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1、房地产开发工程管理大纲第一部分 房地产开发发工程建设流程管理理施工准备阶阶段工作流流程管理房地产开发发建设过程程中，在企企业取得建建设用地规规划许可证证和国国土证后后工程口即即介入。第一节 施工准备阶阶段工作流流程配套部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织图纸会审方案批复、总体设计、施工图出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图） 配套部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程审批监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计施
2、工图审查取得规划许可证质监登记安监登记各项招标取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶阶段主要节节点工作内内容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进进行的准备备工作：（1） 配套部办理理齐全的收收地手续后后(取得国国土证及建建设用地规规划许可证证)，由工工程部进行行收地围蔽蔽工作。围围蔽工程可可按零星工工程的委托托办法委托托施工单位位施工。对对征收地块块的围蔽应应做到围蔽蔽范围准确确，围蔽速速度快捷，避避免或减少少与当地群群众的纠纷纷。（2） 明确征地红红线。工程程部根据国国土局提供供的红线控控制坐标点点，按征地地红线图放放出征地红
3、红线，做好好标记。若若征地红线线图中给出出的坐标点点与国土局局提供的红红线控制坐坐标点出入入较大，应应由配套部部协调相关关部门解决决。（3） 测算围蔽工工程量、办理围蔽蔽工程委托托、做好围蔽蔽工程的实实施方案、做好围蔽蔽工程的材材料准备、做好围蔽蔽工程的人人员准备、做好机械械设备的进进场准备。2. 围蔽工程注注意事项（1） 积极与当地地政府部门门沟通，取取得当地政政府部门的的支持。（2） 按已制定的的实施方案案组织施工工。（3） 工程部应与与配套部、办公室室等部门协协同做好解解决突发事事件的应急急处理措施施。（4） 围蔽完成后后，应安排排人员巡视视，防止围围蔽遭受恶恶意破坏或或乱倒垃圾圾。二.
4、 申报临水临临电配套部申报报临水临电电时，应会会同工程部部确定临水水临电的容容量，同时时了解申报报流程及办办理周期。临临电系统尽尽可能有足足够的富余余容量，在在条件容许许的情况下下，应考虑虑评估首期期交楼可能能采用临时时供电的需需要。三. 现场查勘，进进一步清理理场地收地后，工工程部应对对场地内的的情况进行行详细的了了解。正常常情况下，已已收地块内内的拆迁、坟坟地迁移、青青苗补偿、高高压线的迁迁移等都应应在配套部的协协调督促下下由当地政政府相关部部门完成。然然而往往因因各种原因因的影响，收收地后仍有有部分迁移移工作尚未未完成，影影响工程建建设进度，因因此，工程程部进场后后，也应积积极协助配配套
5、部协调调当地相关关部门解决决，进一步步清理场地地。配套部应摸摸清原有地地下管网的的概况及图图纸并向工工程部通报报，工程部部应探明地地块内电信信、煤气、给给排水管，特特别是军用用光缆的实实际分布、走走向情况，如如影响工程程施工，应应及时协调调相关部门门解决。所收地块内内的林木砍砍伐，由配配套部协调取得得砍伐证后后，根据总总砍伐图组组织砍伐，并并根据实际际地形与总总规进行比比较，砍伐伐如果对周周边环境破破坏大，应应及时反馈馈并进行调调整后，再再实施砍伐伐。四. 工程部组织织详勘1. 取得方案批批复后（总总平面确定定后），工工程部可组组织勘察单单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。
