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1、市场小结结一、常州州市基本本情况1、地理理位置常州属于于地级市市，常州州位于美美丽富饶饶的长江江三角洲洲中心地地带，地地处江苏苏省南部部，北携携长江，南南衔太湖湖，与上上海、南南京等距距相望，沪沪宁铁路路、沪宁宁高速公公路、京杭大大运河均均穿城而而过。2、城市市交通常州交通通便利，对对外有奔奔牛机场场，京沪沪高铁常常州站，沪沪宁城际际铁路常常州站，京杭大大运河，沪沪宁高速速，沿江江高速等等水路空空四通八八达的交交通网。内部城市市公共交交通也相相当发达达，brrt，公公交，高高架，已已贯穿整整个市区区，将南南(武进进)北（新新北区）顺顺畅的连连接起来来，另外外城市轻轻轨的建建设亦在在规划中中。3
2、、行政政划分 常州州面积443855平方公公里，人人口4660万，城市化率60%，划分为五区二市，分别为天宁区，新北区，钟楼区，武进区，戚墅堰区，金坛市，溧阳市。武进为全国十强县市。4、建制制沿革延陵邑：周灵王王二十五五年（公公元前5547年年）。 毗陵县：西汉高高祖五年年（公元元前2002年）。 毗陵郡：东汉建建武元年年。 晋陵县：西晋惠惠帝永兴兴元年（3304年年）。 常州：隋隋开皇九九年（5589年年）。 常州望（全全国十望望之一）：唐武宗宗会昌四四年（8840年年）。 常州府：清雍正正四年（117266年）。5、常州州经济与与城市产产业结构构常州经济济发达，位位于长三三角苏锡锡常经济济
3、中心，是全国50强城市，GDP等各项经济指标位于全国25位左右，人均gdp已过1万美元，农业发达，素有“鱼米之乡”之称，旅游业也发展较快，目前现代制造业已成为城市的支柱产业。a、20010年年，全市市实现地地区生产产总值（GGDP）229766.7亿亿元，按按可比价价计算增增长133.1%，其中一一、二、三三次产业业分别实实现增加加值999.8亿亿元、116677.2亿亿元和112099.7亿亿元，比比上年增增长4.3%、113.22%和113.66%。b、三次次产业结结构由上上年的33.656.839.6调整整为3.456.040.6，服服务业增增加值在在全市经经济总量量中所占占比重较较上年
4、提提高1个个百分点点，产业业结构得得到进一一步优化化。c、按常常住人口口计算，全全市人均均生产总总值超过过650000元元，依据据现行汇汇率折算算接近1100000美元元。d、全年年实现地地方一般般预算收收入2886.22亿元，比比上年增增长322.6%；地方方一般预预算收入入占GDDP的比比重达到到9.66%，较较上年提提高1个个百分点点。综述：总总体来讲讲常州经经济发达达，人民民富裕，常州支柱产业为第二产业，约占总量的60%左右，随着第三产业崛起，第一产业比例逐渐降低。第二产业业主要产产业有：装备制制造业如如（输变变电设备备产业全全国第一一）、新能能源产业业、新材材料产业业、电子子信息产产
5、业及生生物技术术制药产产业。以旅游也也为主的的第三产产业这几几年随着着城市发发展的深深入发展展较快。附2表说说明：6、居民民收入与与消费水水平20100年，全全年城镇镇居民人人均可支支配收入入262269元元，比上上年增长长10.6%；人均消消费性支支出1771244元，增增长7.3%；城镇居居民恩格格尔系数数为322.7%，比上上年下降降1个百百分点。附图表：综述：aa、常州州人均收收收入每每年都维维持在110%以以上的大大幅增长长，虽然然金额上上与苏南南其他城城市还有有差距但但是增长长幅度名名列前矛矛,人民民富裕程程度越来来越高。b、居民民消费能能力逐步步提高，消费结构升级明显，对消费产品
6、的要求也会越来越高，尤其是将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。同时对城市的基础建设也提出了新的要求。c、常州州目前房房价普遍遍在80000元元左右，居居民月收收入为221899元，比比值为33.6，远远低于无无锡，苏苏州，处处于绝对对的合理理范围内内，长远远上看有有着较大大的上升升空间。7、社会会固定资资产投资资情况概念：是是以货币币表现的的建造和和购置固固定资产产活动的的工作量量，它是是反映固固定资产产投资规规模、速速度、比比例关系系和使用用方向的的综合性性指标。全全社会固固定资产产投资总总额分为为基本建建设、更更新改造造、房地地产开发发投资和和其他固固定资产
