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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.公务员法律律常识汇总总 地地方性法规规可以就下下列事项作作出规定：（1）为为执行法律律、行政法法规的规定定，需要根根据本行政政区域的实实际情况作作具体规定定的事项；（2）属属于地方性性事务需要要制定地方方性法规的的事项。除除立法法第第八条规定定的事项外外，其他事事项国家尚尚未制定法法律或者行行政法规的的，省、自自治区、直直辖市和较较大的市根根据本地方方的具体情情况和实际际需要，可可以先制定定地方性法法规。在国国家制定的的法律或者者行政法规规生效后，地地方性法
2、规规同法律或或者行政法法规相抵触触的规定无无效，制定定机关应当当及时予以以修改或者者废止。 经经济特区所所在地的省省、市的人人民代表大大会及其常常务委员会会根据全国国人民代表表大会的授授权决定，制制定法规，在在经济特区区范围内实实施。 制制定地方性性法规应当当遵循以下下原则：（11）根据本本行政区域域的具体情情况和实际际需要的原原则；（22）不同宪宪法、法律律、行政法法规相抵触触的原则；（3）省省级人大及及其常委会会制定的地地方性法规规报全国人人大常委会会和国务院院备案，较较大的市的的人民代表表大会及其其常务委员员会制定的的地方性法法规，报省省、自治区区的人民代代表大会常常务委员会会批准后施施
3、行，并由由后者报全全国人大常常委会和国国务院备案案。 此此外，经济济特区所在在地的省、市人大及及其常委会会根据全国国人大的授授权决定制制定经济特特区法规在在本经济特特区范围内内实施的法法规，称为为经济特区区法规。 5自治法法规 自自治法规是是民族区域域自治地方方，即自治治区、自治治州、自治治县人大制制定的与民民族区域自自治有关的的规范性法法律文件，包包括自治条条例和单行行条例。自自治条例是是民族自治治地方的人人民代表大大会依照当当地民族的的政治、经经济和文化化的特点制制定的全面面调整本自自治地方事事务的综合合性规范性性文件。单单行条例是是民族自治治地方的人人民代表大大会依照当当地民族的的政治、
4、经经济、文化化的特点制制定的调整整本自治地地方某方面面事务的规规范性文件件。 民民族自治地地方的人民民代表大会会有权依照照当地民族族的政治、经济和文文化的特点点，制定自自治条例和和单行条例例。自治区区的自治条条例和单行行条例，报报全国人民民代表大会会常务委员员会批准后后生效。 自自治州、自自治县的自自治条例和和单行条例例，报省、自治区、直辖市的的人民代表表大会常务务委员会批批准后生效效。自治条条例和单行行条例可以以依照当地地民族的特特点，对法法律和行政政法规的规规定作出变变通规定，但但不得违背背法律或者者行政法规规的基本原原则，不得得对宪法和和民族区域域自治法的的规定以及及其他有关关法律、行行
5、政法规专专门就民族族自治地方方所作的规规定作出变变通规定。 6规章 规规章通常称称行政规章章，是国家家行政机关关依照行政政职权所制制定、发布布的针对某某一类事件件或某一类类人的一般般性规定，是是抽象行政政行为的一一种。规章章包括部门门规章和地地方人民政政府规章。 （11）部门规规章，也称称为部委规规章是指国国务院各部部门和具有有行政管理理职能的直直属机构根根据法律和和国务院的的行政法规规、决定、命令在本本部门的权权限内按照照规定的程程序所制定定的规定、办法、细细则、规则则等规范性性文件的总总称。立法法法规定，国国务院各部部、委员会会、中国人人民银行、审计署和和具有行政政管理职能能的直属机机构可
6、以制制定规章。其中，赋赋予具有行行政管理职职能的直属属机构享有有规章制定定权，是立立法法新增增加的内容容。国务院院现有组成成部、委员员会29个个，直属机机构17个个。中国人人民银行、审计署都都是是国务务院组成部部委。直属属机构是国国务院设置置的主管各各项专门业业务的机构构。国务院院直属机构构与国务院院的办事机机构是职能能不同的两两类机构，直直属机构承承担着行政政管理的任任务，既对对国务院负负责，也面面向社会实实施行政管管理，而国国务院的办办事机构不不具有行政政管理的职职能，不面面向社会实实施行政管管理，只协协助总理工工作，实际际上属于总总理的决策策班子。 部部门规章规规定的事项项应当属于于执行
7、法律律或者国务务院的行政政法规、决决定、命令令的事项。 涉及两个以以上国务院院部门职权权范围的事事项，应当当提请国务务院制定行行政法规或或者由国务务院有关部部门联合制制定规章。部门规章章应当经部部务会议或或者委员会会会议决定定。部门规规章由部门门首长签署署命令予以以公布。 （22）地方政政府规章是是指由省、自治区、直辖市和和较大的市市的人民政政府根据法法律和法规规，并按照照规定的程程序所制定定的普遍适适用于本行行政区域的的规定、办办法、细则则、规则等等规范性文文件的总称称。 立立法法规定定：省、自自治区、直直辖市和较较大的市的的人民政府府（包括省省、自治区区的人民政政府所在地地的市、.经国务院
8、院批准的较较大的市、经济特区区所在地的的市），可可以根据法法律、行政政法规和本本省、自治治区、直辖辖市的地方方性法规，制制定规章。地方政府府规章可以以就下列事事项作出规规定：为执执行法律、行政法规规、地方性性法规的规规定需要制制定规章的的事项；属属于本行政政区域的具具体行政管管理事项。 （二）规范范性法律文文件的效力力等级 上上述各种法法的形式都都具有法的的效力，但但它们的效效力等级又又是有差别别的。 11 宪法具具有最高的的法律效力力，一切法法律、行政政法规、地地方性法规规、自治条条例和单行行条例、规规章都不得得同宪法相相抵触。 22 法律的的效力高于于行政法规规、地方性性法规、规规章。行政