6、2. 勘察单位根根据总平图上的的坐标点定定出孔位，工工程部应复复核。3. 根据公司工工期要求，督督促勘察单单位组织足足够的钻机机进场。一一般一台钻钻机一个工工作日可钻钻一个孔（30米计）。4. 所有钻孔工工程量应进进行验收，并并在验收记记录上签字字，及时存存档。5. 现场钻孔取取样完成后后，应督促促勘察单位位在详勘开开钻后155天内出快快报并按合同要要求提供勘勘察报告。五. 小区分区开开发综合策策划小区分区开开发综合策策划，是小小区开发、建建设、销售售的总纲，由公司总经理主持，召开由分管配套、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，
7、策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划和项目运营计划（含图纸需求计划、配套计划、销售计划、资金计划及工程计划、物业移交计划）。六. 综合策划方方案编制综合策划方方案包含以以下内容：1. 施工给水系系统：给水水管道走向向规划、管管道管径、用用水量及用用水计量等等。2. 施工排水系系统：排水水管道走向向规划、管管道管径、排排水量等。3. 施工用电系系统：施工工用电线路路走向规划划、用电总总容量、用用电计量等等。4. 施工道路系系统：满足足施工需要要、安全文文明施工需需要、与永永久规划路路的关系等等。5. 施工场地划划分、围蔽蔽及临时设
8、设施的规划划：满足安安全文明施施工需要、满满足销售需需要等。6. 施工场地的的土方平衡衡：考虑场场地的竖向向布置及标标高协调、挖挖方与填方方尽量平衡衡等。（适适当考虑分分期开发之之间的土方方平衡）7. 小区的公用用工程（供供电、备用用电源、电电信、消防防、供水、供供暖、污水水处理等）的的建设是否否能满足首首期交楼的的使用要求求。8. 制定各期开开发楼盘的的分批销售售计划。9. 制定各期开开发楼盘的的分批移交交物业管理理计划。10. 制定图纸设设计计划。11. 制定招标计计划。其中除第88项和9项项方案的内内容外，其其他的是属属于工程建建设范畴，具具体由工程程部负责编编制。七. 综合策划方方案会
9、审时间：新开开发项目在在方案批复复后的一周周内组织者：工工程部负责人：公公司总经理理参加人员：规划设计计部、工程程部、经管管部、配套部、营营销部、物业公公司部门负负责人内容：对各各部门编制制的综合策策划方案进进行审查，审审定后明确确落实时间间。八. 图纸会审开工5天前前，工程部部必须组织织召开由主主管工程的的公司领导导主持的，由由规划设计计部、经管管部、配套部部、工程部部、监理、设计院、施工单位参加的图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。九. “三通一平平”的实施1. “三通”配套部应及及时办理临临水、临电电的
10、报批及及施工手续续，临时道道路出入口口报批手续续（包括市市政道路绿绿化迁移报报批手续）、办办理余泥排排放证等。工工程部应马马上组织场场地平整、临临时道路的的施工。2. “一平”（1） 场地平整的的主要步骤骤：a. 场地地标高根据据审定后的的综合策划划方案确定定。b. 场地地及边坡土土方量计算算场地土方量量计算的方方法有两种种：方格网网法和断面面法。场地地比较平坦坦时，一般般采用方格格网法；场场地地形较较为复杂或或挖填深度度较大、断断面不规则则时，一般般采用断面面法。c. 土方方调配对挖土的利利用、堆弃弃和填土的的取得三者者之间关系系进行综合合处理，确确定挖填方区的的调配方向向和数量，使使土方工
11、程程的施工费费用最小、工工期短，施施工方便。土土方调配步步骤包括：划分调配配区、计算算土方调配配区之间的的平均运距距（或单位位土方运价价或单位土土方施工费费用）、确确定土方的的最优调配配方案、绘绘制土方调调配图表。（2） 场地平整需需注意的问问题：a.注意勘勘察地下已已有管线的情况况。b.场地的的挖方与填填方尽量平平衡，避免免在短期内内既有土方方外运又要要土方外购购。c.根据总总平面进行行放线，如如存在开挖挖过大影响响了周边环环境的情况况，应及时时进行反馈馈并进行调调整。十. 编制项目总总进度节点点控制计划划综合策划会会后一周内内，工程部部应编制项项目总进度度节点控制制计划，根根据该计划划编制
