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1、 第八章第八章 投资性房地产投资性房地产主要内容：主要内容：l 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量l 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量l 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置2021/9/181重点和难点：重点和难点：l 投资性房地产的概念和范围投资性房地产的概念和范围l 投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件l 投资性房地产初始计量的核算投资性房地产初始计量的核算l 投资性房地产后续计量的核算投资性房地产后续计量的核算l 投资性房地产的转换和处置的核算投资性房地产的转换和处置的核算2021/9/182 房地产：是房地产：是土地土地和和房屋房
2、屋及其权属的总称。及其权属的总称。在我国土地国家或集体所有，企业只能取得在我国土地国家或集体所有，企业只能取得使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物。房屋是指土地上的房屋等建筑物。投资性房地产投资性房地产，是指为，是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第一节第一节 投资性房地产的特征和范围投资性房地产的特征和范围一、投资性房地产的概念及特征一、投资性房地产的概念及特征2021/9/18
3、3l投资性房地产的特征：投资性房地产的特征：1、投资性房地产是一种经营性活动、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是投资性房地产的主要形式是出租建筑物出租建筑物、出租土地使用出租土地使用权权，这实质上属于一种渡让资产使用权行为。，这实质上属于一种渡让资产使用权行为。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有房地产除用作企业持有房地产除用作自身管理自身管理、生产经营活动场所生产经营活动场所和和对外销售对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或
4、增值收益活动，外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动，这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，从这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，从而与而与自用厂房自用厂房、办公楼办公楼等等房地产房地产和作为和作为存货存货房地产房地产加以区别，加以区别，以清晰反映企业持有房地产的构成和盈利情况。以清晰反映企业持有房地产的构成和盈利情况。2021/9/184 3、投资性房地产有两种后续计量模式、投资性房地产有两种后续计量模式 一般情况下，企业采用一般情况下，企业采用成本模式成本模式对投资性房地产对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件情况下，有确进行后续计量，只有在满足特定
5、条件情况下，有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可采取续可靠取得的，才可采取公允价值模式公允价值模式进行后续计进行后续计量。但同一企业只能采取一种模式对所有房地产进量。但同一企业只能采取一种模式对所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。计量。2021/9/185 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 已
6、出租的建筑物已出租的建筑物财本财本11-11-211-11-22021/9/186 1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地使用权能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。产的定义。3、已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权的
7、、以经，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。将来用于出租的建筑物。2021/9/187l 自用房地产自用房地产 为生产商品、提供劳务或经营管理而为生产商品、提供劳务或经营管理而 持有的房地产。持有的房地产。l 作为存货的房地产作为存货的房地产 房地产开发企业在正常经营过程中销售房地产开发企业在正常经营过程中销售 的或为销售而正在开发的商品房和土地。的或为销售而正在开发的商品房和土地。不属于投资性房地产的
8、项目不属于投资性房地产的项目2021/9/188 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产确认的条件一、投资性房地产确认的条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认：满足下列条件才能予以确认：1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业入企业 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量该投资性房地产的成本能够可靠地计量 2021/9/189 二、投资性房地产的确认二、投资性房地产的确认 1、外购房地产的确认、外购房地产的确认 外购的房地产，只
9、有在购入的同时明确用于出租或外购的房地产，只有在购入的同时明确用于出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。2、自行建造投资性房地产的确认、自行建造投资性房地产的确认 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时明确用于对外出租或资本增值，开发活动完成的同时明确用于对外出租或资本增值，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。地产。2021/9/1810 非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上非投资性房地产转换为投资性房地产
10、，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。类。自用房地产自用房地产或作为存货的房地产或作为存货的房地产转为出租转为出租，应，应当在租赁期开始日确认为投资性房地产。当在租赁期开始日确认为投资性房地产。自用土地自用土地使用权使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应转为持有准备增值后转让的土地使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点，确认投资性房地产。换决议的时点，确认投资性房地产。3、非投资性房地产转换为投资性房地产的确认、非投资性房地产转换为投资性房地产的确认 20
