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1、公务员法律常识汇总 地方性法规可以就下列事项作出规定：（1）为执行法律、行政法规的规定，需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项；（2）属于地方性事务需要制定地方性法规的事项。除立法法第八条规定的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，省、自治区、直辖市和较大的市根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。 经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。 制定地地方性法规应应当遵循以下下原则
2、：（11）根据本行行政区域的具具体情况和实实际需要的原原则；（2）不不同宪法、法法律、行政法法规相抵触的的原则；（33）省级人大大及其常委会会制定的地方方性法规报全全国人大常委委会和国务院院备案，较大大的市的人民民代表大会及及其常务委员员会制定的地地方性法规，报报省、自治区区的人民代表表大会常务委委员会批准后后施行，并由由后者报全国国人大常委会会和国务院备备案。 此外，经经济特区所在在地的省、市市人大及其常常委会根据全全国人大的授授权决定制定定经济特区法法规在本经济济特区范围内内实施的法规规，称为经济济特区法规。 5自治法规 自治法法规是民族区区域自治地方方，即自治区区、自治州、自自治县人大制
3、制定的与民族族区域自治有有关的规范性性法律文件，包包括自治条例例和单行条例例。自治条例例是民族自治治地方的人民民代表大会依依照当地民族族的政治、经经济和文化的的特点制定的的全面调整本本自治地方事事务的综合性性规范性文件件。单行条例例是民族自治治地方的人民民代表大会依依照当地民族族的政治、经经济、文化的的特点制定的的调整本自治治地方某方面面事务的规范范性文件。 民族自自治地方的人人民代表大会会有权依照当当地民族的政政治、经济和和文化的特点点，制定自治治条例和单行行条例。自治治区的自治条条例和单行条条例，报全国国人民代表大大会常务委员员会批准后生生效。 自治州州、自治县的的自治条例和和单行条例，报
4、报省、自治区区、直辖市的的人民代表大大会常务委员员会批准后生生效。自治条条例和单行条条例可以依照照当地民族的的特点，对法法律和行政法法规的规定作作出变通规定定，但不得违违背法律或者者行政法规的的基本原则，不不得对宪法和和民族区域自自治法的规定定以及其他有有关法律、行行政法规专门门就民族自治治地方所作的的规定作出变变通规定。 6规章 规章通通常称行政规规章，是国家家行政机关依依照行政职权权所制定、发发布的针对某某一类事件或或某一类人的的一般性规定定，是抽象行行政行为的一一种。规章包包括部门规章章和地方人民民政府规章。 （1）部部门规章，也也称为部委规规章是指国务务院各部门和和具有行政管管理职能的
5、直直属机构根据据法律和国务务院的行政法法规、决定、命命令在本部门门的权限内按按照规定的程程序所制定的的规定、办法法、细则、规规则等规范性性文件的总称称。立法法规规定，国务院院各部、委员员会、中国人人民银行、审审计署和具有有行政管理职职能的直属机机构可以制定定规章。其中中，赋予具有有行政管理职职能的直属机机构享有规章章制定权，是是立法法新增增加的内容。国国务院现有组组成部、委员员会29个，直直属机构177个。中国人人民银行、审审计署都是是是国务院组成成部委。直属属机构是国务务院设置的主主管各项专门门业务的机构构。国务院直直属机构与国国务院的办事事机构是职能能不同的两类类机构，直属属机构承担着着行
6、政管理的的任务，既对对国务院负责责，也面向社社会实施行政政管理，而国国务院的办事事机构不具有有行政管理的的职能，不面面向社会实施施行政管理，只只协助总理工工作，实际上上属于总理的的决策班子。 部门规规章规定的事事项应当属于于执行法律或或者国务院的的行政法规、决决定、命令的的事项。 涉及两个以上国国务院部门职职权范围的事事项，应当提提请国务院制制定行政法规规或者由国务务院有关部门门联合制定规规章。部门规规章应当经部部务会议或者者委员会会议议决定。部门门规章由部门门首长签署命命令予以公布布。 （2）地地方政府规章章是指由省、自自治区、直辖辖市和较大的的市的人民政政府根据法律律和法规，并并按照规定的
7、的程序所制定定的普遍适用用于本行政区区域的规定、办办法、细则、规规则等规范性性文件的总称称。 立法法法规定：省、自自治区、直辖辖市和较大的的市的人民政政府（包括省省、自治区的的人民政府所所在地的市、.经国务院批批准的较大的的市、经济特特区所在地的的市），可以以根据法律、行行政法规和本本省、自治区区、直辖市的的地方性法规规，制定规章章。地方政府府规章可以就就下列事项作作出规定：为为执行法律、行行政法规、地地方性法规的的规定需要制制定规章的事事项；属于本本行政区域的的具体行政管管理事项。 （二）规范性法法律文件的效效力等级 上述各各种法的形式式都具有法的的效力，但它它们的效力等等级又是有差差别的。
8、 1 宪宪法具有最高高的法律效力力，一切法律律、行政法规规、地方性法法规、自治条条例和单行条条例、规章都都不得同宪法法相抵触。 2 法法律的效力高高于行政法规规、地方性法法规、规章。行行政法规的效效力高于地方方性法规、规规章。 3 地地方性法规的的效力高于本本级和下级地地方政府规章章，省、自治治区的人民政政府制定的规规章的效力高高于本行政区区域内的较大大的市的人民民政府制定的的规章。 4 自自治条例和单单行条例的优优先适用效力力，经济特区区法规的优先先适用效力。自自治条例和单单行条例依法法对法律、行行政法规、地地方性法规作作变通规定的的，在本自治治地方适用自自治条例和单单行条例的规规定：经济特