7、产投资四四个部分分。、意义：通通过建造造和购置置固定资资产的活活动，国国民经济济不断采采用先进进技术装装备，建建立新兴兴部门，进进一步调调整经济济结构和和生产力力的地区区分布，增增强经济济实力，为为改善人人民物质质文化生生活创造造物质条条件。08,009年受受国际环环境和宏宏观政策策的影响响增幅出出现小幅幅回落，但但每年都都保持220%左左右的增增长幅度度，城市市的高速速发展，人人民生活活越来越越好，将将带来更更高的消消费需求求，对房房地产市市场起着着积极地地作用。8、房地地产投资资情况20100年，尽尽管国家家持续出出台了一一系列调调控房价价的政策策措施，但但长三角角地区房房地产投投资仍保保
8、持了高高速增长长的势头头。全年年长三角角16个城城市共完完成房地地产投资资80552亿元元，比上上年增长长30.3%，增增幅较上上年提高高22.2个百百分点，占占全国房房地产投投资的116.77%。从投资规规模看，上上海以221199.5亿亿元的投投资总额额独占鳌鳌头，杭杭州、苏苏州、南南京和无无锡分列列第2至第5位，投投资额分分别为9956.2亿元元、9335.88亿元、7754.8亿元元和6112.77亿元。我我市完成成房地产产投资4447亿亿元，列列第7位。从增长幅幅度上来来看我市市房地产产投资增增幅由上上年的-0.99%回升升至466.0%，位次次也由上上年的第第14位跃跃升至第第2位
9、。观点：aa、常州州房地产产市场依依然相当当活跃，虽虽然由于于20008年全全球经济济危机的的影响导导致20009年年增幅出出现负值值，但是是考虑到到本次事事件的性性质，出出现这种种小幅降降低的情情况已说说明常州州房地产产市场在在宏观环环境下抗抗压性很很强，220100年的爆爆发式增增长也说说明该问问题。b、与其其他城市市相比，虽虽然房地地产投资资额排名名不高，但但是增长长幅度却却是位居居前列，说说明常州州房地产产市场潜潜力巨大大，亟待待开发。c、20010年年房地产产投资增增长幅度度比全社社会固定定资产投投资的增增长幅度度多了223%个个点，说说明该阶阶段房产产市场发发展迅速速，但是是从前量
10、量是来看看，房地地产投资资仅占总总量的221%，依依不是全全社会投投资的主主体投资资部分，依依有较大大发展空空间。9、人文文社会a、历史史文化：常州是是一座具具有两千千五百多多年悠久久历史的文文化古城城，底蕴蕴深厚，是吴文文化的主主要发祥祥地之一一。公元元前5447年的的春秋时时期，建建邑立邦邦，始称称延陵。别别名龙城城b、常州州人杰地地灵，人人文荟萃萃，享有有“天下下名士有有部落，东东南无与与常匹俦俦”之誉誉。“常常州今文文经学派派”、“阳湖文派”、“常州词派”、“常州画派”和“孟河医派”饮誉全国。代表人物有：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等c、传统统工艺如如：根雕雕
11、、金坛坛刻纸、梳篦、乱针绣绣、汉画画砖刻屏屏、留青青竹。d、教育育优势明明显：幼幼儿园，小小学，中中学，大大学 等等名校林林立。e、景色色风光：中华恐恐龙园，淹淹城春秋秋乐园，淹淹城动物物园，环环球嬉戏戏谷，天天宁寺，天天目湖，南南山竹海海。另外外城市绿绿化环境境较好，有有多个大大型公园园如：清清枫公园园，红梅梅公园，东东坡公园园，南田田公园等等。10、城城市规划划和发展展情况整个城市市发展分分为三期期发展：一期大大力发展展市中心心，二期期发展新新北区和和南边的的武进区区，三期期发展城城西和城城东。目目前处于于二期阶阶段，发展战略略为：提升升中心，拓拓展南北北。主城城区形成成一体两两翼八组组团