11、21/9/1811（1）“投资性房地产投资性房地产”科目，该科目核算投资性房科目，该科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。借方登记和采用公允价值模式计量的投资性房地产。借方登记企业外购、自行建造等取得的投资性房地产的成本，企业外购、自行建造等取得的投资性房地产的成本，贷方登记投资性地产的转出成本。期末借方余额，反贷方登记投资性地产的转出成本。期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。映企业投资性房地产的价值。投资性房地产投资性房地产采用成本模式计量采用成本模式计量的，企业应当按的，企业应
12、当按照投资性房地产照投资性房地产类别类别和和项目进行明细核算项目进行明细核算；投资性房；投资性房地产地产采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量的，企业应当按照投资性的，企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别房地产类别和项目并分别“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”进行明细核算。进行明细核算。4 4、核算投资性房地产使用的会计科目、核算投资性房地产使用的会计科目2021/9/1812（2）“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，核算企业交易性金融资科目，核算企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产
13、、衍生工具、套期保值业务中公允价值变动形成的应房地产、衍生工具、套期保值业务中公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。直接指定为以公允价值计量且计入当期损益的利得或损失。直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，也在本科目核算。成的应计入当期损益的利得或损失，也在本科目核算。借方借方登记资产负债表日投资性房地产等的公允价值低于其账面余登记资产负债表日投资性房地产等的公允价值低于其账面余额的差额，额的差额，贷方贷方登记资产负债表日投资性房地产等的公允价登记资产负债表日投资
14、性房地产等的公允价值高于其账面余额的差额。期末，应将本科目余额转入值高于其账面余额的差额。期末，应将本科目余额转入“本本年利润年利润”科目，结转后本科目无余额。科目，结转后本科目无余额。本科目应当按照本科目应当按照交易性金融资产交易性金融资产、交易性金融负债交易性金融负债、投资投资性房地产性房地产等进行明细核算等进行明细核算。2021/9/1813 三、投资性房地产的初始计量三、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照实际成本进行初始计量。投资性房地产应当按照实际成本进行初始计量。1.1.外购投资性房地产的初始计量外购投资性房地产的初始计量 在采用在采用成本模式成本模式进行后续计量下，外购
15、的土地使用进行后续计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的权和建筑物，按照取得时的实际成本实际成本进行初始计量。取进行初始计量。取得时的得时的实际成本实际成本包括包括购买价款购买价款、相关税费相关税费和可直接归属和可直接归属于该资产的于该资产的其他支出其他支出。购入时借记。购入时借记“投资性房地产投资性房地产”，贷记贷记“银行存款银行存款”科目。科目。在采用在采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量下，企业应当在进行后续计量下，企业应当在“投资性房地产投资性房地产”科目下设置科目下设置“成本成本”和和“公允价值变公允价值变动动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建设物发两个明细科目，按
16、照外购的土地使用权和建设物发生的生的实际成本实际成本，计入投资性房地产成本。，计入投资性房地产成本。2021/9/1814 【例例8-1】2007年年3月，甲企业计划购入一栋月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。写字楼用于对外出租。3月月15日，甲企业与乙企日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。年。4月月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款日，甲企业实际购入写字楼，支付价款1 200万元。假设不考虑其它因素，甲企业采用成本万元。假设不考虑其它因素，甲企业采用成
17、本模式进行后续计量。模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 12 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 12 000 0002021/9/1815 【例例8-2】沿用上例，假设甲企业拥有的投资沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产 成本（成本（写字楼写字楼）12 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 12 000
18、0002021/9/1816 2、自行建造投资性房地产的初始计量、自行建造投资性房地产的初始计量 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括包括土地开发费土地开发费、建筑成本建筑成本、安装成本安装成本、应予以应予以资本化的借款费用资本化的借款费用、支付的其他费用支付的其他费用和和分摊的间分摊的间接费用接费用等。等。建造过程中发生的建造过程中发生的非正常性损失非正常性损失，直接计入当，直接计入当期损益，不计入建造成本。期损益，不计入建造成本。采用成本模式计量的，应按确定的
19、实际成本，采用成本模式计量的，应按确定的实际成本，借记借记“投资性房地产投资性房地产”，贷记，贷记“在建工程在建工程”或或“产品开发产品开发”科目。科目。2021/9/1817 【例例8-3】2008年年1月，甲企业从其他单位购月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。建造三栋厂房。2008年年10月，甲企业预计厂房即月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时
20、开始起租。该厂房于完工时开始起租。2008年年11月月1日，三日，三栋厂房同时完工栋厂房同时完工(达到预定可使用状态达到预定可使用状态)。该块土。该块土地使用权的成本为地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造万元；三栋厂房的实际造价均为价均为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。用成本计量模式。2021/9/1818 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产房地产=600(1 0003 000)=200(万元万元)借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房
21、 10 000 000 贷：在建工程贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产借：投资性房地产 土地使用权土地使用权 2 000 000 贷：无形资产贷：无形资产 土地使用权土地使用权 2 000 000 2021/9/1819四、与投资性房地产有关的后续支出四、与投资性房地产有关的后续支出 1 1、资本化的后续支出、资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。如为提高投资性房地产使用效能如为提高投资性房地产使用效能,对其进行改扩对其进行改扩建