12、图纸纸需求计划划和招标采采购计划。1. 编制进度节节点计划需需要收集的的信息：（1） 收集图纸信信息及建造造标准。（2） 地下室层数数、层高，裙裙楼层数、层层高，总层层数，屋面面做法，外外墙做法，交交房标 准。（3） 现场已收图图纸，所欠欠图纸种类类。（4） 了解合同信信息。（5） 主体合同范范围、工期期。（6） 现场已有合合同，所欠欠合同。（7） 了解当地政政府的验收收要求，如如：基础检检测、材料料检测、防防雷检测、专专项方案审审查、中间间验收、竣竣工验收等等。2. 编制方法：详细列出工工程从项目目启动到完完工的各项项节点工作作，结合图图纸要求、合合同需要、工工序搭接、公公司制度要要求等编排
13、排节点开工工、完工时时间，从而而编制确保保节点计划划实现的招招标采购计计划、图纸纸需求计划划和配套报报建计划。招标标采购计划划、图纸需需求计划编编制完成后后，召集规规划设计部部、经管部讨论论商定后由由总经理审审批执行，并并作为绩效效考核依据据。十一. 审查监理规规划、监理理细则和旁旁站方案详见旁站站规定。十二. 审查施工组组织设计和和施工方案案项目主体开开工前，工工程部应督督促施工单单位提交施施工组织设设计，并负负责组织由由规划设计计部、工程程部、营销销部、监理、施工工单位等参参加的施工工组织设计计审查会。施工组织设设计审查应应重点审查查场地布置置是否满足足安全文明明施工、销销售通道和和销售环
14、境境、后续工工程的施工工要求。审审查总进度度计划的重重大节点是是否满足公公司开发和和销售要求求，总进度度计划应明明确专业分分包单位的的插入时间间节点，审审查时应充充分考虑专专业分包单单位的合理理施工工期期。施工组织设设计的审查查内容主要包包括施工方方案（技术术工艺方法法、手段、流流程），施施工进度计计划，施工工平面图，施施工措施，各类材料料采购供应应计划，各各类施工设设备进场计计划。施工组织设设计的审查查要点详见见施工组组织设计审审核规定。专项施工方方案的编制制和审核应应符合建设设部建质200442133号 危危险性较大大工程安全全专项施工工方案编制制及专家论论证审查办办法的通通知）要求求。十
15、三. 前期的其他他准备工作作1. 督促施工单单位按已审审批的临时时设施搭设设方案搭设设临设。2. 工程部办公公环境及办办公条件的的规划。（1） 资料文件柜柜标准统一一，数量满足足全过程需需要；柜内内文件夹应应分阶段，按类型分分类。（2） 工程所需的的各类表格格应准备齐齐全，应配配备本工程程需要的工工程建设标标准书籍或或电子图书书。（3） 上墙文件应应符合公司司统一要求求，内容包包括：质量量方针、质质量目标、质质量体系认认证、项目目组织架构构、岗位职职责、规划划许可证、施施工许可证证、规划总总平图、综综合管线总总平面图、晴晴雨表等。（4） 应按公司制制度设置样样板库。（5） 办公室周围围要做到美
16、美观，整洁洁，有绿化化。3. 工程监理例例会详见工程程例会规定定4. 熟悉工程图图纸、编制制各种台帐帐在熟悉工程程图纸的基基础上，根根据工程的的构成事先先编制好隐隐蔽验收台台帐和检验验批验收台台帐，这既既是对施工工验收工作作的规划，也也为施工阶阶段的工作作做好了铺铺垫，既减减少了施工工过程中台台帐登记的的劳动，也也使台帐一一目了然，便便于统计和和检查。5. 放线点的及及时复核和和保护（1） 对于规划局局提供或认认可的建筑筑物定位放放线点，工工程部应组组织复核并做好好保护措施施。（2） 监理工程师师应要求施施工承包单单位，对建建设单位给给定的原始始基准点、基基准线和标标高等测量量控制点进进行复核
17、，并并将复测结结果报监理理工程师审审核，经批批准后施工工承包单位位方能进行行准确的测测量放线，建建立施工测测量控制网网，并应对对其准确性性负责，同同时做好基基桩的保护护。（3） 复测施工测测量控制网网。抽检建建筑方格网网、控制高高程的水准准网点以及及标桩埋设设位置等。6. 审查施工单单位的组织织架构及质质量保证体体系、安全全文明施工工保证体系系。7. 审查施工单单位主要人员资资质及特种种作业人员员资格证.8. 审查施工单单位进场设设备。数量满足施施工组织设设计及施工工进度要求求；性能满满足工程特特点及地质质条件要求求；设备状状况能满足足连续工作作及施工安安全要求。9. 验收进场施施工材料。10