12、的空空间结构构，拉开开城市的的发展空空间。新港：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施新龙：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地城西：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心武南：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区中心：商贸金融文化中心城东：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地高新：高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心湖塘：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市
13、南部商贸副中心主城区八组团功能分布发展规划具体八个个组团为为：中心心：商贸贸金融文文化中心心。 湖湖塘：科科教，休休闲旅游游，生态态居住和和高等教教育，淹淹城遗址址为特色色和城市市南部副副商贸中中心。 新新北高新新区：常常州市行行政中心心，大型型生活区区，现代代旅游区区，高科科技电子子信息，软软件动漫漫和城市市北部副副商贸中中心。 城城东：机机车制造造，纺织织，印染染，汽配配，食品品及现代代物流业业。 城城西：发发展机电电一体化化，机械械制造，生生物医药药，新材材料等。 武武南：高高新技术术产业，现现代物流流，汽配配，纺织织，生活活居住，滆滆湖度假假区。 新新龙：大大型生活活区，高高铁常州州站
14、，公公共服务务中心，工工业区等等。新北区北北部新城城计划：常州北区区位于常常州市北北部，北北临长江江，与泰泰州隔江江相望，东东边是江江阴，西西边与扬扬中市、丹丹阳市接接壤，南南接常州州市中心心，境内内地势平平坦。新新北区划划分为33个街道道，6个个镇，分分别为：河海街街道、三三井街道道、龙虎虎塘街道道、新桥桥镇、薛薛家镇、春春江镇、罗罗溪镇、西夏墅镇、孟河镇。 20010年年3月新新北区计计划3年年内投资资3600亿元以以新桥镇镇为核心心打造北北部新城城。北部新城城是常州州市重点点发展的的战略空空间，肩肩负完善善城市功功能、展展示城市市形象的的重任。北北部新城城的范围围西到龙龙江路，北北到12
15、22省道道，东、南南均到新新北区区区界，面面积700平方公公里，涉涉及新桥桥、薛家家、春江江及三井井、龙虎虎塘、河河海。随随着常州州市行政政中心北北移，京京沪高速速铁路等等基础交交通设施施的规划划建设，北北部新城城正在崛崛起。 11、城城市商业业中心发发展情况况常州市商商业圈规规划主要要为：一一主，二二副，七七次，七七点。一主：以以文化宫宫为主的的市级商商业中心心。二副：武武进新城城区商业业圈、新新北区政政府商业业圈。七次：滨滨江区域域商业中中心、新龙商商业圈、城城西区域域中心、城城东区域域中心、青青龙商业业中心、新新运河商商业中心心、武南南商业中中心。七点：孟孟河、奔奔牛、邹邹区、湟湟礼、环
16、环太湖、洛洛阳、横横山桥。小结：城城市正在在进行大大扩展，市市政大建建设已经经完成大大框架和和主体建建设。 城市市产业受受大环境境和长三三角区域域城市竞竞争影响响面临转转型和创创新 中小小私营企企业规模模难以壮壮大，城城市缺乏乏灵活的的投资渠渠道。 老城城区还未未完全形形成核心心磁力，对对周边卫卫星城还还缺乏强强大的吸吸引力。二、宏观观政策1、政策策综述近几年，房房地产市市场波动动很大，不不确定因因素增多多。077年房地地产市场场过热导导致政策策调控，导导致088年房地地产市场场的下滑滑，然后后又是由由于政策策扶持，009年房房地产市市场再次次回暖，不不仅一扫扫08年年的颓势势，甚至至超过了了
17、07年年的发展展水平，成成为常州州历史上上成交量量最大的的一年，然然而正是是因此导导致了009年底底，100年初开开始常州州房价出出现了大大幅上涨涨了500%左右右，此时时政府又又开始了了史上最最严厉的的调控，调调控手段段层出不不穷，一一个比一一个严厉厉，成交交量也开开始了大大量萎缩缩，但价价格虽然然增幅减减少但依依然环比比稳步上上升。从从市场波波动规律律可以看看出，中中国房地地产市场场所面临临最不确确定的因因素莫过过于政策策因素。因因此政策策因素是是我们掌掌握并预预测房地地产市场场最重要要的依据据之一。目前中国国主要的的任务还还是大力力发展经经济，政政府主要要靠，外外贸，增增加投资资，扩大大
