2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库带答案(突破训练).docx

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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库带答案(突破训练)第一部分 单选题(50题)1、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是( )。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】: A 2、工料测量法的优点是详细、准确,缺点是费时费力并需要有其他专家的参与,它主要用于具有( )的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】: D 3、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所

2、在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2013年6月1日为100)。该宗房地产2013年10月1日的价格为( )元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】: B 4、最高最佳利用原则要求评估价格应是在( )方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】: A 5、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途

3、,则根据( )应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】: B 6、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 7、下列估价基本事项中,首先应予以明确的是( )。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】: A 8、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时,后续建设期应为( )

4、年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】: D 9、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积价格为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】: A 10、( )是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组,并在组内选定标准房地产测算其价值,利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】: B 11、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时,该种房地产的需求会( )。A.减少B.不变C.增加D

5、.无法确定【答案】: C 12、关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】: B 13、肢体麻木或运动不便,甚则不用;肌肤干燥、瘙痒、欠温,甚则肌肤甲错,是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】: C 14、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】: D 15、某住宅建筑面积为160m2,土

6、地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前,该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%,则该住宅成本价格为( )万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】: B 16、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括( )。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”,仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调

7、整”,仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值,而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】: A 17、城市房屋拆迁估价应当采用( )。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】: C 18、在测算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】: B 19、临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础

8、,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为( )。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】: C 20、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】: C 21

9、、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的( )。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】: C 22、成本法是求取估价对象( )的重新购建成本,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时【答案】: A 23、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】: B 24、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,

10、估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是( )。A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区B.建筑面积1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区【答案】: D 25、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是( )。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】: A

11、 26、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】: C 27、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元,若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。A.78B.102C.180D.302【答案】: B 28、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的,1年后

12、房屋建成交付使用,容积率为1.2,目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元,建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为( )元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】: B 29、市场状况调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】: C 30、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施

13、和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润率执行国家有关规定,这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】: C 31、建立价格可比基础中,统一付款方式是指( )。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】: D 32、下列说法不正确的是A.七情内伤,即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动B.情志过激、持续不断,则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神,再伤他脏,发为情志病C.七情损

14、伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神情志之伤,虽五脏各有所属,然求其所由,则无不从心而发【答案】: A 33、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2,首付款为20%,余款半年末一次性支付,月利率为0.6%。当年,该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%,人民币兑美元的汇率1月30日为6.591,9月30日为6.461。下列关于该房地产价格的说法,不正确的是( )。A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房

15、地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%【答案】: D 34、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】: B 35、( )是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】: A 36、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始( )。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】: B 37、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。A.专利权B

16、.专有技术C.商标权D.房地产【答案】: D 38、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元,预测在这6年内房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值,则资本化率为( )。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】: B 39、正常成交价格的形成条件不包括()。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】: C 40、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是( )。A.确定估价时点在先,得出评估价值在后B.得出评估价值在先,确定估价时点在后C.确定估价时

17、点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以【答案】: A 41、征地管理费,是由用地单位在( )的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额【答案】: D 42、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】: A 43、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现

18、状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】: C 44、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻,阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经,阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病,多见寒热;阴维脉为病,多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】: A 45、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】: B 46、一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( )。A.实际单价为2000元/m2,实际总价为

19、30.16万元B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元【答案】: C 47、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】: C 48、在建工程一般不适用于( )估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】: B 49、可比实例所处的地区

20、应与估价对象所处的地区相同,或是( )。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】: B 50、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的( )。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、

21、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有( )。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2【答案】: D 2、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的

22、土地使用权出让金【答案】: D 3、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】: ACD 4、房地产租赁包

23、括()。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】: ABC 5、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】: AD 6、市场法估价中需要建立价格可比基础,主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】: BCD 7、在合法处分方面,应以( )等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】: ABC 8、理论上房地产的供

24、求状况可分为()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况【答案】: ABCD 9、估价委托合同的内容一般包括()。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】: BCD 10、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】: CD 11、关于投资价值和

25、市场价值的说法,正确的有()。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时,净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的【答案】: AB 12、应用路线价法需要进行( )等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【答案】: AB 13、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中,单位比较法实质上是一种比较法,单位比较法主要有( )。A.分部分项法B.工料测量法C.年限法D.单位面积法E.单位体

26、积法【答案】: D 14、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是( )。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间,即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上),然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】: ABCD 15、房地产租赁

27、包括()。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】: ABC 16、比较法中选取可比实例时,应做到可比实例与估价对象的( )。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】: ABD 17、公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识,并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣,并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易【答案】: ABD 18、正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场,交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行

28、为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多,且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】: ABCD 19、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有( )。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】: BD 20、在合法处分方面,应以( )等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】: ABC 21、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事( )。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产价值提升评

29、估业务D.房地产代售业务E.房地产咨询业务【答案】: ABC 22、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】: ABC 23、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E 固定性【答案】: ACD 24、估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于()。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答

30、案】: CD 25、下列关于房地产估价本质的说法中,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】: AD 26、引起房地产价格上涨的原因有多种,对房地产本身进行投资改良的内容包括()。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】: CD 27、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括( )。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续

31、建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】: ABCD 28、由于具有()特性,房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二【答案】: ABCD 29、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是( )。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间,即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上),然

32、后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】: ABCD 30、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】: BC 31、下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法,正确的有( )。A.任何单位和个人不得干预估价活动,包括不得干预估价过程和结果B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格C

33、.不能孤立地思考估价对象的价值,应考虑相似的房地产的价格牵掣D.同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果,不可以拿出来比较E.判定房地产使用权利时,应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据【答案】: BC 32、选取可比实例时,应符合的要求包括()。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】: BCD 33、收益性房地产包括()。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】: ABCD 34、下列估价假设中

34、,属于背离事实假设的有( )。A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察,估价中对内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】: AD 35、某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年的净收益为28万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8%,则()。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为14

35、3.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】: BCD 36、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】: CD 37、以下属于重新购建价格的是( )。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E 房地的重建价格【答案】: AC 38、下列( )是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构

36、B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构【答案】: ABD 39、与非专业估价相比,专业估价的特点包括()A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】: ACD 40、关于报酬率的说法,正确的有()。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】: D 41、出租人

37、权益价值的构成包括( )。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值【答案】: C 42、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万,销售税费为50万元,正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.13%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正

38、确的有( )。A.估价对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】: AC 43、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】: BCD 44、在有法可依情况下,根据合法原则,下列有关法律效力的解释正确的有(

39、)。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】: ACD 45、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】: CD 46、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】: CD 47、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包

40、括( )。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】: ACD 48、关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有( )。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】: ABD 49、

41、房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于( )等引起。A.交【答案】: ABD 50、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格【答案】: BC 第三部分 大题(50题)1、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有( )。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升

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