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1、房地产开发企业税收筹划考虑目前，房地产行业进入了自2008年以来的最低点。从兰德咨询所提供的数据来看，“增收不增利成为了整个行业所面临的尴尬局面，房地产的毛利率每年下滑约35个百分点，净利润率每年下滑1个百分点。分析各种原因，除了遭到市场经济以及政府宏观调控的影响外，较高的税负是缩小房地产开发企业利润空间的重要因素之一，尤其是土地增值税和营业税。而在两税种之间进行比拟能够发现，土地增值税对于房地产开发企业税负的影响则是宏大的。在这种情况下，税收筹划的必要性就凸显出来。那么，怎样通过合理、合法的手段来降低房地产开发企业的税负呢？我们能够结合土地增值税以及营业税的理论知识，将其灵敏地运用在开发房地
2、产的每一个环节，以到达降低税负的目的。一、投资决策阶段合理选择开发形式在投资决策阶段，选择运营形式还是合作形式直接影响着整个开发项目所承当的税负。房地产开发企业需要根据不同的形式来进行税负的比照预测以及运营方案的选择。由于代建行为不属于土地增值税的征税范围，因而若合理采用代建方式来开发房地产，那么将会大大降低开发活动所承当的税负。在代建纳税筹划经过中，所需要重点关注的是“开发主体是谁？通常情况下，我们能够以“客户为开发主体，而后房地产开发企业与客户签订代建协议，在房地产开发建设完工后，由客户支付给房地产开发企业相应的报酬即可。能够看出，房地产的产权从未转移过，仍然在客户的名下。此外，我们可以以
3、考虑合作建房的形式，充分利用合作建房形式下的税收优惠政策。在合作建房形式下，往往是一种一方出地、一方出资的形式。比方，A公司2014年5月通过招拍挂方式获得了一块土地，未做任何开发；2014年9月打算将该土地转让给B房地产开发企业，由B房地产开发企业开发商品房。在这种情况下，假如直接转让，A公司不仅要根据差额缴纳营业税，还需要清算土地增值税，不享有任何税收优惠政策。而假如选择与B公司合作开发，由A公司出资、B公司出地，建成后各自对外转让，固然营业税会增加，但是土地增值税则节省了很多，相比之下照旧减轻了不少税负。因而，在投资决策阶段，房地产开发企业能够结合本身发展状况、合作伙伴经济实力以及客观经
4、济环境、政策环境来选择适宜的投资运营形式，充分论证代建开发与合作开发的可行性，到达降低税负的目的。二“、拿地阶段重视“拿地方式的选择地价往往占到整个房地产开发项目成本的百分之二三十，以何种方式获得建房所用土地是纳税筹划所要重点关注的内容。对于一些大型房地产开发企业，它们的品牌声誉好、经济实力强，与政府往往有着长期的合作关系以及良好的沟通方式。在这种天然的优势之下，它们有时会采用“政府回收拍卖的方式获得土地。由于，假如通过转让方式获得土地，那么转让方需要缴纳营业税与土地增值税等，这样势必会转嫁给房地产开发企业。而假如地块由政府回收并拍卖的话，房地产开发企业则不仅能够免除营业税，同样可免除土地增值
5、税。比方，一些旧城改造、旧厂房改造等项目。也有一些房地产企业利用重组的方式来进行税务筹划。目前，国家出台了一系列鼓励性产业的税收优惠政策。在知足一定的比例或者其他条件的情况下，通过股权的合并、分立以及收购等在营业税、土地增值税上有着很多减免优惠。因而，房地产开发企业能够充分收集这些材料，结合开发项目，选择重组方式降低税负，实现企业发展经过中的双赢。三、立项阶段把握清算优惠政策立项阶段对于房地产开发项目的税收筹划来讲相当重要，由于其直接影响着土地增值税清算对象确实定，进而影响着各个纳税期内增值额的抵补以及平衡，同时也影响着项目清算的时点。在立项阶段，尽可能的将清算单位做大，不仅能够推延土地增值税
6、的清算周期，而且能够平衡每一期所承当的税负。由于，很多房地产开发企业为了打开市场，在项目前期的定价往往较低，那么增值率随之也会降低；而在后期，遭到后期宣传、项目完工进度等因素的影响，价格也逐步上涨，进而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往会高于20%，导致不知足清算时的税收优惠政策，土地增值税税负增加。那么，假如将某个房地产开发项目的清算单位做大，就能够到达递延缴纳税款的效果，构成永久性的收益。在上述基础上，还要把握对可售面积的规划，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的调整，合理规划好人防、车库等公共配套建筑面积。对于车库、人防等公共设施的转让款怎样计入收入和成本，国家相关文件并