9、特区法规根据据授权对法律律、行政法规规、地方性法法规作变通规规定的，在本本经济特区适适用经济特区区法规的规定定。 5 部部门规章之间间、部门规章章与地方政府府规章之间具具有同等效力力，在各自的的权限范围内内施行。 6 特别规定优优于一般规定定、新的规定定优于旧的规规定的原则：同一机关制制定的法律、行行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例、规规章，特别规规定与一般规规定不一致的的，适用特别别规定；新的的规定与旧的的规定不一致致的，适用新新的规定。 7 法法的溯及力：法的溯及力力是关于法是是否有溯及既既往的效力的的问题，即法法对它生效前前所发生的事事件和行为是是否适用的问问题，如果适适用，
10、就是有有溯及力，如如果不适用，就就是没有溯及及力。立法法法规定法法律、行政法法规、地方性性法规、自治治条例和单行行条例、规章章不溯及既往往，但为了更更好地保护公公民、法人和和其他组织的的权利和利益益而作的特别别规定除外。 作为一一项法制原则则，法是不具具有溯及既往往的效力的。无无论是法律、行行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例还是是规章，不论论其效力等级级是高还是低低，都没有溯溯及既往的效效力。但是，没没有无例外的的原则。对于于法不溯及既既往这项原则则来说，如果果法律的规定定是减轻行为为人的责任或或增加公民的的权利，也可可以具有溯及及力。 8 法法律之间、行行政法规之间间新的一般规规
11、定与旧的特特别规定的冲冲突的解决：立法法第885条规定：“法律之间间对同一事项项的新的一般般规定与旧的的特别规定不不一致，不能能确定如何适适用时，由全全国人民代表表大会常务委委员会裁决。行行政法规之间间对同一事项项的新的一般般规定与旧的的特别规定不不一致，不能能确定如何适适用时，由国国务院裁决。” 9 地地方性法规、规规章之间不一一致时的裁决决机关：立法法法第86条条规定：“地地方性法规、规规章之间不一一致时，由有有关机关依照照下列规定的的权限作出裁裁决：(一)同一机关制制定的新的一一般规定与旧旧的特别规定定不一致时，由由制定机关裁裁决；(二)地方性法规规与部门规章章之间对同一一事项的规定定不
12、一致，不不能确定如何何适用时，由由国务院提出出意见，国务务院认为应当当适用地方性性法规的，应应当决定在该该地方适用地地方性法规的的规定；认为为应当适用部部门规章的，应应当提请全国国人民代表大大会常务委员员会裁决；(三)部门规规章之间、部部门规章与地地方政府规章章之间对同一一事项的规定定不一致时，由由国务院裁决决。根据授权权制定的法规规与法律规定定不一致，不不能确定如何何适用时，由由全国人民代代表大会常务务委员会裁决决。” （三）法律、法法规、自治条条例和单行条条例、规章的的改变或撤销销 我国实实行的是中央央统一领导、一一定程度分权权、多级并存存、多类结合合的立法权限限划分体制。立立法权来自不不
13、同的方面和和主体，制定定出不同效力力等级的规范范性法律文件件。这些规范范性法律文件件难免发生抵抵触，出现下下位法违反上上位法或者其其他违法、违违宪的情形。为为了保障法的的统一和有效效实施，宪法法和法律赋予予了有关主体体对规范性法法律文件的监监督权，监督督的主要形式式就是改变或或撤销。改变变和撤销是有有区别的，改改变的只是规规范性文件的的部分条款，撤撤销的是整个个规范性文件件。 1 需需要改变或者者撤销的情形形 立法法法第87条规规定：法律、行行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例、规规章有下列情情形之一的，由由有关机关依依照本法第八八十八条规定定的权限予以以改变或者撤撤销：（1）超超越
14、权限的；（2）下位位法违反上位位法规定的；（3）规章章之间对同一一事项的规定定不一致，经经裁决应当改改变或者撤销销一方的规定定的；（4）规规章的规定被被认为不适当当，应当予以以改变或者撤撤销的；（55）违背法定定程序的。 2 改改变或撤销法法律、法规、自自治条例和单单行条例、规规章的权限 根据立立法法，改变变或者撤销法法律、行政法法规、地方性性法规、自治治条例和单行行条例、规章章的权限是：（1）全国国人民代表大大会有权改变变或者撤销它它的常务委员员会制定的不不适当的法律律，有权撤销销全国人民代代表大会常务务委员会批准准的违背宪法法和本法第六六十六条第二二款规定的自自治条例和单单行条例；（22）
15、全国人民民代表大会常常务委员会有有权撤销同宪宪法和法律相相抵触的行政政法规，有权权撤销同宪法法、法律和行行政法规相抵抵触的地方性性法规，有权权撤销省、自自治区、直辖辖市的人民代代表大会常务务委员会批准准的违背宪法法和本法第六六十六条第二二款规定的自自治条例和单单行条例；（33）国务院有有权改变或者者撤销不适当当的部门规章章和地方政府府规章；（44）省、自治治区、直辖市市的人民代表表大会有权改改变或者撤销销它的常务委委员会制定的的和批准的不不适当的地方方性法规；（55）地方人民民代表大会常常务委员会有有权撤销本级级人民政府制制定的不适当当的规章；（66）省、自治治区的人民政政府有权改变变或者撤销
16、下下一级人民政政府制定的不不适当的规章章；（7）授授权机关有权权撤销被授权权机关制定的的超越授权范范围或者违背背授权目的的的法规，必要要时可以撤销销授权。 （四）法规、自自治条例和单单行条例、规规章的备案制制度 一般认认为备案就是是存档备查。行行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例、规规章应当在公公布后一定期期间内，由其其制定或批准准机关报送上上级立法机关关或者行政机机关存档，以以备审查。备备案的目的是是为了全面了了解立法情况况，加强对立立法的监督，便便于备案机关关进行审查，消消除规范性文文件之间的冲冲突。因此，备备案是立法监监督制度的一一个重要环节节，是备案机机关行使立法法监督权的基
