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1、房地产开发工程管理大纲第一部分 房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即介入。第一节 施工准备备阶段工工作流程程配套部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织图纸会审方案批复、总体设计、施工图出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图） 配套部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程审批监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计施工图审查取得规划许可证质
2、监登记安监登记各项招标取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备备阶段主主要节点点工作内内容详述述一. 围蔽工程程1. 围蔽前应应进行的的准备工工作：（1） 配套部办办理齐全全的收地地手续后后(取得得国土证证及建设设用地规规划许可可证)，由工程程部进行行收地围围蔽工作作。围蔽蔽工程可可按零星星工程的的委托办办法委托托施工单单位施工工。对征征收地块块的围蔽蔽应做到到围蔽范范围准确确，围蔽蔽速度快快捷，避避免或减减少与当当地群众众的纠纷纷。（2） 明确征地地红线。工程部部根据国国土局提提供的红红线控制制坐标点点，按征征地红线线图放出出征
3、地红红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应由配配套部协协调相关关部门解解决。（3） 测算围蔽蔽工程量量、办理围围蔽工程程委托、做好围围蔽工程程的实施施方案、做好围围蔽工程程的材料料准备、做好围围蔽工程程的人员员准备、做好机机械设备备的进场场准备。2. 围蔽工程程注意事事项（1） 积极与当当地政府府部门沟沟通，取取得当地地政府部部门的支支持。（2） 按已制定定的实施施方案组组织施工工。（3） 工程部应应与配套套部、办公公室等部部门协同同做好解解决突发发事件的的应急处处理措施施。（4） 围蔽完成成后，应应安排人人员巡视视，防止止围
4、蔽遭遭受恶意意破坏或或乱倒垃垃圾。二. 申报临水水临电配套部申申报临水水临电时时，应会会同工程程部确定定临水临临电的容容量，同同时了解解申报流流程及办办理周期期。临电电系统尽尽可能有有足够的的富余容容量，在在条件容容许的情情况下，应考虑虑评估首首期交楼楼可能采采用临时时供电的的需要。三. 现场查勘勘，进一一步清理理场地收地后，工程部部应对场场地内的的情况进进行详细细的了解解。正常常情况下下，已收收地块内内的拆迁迁、坟地地迁移、青苗补补偿、高高压线的的迁移等等都应在在配套部的的协调督督促下由由当地政政府相关关部门完完成。然然而往往往因各种种原因的的影响，收地后后仍有部部分迁移移工作尚尚未完成成，
5、影响响工程建建设进度度，因此此，工程程部进场场后，也也应积极极协助配配套部协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。配套部应应摸清原原有地下下管网的的概况及及图纸并并向工程程部通报报，工程程部应探探明地块块内电信信、煤气气、给排排水管，特别是是军用光光缆的实实际分布布、走向向情况，如影响响工程施施工，应应及时协协调相关关部门解解决。所收地块块内的林林木砍伐伐，由配配套部协调取取得砍伐伐证后，根据总总砍伐图图组织砍砍伐，并并根据实实际地形形与总规规进行比比较，砍砍伐如果果对周边边环境破破坏大，应及时时反馈并并进行调调整后，再实施施砍伐。四. 工程部组组织详勘勘1. 取得方案案批复后后（总