18、内需来来拉动经经济的发发展。外外贸主要要就是出出口创汇汇。增加加投资就就是扩大大基础设设施建设设，加大大固定资资产投资资。而扩扩大内需需则要靠靠房地产产业。政政府内部部经济学学家已经经明确表表态房地地产行业业的核心心作用。但是中国经济经过这几年的快速增长后，也出现了很多问题，尤其是产业结构不合理，但从房地产业来讲其在经济中的比例较重，而且房价也越来越高，给普通老百姓带来了极大的负担，房子也变成人们的生活重心。房地产市场中存在着很多问题。进入2011年，国家开始认识到问题的严重性，作为十二五规划的开局年，调结构包增长成了国家政策的基本基调。对房地产的政策调整也势在必行。房地产市市场结构构性的转转
19、的两个方方面：第一是区区域发展展结构的的调整。当前一线线大城市市楼市发发展明显显过热，房房价脱离离普通群群众的收收入水平平，供求求关系也也比较紧紧张，从从而形成成房价急急速上涨涨的循环环。中小城市市由于资资金和人人员流动动较小，房房地产的的需求主主要来源源于区域域内，虽虽然在这这轮房地地产发展展过程中中价格和和销售量量也有增增长，但但幅度要要远小于于一线城城市。因因此，要要实现市市场的发发展平衡衡，资源源的配置置平衡，产产业发展展的平衡衡就必须须要对房房地产区区域发展展格局进进行调整整。第二是房房地产市市场的产产品结构构调整。 进年来来一线城城市豪宅宅市场发发展过快快，成交交的份额额甚至超超过
20、了普普通住房房。这使使政府非非常担心心。担心心任其发发展必将将损害房房地产业业健康发发展的局局面。因因此，中中央经济济工作会会议提出出鼓励自自住和改改善性购购房需求求，并加加大廉租租房等住住房保障障体系的的建设。已已解决房房地产未未来的结结构问题题。房地产区区域发展展态势将将从“一线城城市过度度发展，二二三线城城市长期期处于相相对弱势势”，转化化为“一线城城市适度度发展，二二三线城城市进行行重点发发展”；住宅宅产品结结构的发发展态势势是从“非普通通住房比比重过大大，成交交量集中中”转化为为“继续支支持自住住，改善善性需求求，大力力发展中中低价位位房”。这两两个转变变应该是是20111年甚甚至更
21、长长时期内内我国房房地产业业发展的的大方向向。另外政府府为了控控制房价价，保障障低收入入人群的的生活问问题，新新建了大大量的保保障性住住房，廉廉租房等等等。综合来看看：在当当前一线线城市房房价日益益高涨，房房地产供供求关系系日益矛矛盾的情情况下，中中小城市市将成为为房地产产业继续续发展的的大后方方。同时时也为中中小城市市的城市市化发展展带来了了机遇。（1）房房地产政政策方面面最近几年年房产政政策主要要有：1. 房房地产市市场“70-900”政策低低调退市市上海，南南京，成成都等多多个城市市已经在在土地招招拍操作作中，取取消了单单体项目目70%以上建建90平平方米以以下户型型的硬性性要求。作作为
22、房地地产宏观观调控标标志性政政策，“70-900”政策目目前已经经实质性性退出市市场。资资料显示示，“70-900”政策始始于20006年年。政策策执行三三年来，虽虽然增加加了小户户型市场场占有率率，但也也滋生了了一些问问题，比比如，开开发商变变相修改改结构，以以赠送阳阳台面积积，增大大调高变变双层结结构，两两套房打打通连售售等方式式打“擦边球球”。业内内为此一一直呼吁吁取消“70-900”限制，给给开发商商更大的的市场自自主权小结：取取消“70-900”限制将将节省开开发商变变相调整整结构设设计的隐隐性成本本，提高高开发商商投资热热情，同同时增加加投资类类商品房房的市场场供给，这这对活跃跃房
23、地产产市场有有一定推推动作用用。“不用担担心取消消政策后后大户型型激增，开开发商会会根据市市场取向向客观设设计新项项目的户户型比例例。”2.商品品房面积积计算有有新规常州市人人民政府府办公室室于近期期印发了了常州州市市区区建设工工程建筑筑面积和和容积率率规划核核实管理理办法以以及常常州市建建设项目目建筑面面积计算算补充规规定（试试行），两两项新规规将从220099年1月月1日起起开始实实施。每套只能能设一个个空中花花园近两年来来常州市市场上应应对700/900政策所所使出的的“变通”也并不不算少，有有的开发发商在设设计户型型时，会会将相邻邻的两套套小户型型设计成成一套大大户型号号，不然然就采取