22、，或对其室内进行装修改变室内装潢，改扩建或装建，或对其室内进行装修改变室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应将其支出资本化。修支出满足确认条件的，应将其支出资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等，在开发企业对某项投资性房地产进行改扩建等，在开发后且仍将作为投资性房地产的，在再开发期间继续将后且仍将作为投资性房地产的，在再开发期间继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。参考参考P.1P.10 07 7 例例7-7-1 1、7-7-2 22021/9/1820 2、费用化后续支出、费用化后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，
23、不满足投与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期计入当期损益损益。如对投资性房地产进行日常维修发生的一如对投资性房地产进行日常维修发生的一些支出。些支出。发生投资性房地产费用等后续支出时：发生投资性房地产费用等后续支出时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款等贷：银行存款等 参考参考P.P.1 12626 例例7-7-6 62021/9/1821 企业通常应当采用企业通常应当采用成本模式成本模式对投资对投资性房地产进行后续计量，只有满足性房地产进行后续计量，只有满足特定特定条件条件的情况下的情况下才可以采用公允
24、价值模式才可以采用公允价值模式。但是，但是，同一企业只能采用一种模式同一企业只能采用一种模式对所对所有投资性房地产进行后续计量，有投资性房地产进行后续计量，不得同不得同时采用两种计量模式时采用两种计量模式。第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量2021/9/1822 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期按期(月月)计提折旧或摊销计提折旧或摊销。存在减值迹象的，还应当存在减值迹象的，还应当按按照资产减值的有关规定进处理照资产减值的有关规定进处理。对投
25、资性房地产对投资性房地产计提折旧计提折旧或进行摊销时，借记或进行摊销时，借记“其他业务成本其他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计投资性房地产累计折旧折旧（摊销）摊销）”科目。取得科目。取得租金收入租金收入，借记借记“银行银行存款存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”等等科目。科目。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产2021/9/1823 【例例8-4】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这
26、栋办公楼的成本为行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金甲企业租金8万元。当年万元。当年12月，这栋办公楼发生减月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，万元，此时办公楼的账面价值为此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提万元，以前未计提减值准备。减值准备。2021/9/1824 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：(1)计提折
27、旧：计提折旧：每月计提的折旧每月计提的折旧=1 8002012=7.5(万元万元)借：其他业务成本借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧(摊销摊销)75 000(2)确认租金收入：确认租金收入：借：银行存款借：银行存款 80 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80 000(3)计提减值准备：计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 0002021/9/1825 企业有企业有确凿证据确凿证据表明其投资性房地产的表明其投资性房地产的公允价值公允价值能够持续可靠取
28、得的能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产可以对投资性房地产采用公采用公允价值模式允价值模式进行后续计量。进行后续计量。（一）采用公允价值模式计量的前提条件（一）采用公允价值模式计量的前提条件1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产的公允价值作出合理的估计。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产二、采用公允价值模
29、式进行后续计量的投资性房地产2021/9/1826（二）会计处理原则（二）会计处理原则 1、不对投资性房地产计提折旧或摊销。不对投资性房地产计提折旧或摊销。应当以资应当以资产负债表日投资性房地产的产负债表日投资性房地产的公允价值为基础公允价值为基础调整其账调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损计入当期损益益（公允价值变动损益公允价值变动损益）。）。2、资产负债表日，投资性房地产的公允价值、资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于高于其账面余额的差额，借记其账面余额的差额，借记“投资性房地产投资性房地产公允价值公允价值变动变动”科目，贷记科目，
30、贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允科目；公允价值价值低于低于其账面余额的差额作其账面余额的差额作相反相反的账务的账务处理处理。3、投资性房地产取得的、投资性房地产取得的租金收入租金收入，确认为确认为其他业其他业务收入务收入。2021/9/1827 【例例8-5】甲公司为从事房地产经营开发的甲公司为从事房地产经营开发的企业。企业。2008年年8月，甲公司与乙公司签订租赁月，甲公司与乙公司签订租赁协协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为赁期为10年。当年
31、年。当年10月月1日，该写字楼开发完成日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的并开始起租，写字楼的造价为造价为9 000万元。万元。2008年年12月月31日，该写字楼的日，该写字楼的公允价值为公允价值为9 200万元。万元。由于写字楼所在的地区存在活跃的房地产交易由于写字楼所在的地区存在活跃的房地产交易市场，甲公司决定采用公允价值计量模式对该市场，甲公司决定采用公允价值计量模式对该项出租的写字楼进行后续计量。项出租的写字楼进行后续计量。2021/9/1828 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：(1)2008年年10月月1目，甲公司开发完成写字楼目，甲公司开发完成写字楼并出租：并出租