17、基础。 行政法法规、地方性性法规、自治治条例和单行行条例、规章章应当在公布布后的三十日日内依照下列列规定报有关关机关备案：（1）行政政法规报全国国人民代表大大会常务委员员会备案；（22）省、自治治区、直辖市市的人民代表表大会及其常常务委员会制制定的地方性性法规，报全全国人民代表表大会常务委委员会和国务务院备案；较较大的市的人人民代表大会会及其常务委委员会制定的的地方性法规规，由省、自自治区的人民民代表大会常常务委员会报报全国人民代代表大会常务务委员会和国国务院备案；（3）自治治州、自治县县制定的自治治条例和单行行条例，由省省、自治区、直直辖市的人民民代表大会常常务委员会报报全国人民代代表大会常
18、务务委员会和国国务院备案；（4）部门门规章和地方方政府规章报报国务院备案案；地方政府府规章应当同同时报本级人人民代表大会会常务委员会会备案；较大大的市的人民民政府制定的的规章应当同同时报省、自自治区的人民民代表大会常常务委员会和和人民政府备备案；（5）根根据授权制定定的法规应当当报授权决定定规定的机关关备案。五）对行政法规规、地方性法法规、自治条条例和单行条条例提出审查查要求和审查查建议的制度度 国务院院、中央军事事委员会、最最高人民法院院、最高人民民检察院和各各省、自治区区、直辖市的的人民代表大大会常务委员员会认为行政政法规、地方方性法规、自自治条例和单单行条例同宪宪法或者法律律相抵触的，可
19、可以向全国人人民代表大会会常务委员会会书面提出进进行审查的要要求，由常务务委员会工作作机构分送有有关的专门委委员会进行审审查、提出意意见。 以上五五个主体以外外的其他国家家机关和社会会团体、企业业事业组织以以及公民认为为行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例同宪宪法或者法律律相抵触的，可可以向全国人人民代表大会会常务委员会会书面提出进进行审查的建建议，由常务务委员会工作作机构进行研研究，必要时时，送有关的的专门委员会会进行审查、提提出意见。 全国人人民代表大会会专门委员会会在审查中认认为行政法规规、地方性法法规、自治条条例和单行条条例同宪法或或者法律相抵抵触的，可以以向制定机关关提出书
20、面审审查意见；也也可以由法律律委员会与有有关的专门委委员会召开联联合审查会议议，要求制定定机关到会说说明情况，再再向制定机关关提出书面审审查意见。制制定机关应当当在两个月内内研究提出是是否修改的意意见，并向全全国人民代表表大会法律委委员会和有关关的专门委员员会反馈。全全国人民代表表大会法律委委员会和有关关的专门委员员会审查认为为行政法规、地地方性法规、自自治条例和单单行条例同宪宪法或者法律律相抵触而制制定机关不予予修改的，可可以向委员长长会议提出书书面审查意见见和予以撤销销的议案，由由委员长会议议决定是否提提请常务委员员会会议审议议决定。 （六）法律解释释 1法法律解释的分分类 法律解解释分为
21、正式式解释和非正正式解释。正正式解释，又又称有权解释释或法定解释释，是指有关关国家机关按按照宪法和法法律所赋予的的权限，对有有关法律条文文的含义所作作的能够产生生实际法律后后果的说明和和阐述。正式式解释，又分分为立法解释释和应用解释释。立法解释释，就是立法法机关在法律律制定后，根根据法律的执执行情况和执执行中遇到的的问题，对法法律的有关规规定的含义作作出进一步说说明和阐述。应应用解释，就就是执法机关关(包括审判判机关、检察察机关和行政政机关)在应应用法律过程程中，对法律律有关规定的的含义所作的的说明和阐述述。这里法律律解释,是指指正式解释中中的立法解释释。 非正式式解释是指不不会产生实际际法律
22、后果的的解释。包括括学理解释和和普法解释。学学理解释，是是指学者在对对法律进行研研究时，对法法律规定的含含义所作的说说明和阐述。普普法解释，是是指有关国家家机关、社会会团体在进行行普及法律宣宣传或者老百百姓在进行法法律学习时，对对法律规定的的含义所作的的说明和阐述述。 2立立法法关于法法律解释的规规定 根据立立法法第422条：“ 法法律解释权属属于全国人民民代表大会常常务委员会。法法律有以下情情况之一的，由由全国人民代代表大会常务务委员会解释释：(1)法法律的规定需需要进一步明明确具体含义义的；(2)法律制定后后出现新的情情况，需要明明确适用法律律依据的。” “国务院院、中央军事事委员会、最最
23、高人民法院院、最高人民民检察院和全全国人民代表表大会各专门门委员会以及及省、自治区区、直辖市的的人民代表大大会常务委员员会可以向全全国人民代表表大会常务委委员会提出法法律解释要求求。” “法律解解释草案表决决稿由常务委委员会全体组组成人员的过过半数通过，由由常务委员会会发布公告予予以公布。”法法律解释由常常委会发布公公告予以公布布。没有规定定法律解释由由国家主席签签署公布。 “全国人人民代表大会会常务委员会会的法律解释释同法律具有有同等效力。”（11）在时间上上，全国人大大常委会的法法律解释的效效力同法律的的效力相同。当当然，全国人人大常委会对对法律进行解解释前已经作作出处理的案案件，特别是是
24、已经法院作作出终审判决决的案件，为为了维护社会会关系的稳定定和法院的权权威，在不严严重违背社会会公共利益和和秩序的前提提下，可以视视情况豁免其其受解释的约约束。（2）在在空间上，全全国人大常委委会的法律解解释的效力同同法律的效力力相同。 法律常识题 一一1:售楼广告上上的内容，开开发商应兑现现吗？售楼广广告和宣传资资料仅仅是开开发商为了吸吸引买房的人人而做的一种种宣传。如果果广告上的宣宣传内容没有有写入合同中中，即使将来来这些宣传没没有兑现，开开发商一般也也不会因此而而承担责任。如如果开发商在在这些材料上上写得非常明明确具体，内内容确定，如如“送多少钱钱的精装修”，“绿绿化面积达到到多少平方米
25、米”等等，这这些内容将对对房屋价格以以及购房人是是否买房产生生重大影响，即即使这些内容容没有写入合合同，开发商商也要兑现。所所以，一些重重要的广告一一定要保存好好，如果将来来发生纠纷，可可以作为证据据。参考：最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第三条条 2. 房房地产商承担担虚假广告民民事责任的必必要条件有什什么？（1）房房地产商发布布了虚假广告告。购房者要要能够证明广广告的内容是是虚假的或者者部分是虚假假的，这种虚虚假是房地产产商主观故意意所为。这是是房地产商承承担责任的前前提。（2）购购房者是受到到欺骗和误导导。购房者因因为依赖（虚虚假）广告，对对