24、取“偷面积积”的办法法，慷慨慨赠送大大露台，大大阳台，空空中花园园，简单单围合即即成房间间，且最最多只算算一半面面积，甚甚至增加加挑空层层，日后后方便业业主做夹夹层。而而1月11日起开开始实施施的常常州市建建设项目目建筑面面积计算算补充规规定（试试行）对对这些大大露台，大大阳台，空空中花园园的面积积计算做做了严格格的规定定，并且且每套住住宅只能能设置一一个空中中花园。该该规定定明确确，根据据常州的的实际情情况，有有顶盖，不不封闭的的空中花花园，其其进深小小于或等等于3米米时按其其面积的的一半计计算，大大于3米米时按全全部空中中花园的的面积计计算全面面积。低低层住宅宅的层高高为3-3.6米；办公
25、用用房，普普通商业业用房的的层高不不应大于于4.55米（大大型商场场，大型型超市，专专业市场场及特殊殊商业建建筑除外外）。当当建筑的的设计层层高大于于上述规规定上限限层高时时，其建建筑面积积要乘以以建筑设设计层高高与上述述规定的的上限层层高的比比值。规定飘窗窗计算面面积细则则窗台与室室内地坪坪高差大大于等于于0.445米的的飘窗不不计算面面积。飘飘窗的窗窗台与室室内地坪坪高差小小于0.45米米时，窗窗台至窗窗顶的尽尽高大于于2.11米的飘飘窗计算算全面积积，小于于等于22.1米米且大于于等于11.5米米的计算算一半面面积，低低于1.5米的的不计算算面积。另另外，在在符合相相关技术术规定和和满足
26、自自身功能能需要以以外，为为社会公公众或小小区居民民提供开开放空间间，比如如临街建建筑在建建筑控制制线以内内沿公共共空间设设置的骑骑楼或过过街楼等等架空部部分，无无围栏结结构，为为公众提提供绿化化及活动动场地的的建筑物物底部架架空层，其其建筑面面积不可可计入该该项目的的核定容容积率。在在20009年11月1日日之前已已经核定定批准的的建筑设设计方案案及其建建筑面积积，依据据原有规规定办理理相关规规划手续续。验收总面面积允许许3%误误差根据20007年年8月221日，常常州市政政府修订订出台了了常州州市市区区经营建建设用地地规划容容积率调调整管理理办法。总总建筑面面积超过过建设工工程规划划许可证
27、证核定的的总建筑筑面积的的，应当当依法查查处。在在实际工工作中，由由于房房产测量量规范与与建筑筑工程建建筑面积积计算规规范计计算建筑筑面积的的规则不不一致，规规划核实实时实测测总建筑筑面积与与规划许许可总建建筑面积积存在一一定误差差。因此此，在实实施的常常州市市市区建设设工程建建筑面积积和容积积率规划划核实管管理办法法中，常常州市区区建设工工程规划划核实时时，房产产测量建建筑面积积与规划划许可建建筑面积积两者之之间的误误差允许许范围为为3%。有有地下工工程的，地地下工程程的实测测建筑面面积误差差允许范范围和地地上工程程的实测测建筑面面积误差差允许范范围为33%。建建设工程程包含22个或22个以
28、上上单体建建筑的，单单体建筑筑的实测测面积误误差允许许范围为为5%。为为防止建建设方利利用计算算规则的的不一致致牟取利利益，基基于公平平和公正正的原则则，超出出误差允允许范围围的，应应当补缴缴土地出出让金和和相关规规费。办办法规规定，实实测建筑筑面积超超出误差差允许范范围的，先先按违法法建设依依法处理理，对予予以保留留的建（构构）筑物物，再按按下列情情况进行行处理：对超出出3%以以上（不不含3%）的部部分，按按照关关于明确确超容积积率建设设项目补补缴土地地出让金金标准的的通知明明确标准准的2倍倍补缴土土地出让让金。小结：常常州市政政府印发发的常常州市市市区建设设工程建建筑面积积和容积积率规划划
29、核实管管理办法法以及及常州州市建设设项目建建筑面积积计算补补充规定定（试行行）两两项新规规，意味味着今后后常州房房地产开开发项目目在设计计空中花花园，大大阳台或或挑高户户型上有有了严格格的限制制；而竣竣工验收收总面积积和规划划面积允允许有33%的误误差，对对开发商商而言应应该是个个好消息息，但超超出允许许范围将将重罚。新新规发行行的主要要目的是是为了防防止国有有土地收收益的流流失，促促进常州州房地产产行业健健康，规规范的发发展。(2)金金融政策策方面1.常州州房贷收收紧，77折利率率基本绝绝迹20100年春节节前，我我市各大大银行房房贷业务务已经显显现出收收紧迹象象，表象象在放贷贷额度的的控制
