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1、 20112年7月天津房房地产市市场研究究报告 撰写写机构：天津XXX房地地产经纪纪有限公公司撰写日期期：20012年8月特别声明明：u 本报告二二级市场场数据采采用“富富思博得得”数据据，不再再使用房房管局统统计数据据；u 本报告三三级市场场数据继继续使用用房管局局统计数数据。本期导读读u 20122年7月房地地产土地地市场共共有100宗经营营性土地地供应，占占地533.877万平米米，合计计建筑面面积855.244万平米米；当月月有22宗土土地成交交，占地地面积1135.38万万平米，总总成交建建筑面积积2111.422万平米米。u 7月天津津市商品品住宅总总供应771.99万平米米，环比
2、比12年年6月份下跌445.22%；商商品住宅宅总成交交95.7万平平米，环环比122年6月月份下跌77%；成成交均价价102260元元/平米米，环比比12年年6月份下跌22%；小阳春春继续保保持，本本月度天天津商品品住宅市市场成交交量与成成交价格格均有小小幅回落落。u 7月天津津商品住住宅市场场供求比比为0.75:1，首首次呈现现供小于于求的态态势，但市场总体体存量依依然较大大，供过过于求态态势依然然严重。u 7月全市市二手房房成交量量上涨明明显，成成交面积积42.2万平平方米，环环比上涨涨12.6%。目 录u 第一部分分：天津津20112年77月房地地产重点事事件51.1、百城房房价连续续
3、两月上上涨 开开发商取取消折扣扣上调房房价51.2、津写字字楼商铺铺空置率率双降 零售总总存量居居前列71.3、中国内内地首家家“六星星钻石“酒酒店正式式落户天天津8u 第二部分分：房地地产一级级市场月月度交易情情况分析析92.1、土地市市场月度度出让情情况102.2、土地市市场月度度成交情况13u 第三部分分：房地地产二级级市场月月度交易易情况分分析173.1、天津市市商品住住宅市场场供应状状况分析析173.2、天津市市商品住住宅市场场成交状状况分析析243.3、天津市市商品住住宅市场场供求对对比分析析313.4、20112年77月天津津商品住住宅项目目成交排排行34u 第四部分分：房地地产
4、三级级市场月度交交易情况况分析364.1、全市364.2、中心城城区374.3、环城四四区374.4、滨海新新区384.5、远郊区区县38u 第五部分分：政策策环境分析385.1、央行四四年首次次不对称称降息 房地产产或成最最大受益益者385.2、津申请请公积金金贷款提提速 不不超过88个工作作日即可可发放405.3、住建部部调研地地方政策策 变相相放松房房控者或或被责问42u 第六部分分：开发发企业动动态436.1、开发商商以价换换量实现现业绩增增长 万万科恒大大领跑销销售436.2、融创“闪闪婚“绿绿城，调调控之下下的大企企姻缘446.3、华润置置地接连连融资660亿 加码商商业地产产47
5、6.4、保利远远洋等大大房企加加快豪宅宅入市步步伐49第一部分分：天津津20112年7月房地产产重点事事件1.1、百城房房价连续续两月上上涨 开开发商取取消折扣扣上调房房价据中国指指数研究究院1日日发布报报告显示示，7月月全国1100个个城市(新建)住宅平平均价格格为87717元元/平方方米，环环比6月月上涨00.333%，自自上月止止跌后再再次环比比上涨。其中，770个城城市环比比上涨，330个城城市环比比下跌。据统计，与与上月相相比，77月环比比下跌的的城市个个数减少少25个个，跌幅幅在1%以上(含1%)的有有7个城城市，较较上月减减少5个个；涨幅幅在1%以上(含1%)的有有22个个，较上