26、该广告承诺诺的内容抱有有期望才购买买房屋的，即即受到了欺骗骗和误导。如如果购房者在在购房前已知知或应知广告告内容虚假，或或者购房者的的购房行为与与虚假广告无无关，则不能能认为是受到到了欺骗和误误导。（3）购购房者的合法法权益受到了了侵害。购房房者的合法权权益受到实际际发生的损害害，这种损害害包括财产的的、金钱的、精精神的。（44）损害和虚虚假广告之间间有因果关系系。也就是说说，是虚假广广告欺骗和误误导了购房者者，给购房者者的权益造成成了损害，即即虚假广告与与损害之间有有因果关系。参参考法条： 广告法第第三十七条33. 认购购书一般包包括哪些内容容？认购书书的内容包包括：房号号及户型。房屋的建筑
27、筑面积。房房屋的价款及及计算方式。签订正式购购房的日期。在一方不履履行的处理问问题。开发发商的预售许许可证号。当事人双方方基本情况。参考法条: 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释、第一百一十五条合同法第一百一十五条4. 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：建筑面积计算规则5. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。6. 套内墙体面积包括什
28、么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。7. 什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数8. 公用建
29、筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 9. 哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走
30、廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。10.哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用
31、功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。参考法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条11.面积变了，购房者可以退房吗？经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。参考法条：商品房销售管理办法第二十四条12.面积误差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分
32、摊规则13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍
33、返还买受人。参考法条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条14.买房一般要交哪些税？（1） 印花税。（2）契税。（3）证件印花税。参考法条：北京市人民政府关于修改的决定第一条、第二条15.买房一般要交哪些费？（1） 房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。16.买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继
34、承房屋，属于赠与行为，应征收契税。18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。（2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（6）具有购房合同或协议。（7）贷款人规定的其他条件。19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？（1） 律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。20.哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有
35、的房屋和其他地上定着物。（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。21.哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。22.哪些权利可以质押？（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
36、（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；23.什么是转按揭？“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。24.什么样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。25.什么是组合贷款？组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性
37、贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。26.什么是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。27.申请个人住房贴
38、息贷款的条件是什么？（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。28.什么是住房补贴？住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济