18、. 了解当地政政府及行业业的相关要要求，各分分部分项工工程的验收收标准和验验收要求。第二章 施工阶段工工作流程管管理第一节 施工阶段总总工作流程程施工阶段工工作流程（图图2-1-1）（因高层涵涵盖了别墅墅的流程，以带一层地下室32层的高层住宅为例阐述）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成
19、三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段主主要节点工工作要点一. 0.000以下施工工阶段工作作要
20、点1 施工准备（1） 放线、复核核。对于规规划局提供供或认可的的建筑物定定位放线点点，工程部部应进行复复核和做好好保护措施施。 （2） 施工计划编编制。（3） 施工方案审审查。（4） 质量、安全全技术交底底。（5） 检查施工单单位施工用用电、机械械、人员等等的到位情情况。（6） 了解当地政政府及行业业的要求：（7） 桩基础检测测要求，钢钢筋、混凝凝土、防水水材料见证证取样送检检和监督检检验要求，土土壤承载力力检测要求求，防雷施施工、检测测及验收要要求，0.000以下部分分中间验收收要求，资资料整理归归档要求。（8） 需要签订的的合同：桩基础检测测合同（含含土壤承载载力检测合合同），防防雷施工合
21、合同，人防防工程施工工合同，基基坑沉降观观察委托合合同、消防防工程施工工合同等等等。2 基础施工暂略。3 基础检测（1） 检测方案编编制（应结结合国家规规范和当地地政府文件件要求进行行编制）。（2） 检测方案审审查。（建建设、勘察察、设计、监监理、施工工等单位签签字盖章后后报质监站站）（3） 签订检测合合同。（4） 检测准备工工作。（5） 检测结果咨咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方方案审批。（2） 基坑开挖时时，应检查查土方开挖挖流程、边边坡支护及及基坑观测测是否按审审批的专项项方案进行行施工。5 地下室施工工注意事项项（1） 基坑土方开开挖时，根根据承台的的方量适当当考虑超挖挖，以使承承
22、台土方开开挖时不需需外运，加加快进度。（2） 地下室地板板施工前应应做好塔吊吊基础的施施工及塔吊吊安装，并并取得准用用证或办理理备案。塔塔吊的安装装位置应考考虑销售的的要求，不不应将塔吊吊设置在样样板房所在在的塔楼外外。塔吊基基础面的标标高应考虑虑室外管网网的敷设，塔塔吊基础面面或平地下下室底板标标高或低于于附近室外外管网标高高。（3） 施工缝止水水带安装、检检查。（4） 底板防爆地地漏、预留留孔洞预留留、预埋、检检查。（5） 侧壁钢筋安安装：人防防设备构件件、给排水水管、线管管预留孔洞洞预留、预预埋、检查查。（6） 地下室顶板板防水施工工应在后浇浇带完工后后立即穿插插进入。（7） 地下室顶板
23、板后浇带完完工模板拆拆除后，应应穿插进入入泵房、高高低压房等等土建的施施工。（8） 化粪池的施施工应在地地下室顶板板（0.000）完工时时同时完工工。（9） 专业协调：地下室施工工完成后，应应组织外电电、外水、泵泵房设备、消消防、人防防、发电机机组设备、泳泳池设备、通通风、空调调、机械车车库设备等等施工单位位到现场实实地勘查，要要求规划设设计部与专专业施工单单位沟通，深深化机房布布置平面设设计，土建建施工应以以规划设计计部审查的的专业分包包单位的图图纸为准，不不可盲目按按照建筑图图施工，上上述功能房房的土建施施工和场地地移交应作作为重要节节点加以控控制。6 基础、地下下室中间验验收按要求在基基
24、础、地下下室实体施施工完成后后及时组织织基础、地地下室分部部验收（独独立施工许许可证也可可与后续工工程一起备备案验收）。二. 裙楼结构施施工阶段工工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织织0.0000以上大大规模图纸纸会审。（2） 涉及高支模模施工的，督督促施工单单位提交高高支模方案案报审。（3） 督促施工单单位外排栅栅搭设方案案报审。（4） 协调总工室室取得沉降降观测测点点布置图；了解当地地沉降观测测的具体规规定，需实实行第三方方观测的，应应协调定标标部签订沉沉降观测合合同。（5） 转换梁厚大大体积混凝凝土浇筑专专项施工方方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱柱位置放线线后，项目目监理