30、上上。春节节一过，取取消优惠惠政策，上上浮房贷贷利率正正成为一一种趋势势。工行：目目前常州州工行一一套房贷贷开始执执行首付付2成，利利率最低低8.55折。二二套房贷贷首付44成，利利率按基基准利率率上浮110%执执行。不不管首套套房贷有有无还清清，只要要在银行行有贷款款记录的的都算二二套房，而而且以家家庭为单单位进行行审核。建行：目目前常州州建行对对于首套套房的认认定标准准更加严严格，利利率也相相应上调调。有房房贷记录录的客户户再贷款款，都属属于二套套房贷。另另外，原原先的“改善型型住房需需求”的概念念也已不不存在。农行：农农行的房房贷额度度较为宽宽松，房房贷政策策尚有优优惠空间间。该行行目前
31、一一套房贷贷执行首首付2成成，利率率最低88折。二二套房贷贷首付44成，利利率最低低按基准准利率打打9折执执行，但但只针对对优质客客户的界界定，需需要满足足多项条条件并经经过综合合评估。交行：目目前常州州交行对对于优质质客户的的首套房房贷，利利率最低低可以77.5折折。二套套房首付付4成，利利率根据据客户综综合评估估情况实实行差别别定价。成蒙点评评：根据据20009年常常州市金金融运行行报告，至至20009年末末，常州州市个人人住房贷贷款余额额占房地地产类贷贷款比重重为666.666%，较较20009年初初上升55.077个百分分点。因因此预计计，房贷贷政策收收紧后，房房地产市市场将受受一定影
32、影响。取取消利率率优惠虽虽是迟早早之事，但但对房地地产市场场影响更更大的是是贷款总总量控制制。对于于融资能能力较强强、现金金流宽裕裕的开发发商来说说，维持持现有房房价或许许不难，但但对于资资金较为为紧、实实力较弱弱的开发发商来说说，可能能会通过过降低部部分产品品价格来来促进销销售，以以加快资资金回笼笼。（2） 市政咨询询类方面面：1.常州州市城市市居民家家庭人均均建筑面面积达332.66平方米米常州市统统计局销销售，220099年常州州市居民民家庭人人均居住住消费支支出15518.7元，比比上年增增长177.8%，许多多居民家家庭购买买第二套套以上住住房用于于投资或或出租，220099年初11
33、9%的的城镇居居民家庭庭拥有二二套以上上住房，其其中拥有有二套住住宅的达达17.7%，拥拥有三套套及以上上住宅的的占1.3%。截截止20009年年初，常常州市城城市居民民家庭人人均建筑筑面积达达32.6平方方米，比比上年增增加3.5平方方米；户户均住房房建筑面面积为992.44平方米米，其中中建筑面面积在1100平平方米及及以上的的家庭占占比达335.77%，比比上年提提高155个百分分点。城城市居民民的住房房面积不不断扩大大的同时时，住房房建筑类类型也发发生了很很大的变变化，拥拥有卧室室，餐厅厅，厨房房和厕所所等配套套设施的的公寓式式单元房房成为城城市居民民住宅的的主流。常常州市991.44
34、%的城城市居民民家庭居居住单元元房，其其中拥有有四居室室住房的的居民家家庭占99.2%，比上上年提高高4.99个百分分点；拥拥有三居居室住房房的居民民家庭占占33.7%，比比上年提提高100个百分分点。44.3%的城市市居民家家庭居住住单栋住住宅，比比重较上上年上升升3.66个百分分点。成蒙点评评：随着着城市居居民住房房条件和和居住环环境的逐逐步改善善，常州州市居民民家庭用用于居住住的消费费支出保保持快速速增长；常州城城市居民民家庭拥拥有二套套住房的的数量呈呈现逐年年上升的的趋势，220088年111%的常常州城市市居民家家庭拥有有二套住住房，220099年则有有19%的城镇镇居民家家庭拥有有
35、二套以以上住房房，这都都说明常常州城市市居民的的居住条条件全面面提升，住住房面积积更加宽宽敞，人人居环境境更加舒舒适。2.城际际铁路常常州站枢枢纽建设设解读沪宁城际际铁路常常州站综综合交通通枢纽工工程，堪堪称我市市投资最最大，工工期最紧紧，意义义最大的的建设项项目之一一。明年年7月11日通车车（试运运行），在在现沪宁宁铁路常常州站以以北，将将矗立起起一个汇汇集铁路路火车站站，城际际常州站站，长途途汽车站站，公交交站场，社社会停车车场，出出租车停停靠站等等，集换换乘功能能于一体体的大型型现代化化“都市门门户”。常州设55站，并并非站站站停。京京沪高铁铁上海至至南京区区间只有有7站，而而沪宁城城际