9、政法规的效效力高于地地方性法规规、规章。 33 地方性性法规的效效力高于本本级和下级级地方政府府规章，省省、自治区区的人民政政府制定的的规章的效效力高于本本行政区域域内的较大大的市的人人民政府制制定的规章章。 44 自治条条例和单行行条例的优优先适用效效力，经济济特区法规规的优先适适用效力。自治条例例和单行条条例依法对对法律、行行政法规、地方性法法规作变通通规定的，在在本自治地地方适用自自治条例和和单行条例例的规定：经济特区区法规根据据授权对法法律、行政政法规、地地方性法规规作变通规规定的，在在本经济特特区适用经经济特区法法规的规定定。 55 部门规规章之间、部门规章章与地方政政府规章之之间具
10、有同同等效力，在在各自的权权限范围内内施行。 6 特别规规定优于一一般规定、新的规定定优于旧的的规定的原原则：同一一机关制定定的法律、行政法规规、地方性性法规、自自治条例和和单行条例例、规章，特特别规定与与一般规定定不一致的的，适用特特别规定；新的规定定与旧的规规定不一致致的，适用用新的规定定。 77 法的溯溯及力：法法的溯及力力是关于法法是否有溯溯及既往的的效力的问问题，即法法对它生效效前所发生生的事件和和行为是否否适用的问问题，如果果适用，就就是有溯及及力，如果果不适用，就就是没有溯溯及力。立法法规定法律律、行政法法规、地方方性法规、自治条例例和单行条条例、规章章不溯及既既往，但为为了更好
11、地地保护公民民、法人和和其他组织织的权利和和利益而作作的特别规规定除外。 作作为一项法法制原则，法法是不具有有溯及既往往的效力的的。无论是是法律、行行政法规、地方性法法规、自治治条例和单单行条例还还是规章，不不论其效力力等级是高高还是低，都都没有溯及及既往的效效力。但是是，没有无无例外的原原则。对于于法不溯及及既往这项项原则来说说，如果法法律的规定定是减轻行行为人的责责任或增加加公民的权权利，也可可以具有溯溯及力。 88 法律之之间、行政政法规之间间新的一般般规定与旧旧的特别规规定的冲突突的解决：立法法第第85条规规定：“法法律之间对对同一事项项的新的一一般规定与与旧的特别别规定不一一致，不能
12、能确定如何何适用时，由由全国人民民代表大会会常务委员员会裁决。行政法规规之间对同同一事项的的新的一般般规定与旧旧的特别规规定不一致致，不能确确定如何适适用时，由由国务院裁裁决。” 99 地方性性法规、规规章之间不不一致时的的裁决机关关：立法法法第86条条规定：“地方性法法规、规章章之间不一一致时，由由有关机关关依照下列列规定的权权限作出裁裁决：(一一)同一机机关制定的的新的一般般规定与旧旧的特别规规定不一致致时，由制制定机关裁裁决；(二二)地方性性法规与部部门规章之之间对同一一事项的规规定不一致致，不能确确定如何适适用时，由由国务院提提出意见，国国务院认为为应当适用用地方性法法规的，应应当决定
13、在在该地方适适用地方性性法规的规规定；认为为应当适用用部门规章章的，应当当提请全国国人民代表表大会常务务委员会裁裁决；(三三)部门规规章之间、部门规章章与地方政政府规章之之间对同一一事项的规规定不一致致时，由国国务院裁决决。根据授授权制定的的法规与法法律规定不不一致，不不能确定如如何适用时时，由全国国人民代表表大会常务务委员会裁裁决。” （三）法律律、法规、自治条例例和单行条条例、规章章的改变或或撤销 我我国实行的的是中央统统一领导、一定程度度分权、多多级并存、多类结合合的立法权权限划分体体制。立法法权来自不不同的方面面和主体，制制定出不同同效力等级级的规范性性法律文件件。这些规规范性法律律文
14、件难免免发生抵触触，出现下下位法违反反上位法或或者其他违违法、违宪宪的情形。为了保障障法的统一一和有效实实施，宪法法和法律赋赋予了有关关主体对规规范性法律律文件的监监督权，监监督的主要要形式就是是改变或撤撤销。改变变和撤销是是有区别的的，改变的的只是规范范性文件的的部分条款款，撤销的的是整个规规范性文件件。 11 需要改改变或者撤撤销的情形形 立立法法第887条规定定：法律、行政法规规、地方性性法规、自自治条例和和单行条例例、规章有有下列情形形之一的，由由有关机关关依照本法法第八十八八条规定的的权限予以以改变或者者撤销：（11）超越权权限的；（22）下位法法违反上位位法规定的的；（3）规规章之
15、间对对同一事项项的规定不不一致，经经裁决应当当改变或者者撤销一方方的规定的的；（4）规规章的规定定被认为不不适当，应应当予以改改变或者撤撤销的；（55）违背法法定程序的的。 22 改变或或撤销法律律、法规、自治条例例和单行条条例、规章章的权限 根根据立法法法，改变或或者撤销法法律、行政政法规、地地方性法规规、自治条条例和单行行条例、规规章的权限限是：（11）全国人人民代表大大会有权改改变或者撤撤销它的常常务委员会会制定的不不适当的法法律，有权权撤销全国国人民代表表大会常务务委员会批批准的违背背宪法和本本法第六十十六条第二二款规定的的自治条例例和单行条条例；（22）全国人人民代表大大会常务委委员
16、会有权权撤销同宪宪法和法律律相抵触的的行政法规规，有权撤撤销同宪法法、法律和和行政法规规相抵触的的地方性法法规，有权权撤销省、自治区、直辖市的的人民代表表大会常务务委员会批批准的违背背宪法和本本法第六十十六条第二二款规定的的自治条例例和单行条条例；（33）国务院院有权改变变或者撤销销不适当的的部门规章章和地方政政府规章；（4）省省、自治区区、直辖市市的人民代代表大会有有权改变或或者撤销它它的常务委委员会制定定的和批准准的不适当当的地方性性法规；（55）地方人人民代表大大会常务委委员会有权权撤销本级级人民政府府制定的不不适当的规规章；（66）省、自自治区的人人民政府有有权改变或或者撤销下下一级人