7、没有明确的规定。假如非普通住宅增值率较高，在进行立项规划时则能够建设单独的车库，将收入成本计入非普通，增加成本、降低收入，实现非普通增值额的降低；假如是普通住宅增值率较高，则根据相反的方式进行操作，建立底下车库等。四、开发阶段关注土地增值税的可扣除要素在房地产项目开发阶段，开发成本、开发费用确实定对于土地增值税的筹划非常重要。比方，在分期开发、分期清算的情况下，假如预测价格是不断上涨的，那么前期的售价要匹配较低的成本和费用；后期的售价则需要匹配较高的成本和费用，以充分发挥增值率对税收筹划的作用。房地产开发企业应当做好开发成本的合理规划。诸如万达、绿地等这些大型房地产开发企业，它们往往有着长期的
8、战略合作伙伴，企业能够利用这种长期性来对整个项目进行合理的定价，防止出现成本明细不均匀的现象。对于清算对象中同时包括非普通商品房和普通商品房的，分摊方式的选择往往会影响到开发成本的分配，进而影响到增值率的大小。此外，由于实务中开发成本与期间费用往往是不能清楚地分开来的，因而房地产开发商能够将期间费用作为开发成本，增加可扣除的开发成本。一些房地产开发企业还利用营销楼以及样板间的建设来增加开发成本。由于国家税务总局税务司对售楼处、样板间的设计、建造等费用做出了不同的处理。假如为临时设施，那么这些费用不得计入成本扣除；假如是在项目主体内修建并且后期有偿转让的，则准予计入开发成本扣除。总之，对于开发成
9、本的增加方式多种多样，房地产开发企业应当充分利用各项规定来增加可扣除的成本。此外，房地产开发企业也要充分利用财务费用扣除的规则。对于房地产开发企业来讲，利息支出是能够据实扣除的，那么企业就能够比拟5%的加计扣除与据实扣除谁大谁小来选择有利于增加税后利润的方式。假如房地产开发企业的资金来源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超过加计扣除的5%，那么就要搜集好各种结算清单、做好相应的登记工作。比方，C房地产开发企业开发一套住宅商品房，支付了土地出让金1000万元，可扣除的开发成本为10000万元，计入资本化可按转让项目计算分摊的利息支出为1500万元。按比例扣除的开发费用最高限额为10000+10
10、00*10%=1100万元；据实扣除的开发费用最高限额为1500+10000+1000*5%=2050万元。在这个经过中，既要通过税前可抵减利息费用的增加减少企业的纳税成本，又要考虑高额的利息费用也很可能成为企业的经营负担，因而企业在进行筹资活动的经过中，既要考虑纳税筹划的影响，同时也要把控企业的财务风险。五、销售阶段注重收入的分散与二次清算清算收入的高低、类别构成等决定着增值率的分子项，因而在销售阶段要注重对收入的调整。比方，装修款单列意味着对收入的分割；车房同购意味着普通商品房与非普通商品房的不同划分；开发企业直接销售或者销售则意味着售价的高低。在实务操作中，房地产开发企业能够将能够单独分
11、割出来的业务收入从项目销售收入中分离出来，同时控制成本结转的比例，到达减少税基的目的。值得注意的是，怎样使收入的分散合理化并且合法化。一些企业采用装修款单独签订合同的方式，以毛坯房的价格备案。固然装修合同将对方的营业税转嫁到了企业，但是企业却节省了大额的土地增值税。在这个经过中，企业所要关注的是客户的意愿。由于分拆合同会增加合同主体，进而增加客户的交易风险和交易成本。也有一些企业采用买房送车的策略来降低土地增值税的税负。由于开发项目内的车位往往作为非普通收入，这就导致这部分收入无法享受免税的优惠。而假如能够将车位的收入转化为普通商品房的收入，结合相关的计算，就很可能实现享遭到免税政策，进而实现
12、税负的降低。诸如青岛的一些地市专门规定赠送的车位由于没有获得收入，能够根据开发产品计算销售收入，愈加为这一税收筹划方式提供了环境基础。通常情况下，开发产品不可能在一段时间内全部销售完毕，因而楼盘清算之后再销售已经成为非常普遍的现象。那么，在这个经过中也就存在着后续的成本费用以及后期的销售收入。在项目清算之后所发生的销售，其扣除项目的金额应当根据清算时单位建筑面积成本费用乘以销售面积来计算。并且，相关文件否认了前期销售与后期销售合并清算的方式。在这种情况下，一些房地产开发企业保留了一定的后续成本。比方，将后期物业并入到前期整体收入、成本中，进而发起二次清算，重新计算土地增值率以及土地增值税，实现一次清算的目的，降低企业税负。实务中，各地区税务局对二次清算都有着明确的规定，详细操作仍需要结合当地的规定来考虑。六、结语面对严峻的发展形势，房地产开发企业应当采取积极的措施应对市场环境以及政府宏观调控。税收筹划作为节约内部成本、应对政府相关调控政策的有效手段，房地产企业应当把握好其运作原理，充分运用各项税收优惠政策，结合房地产开发项目每一经过的特殊性，关注重点税种，建立合理、合法的税收筹划体系，为企业寻求更广阔的利润空间。