25、部应应组织测量量工程师进进行复核，外外边线应符符合规划要要求。（2） 首层墙柱捣捣砼前，联联系沉降观观测单位设设置沉降观观测点。（3） 高支模搭设设必须严格格按照已审审批的搭设设方案进行行。验收时时视当地要要求确定是是否通知安安监人员进进行验收。（4） 二层楼面钢钢筋经监理理工程师验验收合格后后，应根据据当地要求求，确定是是否通知设设计，质监监站监督员员参加验收收。（5） 模板、钢筋筋、混凝土土等分项工工程隐蔽验验收，工程程部专业工工程师应参参加验收。（6） 砼泵送管道道立管的设设置位置应应考虑样板板房施工，宜宜设置在塔塔楼建筑外外围位置，不不得设置在在拟设样板板房的塔楼楼内，不得得已时，应应
26、在外围绕绕开样板房房所在楼层层。（7） 本阶段安全全文明施工工控制要点点：地下室室外壁防水水施工完成成后，应及及时进行土土方回填，后后浇带部位位未进行回回填的，应应在坑边做做好围护措措施；材料料堆放，钢钢筋加工场场，施工道道路等布置置，场地硬硬化等应根根据施工组组织设计方方案进行完完善，各种种安全标牌牌应及时督督促施工单单位挂设。外外排栅的搭搭设应按已已审批的搭搭设方案进进行，外排排栅内侧立立柱与建筑筑物之间的的距离应综综合考虑安安全规范要要求及裙楼楼外墙总装装饰工作面面预留位置置的要求，在在保证安全全的前提下下避免因外外墙装饰操操作面不足足而重新搭搭设。三. 标准层结构构施工阶段段工作要点点
27、1. 模板的安装装质量应能能达到模板板分项工程程的验收要要求，若夹夹板模板脱脱皮、疏松松、变形严严重，应督督促施工单单位及时更更换新模板板，以免影影响混凝土土浇筑质量量。2. 外排栅卸荷荷钢丝的设设置应尽量量避开飘窗窗台位置，以以免影响以以后飘窗安安装，影响响外墙收边边收口。3. 督促施工单单位提交砌砌筑砂浆配配合比，水水泥、砂、砌砌块检验报报告。4. 督促施工单单位以每层层工程进度度周转来配配备模板套数。5. 7层楼面模模板安装完完成时，应应督促施工工单位进行行3层砌体体施工，33层室内给给水管、电电线管、开开关底盒安安装，并由由工程部组织织3层样板板层会验。6. 当主体结构构上至56层时，
28、应应督促施工工单位安装装调试钢井井架或人货货笼等垂直直运输设备备，尽早验验收合格投投入使用，以以利拆模板板的各楼层层清运建筑筑垃圾，运运输砌体材材料，促进进现场文明明施工及砌砌体施工进进度。7. 电梯在主体体结构封顶顶前三个月月给电梯生生产厂家下下单排产。8. 主体结构的的屋顶结构构在主体结结构完工后后两个月内内完工。9. 市政管网（排排污、排水水、给水）应应在主体结结构至六层层时穿插进进入施工，至至单体时可可预留接驳驳井，主体体的外排栅栅应尽量避避免市政管管网的位置置。10. 外电（含高高压管网）的的施工应在在主体结构构封顶前插插入施工。11. 施工现场平平面布置及及文明施工工管理必须须完全
29、达到到施工组织织设计要求求。12. 砂浆机、提提升机、人人货梯、塔塔吊等机械械设备的安安全装置维维护、保养养，人员操操作情况等等的检查。13. 三宝”的使使用，“四口”“五临边边”的防护，用用电管理，防防火器材配配置等。四. 砌体施工施施工阶段工工作要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：墙体材材料的使用用及施工工工艺、验收收标准，节节能方面的的要求、验验收标准。2. 应注意的事事项（1） 根据主体施施工进度，适适时地安排排施工单位位完成三层层（通常是是第二个标标准层）砌砌体的施工工，并由工工程部组织织三层会验验，根据三三层会验的的决议进行行大面积砌砌体的施工工。（2
30、） 混凝土小型型空心砌块块特别容易易出现裂缝缝现象，22004年年建设部新新出了混混凝土小型型空心砌块块建筑技术术规程JJGJ/TT14-22004，各地都有有混凝土小小型空心砌砌块墙体防防开裂措施施，应注意意贯彻落实实。（3） 门洞孔洞预预留在以往往的工程中中常常出现现问题，导导致装修阶阶段出现大大面积打凿凿。主要原原因，一是是各个阶段段施工图纸纸门洞尺寸寸矛盾，二二是施工单单位预留门门洞时没有有准确放线线。所以砌砌体施工时时，一定要要结合装修修施工图进进行。五. 样板房及销销售环境施施工工作要要点1 销售环境策策划、样板板房位置的的确定完成0.000前前，落实综综合策划和和施工组织织设计审
31、查查有关销售售环境的内内容，并联联系销售策策划部进一一步核实销销售环境及及样板房的的布置要求求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门门窗、外墙墙砖的施工工应考虑与与上下楼层层的对应，避避免样板房房使用完成成后拆除重重新装修。6 高层样板房房所在楼层层的上一楼楼层的水电电、卫生间间、厨房、内内墙天花批批荡等应在在样板房装装修完工前前施工完毕毕，楼地面面宜施工防防水砂浆，以以免后续的的施工影响响样板房的的正常使用用。六. 毛坯装修施施工阶段工工作要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：外墙装装修有关节节能方面的的要求，施施工工艺、验验收标准，铝铝合金门窗窗、
32、阳台栏栏杆安全及及节能方面面的要求、验验收标准，防防火门的验验收要求及及验收标准准等，消防防验收要求求及验收标标准。2. 应注意的事事项（1） 外墙饰面工工程，应考考虑铝合金金门窗安装装位置及门门窗尺寸是是否与外墙墙砖的模数数相匹配。事事前应组织织主体施工工单位及铝铝合金门窗窗安装单位位召开专题题会议，做做到施工难难点解决于于施工前，施施工质量问问题解决于于施工中。（2） 室内各安安装和装修修分部分项项工程（如如电梯安装装、入户门门安装、阳阳台门安装装、防火门门安装、消消防栓安装装、电梯前前室地面施施工、户内内地面施工工、消防楼楼梯地面施施工、电梯梯前室的各各种强弱电电及消防的的开关按钮钮底盒
33、安装装、户内强强弱电底盒盒安装）施施工前，应应以统一的的标高控制制线及相关关图纸确定定各部位标标高，并逐逐层以书面面形式向各各专业施工工单位进行行交底。防防止标高控控制不准确确，导致电电梯门、入入户门、阳阳台门、防防火门的标标高及消防防箱、开关关插座的高高度不符合合要求。（3） 外墙饰面砖砖、铝合金金窗、拦杆杆等的施工工应安排施施工单位先先做样板；（4） 外墙清洗时时，应检查查清洗单位位所使用的的外墙清洗洗液，严禁禁有腐蚀液液体。清洗洗时，不得得污染和腐腐蚀外墙上上安装的排排水管道、煤煤气管道、消消防管道及及管道支架架，不得污污染和腐蚀蚀铝合金门门窗、空调调百叶窗、阳阳台栏杆。（5） 塔吊、提
34、升升机等垂直直运输设备备拆除前，工工程部应审审批施工单单位的专项项拆除方案案及拆除计计划，拆除除时应安排排监理人员员对拆除施施工的安全全措施进行行检查。3. 应协调的问问题（1） 内墙抹灰施施工前应先先进行打点点、冲筋，水水电专业根根据打点、冲冲筋在墙体体内预埋线线管和底盒盒。否则将将造成：一一来重新开开槽，浪费费了大量的的人工，也也会导致现现场文明施施工搞不好好；二来提提前安装线线管和底盒盒，会导致致底盒突出出墙面，或或凹进去很很深，不符符合精品工工程的要求求。（2） 本阶段涉及及到的场地地移交工作作很多，一一方面要了了解后续安安装专业的的实际场地地需求，另另一方面要要按计划督督促各施工工单
35、位按时时移交场地地和施工作作业面。涉涉及场地移移交的主要要有：电梯梯机房、发发电机房、高高压开关房房、变压器器房、低压压配电房、水水泵房、风风机房、混混凝土结构构水箱、消消防控制中中心（兼监监控中心）、电电梯底坑、电电梯井、水水管井、强强电管井、弱弱电管井等等。涉及到到主体施工工单位与其其它专业分分包单位进进行工作面面移交的有有：防火门门安装、铝铝合金门窗窗安装、阳阳台栏杆安安装入户门门安装、销销售样板房房、电梯前前室、首层层大堂豪华华装修等。七. 装修施工阶阶段工作要要点1. 准备工作（1） 豪华装修开开工前，项项目工程部应应组织织对室内部部分土建交交工质量进进行全数检检查验收，并并要求主体
36、体施工单位位和豪装施施工单位办办理场地移移交手续。检检查内容包包括混凝土土结构外形形质量，砌砌体质量，抹抹灰质量，铝铝合金门窗窗安装和塞塞缝质量，预预留门洞口口尺寸及位位置，阳台台栏杆的安安装质量，电电气线管和和底盒预埋埋质量，给给排水管道道安装和保保护质量，空空调套管安安装质量。避避免装修施施工完成后后或进行中中，由于主主体或毛坯坯的施工质质量问题，使使装修的观观感达不到到要求，不不得不对主主体或毛坯坯进行返工工处理，这这样既对主主体施工单单位和豪装装施工单位位造成了经经济损失，也也对豪装工工期产生影影响。（对对备案验收收后才进行行的全装修修同样如此此）（2） 豪华装修各各工序施工工前，工程
37、程部应向施施工单位进进行质量标标准交底。（3） 交接验收时时，应对已已施工的给给水管道重重新试压。2. 应注意的事事项（1） 在豪华装修修中，实行行样板先行行制度。样样板施工完完毕，涉及及施工工艺艺做法、施施工质量标标准的，应应报主管工工程的公司司领导审批批。而涉及及外观效果果的，应报报主管设计计的公司领领导审批，特特殊部位报报总经理审批批。未经批批准不能大大面积铺开开施工。（2） 项目工程部部应对所有有进场的装装修及安装装材料进行行与封样材材料的质量量验收并书面面确认，质质量验收包包括检查材材料是否与与样板相符符、板材和和型材的厚厚度（壁厚厚）是否与与设计文件件相符，书书面验收应应检查材料料
38、的检验报报告和出厂厂合格证，检检验报告要要求在有效效期内，复复印件复印印后应盖有有材料生产产厂家的章章印，必要要时应做破破坏性实验验。（3） 木门的入场场验收应检检查整体外外观质量、尺尺寸、厚度度，骨架的的材质，饰饰面板的材材质、厚度度，制作工工艺。（4） 卫生间和厨厨房墙身和和地面瓷片片施工完成成后应办理理工序验收收手续。 （5） 门套安装木木线前，应应对门套的的安装质量量和塞缝质质量进行隐隐蔽验收。（6） 木地板饰面面地面，在在木地板施施工前，应应对地面找找平层进行行隐蔽验收收。（7） 装修施工期期间应做好好公共区域域、电梯轿轿箱、入户户门、阳台台铝合金门门及门框的的成品保护护工作。严严禁
39、在已装装修好的首首层大堂、电电梯厅、电电梯前室使使用金属轮轮毂的手推推车，大堂堂及首层电电梯厅通道道应采用夹夹板、纸板板或石膏板板等板材覆覆盖保护，电电梯轿箱、电电梯门套、入入户门及门门套应采用用夹板包裹裹，阳台铝铝合金门及及门下框应应有保护措措施。（8） 散体物料及及垃圾应采采用袋装搬搬运，严禁禁高空抛物物，施工污污水必须在在塑料桶内内静置沉淀淀后方可通通过地漏排排放，严禁禁直接向排排水管道、排排污（粪）管管道倾倒施施工污水。（9） 地面砖铺贴贴完成后应应立即采用用夹板、纸纸板或石膏膏板等板材材覆盖保护护，严禁在在铺好砖的的地面堆沙沙。（10） 木地板铺贴贴完成后应应立即用塑塑料薄膜或或彩条
40、布覆覆盖，并在在四周用胶胶带固定。（11） 油漆施工和和焊接施工工应有防止止门套、铝铝合金门窗窗、木地板板、窗台石石地面砖、开开关面板、洁洁具、灯具具等的污染染措施。八. 配套施工主主要控制要要点1. 施工插入点点（1） 靠近建筑物物的化粪池池、隔油池池等地下构构筑物宜在在建筑物基基础（地下下室）的施施工过程中中插入，有有利于节省省工期和减减少投资。（2） 在工期紧张张的情况下下，应注意意路网施工工后，种植植土、大型型苗木运输输的需要。2. 工程部必须须组织各安安装施工单单位进行综综合管线平平衡现场交交底，并形形成书面记记录。3. 配套场地移移交园林施施工前，应应完成室外外给排水管管道和燃气气
41、管道安装装及功能性性试验，完完成强弱电电套管敷设设，并办理理场地移交交手续，做做好地下管管线成品保保护交底工工作。九. 竣工验收及及交房阶段段主要工作作要点1 工程部组织织做好阶段段验收，单单体内部验验收，各专专业内部验验收，单体体质监验收收，专业验验收，移交交物业验收收。2 单体验收详详见工程程质量分户户验收规定定第二部分 工程管理规规定一、旁站管管理规定为保证工程程质量，工工程部督促促监理执行行监理细则则进行旁站站，一般情情况下派员员参加旁站站，以下分项项、分部工程程施工过程程均必须实实行旁站监监理，但不不限于所列列：工程桩施工工、护壁工工程施工、钢钢结构吊装装施工、关关键部位装装修、重要
42、要设备安装装、砼浇捣捣施工、重重要隐蔽工工程施工、施施工情况和和工艺要求求特殊的工工程以及工工程部经理理认为有必必要实行旁旁站监理的的工程。旁站必须依依据施工图图纸、施工工合同、施施工规范、施施工方案及及监理细则则等进行。1. 工程部经理理应根据工工程施工阶段视情况况安排人员员进行必要要的旁站监监理。2. 对工程桩施施工和护壁壁工程施工工实行旁站站时，专业业工程师须须对施工机机械、施工工方法、施施工安全和和施工质量量进行全过过程旁站监监理。3. 对钢结构吊吊装旁站时时，专业工工程师必须须检查吊装装顺序、构构件编号以以及吊装的的安全措施施，并按规规定检查螺螺栓扭紧力力度、焊缝缝情况，对对吊装实行
43、行全过程旁旁站监理。4. 对关键部位位装修、重重要设备安安装等旁站站时，专业业工程师必必须针对施施工工艺、特特点和特殊殊要求进行行全过程旁旁站监理。5. 对隐蔽工程程旁站时，专专业工程师师必须进行行全过程旁旁站监理，每每个分项隐隐蔽工程由由专业工程程师确认并并经监理签签证后，方方可进行下下一道工序序的施工。6. 对砼浇捣旁旁站时，专专业工程师师必须检查查模板、配配制钢筋、砼砼配合比、搅搅拌时间、坍坍落度、振振捣情况、施施工缝预留留、预埋件件位置、运运输工具等等是否符合合要求，并并对整个浇浇注过程进进行旁站监监理。7. 施工情况特特殊、工艺艺要求特殊殊及工程部部经理认为为有必要实实行旁站时时，应
44、针对对项目具体体特殊要求求和质量控控制点安排排专业工程程师进行旁旁站监理。8. 旁站人员应应当认证履履行职责，对对需要实施施旁站的关关键部位、关关键工序在在施工现场场跟班监督督，及时发发现和处理理旁站过程程中出现的的质量问题题，如实准准确地做好好旁站记录录。凡旁站站人员和施施工企业现现场质检人人员未在旁旁站记录（见见附件）上上签字的，不不得进行下下一道工序序施工。9. 在旁站过程程中，专业业工程师必必须加强对对现场巡视视、监督与与检查，发发现施工企企业有违反反工程建设设强制性标标准行为的的，有权责责令施工企企业立即整整改；发现现其施工活活动已经或或者可能危危及工程质质量的，应应当及时报报告，并
45、及及时通报工工程部经理理确定采取取应急措施施。10. 工程部资料料员负责对对旁站有关关质量记录录（包括图图片记录）进进行收集、保保管和归案案。二、 计划划管理、合合同管理详见公司计划管理理制度、合同同管理制度度、工工程款支付付制度、资资金计划管管理制度三、施工图图、变更、签签证、结算算管理1 工程部各专专业施工图图数量不得得少于2套，其中中有1套用用于工程部部存档， 1套用于现现场日常工工作需要。2 盖审图和规规划章的图图纸全部留留存档案做做竣工备案案用，存档档的图纸由由资料员负负责保管，用用于现场日日常工作的的图纸应装装订成册，方方便查阅。3 工程部收到到施工图/设计变更更通知单后后，应在2
46、24小时内内在施工图图收发台帐帐/设计变变更通知单单上登记，施施工单位收收到施工图图/设计变变更通知单单后，应在在台帐上签签字确认，并并记录接收收时间，时时间单位精精确到小时时。4 被替代作废废的施工图图，应做出出明显标识识，并不得得和新图存存放在同一一处，已发发给施工单单位的应在在发放新图图的同时收收回或盖作作废章。5 工程部收到到设计变更更后，进行行内部审核核会签，专专业工程师师应在722小时内，将将变更内容容在项目部部存档原图图上标注，并并将其中一一份变更单单交资料员员存档。6 变更、签证证、结算程程序详见变变更、签证、结算管理理制度四、检查、验验收管理检查、验收收详见工地地检查验收收制
47、度，材材料使用许可证的流程以以附表执行，并并在现场建建立材料样样板封样间间。五、 现现场项目监监理日志记记录规定工程部经理理应不定期按以下下内容检查查监理日志志，工程程部现场参参照此规定定建立现场场甲方的项项目监理日日记监理日志是是工程实施施过程中监监理工作的的原始记录录和最真实实的工作依依据，是项项目管理工工作状况的的综合反映映，它作为为监理的工工程跟踪资资料是监理理资料的重重要组成部部分，其内内容必须真真实、准确确、全面。1监理日志志分类与填填写1.1监理理日志可分分项目监理理日志和专专业监理日日志，每个个工程项目目必须设项项目监理日日志，对于于专业不复复杂的工程程项目，由由项目总监监理工程师师确定亦可可取消专业业监理日志志，只设