36、铁路路多达331站。其其中在我我市设奔奔牛东，新新闸东，常常州，戚戚墅堰，横横林（武武进），但但并非每每趟车都都站站停停。现在在的常州州汽车站站，将移移至火车车站北广广场。规规划20010年年与城际际铁路车车站同时时投入运运行，火火车站南南广场局局部改造造工程也也同步规规划实施施。预计计到20020年年，城际际铁路常常州站每每天流量量近6万万人，长长途客运运站每天天发送量量近万次次。一体体化立体体大交通通。广场场景观则则超过22万平方方米，整整个建筑筑群简洁洁大气，通通透流畅畅。从功功能布局局来看，客客运中心心及配套套工程构构筑的“地上地地下一体体化”立体交交通模式式，体现现了南北北一体，无无
37、缝换乘乘，人车车分流，公公交优先先的理念念。项目目建成后后，乘客客换乘交交通工具具，将通通过站前前广场，高高架平台台和地下下空间垂垂直分流流。成蒙点评评：沪宁宁城际铁铁路的建建设，为为常州提提升“城市门门户”，增强强交通枢枢纽优势势，因此此带来了了重大机机遇。随随着“城市门门户”的建成成，该地地区不但但将成为为我市最最重要的的交通枢枢纽，更更将成为为一个全全新的商商业中心心。3.聚焦焦50项项重点工工程20100年常州州城市建建设任务务面广量量大，市市建设部部门对重重点工程程和工作作进行了了全面梳梳理，将将项目的的实施内内容，标标准及形形象进度度，保证证措施等等都作了了具体明明确，责责任到人人
38、。截至至20009年99月底，城城际铁路路道路配配套工程程，已经经完成投投资155.388亿元，新新堂北路路，竹林林西路，戚戚月路均均已完成成拆迁总总量的880%以以上，永永宁路铁铁路施工工单位已已进场，飞飞龙东路路快车道道已通车车。机场场改扩建建工程，新新北区范范围的拆拆迁工作作已完成成96%，航站站楼桩基基已基本本完成。中中吴大道道城市化化改造工工程，已已完成投投资177.5亿亿元，目目前正在在抓紧实实施各类类管线施施工。东东大门建建设中的的五一路路工程已已进场施施工，完完成投资资3亿元元。“三河三三园”景观建建设工程程于20009年年9月228日已已基本完完工。城城建公共共设施建建设工程
39、程，污水水处理能能力提升升，工程程进展顺顺利，已已累计完完成投资资2.774亿元元。交通通畅通工工程正按按计划进进度顺利利推进。公公交优先先工程已已全面形形成“十字型型”快速公公交骨架架网络，公公交日均均运客量量达到1100万万人次。青青洋路高高架工程程，钻孔孔灌注桩桩基已完完成总量量的566.5%，到目目前为止止，重点点工程建建设已累累计完成成投资近近70亿亿元。据悉，通通过各项项保障措措施，城城际铁路路道路配配套工程程将与城城际铁路路工程同同步完成成，中吴吴大道和和飞龙东东路改造造工程确确保122月快车车道通车车，五一一路工程程将于220100年5月月通车，清清潭路，吊吊桥路改改造工程程将
40、于220099年年底底竣工，青青洋路高高架工程程确保于于20110年99月建成成通车。成蒙点评评：随着着城市向向卫星城城镇的发发展策略略的逐步步推进，周周边重点点城镇与与市中心心的联系系将越来来越紧密密，同时时也必将将引起开开发商对对周边卫卫星城镇镇的新一一轮的投投资热，从从而引发发新一轮轮城市建建设的高高潮。三政策策预测20100年的政政策环境境，尤其其是上半半年，房房地产市市场相对对比较宽宽松，预预计上半半年房地地产市场场在宽松松的条件件下，会会呈现比比较平稳稳的发展展态势。220100年房地地产市场场的重点点应该在在下半年年。一是要关关注经济济形势是是否转暖暖，这将将决定着着政府对对房地
41、产产市场的的依赖程程度。二是关注注一线城城市的泡泡沫在上上半年是是否得到到有效控控制，如如果没有有得到有有效控制制，并超超过政府府承受的的底线，那那很有可可能下半半年会出出台新的的调控的的政策1、房地地产政策策调控2、土地地政策调调控3、金融融政策调调控4、市政政政策三、常州州房地产产市场概概述1、土地地市场20099年，220100年，220111年上半半年房产产土地市场场具体成成交情况况见附近近1中的的“20009土地地.xlls”，“20110土地地.xlls”，“20111土地地.xlls”20099年土地地市场基基本情况况：区域成交数（宗宗）成交总价价（亿）成交面积积（万平平方）单价
