以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等；2003 年上半年的空置率高达到 55.11%,造成严峻积压的状态,其中可预售的比例为66.46%,供应量偏大,而100平方 M以下的户型市场供应确存在很大的缺口,产品供需结构冲突突出；由于沈阳房地产市场起步晚,市场仍不成熟,购房者求大求宽和跟风的住房观念,以及开发商为达到利润,过度追求量上的增加,做足面积,缺乏产品品质
42、的理性和市场供需合理性摸索,盲目跟从,一窝蜂走大户型高端路线,忽视市场的合理需求,导致大面积户型供应大量增加,而小户型由于缺少供应,市场需求没有得到释放,造成当前的市场畸形结构；随着市场的进展和成熟,消费者购房观念回来理性,将来中小户型的产品将越来越受市场的追捧；6、板块特色鲜明城中区（沈河区、和平区）城中区主要以中高档楼盘为主,户型面积均存在过大的问题,平均价格约在 4500 元/ 平方M；主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员；作为中心城区,随着城市进展规划,土地名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 资源越显稀缺
43、性,将导致价格会出现上扬趋势；城北区（皇姑区）城北区依靠北陵公园,成为市场供应的热点,目前平均价格约在4000 元/ 平方M,城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000 元/ 平方 M,除城中地区外平均价格最高区域,后期开发楼盘多以高档为主,主诉求多以优秀学区、自然氧吧拉动消费者,新开发楼盘正逐步向城市最北部及城市西北部（塔湾地区）转移,并多数以小户型为主,迎合一般工薪阶层的需求；城东区（大东区）主要以中档楼盘为主流,接近中街地区显现少量的高档楼盘,总体供应量较大,各楼盘品质不如以往,销售速度缓慢,平均价格约在3200 元/ 平方M,主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民；城西区（铁西区）铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域,建设大路以北地区的（原有大型厂区）土地供应量明显增加,接近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘显现,整体楼市价格略显上扬,平均价格约在2800 元 3500 元/ 平方 M之间； 2004 年土地供应量加大,政府招商引资力度加大,各开发商纷纷看好城西区土地,估计在 2005 年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场；浑南新区名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 浑南新区住宅市场开发建设较晚,前期多以低档楼盘及别墅