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1、1部门 文件名投资分析模型简述投资分析模型简述20112011年年4 4月月5 5日日目录目录投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型组成日常维护投资分析模型组成日常维护3部门 文件名投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型简述及集团管理规定1.1 1.1 投资分析模型简述投资分析模型简述u定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具，主定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具，主要服务于内部管理目的，其结果与定期编制
2、据实结算的财务报表结果可以不完全一致。要服务于内部管理目的，其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。u用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。u适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济模型。模型。1.2 1.2 集团管理规定集团管理规定模型模型编制与制与维护原原则u投资阶段：拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、投资阶段：拟新增的意向项目上
3、报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项目，方具备上投委会的条件。目，方具备上投委会的条件。u启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸
4、及净资产负债率等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。u项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数据真实无误，预估数据依据清晰。据真实无误，预估数据依据清晰。u模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目模型。模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目模型。1.2 1.2 集团管理规定集团管理规定模型模型编制制责任及任及报送方式送方式u地区公司运营负
5、责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模型地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。u拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。u已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、研已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、研发、工程、发展、商运）
6、各自提供并更新其职能相关内容。发、工程、发展、商运）各自提供并更新其职能相关内容。u启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交OAOA审批。审批。u项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销售物业售物业IRRIRR、留存物业收益率、留存物业、留存物业收益率、留存物业IRRIRR等指标与上月进行对比，并列出变化原因。等指标与上月进行对比，并列出变化原因。7部门 文件名投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模
7、型重要经济指标说明及成功标尺2.1 2.1 经济指标经济指标销售物售物业评价指价指标：u销售物业收入：销售物业的销售收入销售物业收入：销售物业的销售收入u销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金u销售物业净利润：销售物业收入销售物业投入销售物业净利润：销售物业收入销售物业投入u销售物业毛利率销售物业毛利率：（销售物业收入销售物业成本费用资本化营业税金及附加）：（销售物业收入销售物业成本费用资本化营业税金及附加）/（销售物（销售物业收入营业税金及附加）业收入营业税金及附加）u销售物业净利率销售物业净利率：销售物业净利润销售物业净利润/（销售物业收入
8、营业税金及附加）（销售物业收入营业税金及附加）u销售物业销售物业IRRIRR：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的IRRIRR。IRR：内部收益率（内部收益率（Internal rate of return）集集团成功成功标尺：高于尺：高于20%2.1 2.1 经济指标经济指标留存物留存物业评价指价指标：u留存物业净现值：经营起点后留存物业净现值：经营起点后2020年每年净现金流折现到经营起点所得净现值，其中：第年每年净现金流折现到经营起点所得净现值，其中：第11-11-2020年经营间不再考虑租金增长，第年经营间不再考
9、虑租金增长，第2020年末留存物业的回收值按第年末留存物业的回收值按第2020年的净现金流，扣减留存年的净现金流，扣减留存资产投入按资产投入按2020年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（8%8%）计算）计算u留存物业投入：留存物业的开发成本、费用留存物业投入：留存物业的开发成本、费用u留存物业净收益：留存物业净现值留存物业投入留存物业净收益：留存物业净现值留存物业投入u留存物业收益率：留存物业收益留存物业收益率：留存物业收益/留存物业净现值留存物业净现值u留存物业留存物业IRRIRR：留存物业从第一笔支付到经营期第：留