39、适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。29.住房补贴随人走吗？职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。30.什么是一表？ 一表是指：建设工程竣工验收备案表。31.什么是两书？ 两书是指：住宅质量保证
40、书和住宅使用说明书。32.收房时还查看哪些文件？ 商品房面积实测技术报告书、物业管理公约。33.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。34.开发商什么时候算交房？当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、商品房面积实测技术报告书、室内环境检测报告和物业管理公约。当购房者认为房屋符合约定，并且在房屋验收交接单上签字以后，开发商就完成了房屋的交
41、付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。35.何种质量问题可以退房？经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。36.房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了房屋验收交接单以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。37.“不交费就不给钥匙”合法吗？有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些
42、杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。38.办理了入住手续，房子就是你的了吗？不是。只有经过登记以后，取得了个人的房屋所有权证的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律
43、的保护。39.“乡产权房”能买吗？农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。40.一般什么时间办房产证？购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。41.没有房产证的房子能抵押、买卖吗？房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能
44、买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。42.什么人可以申请购买经济适用住房？（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。（4）市、县人民政府规定的其他条件。由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。43
45、.预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证明办理预售转让登记手续。44.原价出售经济适用住房，还以再买吗？对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。 45.哪些公房不能上市交易？（1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房（2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。（3
46、）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（4）有所有权纠纷的公房。（5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。（6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自改变房屋使用性质的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。参考法条：北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法第五条46.已购公房上市价格由谁定？已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行
47、现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。参考法条：北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法第十三条47.没有房屋租赁许可证可能会产生什么后果？何处办理房屋租赁许可证？如果没有房屋租赁许可证，租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中，以下两类承租人如果没有房屋租赁许可证就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说，房屋租赁许可证可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，房屋租赁许可证是向公安机关办理户口登记的凭证之一。如果要办理房屋租赁许可证，您应该到当地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制县，就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。参考法条：建设部城市房屋租赁管理办法第十六条、第十七条。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就