6、上月增加加11个个。同比比来看，全全国1000个城城市住宅宅均价连连续第44个月下下跌，跌跌幅为11.777%，比比上月缩缩小0.13个个百分点点。7月份，北北京、上上海等十十大城市市住宅均均价为1154770元/平方米米，环比比上月上上涨0.27%，与去去年同期期相比下下跌2.32%，连续续第7个个月同比比下跌，跌跌幅持续续缩小。开发商取取消折扣扣上调房房价是主主因报告分析析指出，总总体来看看，7月月1000个城市市的住宅宅平均价价格自上上月止跌跌后再次次环比上上涨，同同比跌幅幅收窄，开开发商取取消折扣扣上调房房价是主主因。报告指出出，近期期央行连连续降息息、降准准，新增增贷款明明显增加加，
7、对首首次置业业及改善善性需求求均起到到一定程程度的刺刺激作用用。“除针对对刚需市市场的中中低价位位项目成成交情况况好转外外，部分分品牌房房企开发发的高端端项目由由于定价价合理、品牌影影响力大大和改善善性需求求逐渐入入市，近近期成交交量也明明显回升升。”报报告说。在成交量量的带动动下，一一方面，开开发企业业的市场场预期好好转，主主动调高高价格或或取消折折扣，另另一方面面，高端端市场的的走热也也拉高了了市场整整体价位位，使得得7月百百城价格格再次上上涨。“在正常常的市场场情况下下，只要要成交量量回升，价价格是肯肯定会上上涨的，并并不会出出现个别别专家所所说的量量涨价跌跌或者量量涨价停停滞的现现象。
8、”北北京中原原地产张张大伟说说。据他他观察，最最近几个个月的成成交量复复苏已经经使得很很多城市市的房价价有明显显上涨，部部分城市市房价已已经接近近历史最最高点。他分析认认为，虽虽然从目目前市场场的发展展来看，房房价在年年内再跌跌的可能能性接近近于零。但是，从从最近各各地及国国家部委委的133次辟谣谣可知，房地产调控不会松动，地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。十大城市市新房二二手房价价环比均均上涨据统计，77月北京京、上海海等十大大城市住住宅均价价为1554700元/平平方米，环环比上月月上涨00.277%。具具体来看看，重庆庆(主城城区)涨涨幅居前前
9、，环比比上涨11.577%，成成都、广广州、天天津、南南京、杭杭州涨幅幅在0.2%-0.88%之间间，深圳圳、武汉汉、北京京、上海海涨幅在在0.11%以内内。同比来看看，十大大城市平平均价格格下跌22.322%，是是连续第第7个月月同比下下跌。其其中，99个城市市同比下下跌，下下跌城市市个数与与上月持持平。其其中，天天津跌幅幅接近66%；成成都、重重庆(主主城区)、上海海、杭州州、南京京、武汉汉跌幅介介于1%-5%之间；广州、深圳跌跌幅在11%以内内；北京京同比上上涨0.18%，是十十大城市市中唯一一同比上上涨的城城市。另据统计计，除天天津外，77月份其其他9大大城市二二手住宅宅价格环环比均上
10、上涨。具具体来看看，杭州州涨幅居居前，环环比上涨涨2.990%，南南京、北北京、重重庆、广广州、上上海5个个城市涨涨幅在11%-22%之间间，成都都、深圳圳、武汉汉涨幅在在0.55%-11%之间间，天津津环比下下跌0.74%。同比来看看，十大大城市主主城区二二手住宅宅平均价价格下跌跌2.669%，跌跌幅比上上月缩小小1.112个百百分点，各各城市与与去年同同期相比比均下跌跌。具体体来看，杭杭州同比比跌幅最最大，为为10.98%，天津津、成都都、深圳圳、上海海和重庆庆5个城城市跌幅幅在5%-8%之间，南南京、武武汉、广广州和北北京的跌跌幅较小小，均不不超过44%，北北京跌幅幅最小，为为1.000