17、民民政府制定定的不适当当的规章；（7）授授权机关有有权撤销被被授权机关关制定的超超越授权范范围或者违违背授权目目的的法规规，必要时时可以撤销销授权。 （四）法规规、自治条条例和单行行条例、规规章的备案案制度 一一般认为备备案就是存存档备查。行政法规规、地方性性法规、自自治条例和和单行条例例、规章应应当在公布布后一定期期间内，由由其制定或或批准机关关报送上级级立法机关关或者行政政机关存档档，以备审审查。备案案的目的是是为了全面面了解立法法情况，加加强对立法法的监督，便便于备案机机关进行审审查，消除除规范性文文件之间的的冲突。因因此，备案案是立法监监督制度的的一个重要要环节，是是备案机关关行使立法
18、法监督权的的基础。 行行政法规、地方性法法规、自治治条例和单单行条例、规章应当当在公布后后的三十日日内依照下下列规定报报有关机关关备案：（11）行政法法规报全国国人民代表表大会常务务委员会备备案；（22）省、自自治区、直直辖市的人人民代表大大会及其常常务委员会会制定的地地方性法规规，报全国国人民代表表大会常务务委员会和和国务院备备案；较大大的市的人人民代表大大会及其常常务委员会会制定的地地方性法规规，由省、自治区的的人民代表表大会常务务委员会报报全国人民民代表大会会常务委员员会和国务务院备案；（3）自自治州、自自治县制定定的自治条条例和单行行条例，由由省、自治治区、直辖辖市的人民民代表大会会常
19、务委员员会报全国国人民代表表大会常务务委员会和和国务院备备案；（44）部门规规章和地方方政府规章章报国务院院备案；地地方政府规规章应当同同时报本级级人民代表表大会常务务委员会备备案；较大大的市的人人民政府制制定的规章章应当同时时报省、自自治区的人人民代表大大会常务委委员会和人人民政府备备案；（55）根据授授权制定的的法规应当当报授权决决定规定的的机关备案案。五）对行政政法规、地地方性法规规、自治条条例和单行行条例提出出审查要求求和审查建建议的制度度 国国务院、中中央军事委委员会、最最高人民法法院、最高高人民检察察院和各省省、自治区区、直辖市市的人民代代表大会常常务委员会会认为行政政法规、地地方
20、性法规规、自治条条例和单行行条例同宪宪法或者法法律相抵触触的，可以以向全国人人民代表大大会常务委委员会书面面提出进行行审查的要要求，由常常务委员会会工作机构构分送有关关的专门委委员会进行行审查、提提出意见。 以以上五个主主体以外的的其他国家家机关和社社会团体、企业事业业组织以及及公民认为为行政法规规、地方性性法规、自自治条例和和单行条例例同宪法或或者法律相相抵触的，可可以向全国国人民代表表大会常务务委员会书书面提出进进行审查的的建议，由由常务委员员会工作机机构进行研研究，必要要时，送有有关的专门门委员会进进行审查、提出意见见。 全全国人民代代表大会专专门委员会会在审查中中认为行政政法规、地地方
21、性法规规、自治条条例和单行行条例同宪宪法或者法法律相抵触触的，可以以向制定机机关提出书书面审查意意见；也可可以由法律律委员会与与有关的专专门委员会会召开联合合审查会议议，要求制制定机关到到会说明情情况，再向向制定机关关提出书面面审查意见见。制定机机关应当在在两个月内内研究提出出是否修改改的意见，并并向全国人人民代表大大会法律委委员会和有有关的专门门委员会反反馈。全国国人民代表表大会法律律委员会和和有关的专专门委员会会审查认为为行政法规规、地方性性法规、自自治条例和和单行条例例同宪法或或者法律相相抵触而制制定机关不不予修改的的，可以向向委员长会会议提出书书面审查意意见和予以以撤销的议议案，由委委
22、员长会议议决定是否否提请常务务委员会会会议审议决决定。 （六）法律律解释 11法律解解释的分类类 法法律解释分分为正式解解释和非正正式解释。正式解释释，又称有有权解释或或法定解释释，是指有有关国家机机关按照宪宪法和法律律所赋予的的权限，对对有关法律律条文的含含义所作的的能够产生生实际法律律后果的说说明和阐述述。正式解解释，又分分为立法解解释和应用用解释。立立法解释，就就是立法机机关在法律律制定后，根根据法律的的执行情况况和执行中中遇到的问问题，对法法律的有关关规定的含含义作出进进一步说明明和阐述。应用解释释，就是执执法机关(包括审判判机关、检检察机关和和行政机关关)在应用用法律过程程中，对法法
23、律有关规规定的含义义所作的说说明和阐述述。这里法法律解释,是指正式式解释中的的立法解释释。 非非正式解释释是指不会会产生实际际法律后果果的解释。包括学理理解释和普普法解释。学理解释释，是指学学者在对法法律进行研研究时，对对法律规定定的含义所所作的说明明和阐述。普法解释释，是指有有关国家机机关、社会会团体在进进行普及法法律宣传或或者老百姓姓在进行法法律学习时时，对法律律规定的含含义所作的的说明和阐阐述。 22立法法法关于法律律解释的规规定 根根据立法法法第42条条：“ 法法律解释权权属于全国国人民代表表大会常务务委员会。法律有以以下情况之之一的，由由全国人民民代表大会会常务委员员会解释：(1)法
24、法律的规定定需要进一一步明确具具体含义的的；(2)法律制定定后出现新新的情况，需需要明确适适用法律依依据的。” “国国务院、中中央军事委委员会、最最高人民法法院、最高高人民检察察院和全国国人民代表表大会各专专门委员会会以及省、自治区、直辖市的的人民代表表大会常务务委员会可可以向全国国人民代表表大会常务务委员会提提出法律解解释要求。” “法法律解释草草案表决稿稿由常务委委员会全体体组成人员员的过半数数通过，由由常务委员员会发布公公告予以公公布。”法法律解释由由常委会发发布公告予予以公布。没有规定定法律解释释由国家主主席签署公公布。 “全全国人民代代表大会常常务委员会会的法律解解释同法律律具有同等