10、存物业从第一笔支付到经营期第2020年期末这期间净现金流测算的年期末这期间净现金流测算的IRRIRR，投入，投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业成本占比分摊现金流进行计算。期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业成本占比分摊现金流进行计算。u投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不考虑时间价值的情况下计算投资回收期投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不考虑时间价值的情况下计算投资回收期u投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考虑时间价值的情况下计算投资回收期投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考虑时间价值的情况下计算投资回收期集集团成功成功标尺：高于尺：高于
11、10%集集团成功成功标尺：高于尺：高于10%，13%为良好良好集集团成功成功标尺：一般尺：一般为11-13年年集集团成功成功标尺：一般尺：一般为13-18年年租金增租金增长：第一年：第一年为第三年成熟期的第三年成熟期的6折，第二年折，第二年为第三年成熟期的第三年成熟期的8折，第四年折，第四年-第五年每年第五年每年递增增20%，第六年，第六年-第七年每年第七年每年递增增15%，第八到十年第八到十年递增增10%。2.1 2.1 经济指标经济指标项目目总体体评价指价指标：u项目总收入：销售物业的销售收入留存物业净现值项目总收入：销售物业的销售收入留存物业净现值u项目总投入：销售物业投入留存物业投入项
12、目总投入：销售物业投入留存物业投入u项目总收益：销售物业净利润留存物业收益项目总收益：销售物业净利润留存物业收益u项目总体收益率：（销售物业净利润留存物业收益）项目总体收益率：（销售物业净利润留存物业收益）/（销售物业收入营业税金及附加）（销售物业收入营业税金及附加）留存物业净现值留存物业净现值u项目总体项目总体IRRIRR：项目从第一笔支付到留存物业经营第：项目从第一笔支付到留存物业经营第2020年末期间的净现金流测算的年末期间的净现金流测算的IRRIRRu经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，计算项目从第一笔支付到累计净现金流为经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，
13、计算项目从第一笔支付到累计净现金流为正所需时间正所需时间u项目杠杆倍数：项目杠杆倍数：货值/土地成本土地成本 集集团成功成功标尺：高于尺：高于20%公司警戒公司警戒线：2年年公司公司标准（一准（一线城市城市3.5，二，二线城市城市4.5）11部门 文件名投资分析模型组成日常维护投资分析模型组成日常维护3.1 3.1 建筑面积及销售面积建筑面积及销售面积根据研发设计和项目开发进度（分为以下阶段：启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、根据研发设计和项目开发进度（分为以下阶段：启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、预售测绘面积、竣工验收面积、产权测绘面积），对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积
14、、预售测绘面积、竣工验收面积、产权测绘面积），对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积、地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要及时予以更新。地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要及时予以更新。备注：责任人：研发经理编制要求：各项面积指标需与总图及实际建设数据保持一致。面积指标发生变化应及时与各职能经理沟通，确保数据源一致。3.23.2 开发计划开发计划项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致，已发生的节点须按实际进度予以更新，项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致，已发生的节点须按实际进度予以更新，未发生的节点须根据项目最新进展情况及时更新。未发生的节点须根据项目最
15、新进展情况及时更新。备注：责任人：工程经理编制要求：模型以开发计划为假设前提，通过逻辑计算资金支付的节奏及项目运营关键节点，故开发计划调整需及时与各职能经理沟通。3.33.3 销售及回款销售及回款项目财务经理在更新模型时，须将项目营销经理提交最新审核后的全盘价格规划表嵌项目财务经理在更新模型时，须将项目营销经理提交最新审核后的全盘价格规划表嵌入模型。入模型。若全盘价格规划表的货值高于模型货值，模型货值必须按规划表的货值进行更新；若全盘价格规划表的货值高于模型货值，模型货值必须按规划表的货值进行更新；若全盘价格规划表的货值低于模型货值，项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公司若全盘价格规划表
16、的货值低于模型货值，项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公司营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因，或者调整规划表重新提报。营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因，或者调整规划表重新提报。备注：责任人：营销经理编制要求：全案可租售面积及套数需与研发提供的面积表保持一致，已实现的签约及回款金额需与CRM系统保持一致，预算年度的签约及回款总额需与最新定稿的资金计划保持一致。3.4 3.4 成本测算成本测算总投入总投入开发成本开发成本期间费用期间费用税税 金金管理费用（按照不含土地成本的开发成本的4%计提）销售费用（按照销售收入的2%计提）财务费用（按照资金占用额乘以同期3年期贷款利率6.4%测算）营业税金及附加（销售收入的5.58%计算）所得税（项目利润总额的25%计算）土地增值税（项目增值额乘以增值率对应的税率计算）营业税税率：税税率：5%（基数：收入）（基数：收入）城建税：城建税：7%（基数：（基数：营业税）税）教育教育费及附加：及附加：3%（基数：（基数：营业税）税）水利基金：水利基金：0.08%（基数：收入）（基数：收入）备注：责任人：成本经理编制要求：成本分摊原则需与集团要求保持一致，已通过启动会的项目成本总额需与最新审批通过的目标成本保持一致。Q&A 感谢聆听