11、%。XX观点点： 20112年春春节后，全全国房地地产市场场成交量量普遍回回暖，以以天津为为例，从从3月份份开始，月月成交量量均在880万平平米以上上，市场场成交强强烈反弹弹。短期期成交量量的回升升迅速减减缓了开开发商的的资金压压力，也也刺激了了开发商商对后续续市场的的信心，纷纷纷减少少了折扣扣点位，从从而导致致整体均均价短暂暂性的上上涨。刚刚需回暖暖虽然有有其可持持续性，但但结合高高库存和和政策性性因素，房房价在短短期内并并不存在在持续上上升动力力，预计计未来以以“稳”为为主。1.2、津写字字楼商铺铺空置率率双降 零售总总存量居居前列尽管上半半年全球球经济相相对低迷迷，但是是津城写写字楼、商
12、业市市场仍然然呈现出出增长趋趋势。仲仲量联行行发布的的最新数数据显示示，本市市甲级写写字楼市市场空置置率在第第二季度度微幅下下降1.0%，达达到155.3%。优质质商铺市市场整体体空置率率则从33.7%降至33.4%。海河沿岸岸写字楼楼供应多多统计显示示，目前前本市写写字楼总总存量约约1000万平方方米。一一些甲级级写字楼楼项目已已达到历历史最低低的空置置率，如如津汇广广场1座座和2座座，空置置率为22%和33%。整整体市场场空置率率在第二二季度微微幅下降降1.00%，达达到155.3%。由于于预计220122年不会会有新项项目进入入市场，整整体租金金将有可可能在下下几个季季度保持持稳定。作为
13、占占据天津津甲级写写字楼市市场700%体量量的天津津环球金金融中心心，其开开发商将将有可能能进一步步实行一一些市场场策略来来提高其其项目的的吸纳量量。因此此，甲级级写字楼楼租金的的增长势势头预计计将受其其影响而而放缓，而而其他写写字楼项项目的业业主在租租金战略略的调整整方面将将可能继继续持观观望态度度。据了解，二二季度内内资租户户仍然为为写字楼楼租赁市市场的主主要推动动力，占占总成交交的近880%，其其中以金金融类及及贸易类类公司表表现最为为活跃，并并多集中中在友谊谊路分市市场。市市场整体体租金微微幅增长长0.88%，为为每平方方米每天天4.11元。仲仲量联行行战略顾顾问部总总监陈筱筱文表示示
14、，未来来三年本本市写字字楼市场场供应量量将持续续高涨，主主要集中中于海河河沿岸、南京路路、小白白楼、友友谊路等等，从目目前统计计情况来来看，海海河沿岸岸写字楼楼新增供供应量最最多，占占据全市市总量的的“半壁壁江山”。中高端奢奢侈品抢抢滩登陆陆商业市场场方面，在在新增供供应的带带动下，二二季度本本市优质质商铺市市场租赁赁需求持持续活跃跃，中高高端奢侈侈品品牌牌、快时时尚品牌牌及餐饮饮品牌积积极扩张张。得益益于新项项目的高高进驻率率和零售售商活跃跃的租赁赁需求，市市场整体体空置率率继续下下降，从从一季度度的3.7%降降至二季季度的33.4%。天津津最高端端的零售售项目之之一友谊谊商厦为为了丰富富业
15、态组组合，在在其首层层引进了了多个高高端手表表品牌，如如浪琴、劳力士士和宝珀珀纷纷进进驻；同同时Cooachh在位于于老城厢厢商圈的的乐天百百货增开开新店。时尚品品牌日益益受到消消费者的的青睐，GGAP、ASOOBIOO、Muuji纷纷纷在大大悦城增增开新店店；H&M也不不断加快快其扩张张速度，二二季度分分别在大大悦城和和河东万万达广场场增开两两家店铺铺。为了了迎合大大众市场场的消费费需求，餐餐饮类租租户的租租赁需求求稳步增增长，大大悦城的的大食代代和水游游城的美美食广场场均于二二季度开开业。此此外，新新世界百百货为了了吸引更更多的客客流，也也计划增增加更多多的餐饮饮品牌。陈筱文表表示，随随着
16、本市市第三产产业飞速速发展，截截至上半半年，本本市零售售市场总总存量达达2100万平方方米，超超越了广广州、深深圳，位位居全国国第六位位。随着着未来多多个购物物中心落落成入市市，天津津零售市市场将逐逐渐改变变传统百百货占主主导的格格局，购购物中心心在全市市总存量量中的比比例将大大幅提升升。未来来零售市市场的竞竞争压力力将加大大，业态态陈旧、硬件设设施差及及缺乏零零售运营营经验的的项目将将面临考考验。XX观点点：天津津近年来来经济迅迅速发展展，吸引引了众多多企业进进驻，其其对写字字楼的需需求大幅幅增加，原原有写字字楼的存存量也不不断被消消化，整整体空置置率下降降。天津津经济的的迅猛发发展，同同样
