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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库及答案【最新】第一部分 单选题(50题)1、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】： D 2、下列关于地租的表述中，错误的是（ ）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】： B 3、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地
2、产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】： B 4、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】： C 5、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】： C 6、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】： C 7、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C
3、.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】： C 8、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】： C 9、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（ ）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】： C 10、“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。A.水通、
4、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】： B 11、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】： D 12、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】： D 13、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A.370B.385C.420D.550【答案】： B
5、14、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】： B 15、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】： D 16、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界
6、B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】： A 17、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】： B 18、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】： B 19、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“
7、和”与“不同”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】： D 20、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】： D 21、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。A.在正常市场和运
8、营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】： D 22、 气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】： A 23、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】： C 24、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】： C 25、估价
9、上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】： B 26、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】： A 27、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】： A 28、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。A.谨慎价值B
10、.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】： C 29、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】： B 30、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】： A
11、 31、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】： A 32、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】： A 33、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为
12、（ ）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】： D 34、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】： D 35、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】： D 36、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】： D 37、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月
13、末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】： A 38、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】： C 39、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑
14、物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】： B 40、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】： B 41、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】： C 42、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】： D 43、素问疏五过论指出“尝富后贫”
15、可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】： C 44、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】： B 45、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】： B 46、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】： C 47、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病
16、应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】： B 48、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】： A 49、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.10
17、5C.144D.227【答案】： C 50、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、房地产供给形成的条件有（）。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】： CD 2、下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑
18、物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0【答案】： BD 3、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】： ABC 4、下列房地产价格影响因素中，不属
19、于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】： AD 5、下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有（ ）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【答案】： ABCD 6、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产
20、，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】： AC 7、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】： BD 8、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.
21、受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】： AD 9、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】： ABC 10、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（ ）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】： ABCD 11、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职
22、业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答案】： CD 12、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 13、我国物权法规定，下列不得抵押的财产有（ ）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业厂房房地产【答案】： ABCD 14、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案
23、】： BD 15、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】： ACD 16、下列（ ）是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构【答案】： ABD 17、关于假设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（ ）。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的
24、起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】： ABD 18、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（ ）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】： ABD 19、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件
25、的【答案】： BD 20、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 21、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】： BCD 22、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.
26、房屋保险费【答案】： AC 23、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】： ABC 24、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料D.根据分析和经验得出客观资料E.同行之间相互提供【答案】： ABC 25、关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】：
27、 ABCD 26、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】： AC 27、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（ ）。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配【答案】： BC 28、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得
28、税【答案】： ABD 29、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】： ACD 30、亚当斯密将房租区分为（ ）。A.建筑物租B.绝对地租C.地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】： AC 31、下列属于非收益性房地产的有（ ）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【答案】： BCD 32、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A.开发期经营期B.开发期运营期C.开发期经营期前期建造期D.开发期运营期前期建造期E.前期建造期经营期【答案】： AB 33、关于运用假设
29、开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 34、下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有（ ）。A.价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成
30、并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格【答案】： BCD 35、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】： AC 36、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】： CD 37、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A.整体资产中的房地产B
31、.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】： ABC 38、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】： BC 39、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价
32、值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】： ABC 40、关于建筑物寿命的说法，正确的有（ ）。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】： A 41、引起建筑物物质折旧的因素包括（ ）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】： AC 42、房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来
33、主要有（ ）。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.处置抵押房地产估价D.最终抵押估价E.抵押期间估价【答案】： ABC 43、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E 正常使用的磨损【答案】： CD 44、交易情况修正的方法主要有（ ）。A.指数法B.金额修正C.分数法D.百分比修正E.平均增减量法【答案】： BD 45、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】： ABC 46、下列制度政策的调整，在其他因素不
34、变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】： AC 47、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地区衰落E.城市建设【答案】： ABD 48、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】： AD 49、以划拨方式取得土地使用
35、权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】： BD 50、下列（ ）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】： CD 第三部分 大题(50题)1、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目
36、2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
37、（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】： 2、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场
38、价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】： AB 3、下列选项中属于构筑物的有（ ）。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】： CD 4、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（ ）。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】： ACD 5、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配套的基础
39、设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 6、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】： AC 7、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】： AC 8、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获得类似的40余年土
40、地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】： 9、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年