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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库及参考答案AB卷第一部分 单选题(50题)1、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】： A 2、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】： B 3、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（ ）。A.成交价B.保留价C.最高限价D.最低限价【答案】： C 4、关于资本金现金流量表的说法，正确的
2、是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】： B 5、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】： B 6、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】： B 7、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分
3、比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】： D 8、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）贷款利率D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】： D 9、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利
4、率为7%，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】： A 10、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 11、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产
5、抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】： B 12、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（ ）。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】： C 13、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 14、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 15
6、、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】： A 16、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】： C 17、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】： C 18、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润
7、/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】： A 19、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】： D 20、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】： B 2
8、1、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】： B 22、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【答案】： A 23、李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44
9、【答案】： D 24、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】： B 25、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】： A 26、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】： D 27、对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常
10、数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价【答案】： B 28、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【答案】： B 29、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】： B 30、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算
11、法D.概算指标法【答案】： A 31、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】： B 32、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】： D 33、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、
12、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】： C 34、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】： D 35、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： A 36、高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【答案】： B 37、房地产市场的（）特征，给
13、予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】： C 38、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】： D 39、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： C 40、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.
14、产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式【答案】： D 41、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 42、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】： B 43、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的
15、实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】： D 44、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】： D 45、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】： B 46、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C
16、.工程建设招标计划D.客户定位【答案】： B 47、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】： C 48、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】： B 49、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】： A 50、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为150
17、0万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】： ABD 2、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率【答案】： BC 3、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】： CD 4、在物业运营费
18、用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】： ABC 5、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】： AB 6、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支
19、承结构的竖向构件【答案】： BCD 7、设计方案评价原则主要有（ ）。A.经济合理性与技术先进性相结合的原则B.充分考虑近期效益的原则C.充分考虑远期效益的原则D.近期与远期效益相结合的原则E.考虑项目全寿命费用的原则【答案】： AD 8、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（ ）。A.定额计价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】： AC 9、房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】： AB 10、房地产开发项目竣工后，建
20、设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】： ABC 11、房地产营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 12、风险型决策的具体方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】： ABC 13、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 14、在借贷记账法下，期末结账后，一
21、般有余额的账户有（ ）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】： AB 15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 16、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】： ABC 17、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价
22、值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 18、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用B.原有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费【答案】： ACD 19、房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E 中介服务【答案】： ABD 20、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利
23、润率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】： ABC 21、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 22、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【答案】： BCD 23、以下说法中，错误的是（
24、）。A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明D.甲委托乙开发了款软件， 在没有约定的情况下， 由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲【答案】： D 24、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案】： CD 25、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的
25、情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 26、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 27、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】： ABCD 28、设计方案评价原则主要有（ ）。A.经济合理性与技术先进性相结合的原则B.充分考虑近期效益的原则C.充分考虑远期效益的原则D.近期
26、与远期效益相结合的原则E.考虑项目全寿命费用的原则【答案】： AD 29、建筑物的防雷装置一般由（ ）组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】： BD 30、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯( )行为。A.有形财产所有权B.知识产权C.软件著作权D.无形财产所有权【答案】： A 31、基础按其构造特点可分为（ ）、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】： ABC 32、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 33、利用概率分
27、析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 34、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】： ABC 35、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交
28、易制度E.产权制度【答案】： ABD 36、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（ ）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】： B 37、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】： ABCD 38、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD
29、39、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】： AC 40、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】： AC 41、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租
30、金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 42、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】： ABCD 43、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定
31、质量管理的对象【答案】： ABCD 44、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产资产和经营投资【答案】： CD 45、城乡规划管理部门在建设项目用地预审与选址意见书中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【答案】： ACD 46、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】
32、： BCD 47、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】： BC 48、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 49、风险估计与评价常用方法有( )。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】： BC 50、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】： AD