25、等效力。”（1）在在时间上，全全国人大常常委会的法法律解释的的效力同法法律的效力力相同。当当然，全国国人大常委委会对法律律进行解释释前已经作作出处理的的案件，特特别是已经经法院作出出终审判决决的案件，为为了维护社社会关系的的稳定和法法院的权威威，在不严严重违背社社会公共利利益和秩序序的前提下下，可以视视情况豁免免其受解释释的约束。（2）在在空间上，全全国人大常常委会的法法律解释的的效力同法法律的效力力相同。 法律常识题题 一1:售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般
26、也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为
27、依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： 广告法第三十七条3. 认购书一般包括哪些内容？认购书的内容包括：房号及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日期。在一方不履行的处理问题。开发
28、商的预售许可证号。当事人双方基本情况。参考法条: 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释、第一百一十五条合同法第一百一十五条4. 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：建筑面积计算规则5. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。6. 套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面
29、积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。7. 什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数8. 公用建筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积
30、，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 9. 哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵
31、房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。10.哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房
32、。参考法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条11.面积变了，购房者可以退房吗？经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。参考法条：商品房销售管理办法第二十四条12.面积误差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明
33、确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参考法条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条1
34、4.买房一般要交哪些税？（1） 印花税。（2）契税。（3）证件印花税。参考法条：北京市人民政府关于修改的决定第一条、第二条15.买房一般要交哪些费？（1） 房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。16.买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完
35、全民事行为能力的自然人。（2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（6）具有购房合同或协议。（7）贷款人规定的其他条件。19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？（1） 律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。20.哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。（三）抵押人依法有权处
36、分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。21.哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。22.哪些权利可以质押？（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；23
37、.什么是转按揭？“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。24.什么样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。25.什么是组合贷款？组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积