17、也吸吸引了世世界性潮潮流品牌牌（包括括奢侈品品品牌）的的关注，天天津的城城市发展展活力越越来越受受到认可可。1.3、中国内内地首家家“六星星钻石“酒酒店正式式落户天天津近日，美美国优质质服务科科学学会会(AAAHS)授予海海航集团团旗下天天津唐拉拉雅秀酒酒店“国国际六星星钻石奖奖”。天天津唐拉拉雅秀酒酒店也成成为世界界第六家家、中国国大陆第第一家“国国际六星星钻石奖奖”酒店店。近年来，伴伴随一大大批大型型经济型型连锁酒酒店的出出现与成成长，中中国酒店店业也加加快发展展，实力力不断增增强，现现已初步步具备了了参与酒酒店业国国际竞争争的能力力。国外外酒店业业发展的的实践证证明，在在当今经经济全球球
18、化的背背景下，酒酒店集团团的成功功与否取取决于其其能否在在国际竞竞争中立立足并占占有一定定的国际际市场份份额。据介绍，天天津作为为著名的的历史文文化名城城，酒店店业发展展较早，著著名的利利顺德大大酒店拥拥有1447年的的历史。改革开开放后，天天津的酒酒店业发发展缓慢慢。随着着天津经经济的高高速增长长以及国国家对滨滨海新区区的政策策扶持，天天津市政政府加大大了对外外招商引引资力度度，同时时也加强强了对五五星级酒酒店的建建设力度度。据记者了了解，目目前，受受与北京京同城化化的积极极影响，整整个天津津酒店行行业正迅迅猛发展展，并将将在不断断深入的的京津地地区、环环渤海一一体化中中继续获获益。而而本次
19、国国内第一一个六星星钻石奖奖落户天天津，也也将在完完善天津津城市功功能的同同时，推推动环渤渤海一体体化深入入发展，助助力天津津走向世世界。第二部分分：房地地产一级级市场月月度交易易情况分分析本期导读读 本月度供供应经营营性用地地建筑面面积855.244万平米米，共计计10宗； 本月度成成交经营营性用地地建筑面面积2111.44万平米米，共计计22宗； 本月度土土地供应应主要集集中在郊郊县各区区，供应建筑筑面积为为60.30万万平米，占占本月全全市总的的土地供供应建筑筑面积的的70.74%，其中中供应区区域主要要集中在在武清； 本月郊县县区域土土地成交交量较大大，成交交建筑面面积1441.448
20、万平平米，占占本月全全市总的的土地成成交建筑筑面积的的66.92%，主力力成交区区域分布布在武清清、蓟县县、静海海。2.1、土地市市场月度度出让情情况2.1.1、全全市20122年7月，全全市本月月度出让让经营性性用地占占地面积积53.87万平米米，出让让建筑面面积共885.224万平平米，共共计100宗。土土地出让让区域分分布方面面，较为为分散，其其中武清清区域出出让地块块最多，为为4宗，河河北区、津南区区、保税税、汉沽沽、宝坻坻、静海海县均有有1宗地地块出让让。2.1.2、中心城城区本月中心心城区有有1宗地地块出让让，出让让地块位位于河北北区榆关关道北侧侧，其四四至为：东至市市昆山特特种线
21、材材厂，南南至榆关关道，西西至规划划偏关北北路，北北至规划划路。用用地性质质为住宅宅用地，规规划建筑筑面积77.422万平米米。2.1.3、环城四四区环城四区区有1宗土地地出让，占占地面积积5.117万平平米，合合计出让让建筑面面积7.76万万平米，位位于津南南区外环环线以内内，四至至为：东东至外环环辅道，南南至外环环辅道，西西至先锋锋河，北北至现状状住宅。2.1.4、滨海新新区滨海新区区共有22宗土地地出让，占占地面积积9.777万平平米，出出让建筑筑面积99.777万平米米。其中中保税区区1宗土土地，占占地0.69万万平米，出出让建筑筑面积00.699万平米米；汉沽沽1宗土土地，占占地9.
22、77万万平米，出出让建筑筑面积99.777万平米米。2.1.5、远郊区区县郊县共有有6宗土地地出让，共共占地335.222万平平米，合合计出让让建筑面面积为660.330万平平米，占占全市总总供应的的70.74%（以建建筑面积积计算）。其中武清出让4宗地块，共占地9.54万平米，合计出让建筑面积18.43万平米；宝坻1宗地块，土地供应面积为18.98万平米，出让建筑面积28.48万平米；静海1宗地块，共占地6.70万平米，出让建筑面积13.39万平米。2.1.6、性质分分布商服用地地是本月月出让主主力，占占地面积积约266.266万平米米，合计计建筑面面积399.1万万平米，占占总体土土地供应
23、应的45.778%；其次是是住宅用地地，出让让土地的的占地面面积约220.991万平平米，合合计建筑筑面积332.775万平平米，占占比388.422%；出出让最少少的是综综合用地地，占地地约6.70万万平米，合计建筑面积为13.39万平米，占比约15.71%。2.1.7、重点地地块天津市武武清区出出让1宗宗住宅用用地，占地面积积8.113万平平米，合合计建筑筑面积约约16.26万万平米，容容积率22.0，出出售挂牌牌起始价价共计1159000万元元（起始始价不含含市政基基础设施施配套费费），折合合楼面地地价约9788元/平米米。武清区下下朱庄街街京津公公路东侧侧(以挂挂牌文件件附图为为准)。
24、 2.2、土地市市场月度度成交情情况2.2.1、全全市20122年7月，全全市成交交经营性性用地共共占地面面积1335.338万平平米，成成交建筑筑面积2211.42万万平米，共计22宗。土地成交区域分布方面，7月郊县区域经营性用地成交最多。2012年7月成交的22宗土地，除河西区1宗地块（溢价比率33%）、北辰区1宗地块（溢价比率32%）成交出现溢价外，其余地块全部以底价成交。2.2.2、中心城城区中心城区区本月有有1宗土土地成交交，在河河西区，占占地面积积8万平米，成成交建筑筑面积约约22.8万平平米，占占全市总总成交的的10.78%。2.2.3、滨海新新区滨海新区区本月有有5宗土土地成交
25、交，其中中塘沽区有2宗，占地面积积10.1万平米，成成交建筑筑面积约约12.65万万平米，北塘3宗，占地面积4.49万平方米，成交建筑面积约5.39万平方米。2.2.4、环城四四区环城四区区本月有有2宗土地地成交，其中北辰区1宗，占地面积5.07万平米，成交建筑面积约5.07万平米，津南区1宗，占地面积9.61万平米，成交建筑面积约24.03万平米。2.2.5、远郊区区县远郊区县县有144宗经营营性土地地成交，共共占地面面积988.111万平米米，成交交建筑面面积约1141.48万万平米，占全市总成交量的66.92%。蓟县成交5宗土地，共占地30.53万平米，成交建筑面积31.6万平米；静海成
26、交3宗土地，占地16.76万平米，成交建筑面积31.52万平米；武清成交6宗土地，共占地50.82万平米，成交建筑面积78.35万平米。2.2.6、性质分分布成交土地地规划性性质方面面，本月月各种性性质的地地块成交交量比较平平均，占比最高高的为综综合用地地，占地地面积约约45.77万万平米，建建筑面积积78.99万万平米，占占比377.4%；其次次是住宅宅用地，成成交土地地的占地地面积约约55.30万万平米，建建筑面积积共计668.776万平米，占占比322.5%；再次为商服用地地，成交土土地的占占地面积积约344.311万平米，合计建筑筑面积663.667万平米，占占比300.1%。2.2.
27、7土地地成交溢溢价情况况20122年7月土地地成交溢溢价情况况分析地块编号号地块位置置土地面积积（）建筑面积积（）用途容积率楼面地价价 (元/)溢价津滨塘（挂挂）20012-2号塘沽建材材路以东东，杭州州道以南南840003.55840003.55综合187966.0660%津滨塘（挂挂）20012-1号塘沽建材材路以东东，杭州州道以南南169993.77424884.225商服2.536411.3550%津蓟（拍拍）20012-0044号蓟县渔阳阳镇西关关村西侧侧、燕山山西大街街北侧578770.44405009.228综合0.738655.7880.066%津蓟（拍拍）20012-0033
28、号蓟县渔山山劳动教教养管理理所东侧侧、北环环路北侧侧259112.11285003.331住宅用地地1.124599.36630.144%津滨北塘塘（挂）220122-088号滨海新区区青海湖湖路以东东、潮州州道以南南155883.22186999住宅用地地1.20039899.5220%津滨北塘塘（挂）220122-099号滨海新区区抚仙湖湖路以东东、潮州州道以南南144221.22173004.772住宅用地地1.20039877.3550%津滨北塘塘（挂）220122-100号滨海新区区玄武路路以东、潮州道道以南149229.22179114.444住宅用地地1.20039855.611
29、0%津静（挂挂）20011-08AA号静海县城城胜利大大街东侧侧217114.77738229.998综合3.4750.370%津静（挂挂）20011-08BB号静海县城城胜利大大街东侧侧368332.331104496.9综合3850.700%津静（挂挂）20010-26号号静海县团团泊新城城西区、团泊大大道西侧侧1090089.91309907.88住宅用地地1.216888.2110%津蓟（拍拍）20012-0055号蓟县洪水水庄村北北侧1456604.31601164.73住宅用地地1.11049900.100%津辰风（挂挂）20012-0211号天津风电电产业园园506995.665
30、06995.66商服112188.055 32.009%津南（挂挂）20012-04号号津南区八八里台镇镇961117.550 2402293.8 商服2.500 450.41 0%津武（挂挂）20011-1477号武清区泉泉旺路东东侧99999.400 169999.00 商服1.700 794.17 0%津武（挂挂）20011-2088号武清区下下朱庄街街广贤道道西侧1331125.80 1841125.0 综合1.388 13577.777 0%津武（挂挂）20011-3299号武清区下下朱庄街街规划嘉嘉河道南南侧1598882.10 2398823.2 住宅用地地1.500 10000
31、.322 0%津武（挂挂）20011-3411号武清区区下朱庄庄街广贤贤路东侧侧662552.880 1126629.8 商服1.700 710.29 0%津武（挂挂）20011-3422号武清区下下朱庄街街广贤路路东侧947336.550 1610052.1 商服1.700 707.85 0%津武（挂挂）20012-0311号武清区东东马圈镇镇京福公公路北侧侧441662.110 688992.99 综合1.566 384.66 0%津蓟（挂挂）20012-0377号天津市蓟蓟县迎宾宾大街北北侧83466.400 125119.66 商服1.500 32422.922 0%津西卫(挂)220
32、122-0666号河西区卫卫津南路路与吴家家窑大街街交口，四四至为：东至空空军大院院，南至至平山道道，西至至卫津南南路，北北至吴家家窑大街街799555.990 2280000.0 综合2.855 130226.332 32.992%津蓟（挂挂）20012-0077号蓟县洪水水庄村南南侧675777.990 743335.77 住宅用地地1.100 656.48 0.211%第三部分分：房地地产二级级市场月月度交易易情况分分析本期导读读： 声明：二二级市场场月度数数据来源源于“富富思博得得”数据据库，不不再使用用房管局局统计数数据； 12年77月天津津市商品品住宅总总供应771.99万平米米，
33、环比比12年年6月份份下跌445.22%； 12年77月天津津商品住住宅总成成交955.7万万平米，环环比122年6月月份下跌77%；成成交均价价102260元元/平米米，环比比上月下下跌2.3%；本月度度天津商商品住宅宅市场量价价齐跌； 7月天津津商品住住宅市场场供求比比为0.75:1，供供应量略略有下跌跌，但总体市场场存量依依然超过过30000万平平米，供供过于求求态势依依然较为为严重。3.1、天津市市商品住住宅市场场供应状状况分析析3.1.1、全全市u 综述20122年7月月全市商商品房供供应套数数66223套，供供应面积积71.9万平平米。220111年9月月达到220111年政策策出
34、台后后的供应应最高水水平，99月后供供应量逐逐渐下降降。20012年年开始，在经历3月份的市场成交回暖后，供应量开始逐渐上升，到5月份供应量达到今年最大值，6月份、7月份供应量开始下跌，七月份供应面积环比下降45.2%，同比下跌62.1%u 区域占比比及重点点项目根据近四四个月天天津市商商品住宅宅区域市市场供应应占比数据据来看，远郊区县占比最大；本月海祥豪庭、荔城公馆、奥克斯盛世年华等项目大幅放量，从而带动远郊区县供应面积占全市供应面积比例上升至33.8%；滨海新区占比为31.1%，其中位于塘沽区的宝龙国际中心、泰达御海、海泰华塘名邸等项目本月供应量较大；环城四区占比为25.7%；其中津南区京
35、基嶺域、富力津南新城、东丽区的万科东丽湖等项目提供了大量新增供应；中心城区占比9.5%，由天津大悦城、融侨观邸仁、恒海河广场等项目放量导致。u 供应产品品分布12年77月天津津市商品品住宅市市场主力力的供应应面积区区间为990-1120平平米，占占比499.6%，其次次是700-900平米，占占比为223.44%；商商品住宅宅主力供供应户型型为两室室占611.3%，其次次是三室室户型本本月占比比达到220.99%，一一室户型型占比66.9%，本月月四室、敞开及及五室以以上大户户型新增增供应较较少。3.1.2、中心城城区u 综述从供应走走势上看看，春节节前期进进入传统统淡季后后，供给给量达到到谷
36、底，之之后随33月份成成交量回回暖供应应量小幅幅上扬，66月份放放量达到到最大，66月放量量面积为为39.4万平平米，77月份放放量大幅幅减少，放放量面积积为166.2万万平米，环环比6月月下跌558.99%，同同比20011年年6月下下降600.9%，明显显低于去去年同期期水平。u 区域占比比及重点点项目河东区为为本月市市内六区区供应占占比最大大区域，达达到433%，主主要由雅雅仕兰庭庭、路劲劲太阳城城两项目目大幅放放量导致致。3.1.3、环城四四区u 综述12年77月份环环城四区区商品房房供应面面积达112万平平米，环环比下跌跌61.9%，同同比去年年同期下下跌766.6%，环城城四区供供
37、应量本本月大幅幅下跌。u 区域占比比及重点点项目12年77月份环环城四区区商品房房供应区区域分布布上看，津津南区占占比达到到60%，主要要是由于于本月中中信公园园城大幅幅放量导导致。本本月环城城四区提提供大量量新增供供应的项项目还有有景瑞阳阳光尚城城、盛禧禧园、天天津华侨侨城。3.1.4、滨海新新区u 综述u 区域占比比及重点点项目12年77月滨海海新区商商品房供供应套数数16883套，供供应量118.11万平米米，环比比上月下下降455.3%。本月月塘沽区区、大港港区放量量较大，其其中塘沽沽区占滨滨海新区区总体供供应量的的68%。在12年年7月份份，从滨滨海新区区商品住住宅供应应区域的的分布
38、情情况来看看，供应应量主要要集中在在塘沽区区，远洋洋城、中中建滨海海壹号、融科贻贻锦等项项目提供供大量新新增供应应。3.1.5、远郊区区县u 综述12年77月郊县县各区商商品房供供应套数数26667套，供供应量227.99万平米米，环比比12年年6月份份下降110.66%，同同比下降降43%，远低低于去年年同期水水平。u 区域占比比及重点点项目从12年年7月郊郊县各区区商品房房供应区区域分布布上看，其其中武清清区占比比最大，达达到677%，主主要为鸿鸿瑞锦园园、保利利海棠湾湾、龙湾湾城等项项目供应应增加所所致。3.2、天津市市商品住住宅市场场成交状状况分析析3.2.1、全全市u 量价走势势 2
39、0112年7月，天天津市商商品房共共成交995.77万平米米，成交交面积环环比122年6月月下降了了7%，同同比111年7月份上涨77.6%；成交交均价方方面，112年77月全市市成交均均价为1102660元/平米，环环比上月月下降22.3%，本月月呈现量量价齐跌跌的态势势。u 环比走势势20122年7月，天天津市商商品房各各区域市市场除环环城四区区、远郊郊区县成成交量有有小幅上上涨外，其其余各区区均呈下下跌趋势势。其中中，中心心城区成成交面积积下跌最最多，环环比下跌跌幅度达达到188.9%，滨海海新环比比下降115.99%。成交均价价方面，除环城四区、远郊区县下跌外，各个区域均有上涨，中心城