42、（元元/平方方）整个常州州96180.93574.6431499新北区2349.333191.8125722中心城区区4293.227268.6934711武进区3138.333113.143388820100年土地地市场基基本情况况：区域成交数（宗宗）成交总价价（亿）成交面积积（万平平方）单价（元元/平方方）整个常州州177278.86814.1033334255新北区3771.339855171.266641699中心城区区10062.221955182.4099834111武进区40145.24225460.4366993154420111年1月月-6月月土地市市场基本本情况：区域成交数
43、（宗宗）成交总价价（亿）成交面积积（万平平方）单价（元元/平方方）整个常州州70108.50360.4730099.977新北区55.37719.00928100.966中心城区区1921.9962.55635011.922武进区4681.223278.8229133.220100年土地地市场概概述：a、20010年年常州土土地共成成交1777宗，同比上升84%，其中主要体现在中心城区的成交量。b、总面面积8114.110万平方，同同比增长长41.67%，主要要体现在在武进区区的成交交量上，其其平均成成交面积积为111.5万万平方，中中心城区区的成交交面积较较小。c、成交交单价为为34225元
44、每每平方，同同比增长长8.776%d、成交交1777宗地中中，纯商商业，商商办共669宗，住住宅1001宗。其中住宅地块中绝大多数容积率超过2，将来主要会以高层住宅为主。e、成交交地块平平均面积积约为44.6万万平方，具具体的看看该类小小型地块块占了成成交地块块的绝大大多数，这这类地块块能快进进快出，降降低了风风险，对对成本的的要求也也没那么么高。武武进区成成交地块块平均面面积较大大，成交交总量也也较大。主主要是因因为由于于武进区区这几年年城市化化发展越越来越深深入，各各种配套套设施的的越来越越完善，该该地区的的住房需需求也越越来越多多，而且且房价依依然有较较大的上上升空间间，所以以吸引了了一
45、些有有实力的的外来房地地产在本本区域拿拿地。比比如星河河地产在在武宜路路一下就就拿了越越35万万平方的的地，地地价约330000元每平平方，楼楼面价不不过15500左左右。利利润可想想而知。f、20010年年虽然土土地市场场受到了了政策的的调控，但是由于常州市场巨大的需求量和价格现状，虽对常州市场影响有限。土地的成交量依然有小幅上升，但成交价格并没有出现大幅上升，大部分地价均以底价成交，主要是受货币政策和对房地产未来调控程度的预期的影响。当然像市中心，及自然资源无法替代，区域发展潜力巨大的地段，成交价也是溢价惊人，比如常州保利地产在钟楼区清枫公园旁银杏路北侧地块溢价120%。楼面价达到了300
46、0元每平方。总体来讲讲，常州州土地市市场尽管管受到国国家宏观观调控的的影响，但但由于本本身城市市化进程程深入所所带来的的大量需需求量，整整体呈现现量升价价平的状状态，大大部分土土地均以以底价成成交，局局部资源源优势无无法替代代的地块块则呈现现抢手状状态，成成交价也也屡创新新高。重点地块块情况：保利地地产清枫枫公园地地块地块基本本情况:略地块周边边资源配配套:略略Swott分析：略区域成交数（宗宗）成交总价价（亿）成交面积积（万平平方）单价（元元/平方方）整个常州州70108.50360.4730099.977新北区55.37719.00928100.966中心城区区1921.9962.5563
47、5011.922武进区4681.223278.8229133.220111年上半半年土地地市场概概述A、 上半年成成交700宗，其其中新北北区5宗宗，中心心城区119宗，武武进区446宗。总总成交数数约占220100年的339.555%。武进区占了总套数的65.7%。B、 总成交面面积3660.447万，其中中新北区区19.09万万，中中心城区区62.56万万，武武进区2278.82。总成成交面积积占20010年年44.23%。主要要以武进进区为主主，其成成交量占占了总成成交量得得77.35%。C、 成交价格格平均为为30110元/，环环比下降降了122%，主主要是因因为目前前成交的的地块都都不