38、金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。26.什么是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。27.申请个人住房贴息贷款的条件是什么？（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公
39、积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。28.什么是住房补贴？住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。29.住房补贴随人走吗？职
40、工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。30.什么是一表？ 一表是指：建设工程竣工验收备案表。31.什么是两书？ 两书是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。32.收房时还查看哪些文件？ 商品房面积实测技术报告书、物业管理公约。33
41、.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。34.开发商什么时候算交房？当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、商品房面积实测技术报告书、室内环境检测报告和物业管理公约。当购房者认为房屋符合约定，并且在房屋验收交接单上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
42、35.何种质量问题可以退房？经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。36.房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了房屋验收交接单以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。37.“不交费就不给钥匙”合法吗？有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。契税：契税
43、是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。38.办理了入住手续，房子就是你的了吗？不是。只有经过登记以后，取得了个人的房屋所有权证的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。39.“乡产权房”能买吗？农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设
44、，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。40.一般什么时间办房产证？购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。41.没有房产证的房子能抵押、买卖吗？房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵
45、押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。42.什么人可以申请购买经济适用住房？（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。（4）市、县人民政府规定的其他条件。由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。43.预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房
46、，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证明办理预售转让登记手续。44.原价出售经济适用住房，还以再买吗？对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。 45.哪些公房不能上市交易？（1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房（2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。（3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（4）有所有权纠纷的公房。（5）已经抵押并且未
47、经抵押权人书面同意转让的公房。（6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自改变房屋使用性质的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。参考法条：北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法第五条46.已购公房上市价格由谁定？已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。参考法条：北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法第十三条47.没有房屋租赁许可证可能会产生什么后果？何处办理房屋租赁许可