32、：借：投资性房地产借：投资性房地产 成本（成本（写字楼写字楼）90 000 000 贷：开发成本贷：开发成本 90 000 000 (2)2008年年12月月31日，以公允价值为基础调整日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：计入当期损益：借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动（写字楼）公允价值变动（写字楼）2 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 0002021/9/1829 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不不得随意变更得随意
33、变更。当当存在确凿证据表明投资性房地产存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的、且能满足采用的公允价值能够持续可靠取得的、且能满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从性房地产从成本模式成本模式变更为变更为公允价值模式公允价值模式计量。计量。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的与账面价值的差额差额，调整调整留存收益。留存收益。三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模
34、式的变更2021/9/1830成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式 会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得不得从公允价值模式转为成本模式。从公允价值模式转为成本模式。2021/9/1831 【例例8-6】2008年，甲公司将一栋写字楼对年，甲公司将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。外出租，采用成本模式进行后续计量。2009年年1月月1日，假设甲公司持有的投资性房地产满足日，假设甲公司持有的投资性房地产满足公允价值模式计量的条件，公司决定对该项投公允价值模式计量的条件，公司决定对该项投资性房地产从
35、资性房地产从成本模式成本模式转换为转换为公允价值模式公允价值模式计计量。量。该写字楼的原价为该写字楼的原价为9 000万元，万元，已计提折旧已计提折旧270万元万元，账面价值为，账面价值为8 730万元万元。2009年年1月月1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 500万元万元。假设甲。假设甲公司按净利润的公司按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。2021/9/1832 甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产 成本（成本（写字楼写字楼）95 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000 贷
36、：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 90 000 000 盈余公积盈余公积 770 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 930 0002021/9/1833 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置(一一)投资性房地产的转换形式和转换日投资性房地产的转换形式和转换日 1房地产转换形式房地产转换形式 房地产的转换，实质上是因房地产房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改用途发生改变变而对房地产进行的而对房地产进行的重新分类重新分类。企业企业有确凿证据有确凿证据表明房地产表明房地产用途发生改变用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者才能将
37、投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。将非投资性房地产转换为投资性房地产。一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换2021/9/1834l投资性房地产开始自用。投资性房地产开始自用。l房地产企业将作为存货的房地产改为出租。房地产企业将作为存货的房地产改为出租。l自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。l自用土地使用权停止自用，用于资本增值。自用土地使用权停止自用，用于资本增值。l房地产企业将出租的投资性房地产改为对外销售。房地产企业将出租的投资性房地产改为对外销售。投资性房地产转换形式：投资性房地产转换形式：2021
38、/9/1835 2投资性房地产转换日的确定投资性房地产转换日的确定 转换日转换日：是指房地产的用途发生改变、状态相应发：是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。生改变的日期。(1)投资性房地产开始自用，投资性房地产开始自用，转换日转换日是指房地产达是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，或土地使用权停止自用改为出租，转换日转换日应当为租赁应当为租赁期开始日。期
39、开始日。(3)自用土地使用权停止自用改用于资本增值，自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换转换日日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。的日期。2021/9/1836自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产 按账面价值转换按账面价值转换投资性房地产采用成本模式计量的转换图示：投资性房地产采用成本模式计量的转换图示：(二二)投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理 1.1.成本模式下的转换成本模式下的转换2021/9/1837 （1 1）采用成本模式计量的投资性房地产转换为自采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地
40、产用房地产 企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的按该项投资性房地产在转换日的账面余额账面余额、累计折累计折旧旧或摊销、或摊销、减值准备减值准备等，分别转入等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”等科目。等科目。2021/9/1838 【例例8-7】2008年年8月月1日，甲企业将出租在日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为房地产账面价值为3 765万元，其中，原价万元，其中，原价5 000万元
