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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库及参考答案（完整版）第一部分 单选题(50题)1、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： A 2、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】： C 3、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.9
2、4%【答案】： D 4、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】： D 5、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700【答案】： C 6、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费【答案】： D 7、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.半
3、个月B.2个月C.半年D.2年【答案】： D 8、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】： B 9、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】： C 10、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红【答案】： A 11、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价
4、值风险C.时间风险D.比较风险【答案】： C 12、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】： C 13、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】： B 14、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最
5、高最佳使用性【答案】： A 15、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率【答案】： D 16、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】： A 17、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】： A 18、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营
6、方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】： D 19、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A.投资期限较长B.资金来源广泛C.流动性好D.绝少涉及公开市场的操作【答案】： C 20、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】： B 21、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0
7、.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】： B 22、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（ ）。A.权责发生制原则B.收付实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则【答案】： A 23、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】： A 24、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续
8、并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】： D 25、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】： A 26、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】： D 27、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】： A 28、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】： D 29、房地产开发项目的资金来
9、源通常不包括的资金渠道是( )。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】： D 30、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为B.单一购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为【答案】： B 31、会计的基本职能有会计核算和（ ）。A.资源配置B.会计监督C.会计决策D.会计控制【答案】： B 32、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】： B 33、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。A.下降B.上升C.不变D.不能确
10、定【答案】： B 34、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】： B 35、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择【答案】： B 36、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡
11、点的设置【答案】： D 37、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】： B 38、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】： A 39、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】： D 40、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好
12、达到C.已超过D.接近于【答案】： C 41、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】： A 42、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】： D 43、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分
13、析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】： D 44、投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】： B 45、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】： C 46、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，
14、存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】： B 47、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】： B 48、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】： B 49、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“
15、运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】： A 50、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、房地产项目
16、敏感性分析的步骤主要包括（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【答案】： ABD 2、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】： BD 3、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 4、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续
17、施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】： ABC 5、可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】： AB 6、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 7、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.
18、投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 8、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 9、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】： C 10、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房
19、地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】： AB 11、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【答案】： CD 12、影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】： ABD 13、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案
20、】： AD 14、收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 15、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】： CD 16、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 17、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E 资产负债表【答案】： BC 18、房地产营销因
21、素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 19、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】： BC 20、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 21、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D
22、.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】： C 22、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。A.供给高增长B.需求高增长C.租金增长率开始下滑D.租金增长率开始上涨E.需求低增长或负增长【答案】： AC 23、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】： BCD 24、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分
23、散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 25、房地产周期循环的主要原因包括( )。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响E 开发商竞争的影响【答案】： ABC 26、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】： CD 27、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】： BD 28、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名
24、义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为：ier1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】： ACD 29、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 30、房地产投资之利包括( )。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E 能够得到税收方面的好处【答案】： ABD 31、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。A.做出是否投资的决定B.
25、对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】： ACD 32、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】： ACD 33、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】： ABCD 34、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金
26、需求总量【答案】： ABD 35、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】： BD 36、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E 新产品开发能力【答案】： BC 37、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复苏E.重生【答案】： AD 38、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。A.权益型B.债务型C.混合型D.综合型E.抵押型【答案】： AC 39、写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。A.所处区位B.交
27、通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平E 建筑形式【答案】： ABCD 40、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯( )行为。A.有形财产所有权B.知识产权C.软件著作权D.无形财产所有权【答案】： A 41、房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E 房地产协会【答案】： ACD 42、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 43、注册商标所有人是指( )。A.商标使用人B.商标设计人C.商标权人D.商标制作
28、人【答案】： C 44、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】： ACD 45、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 46、价值工程中，提高价值
29、的方法包括（ ）等。A.功能提高，费用不变B.功能不变，费用降低C.功能提高，费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】： ABC 47、在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。A.商业物业B.特殊物业C.土地买卖D.租赁E 抵押【答案】： CD 48、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】： ABCD 49、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】： ABC 50、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD