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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 2012年7月天津房地产市场研究报告 撰写写机构：天津XXX房地地产经纪纪有限公公司撰写日期：20112年8月特别声明：u 本报告二级级市场数数据采用用“富思思博得”数数据，不不再使用用房管局局统计数数据；u 本报告三级级市场数数据继续续使用房房管局统统计数据据。本期导读u 2012年年7月房地地产土地地市场共共有100宗经营营性土地地供应，占占地533.877万平米米，合计计建筑面面积855.244万平米米；当月月有22宗土土地成交交，占地地面积1135
2、.38万万平米，总总成交建建筑面积积2111.422万平米米。u 7月天津市市商品住住宅总供供应711.9万万平米，环环比122年6月月份下跌445.22%；商商品住宅宅总成交交95.7万平平米，环环比122年6月月份下跌77%；成成交均价价102260元元/平米米，环比比12年年6月份下跌22%；小阳春春继续保保持，本本月度天天津商品品住宅市市场成交交量与成成交价格格均有小小幅回落落。u 7月天津商商品住宅宅市场供供求比为为0.775:11，首次次呈现供供小于求求的态势势，但市场总体体存量依依然较大大，供过过于求态态势依然然严重。u 7月全市二二手房成成交量上上涨明显显，成交交面积442.2
3、2万平方方米，环环比上涨涨12.6%。目 录录u 第一部分：天津220122年7月月房地产产重点事事件51.1、百百城房价价连续两两月上涨涨 开发发商取消消折扣上上调房价价51.2、津津写字楼楼商铺空空置率双双降 零零售总存存量居前前列71.3、中中国内地地首家“六六星钻石石“酒店店正式落落户天津津8u 第二部分：房地产产一级市市场月度度交易情情况分析析92.1、土土地市场场月度出出让情况况102.2、土土地市场场月度成成交情况13u 第三部分：房地产产二级市场月月度交易易情况分分析173.1、天天津市商商品住宅宅市场供供应状况况分析173.2、天天津市商商品住宅宅市场成成交状况况分析243.
4、3、天天津市商商品住宅宅市场供供求对比比分析313.4、220122年7月月天津商商品住宅宅项目成成交排行行34u 第四部分：房地产产三级市市场月度交交易情况况分析364.1、全全市364.2、中中心城区区374.3、环环城四区区374.4、滨滨海新区区384.5、远远郊区县县38u 第五部分：政策环环境分析385.1、央央行四年年首次不不对称降降息 房房地产或或成最大大受益者者385.2、津津申请公公积金贷贷款提速速 不超超过8个个工作日日即可发发放405.3、住住建部调调研地方方政策 变相放放松房控控者或被被责问42u 第六部分：开发企企业动态态436.1、开开发商以以价换量量实现业业绩增
5、长长 万科科恒大领领跑销售售436.2、融融创“闪闪婚“绿绿城，调调控之下下的大企企姻缘446.3、华华润置地地接连融融资600亿 加码商商业地产产476.4、保保利远洋洋等大房房企加快快豪宅入入市步伐伐49第一部分：天津220122年7月房地产产重点事事件1.1、百百城房价价连续两两月上涨涨 开发发商取消消折扣上上调房价价据中国指数数研究院院1日发发布报告告显示，77月全国国1000个城市市(新建建)住宅宅平均价价格为887177元/平平方米，环环比6月月上涨00.333%，自自上月止止跌后再再次环比比上涨。其其中，770个城城市环比比上涨，330个城城市环比比下跌。据统计，与与上月相相比，
6、77月环比比下跌的的城市个个数减少少25个个，跌幅幅在1%以上(含1%)的有有7个城城市，较较上月减减少5个个；涨幅幅在1%以上(含1%)的有有22个个，较上上月增加加11个个。同比比来看，全全国1000个城城市住宅宅均价连连续第44个月下下跌，跌跌幅为11.777%，比比上月缩缩小0.13个个百分点点。7月份，北北京、上上海等十十大城市市住宅均均价为1154770元/平方米米，环比比上月上上涨0.27%，与去去年同期期相比下下跌2.32%，连续续第7个个月同比比下跌，跌跌幅持续续缩小。开发商取消消折扣上上调房价价是主因因报告分析指指出，总总体来看看，7月月1000个城市市的住宅宅平均价价格自
7、上上月止跌跌后再次次环比上上涨，同同比跌幅幅收窄，开开发商取取消折扣扣上调房房价是主主因。报告指出，近近期央行行连续降降息、降降准，新新增贷款款明显增增加，对对首次置置业及改改善性需需求均起起到一定定程度的的刺激作作用。“除针对刚刚需市场场的中低低价位项项目成交交情况好好转外，部部分品牌牌房企开开发的高高端项目目由于定定价合理理、品牌牌影响力力大和改改善性需需求逐渐渐入市，近近期成交交量也明明显回升升。”报报告说。在成交量的的带动下下，一方方面，开开发企业业的市场场预期好好转，主主动调高高价格或或取消折折扣，另另一方面面，高端端市场的的走热也也拉高了了市场整整体价位位，使得得7月百百城价格格再
8、次上上涨。“在正常的的市场情情况下，只只要成交交量回升升，价格格是肯定定会上涨涨的，并并不会出出现个别别专家所所说的量量涨价跌跌或者量量涨价停停滞的现现象。”北北京中原原地产张张大伟说说。据他他观察，最最近几个个月的成成交量复复苏已经经使得很很多城市市的房价价有明显显上涨，部部分城市市房价已已经接近近历史最最高点。他分析认为为，虽然然从目前前市场的的发展来来看，房房价在年年内再跌跌的可能能性接近近于零。但但是，从从最近各各地及国国家部委委的133次辟谣谣可知，房地产调控不会松动，地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。十大城市新新房二手手房价环环比均上上涨
9、据统计，77月北京京、上海海等十大大城市住住宅均价价为1554700元/平平方米，环环比上月月上涨00.277%。具具体来看看，重庆庆(主城城区)涨涨幅居前前，环比比上涨11.577%，成成都、广广州、天天津、南南京、杭杭州涨幅幅在0.2%-0.88%之间间，深圳圳、武汉汉、北京京、上海海涨幅在在0.11%以内内。同比来看，十十大城市市平均价价格下跌跌2.332%，是是连续第第7个月月同比下下跌。其其中，99个城市市同比下下跌，下下跌城市市个数与与上月持持平。其其中，天天津跌幅幅接近66%；成成都、重重庆(主主城区)、上海海、杭州州、南京京、武汉汉跌幅介介于1%-5%之间；广州、深深圳跌幅幅在
10、1%以内；北京同同比上涨涨0.118%，是是十大城城市中唯唯一同比比上涨的的城市。另据统计，除除天津外外，7月月份其他他9大城城市二手手住宅价价格环比比均上涨涨。具体体来看，杭杭州涨幅幅居前，环环比上涨涨2.990%，南南京、北北京、重重庆、广广州、上上海5个个城市涨涨幅在11%-22%之间间，成都都、深圳圳、武汉汉涨幅在在0.55%-11%之间间，天津津环比下下跌0.74%。同比来看，十十大城市市主城区区二手住住宅平均均价格下下跌2.69%，跌幅幅比上月月缩小11.122个百分分点，各各城市与与去年同同期相比比均下跌跌。具体体来看，杭杭州同比比跌幅最最大，为为10.98%，天津津、成都都、深
11、圳圳、上海海和重庆庆5个城城市跌幅幅在5%-8%之间，南南京、武武汉、广广州和北北京的跌跌幅较小小，均不不超过44%，北北京跌幅幅最小，为为1.000%。XX观点： 20112年春春节后，全全国房地地产市场场成交量量普遍回回暖，以以天津为为例，从从3月份份开始，月月成交量量均在880万平平米以上上，市场场成交强强烈反弹弹。短期期成交量量的回升升迅速减减缓了开开发商的的资金压压力，也也刺激了了开发商商对后续续市场的的信心，纷纷纷减少少了折扣扣点位，从从而导致致整体均均价短暂暂性的上上涨。刚刚需回暖暖虽然有有其可持持续性，但但结合高高库存和和政策性性因素，房房价在短短期内并并不存在在持续上上升动力
12、力，预计计未来以以“稳”为为主。1.2、津津写字楼楼商铺空空置率双双降 零零售总存存量居前前列尽管上半年年全球经经济相对对低迷，但但是津城城写字楼楼、商业业市场仍仍然呈现现出增长长趋势。仲仲量联行行发布的的最新数数据显示示，本市市甲级写写字楼市市场空置置率在第第二季度度微幅下下降1.0%，达达到155.3%。优质质商铺市市场整体体空置率率则从33.7%降至33.4%。海河沿岸写写字楼供供应多统计显示，目目前本市市写字楼楼总存量量约1000万平平方米。一一些甲级级写字楼楼项目已已达到历历史最低低的空置置率，如如津汇广广场1座座和2座座，空置置率为22%和33%。整整体市场场空置率率在第二二季度微
13、微幅下降降1.00%，达达到155.3%。由于于预计220122年不会会有新项项目进入入市场，整整体租金金将有可可能在下下几个季季度保持持稳定。作作为占据据天津甲甲级写字字楼市场场70%体量的的天津环环球金融融中心，其其开发商商将有可可能进一一步实行行一些市市场策略略来提高高其项目目的吸纳纳量。因因此，甲甲级写字字楼租金金的增长长势头预预计将受受其影响响而放缓缓，而其其他写字字楼项目目的业主主在租金金战略的的调整方方面将可可能继续续持观望望态度。据了解，二二季度内内资租户户仍然为为写字楼楼租赁市市场的主主要推动动力，占占总成交交的近880%，其其中以金金融类及及贸易类类公司表表现最为为活跃，并
14、并多集中中在友谊谊路分市市场。市市场整体体租金微微幅增长长0.88%，为为每平方方米每天天4.11元。仲仲量联行行战略顾顾问部总总监陈筱筱文表示示，未来来三年本本市写字字楼市场场供应量量将持续续高涨，主主要集中中于海河河沿岸、南南京路、小小白楼、友友谊路等等，从目目前统计计情况来来看，海海河沿岸岸写字楼楼新增供供应量最最多，占占据全市市总量的的“半壁壁江山”。中高端奢侈侈品抢滩滩登陆商业市场方方面，在在新增供供应的带带动下，二二季度本本市优质质商铺市市场租赁赁需求持持续活跃跃，中高高端奢侈侈品品牌牌、快时时尚品牌牌及餐饮饮品牌积积极扩张张。得益益于新项项目的高高进驻率率和零售售商活跃跃的租赁赁
15、需求，市市场整体体空置率率继续下下降，从从一季度度的3.7%降降至二季季度的33.4%。天津津最高端端的零售售项目之之一友谊谊商厦为为了丰富富业态组组合，在在其首层层引进了了多个高高端手表表品牌，如如浪琴、劳劳力士和和宝珀纷纷纷进驻驻；同时时Coaach在在位于老老城厢商商圈的乐乐天百货货增开新新店。时时尚品牌牌日益受受到消费费者的青青睐，GGAP、AASOBBIO、MMujii纷纷在在大悦城城增开新新店；HH&M也也不断加加快其扩扩张速度度，二季季度分别别在大悦悦城和河河东万达达广场增增开两家家店铺。为为了迎合合大众市市场的消消费需求求，餐饮饮类租户户的租赁赁需求稳稳步增长长，大悦悦城的大大
16、食代和和水游城城的美食食广场均均于二季季度开业业。此外外，新世世界百货货为了吸吸引更多多的客流流，也计计划增加加更多的的餐饮品品牌。陈筱文表示示，随着着本市第第三产业业飞速发发展，截截至上半半年，本本市零售售市场总总存量达达2100万平方方米，超超越了广广州、深深圳，位位居全国国第六位位。随着着未来多多个购物物中心落落成入市市，天津津零售市市场将逐逐渐改变变传统百百货占主主导的格格局，购购物中心心在全市市总存量量中的比比例将大大幅提升升。未来来零售市市场的竞竞争压力力将加大大，业态态陈旧、硬硬件设施施差及缺缺乏零售售运营经经验的项项目将面面临考验验。XX观点：天津近近年来经经济迅速速发展，吸吸
17、引了众众多企业业进驻，其其对写字字楼的需需求大幅幅增加，原原有写字字楼的存存量也不不断被消消化，整整体空置置率下降降。天津津经济的的迅猛发发展，同同样也吸吸引了世世界性潮潮流品牌牌（包括括奢侈品品品牌）的的关注，天天津的城城市发展展活力越越来越受受到认可可。1.3、中中国内地地首家“六六星钻石石“酒店店正式落落户天津津近日，美国国优质服服务科学学学会(AAHHS)授授予海航航集团旗旗下天津津唐拉雅雅秀酒店店“国际际六星钻钻石奖”。天天津唐拉拉雅秀酒酒店也成成为世界界第六家家、中国国大陆第第一家“国国际六星星钻石奖奖”酒店店。近年来，伴伴随一大大批大型型经济型型连锁酒酒店的出出现与成成长，中中国
18、酒店店业也加加快发展展，实力力不断增增强，现现已初步步具备了了参与酒酒店业国国际竞争争的能力力。国外外酒店业业发展的的实践证证明，在在当今经经济全球球化的背背景下，酒酒店集团团的成功功与否取取决于其其能否在在国际竞竞争中立立足并占占有一定定的国际际市场份份额。据介绍，天天津作为为著名的的历史文文化名城城，酒店店业发展展较早，著著名的利利顺德大大酒店拥拥有1447年的的历史。改改革开放放后，天天津的酒酒店业发发展缓慢慢。随着着天津经经济的高高速增长长以及国国家对滨滨海新区区的政策策扶持，天天津市政政府加大大了对外外招商引引资力度度，同时时也加强强了对五五星级酒酒店的建建设力度度。据记者了解解，目
19、前前，受与与北京同同城化的的积极影影响，整整个天津津酒店行行业正迅迅猛发展展，并将将在不断断深入的的京津地地区、环环渤海一一体化中中继续获获益。而而本次国国内第一一个六星星钻石奖奖落户天天津，也也将在完完善天津津城市功功能的同同时，推推动环渤渤海一体体化深入入发展，助助力天津津走向世世界。第二部分：房地产产一级市市场月度度交易情情况分析析本期导读 本月度供应应经营性性用地建建筑面积积85.24万万平米，共计10宗； 本月度成交交经营性性用地建建筑面积积2111.4万万平米，共计22宗； 本月度土地地供应主主要集中中在郊县县各区，供应建筑筑面积为为60.30万万平米，占占本月全全市总的的土地供供
20、应建筑筑面积的的70.74%，其中中供应区区域主要要集中在在武清； 本月郊县区区域土地地成交量量较大，成成交建筑筑面积1141.48万万平米，占本月全市总的土地成交建筑面积的66.92%，主力成交区域分布在武清、蓟县、静海。2.1、土土地市场场月度出出让情况况2.1.11、全市市2012年年7月，全全市本月月度出让让经营性性用地占占地面积积53.87万平米米，出让让建筑面面积共885.224万平平米，共共计100宗。土土地出让让区域分分布方面面，较为为分散，其其中武清清区域出出让地块块最多，为为4宗，河河北区、津津南区、保保税、汉汉沽、宝宝坻、静静海县均均有1宗宗地块出出让。2.1.22、中心
21、城城区本月中心城城区有11宗地块块出让，出出让地块块位于河河北区榆榆关道北北侧，其其四至为为：东至至市昆山山特种线线材厂，南南至榆关关道，西西至规划划偏关北北路，北北至规划划路。用用地性质质为住宅宅用地，规规划建筑筑面积77.422万平米米。2.1.33、环城四四区环城四区有有1宗土地地出让，占占地面积积5.117万平平米，合合计出让让建筑面面积7.76万万平米，位位于津南南区外环环线以内内，四至至为：东东至外环环辅道，南南至外环环辅道，西西至先锋锋河，北北至现状状住宅。2.1.44、滨海新新区滨海新区共共有2宗土地地出让，占占地面积积9.777万平平米，出出让建筑筑面积99.777万平米米。
22、其中中保税区区1宗土土地，占占地0.69万万平米，出出让建筑筑面积00.699万平米米；汉沽沽1宗土土地，占占地9.77万万平米，出出让建筑筑面积99.777万平米米。2.1.55、远郊区区县郊县共有66宗土地地出让，共共占地335.222万平平米，合合计出让让建筑面面积为660.330万平平米，占占全市总总供应的的70.74%（以建建筑面积积计算）。其中武清出让4宗地块，共占地9.54万平米，合计出让建筑面积18.43万平米；宝坻1宗地块，土地供应面积为18.98万平米，出让建筑面积28.48万平米；静海1宗地块，共占地6.70万平米，出让建筑面积13.39万平米。2.1.66、性质分分布商
23、服用地是是本月出出让主力力，占地地面积约约26.26万万平米，合计建筑面积39.1万平米，占总体土地供应的45.78%；其次是住宅用地，出让土地的占地面积约20.91万平米，合计建筑面积32.75万平米，占比38.42%；出让最少的是综合用地，占地约6.70万平米，合计建筑面积为13.39万平米，占比约15.71%。2.1.77、重点地地块天津市武清清区出让让1宗住宅用用地，占地面积积8.113万平平米，合合计建筑筑面积约约16.26万万平米，容容积率22.0，出出售挂牌牌起始价价共计1159000万元元（起始始价不含含市政基基础设施施配套费费），折合合楼面地地价约9788元/平米米。武清区下
24、朱朱庄街京京津公路路东侧(以挂牌牌文件附附图为准准)。 2.2、土土地市场场月度成成交情况况2.2.11、全市市2012年年7月，全全市成交交经营性性用地共共占地面面积1335.338万平平米，成成交建筑筑面积2211.42万万平米，共计22宗。土地成交区域分布方面，7月郊县区域经营性用地成交最多。2012年7月成交的22宗土地，除河西区1宗地块（溢价比率33%）、北辰区1宗地块（溢价比率32%）成交出现溢价外，其余地块全部以底价成交。2.2.22、中心城城区中心城区本本月有11宗土地地成交，在在河西区，占占地面积积8万平米，成成交建筑筑面积约约22.8万平平米，占占全市总总成交的的10.78
25、%。2.2.33、滨海新新区滨海新区本本月有55宗土地地成交，其中塘沽区有2宗，占地面积10.1万平米，成交建筑面积约12.65万平米，北塘3宗，占地面积4.49万平方米，成交建筑面积约5.39万平方米。2.2.44、环城四四区环城四区本本月有22宗土地地成交，其中北辰区1宗，占地面积5.07万平米，成交建筑面积约5.07万平米，津南区1宗，占地面积9.61万平米，成交建筑面积约24.03万平米。2.2.55、远郊区区县远郊区县有有14宗经经营性土土地成交交，共占占地面积积98.11万万平米，成交建筑面积约141.48万平米，占全市总成交量的66.92%。蓟县成交5宗土地，共占地30.53万平
26、米，成交建筑面积31.6万平米；静海成交3宗土地，占地16.76万平米，成交建筑面积31.52万平米；武清成交6宗土地，共占地50.82万平米，成交建筑面积78.35万平米。2.2.66、性质分分布成交土地规规划性质质方面，本月各种性质的地块成交量比较平均，占比最高的为综合用地，占地面积约45.77万平米，建筑面积78.99万平米，占比37.4%；其次是住宅用地，成交土地的占地面积约55.30万平米，建筑面积共计68.76万平米，占比32.5%；再次为商服用地，成交土地的占地面积约34.31万平米，合计建筑面积63.67万平米，占比30.1%。2.2.77土地成成交溢价价情况2012年年7月土
27、地地成交溢溢价情况况分析地块编号地块位置土地面积（）建筑面积（）用途容积率楼面地价 (元/)溢价津滨塘（挂挂）20012-2号塘沽建材路路以东，杭杭州道以以南840033.5840033.5综合18796.060%津滨塘（挂挂）20012-1号塘沽建材路路以东，杭杭州道以以南169933.7424844.255商服2.53641.350%津蓟（拍）220122-0004号蓟县渔阳镇镇西关村村西侧、燕燕山西大大街北侧侧578700.4405099.288综合0.73865.780.06%津蓟（拍）220122-0003号蓟县渔山劳劳动教养养管理所所东侧、北北环路北北侧259122.1285033
28、.311住宅用地1.12459.36330.14%津滨北塘（挂挂）20012-08号号滨海新区青青海湖路路以东、潮潮州道以以南155833.2186999住宅用地1.203989.520%津滨北塘（挂挂）20012-09号号滨海新区抚抚仙湖路路以东、潮潮州道以以南144211.2173044.722住宅用地1.203987.350%津滨北塘（挂挂）20012-10号号滨海新区玄玄武路以以东、潮潮州道以以南149299.2179144.444住宅用地1.203985.610%津静（挂）220111-088A号静海县城胜胜利大街街东侧217144.7738299.988综合3.4750.3370%
29、津静（挂）220111-088B号静海县城胜胜利大街街东侧368322.31104996.99综合3850.7700%津静（挂）220100-266号静海县团泊泊新城西西区、团团泊大道道西侧1090889.991309007.888住宅用地1.21688.210%津蓟（拍）220122-0005号蓟县洪水庄庄村北侧侧1456004.331601664.773住宅用地1.11049000.10%津辰风（挂挂）20012-0211号天津风电产产业园506955.6506955.6商服11218.05 32.099%津南（挂）220122-044号津南区八里里台镇961177.500 2402993
30、.88 商服2.50 450.441 0%津武（挂）220111-1447号武清区泉旺旺路东侧侧9999.40 169999.0 商服1.70 794.117 0%津武（挂挂）20011-2088号武清区下朱朱庄街广广贤道西西侧1331225.880 1841225.00 综合1.38 1357.77 0%津武（挂）220111-3229号武清区下朱朱庄街规规划嘉河河道南侧侧1598882.110 2398223.22 住宅用地1.50 1000.32 0%津武（挂）220111-3441号武清区下下朱庄街街广贤路路东侧662522.800 1126229.88 商服1.70 710.229
31、0%津武（挂挂）20011-3422号武清区下朱朱庄街广广贤路东东侧947366.500 1610552.11 商服1.70 707.885 0%津武（挂挂）20012-0311号武清区东马马圈镇京京福公路路北侧441622.100 688922.9 综合1.56 384.666 0%津蓟（挂）220122-0337号天津市蓟县县迎宾大大街北侧侧8346.40 125199.6 商服1.50 3242.92 0%津西卫(挂挂)20012-0666号河西区卫津津南路与与吴家窑窑大街交交口，四四至为：东至空空军大院院，南至至平山道道，西至至卫津南南路，北北至吴家家窑大街街799555.900 22
32、80000.00 综合2.85 130266.322 32.922%津蓟（挂）220122-0007号蓟县洪水庄庄村南侧侧675777.900 743355.7 住宅用地1.10 656.448 0.21%第三部分：房地产产二级市市场月度度交易情情况分析析本期导读： 声明：二级级市场月月度数据据来源于于“富思思博得”数数据库，不不再使用用房管局局统计数数据； 12年7月月天津市市商品住住宅总供供应711.9万万平米，环环比122年6月月份下跌跌45.2%； 12年7月月天津商商品住宅宅总成交交95.7万平平米，环环比122年6月月份下跌77%；成成交均价价102260元元/平米米，环比比上月下
33、下跌2.3%；本月度度天津商商品住宅宅市场量价价齐跌； 7月天津商商品住宅宅市场供供求比为为0.775:11，供应应量略有有下跌，但但总体市场场存量依依然超过过30000万平平米，供供过于求求态势依依然较为为严重。3.1、天天津市商商品住宅宅市场供供应状况况分析3.1.11、全市市u 综述2012年年7月全全市商品品房供应应套数666233套，供供应面积积71.9万平平米。220111年9月月达到220111年政策策出台后后的供应应最高水水平，99月后供供应量逐逐渐下降降。20012年年开始，在经历3月份的市场成交回暖后，供应量开始逐渐上升，到5月份供应量达到今年最大值，6月份、7月份供应量开
34、始下跌，七月份供应面积环比下降45.2%，同比下跌62.1%u 区域占比及及重点项项目根据近四个个月天津津市商品品住宅区区域市场场供应占占比数据据来看，远郊区县占比最大；本月海祥豪庭、荔城公馆、奥克斯盛世年华等项目大幅放量，从而带动远郊区县供应面积占全市供应面积比例上升至33.8%；滨海新区占比为31.1%，其中位于塘沽区的宝龙国际中心、泰达御海、海泰华塘名邸等项目本月供应量较大；环城四区占比为25.7%；其中津南区京基嶺域、富力津南新城、东丽区的万科东丽湖等项目提供了大量新增供应；中心城区占比9.5%，由天津大悦城、融侨观邸仁、恒海河广场等项目放量导致。u 供应产品分分布12年7月月天津市市
35、商品住住宅市场场主力的的供应面面积区间间为900-1220平米米，占比比49.6%，其其次是770-990平米米，占比比为233.4%；商品品住宅主主力供应应户型为为两室占占61.3%，其次次是三室室户型本本月占比比达到220.99%，一一室户型型占比66.9%，本月月四室、敞敞开及五五室以上上大户型型新增供供应较少少。3.1.22、中心城城区u 综述从供应走势势上看，春春节前期期进入传传统淡季季后，供供给量达达到谷底底，之后后随3月月份成交交量回暖暖供应量量小幅上上扬，66月份放放量达到到最大，66月放量量面积为为39.4万平平米，77月份放放量大幅幅减少，放放量面积积为166.2万万平米，
36、环环比6月月下跌558.99%，同同比20011年年6月下下降600.9%，明显显低于去去年同期期水平。u 区域占比及及重点项项目河东区为本本月市内内六区供供应占比比最大区区域，达达到433%，主主要由雅雅仕兰庭庭、路劲劲太阳城城两项目目大幅放放量导致致。3.1.33、环城四四区u 综述12年7月月份环城城四区商商品房供供应面积积达122万平米米，环比比下跌661.99%，同同比去年年同期下下跌766.6%，环城城四区供供应量本本月大幅幅下跌。u 区域占比及及重点项项目12年7月月份环城城四区商商品房供供应区域域分布上上看，津津南区占占比达到到60%，主要要是由于于本月中中信公园园城大幅幅放量
37、导导致。本本月环城城四区提提供大量量新增供供应的项项目还有有景瑞阳阳光尚城城、盛禧禧园、天天津华侨侨城。3.1.44、滨海新新区u 综述u 区域占比及及重点项项目12年7月月滨海新新区商品品房供应应套数116833套，供供应量118.11万平米米，环比比上月下下降455.3%。本月月塘沽区区、大港港区放量量较大，其其中塘沽沽区占滨滨海新区区总体供供应量的的68%。在12年77月份，从从滨海新新区商品品住宅供供应区域域的分布布情况来来看，供供应量主主要集中中在塘沽沽区，远远洋城、中中建滨海海壹号、融融科贻锦锦等项目目提供大大量新增增供应。3.1.55、远郊区区县u 综述12年7月月郊县各各区商品
38、品房供应应套数226677套，供供应量227.99万平米米，环比比12年年6月份份下降110.66%，同同比下降降43%，远低低于去年年同期水水平。u 区域占比及及重点项项目从12年77月郊县县各区商商品房供供应区域域分布上上看，其其中武清清区占比比最大，达达到677%，主主要为鸿鸿瑞锦园园、保利利海棠湾湾、龙湾湾城等项项目供应应增加所所致。3.2、天天津市商商品住宅宅市场成成交状况况分析3.2.11、全市市u 量价走势 220122年7月，天天津市商商品房共共成交995.77万平米米，成交交面积环环比122年6月月下降了了7%，同同比111年7月份上涨77.6%；成交交均价方方面，112年7
39、7月全市市成交均均价为1102660元/平米，环环比上月月下降22.3%，本月月呈现量量价齐跌跌的态势势。u 环比走势2012年年7月，天天津市商商品房各各区域市市场除环环城四区区、远郊郊区县成成交量有有小幅上上涨外，其其余各区区均呈下下跌趋势势。其中中，中心心城区成成交面积积下跌最最多，环环比下跌跌幅度达达到188.9%，滨海海新环比比下降115.99%。成交均价方方面，除除环城四四区、远远郊区县县下跌外外，各个个区域均均有上涨涨，中心心城区涨涨幅最大大，环比比上涨77%。u 产品分布12年7月月，商品品房成交交产品特特点为：主力成成交面积积区间集集中在990-1120平平米以及及70-90
40、平平米，占占比分别别为422.3%，244.5%；成交交主力户户型为两两室，占占比577.8%；成交交总价集集中在550-1100万万元区间间占比554.33%，成成交均价价集中在在70000- 90000元/平米，占占比277.2%。3.2.22、中心城城区u 量价走势 220122年7月月，中心心城区商商品房共共成交119.99万平米米，成交交面积环环比122年6月月下跌118.66%，本本月中心心城区主主要成交交项目为为路劲太太阳城、天天津大都都会、北北宁湾、振业城城中央、新新汇华庭庭等。u 环比走势 20012年年7月中中心城区区和平区区成交量量环比上上月涨幅幅较大，上上涨幅度度为33