40、区涨幅最大，环比上涨7%。u 产品分布布12年77月，商商品房成成交产品品特点为为：主力力成交面面积区间间集中在在90-1200平米以以及700-900平米，占占比分别别为422.3%，244.5%；成交交主力户户型为两两室，占占比577.8%；成交交总价集集中在550-1100万万元区间间占比554.33%，成成交均价价集中在在70000- 90000元/平米，占占比277.2%。3.2.2、中心城城区u 量价走势势 20112年77月，中中心城区区商品房房共成交交19.9万平平米，成成交面积积环比112年66月下跌跌18.6%，本本月中心心城区主主要成交交项目为为路劲太太阳城、天津大大都会
41、、北宁湾湾、振业城城中央、新汇华华庭等。u 环比走势势 220122年7月月中心城城区和平平区成交交量环比比上月涨涨幅较大大，上涨涨幅度为为33.1%，为为天津大大都会和和新汇华华庭两项项目大幅幅成交所所致；其其余各区区成交量量均有下下跌。u 成交均价价成交均价价方面，除河东东区有小小幅下跌跌外，其其余各区区均有不不同程度度上涨。涨幅最最大的为为和平区区，上涨涨8.66%。3.2.3、环城四四区u 量价走势势20122年7月，环环城四区区商品房房共成交交31.7万平平米，成成交面积积环比220122年6月月下降了了12.2%，本本月区域域主要成成交项目目为天山山水榭花花都、富富力津南南新城、首
42、创爱爱这城等等项目；u 环比走势势 12年年7月份份环城四四区的成交量量除津南南区上涨涨外，其其余各区区成交量量均有下下跌，西西青区环环比下跌跌为255.6%，本月月环城区区域成交交量最大大的是津津南区，由由于天山山水榭花花都、富富力津南南新城、首创爱爱这城等等项目的的热销拉拉动。u 成交均价价成交均价价方面，2012年7月环城四区成交均价为9517元/平米，环比下跌13.6%，同比11年7月下跌5.7%；本月环城四区商品房市场呈现量价齐跌的态势。西青区、津南区、北辰区、东丽区成交均价均为下跌态势，跌幅分别为8.5%、13.9%、24.2%、8.5%。 3.2.4、滨海新新区u 量价走势势20
43、122年7月，滨滨海新区区商品房房共成交交20.6万平平米，成成交面积积环比112年66月份下跌115.99%，同同比111年7月份上升118.22%。 u 环比走势势 12年年7月滨滨海新区区主力成成交区依依旧是塘塘沽区，本月除大港区外其它各区域成交量均呈现下跌态势，大港区环比上涨40.8%。塘沽区成交量环比上月稍有下降，降幅为21%。u 成交均价价成交均价价方面，112年77月滨海海新区成成交均价价为90081元元/平米米，环比比12年年6月上上涨1.8%，同同比111年7月上上涨2.6%。仅塘沽沽区均价价有小幅幅下跌，其其它各区区均为上上涨态势势，空港港物流加加工区上上涨最大大，涨幅幅为
44、133.4%。3.2.5、远郊区区县u 量价走势势20122年7月，郊郊县区域域商品房房共成交交23.8万平平米，成成交量环环比上涨涨1.77%，同同比111年7月月份下跌227.99%。u 环比走势势12年77月份武武清区依依旧为郊郊县区域域主力成成交区，成成交量为为11.27万万平米，成交量环比下跌7.4%；除武清区、蓟县外，其余各区县成交量出现上涨态势，上涨最多为宁河县，涨幅达70.6%。u 成交均价价成交均价价方面，12年7月郊县区域成交均价为6362元/平米，环比上涨6.2%，同比11年7月份上涨1.2%。7月份本区域内主要成交项目为恒大御景半岛、荔城公馆、龙湾城 、保集玫瑰湾、保利
45、上河雅颂，主要集中在武清区、宝坻区、宁河区。成交价格方面，武清区、宝坻区、蓟县均有一定幅度上涨，武清区涨幅最大，涨幅为12.6%，其他区域成交价格有不同程度的下降，静海县下降最多，降幅为13.4%。3.3、天津市市商品住住宅市场场供求对对比分析析3.3.1、全市 从从12年年3月份份开始，由由于大量量刚需的的入市，供供应量和和成交量量都处于于较高水水平， 12年年6月供应应量开始始下跌，7月份供应量也呈下跌趋势。本月供应面积71.9万平方米，环比6月下跌45.2%。近一年来，本月成交量首次超过供应量达到95.7万平方米。本月度总体供求比为0.75：1，开始呈供不应求的态势，但市场存量依然高位运行，截至当前为止，天津市商品房存量依然超过3000万平方米。3.3.2、中心城城区中心城区区本月商商品住宅宅市场整整体供小小于求,供求比比为0.81：1，本本月供应应量下降降，供应应面积115.99万平米米，成交交量上升升，成交交面积为为16.2万平平米，呈呈供不应应求的态态势。本本月路劲劲太阳城城、天津津大都会会、振业业城中央央、北宁宁湾、新新汇华庭庭、雅仕仕兰庭等