41、，累计已提折旧万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用万元。假设甲企业采用成本计量模式。成本计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产-厂房厂房 50 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)12 350 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 000 000 累计折旧累计折旧 12 350 0002021/9/1839 (2)作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将作为企业将作为存货存货的房地产的房地产转换转换为采用成本模为采用成本模式计量的式计量的投资性房地产投资性房
42、地产，应当，应当按按该项该项存货存货在转在转换日的换日的账面价值账面价值，借记，借记“投资性房地产投资性房地产”科目，科目，贷记贷记“开发产品开发产品”等科目。原已计提跌价准备等科目。原已计提跌价准备的，还应同时结转的，还应同时结转存货跌价准备存货跌价准备。2021/9/1840 【例例8-8】甲企业是从事房地产开发业务的企甲企业是从事房地产开发业务的企业，业，2008年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了租日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为2008年年4月月15日。日。2008年年
43、4月月15日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额4 500万元，未计提存万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 45 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 45 000 0002021/9/1841财教财教11-11-111-11-1(3)自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用企业将自用土地使用权土地使用权或建筑物或建筑物转换转换为以成为以成本模式计量的本模式计量的投资性房地产投资性房地产时，应当按该项时，应当按该项土土
44、地使用权地使用权或建筑物在或建筑物在转换日的原价转换日的原价、累计折旧累计折旧、减值准备减值准备等，分别转入等，分别转入“投资性房地产投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)”、“投资性房投资性房地产减值准备地产减值准备”等科目。等科目。2021/9/1842 【例例8-9】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。总部办公。2008年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为2008年年4月
45、月15日，为期日，为期5年。年。2008年年4月月15日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公楼的账面余额45 000万元万元，已计提折旧已计提折旧300万元万元。假设甲企业采用成本计量模式。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业甲企业2008年年4月月15日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：借：投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼 450 000 000 累计折旧累计折旧 3 000 000 贷：固定资产贷：固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)3 000 000 2021/9/1843自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产按公允
46、价值计量，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差公允价值与账面价值的借方差额记入额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，贷方差额记入科目，贷方差额记入“资本公资本公积积其他资本公积其他资本公积”科目科目 2 2公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换自用房地产按公允价值计自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值量，公允价值与账面价值的借方差额记入的借方差额记入“公允价公允价值变动损益值变动损益”科目科目投资性房地产采用公允价值模式计量的转换图示：投资性房地产采用公允价值模式计量的转换图示：2021/9/1844 （1）采用公允价值模式进行后续计量投资采用公允价值模式
47、进行后续计量投资性房地产转为自用房地产性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日转换当日的公允价值作为的公允价值作为自用房地产自用房地产的账面价值，的账面价值，公允公允价值与原账面价值的价值与原账面价值的差额计入当期损益差额计入当期损益（公允（公允价值变动损益）。价值变动损益）。2021/9/1845 【例例8-10】2008年年10月月15日，甲企业因租赁日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政
48、管理。于本企业的行政管理。2008年年12月月1日，该写字楼日，该写字楼开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为产，当日的公允价值为48 000 000元元。该项房地产。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000 元元，其中，成本为，其中，成本为45 000 000 元元，公允，公允价值变动为增值价值变动为增值2 500 000元元。2021/9/1846甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地
49、产贷：投资性房地产 成本（成本（写字楼写字楼）45 000 000 公允价值变动（公允价值变动（写字楼写字楼）2 500 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 500 0002021/9/1847 (2)作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将作为企业将作为存货存货的房地产的房地产转换转换为采用公允价值为采用公允价值模式计量的模式计量的投资性房地产投资性房地产，应当按该项房地产在，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，贷记科目，贷记“开发产品开发产品”等科目。转换日等科目。转换日的
50、公允价值小于账面价值的，按其差额，借记的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积资本公积其其他资本公积他资本公积”科目，原已计提科目，原已计提跌价准备跌价准备的，还应的，还应同时结转存货跌价准备。同时结转存货跌价准备。2021/9/1848 【例例8-11】甲企业是从事房地产开发业务甲企业是从事房地产开发业务的企业，的企业，2007年年3月月10日，甲企业与乙企业签订日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋价值了租赁协议，将其开发的一栋价值