41、3.1%，为天天津大都都会和新新汇华庭庭两项目目大幅成成交所致致；其余余各区成成交量均均有下跌跌。u 成交均价成交均价方方面，除河东东区有小小幅下跌跌外，其其余各区区均有不不同程度度上涨。涨涨幅最大大的为和和平区，上上涨8.6%。3.2.33、环城四四区u 量价走势2012年年7月，环环城四区区商品房房共成交交31.7万平平米，成成交面积积环比220122年6月月下降了了12.2%，本本月区域域主要成成交项目目为天山山水榭花花都、富富力津南南新城、首首创爱这这城等项项目；u 环比走势 112年77月份环环城四区区的成交量量除津南南区上涨涨外，其其余各区区成交量量均有下下跌，西西青区环环比下跌跌
42、为255.6%，本月月环城区区域成交交量最大大的是津津南区，由由于天山山水榭花花都、富富力津南南新城、首首创爱这这城等项项目的热热销拉动动。u 成交均价成交均价方方面，220122年7月月环城四四区成交交均价为为95117元/平米，环比下跌13.6%，同比11年7月下跌5.7%；本月环城四区商品房市场呈现量价齐跌的态势。西青区、津南区、北辰区、东丽区成交均价均为下跌态势，跌幅分别为8.5%、13.9%、24.2%、8.5%。 3.2.44、滨海新新区u 量价走势2012年年7月，滨滨海新区区商品房房共成交交20.6万平平米，成成交面积积环比112年66月份下跌115.99%，同同比111年7月
43、份上升118.22%。 u 环比走势 112年77月滨海海新区主主力成交交区依旧旧是塘沽沽区，本本月除大大港区外外其它各各区域成成交量均均呈现下下跌态势势，大港港区环比比上涨440.88%。塘塘沽区成成交量环环比上月月稍有下下降，降降幅为221%。u 成交均价成交均价方方面，112年77月滨海海新区成成交均价价为90081元元/平米米，环比比12年年6月上上涨1.8%，同同比111年7月上上涨2.6%。仅塘塘沽区均均价有小小幅下跌跌，其它它各区均均为上涨涨态势，空空港物流流加工区区上涨最最大，涨涨幅为113.44%。3.2.55、远郊区区县u 量价走势2012年年7月，郊郊县区域域商品房房共成
44、交交23.8万平平米，成成交量环环比上涨涨1.77%，同同比111年7月月份下跌227.99%。u 环比走势12年7月月份武清清区依旧旧为郊县县区域主主力成交交区，成成交量为为11.27万万平米，成交量环比下跌7.4%；除武清区、蓟县外，其余各区县成交量出现上涨态势，上涨最多为宁河县，涨幅达70.6%。u 成交均价成交均价方方面，112年77月郊县县区域成成交均价价为63362元元/平米米，环比比上涨66.2%，同比比11年7月份上涨11.2%。7月月份本区区域内主主要成交交项目为为恒大御御景半岛岛、荔城公公馆、龙湾城城 、保集集玫瑰湾湾、保利上上河雅颂颂，主要要集中在在武清区区、宝坻坻区、宁
45、宁河区。成成交价格格方面，武武清区、宝宝坻区、蓟蓟县均有有一定幅幅度上涨涨，武清清区涨幅幅最大，涨涨幅为112.66%，其其他区域域成交价价格有不不同程度度的下降降，静海海县下降降最多，降降幅为113.44%。3.3、天天津市商商品住宅宅市场供供求对比比分析3.3.11、全市 从112年33月份开开始，由由于大量量刚需的的入市，供供应量和和成交量量都处于于较高水水平， 12年年6月供应应量开始始下跌，7月份供应量也呈下跌趋势。本月供应面积71.9万平方米，环比6月下跌45.2%。近一年来，本月成交量首次超过供应量达到95.7万平方米。本月度总体供求比为0.75：1，开始呈供不应求的态势，但市场存量依然高位运行，截至当前为止，天津市商品房存量依然超过3000万平方米。3.3.22、中心城城区中心城区本本月商品品住宅市市场整体体供小于于求,供供求比为为0.881：11，本月月供应量量下降，供供应面积积15.9万平平米，成成交量上上升，成成交面积积为166.2万万平米，呈呈供不应应求的态态势。本本月路劲劲太阳城城、天津津大都会会、振业业城中央央、北宁宁湾、新新汇华庭庭、雅仕仕兰庭等等项目的的热销拉拉升了区区域成交交量。3.3.33、环城四四区环城四区本本月商品品住宅市市场整体体供求比比为0.38:1，本本月供应应量大幅幅下跌，供供应量为为12