6、平平面确定定后），工程部部可组织织勘察单单位进场场，对阻碍详详勘钻孔孔的障碍碍物，工工程部应应提前组组织清理理。2. 勘察单位位根据总总平图上上的坐标标点定出出孔位，工程部部应复核核。3. 根据公司司工期要要求，督督促勘察察单位组组织足够够的钻机机进场。一般一一台钻机机一个工工作日可可钻一个个孔（330米计计）。4. 所有钻孔孔工程量量应进行行验收，并在验验收记录录上签字字，及时时存档。5. 现场钻孔孔取样完完成后，应督促促勘察单单位在详详勘开钻钻后155天内出出快报并按合同同要求提提供勘察察报告。五. 小区分区区开发综综合策划划小区分区区开发综综合策划划，是小小区开发发、建设设、销售售的总纲
7、纲，由公司总总经理主主持，召召开由分分管配套套、招标标、设计计、工程程、销售售、资金金、合同同管理、物业管管理的副副总经理理和各部部门负责责人参加加的小区区分区开开发综合合策划会会，策划划会讨论论和确定定的内容容包括：分区开开发目标标、融资资目标、销售目目标、工工程建设设目标，并根据据这些目目标制定定招标计计划和项项目运营营计划（含图纸纸需求计计划、配配套计划划、销售售计划、资金计计划及工工程计划划、物业业移交计计划）。六. 综合策划划方案编编制综合策划划方案包包含以下下内容：1. 施工给水水系统：给水管管道走向向规划、管道管管径、用用水量及及用水计计量等。2. 施工排水水系统：排水管管道走向
8、向规划、管道管管径、排排水量等等。3. 施工用电电系统：施工用用电线路路走向规规划、用用电总容容量、用用电计量量等。4. 施工道路路系统：满足施施工需要要、安全全文明施施工需要要、与永永久规划划路的关关系等。5. 施工场地地划分、围蔽及及临时设设施的规规划：满满足安全全文明施施工需要要、满足足销售需需要等。6. 施工场地地的土方方平衡：考虑场场地的竖竖向布置及及标高协协调、挖挖方与填填方尽量量平衡等等。（适适当考虑虑分期开开发之间间的土方方平衡）7. 小区的公公用工程程（供电电、备用用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处处理等）的建设设是否能能满足首首期交楼楼的使用用要求。8. 制定各期期开发
9、楼楼盘的分分批销售售计划。9. 制定各期期开发楼楼盘的分分批移交交物业管管理计划划。10. 制定图纸纸设计计计划。11. 制定招标标计划。其中除第第8项和和9项方方案的内内容外，其他的的是属于于工程建建设范畴畴，具体体由工程程部负责责编制。七. 综合策划划方案会会审时间：新新开发项项目在方方案批复复后的一一周内组织者：工程部部负责人：公司总总经理参加人员员：规划划设计部部、工程程部、经经管部、配套部部、营销销部、物业业公司部部门负责责人内容：对对各部门门编制的的综合策策划方案案进行审审查，审审定后明明确落实实时间。八. 图纸会审审开工5天天前，工工程部必必须组织织召开由由主管工工程的公公司领导
10、导主持的的，由规规划设计计部、经经管部、配套部部、工程程部、监监理、设设计院、施工单单位参加加的图纸纸会审。工程部部在图纸纸会审77天前通通知参加加会审的的单位，并收集集和汇总总各部门门图纸审审查意见见，在图图纸会审审24小小时前将将意见提提交设计计院。九. “三通一一平”的实施1. “三通”配套部应应及时办办理临水水、临电电的报批批及施工工手续，临时道道路出入入口报批批手续（包括市市政道路路绿化迁迁移报批批手续）、办理理余泥排排放证等等。工程程部应马马上组织织场地平平整、临临时道路路的施工工。2. “一平”（1） 场地平整整的主要要步骤：a. 场场地标高高根据审审定后的的综合策策划方案案确定
11、。b. 场场地及边边坡土方方量计算算场地土方方量计算算的方法法有两种种：方格格网法和和断面法法。场地地比较平平坦时，一般采采用方格格网法；场地地地形较为为复杂或或挖填深深度较大大、断面面不规则则时，一一般采用用断面法法。c. 土土方调配配对挖土的的利用、堆弃和和填土的的取得三三者之间间关系进进行综合合处理，确定挖挖填方区区的调配配方向和和数量，使土方方工程的的施工费费用最小小、工期期短，施施工方便便。土方方调配步步骤包括括：划分分调配区区、计算算土方调调配区之之间的平平均运距距（或单单位土方方运价或或单位土土方施工工费用）、确定定土方的的最优调调配方案案、绘制制土方调调配图表表。（2） 场地平
12、整整需注意意的问题题：a.注意意勘察地地下已有有管线的情情况。b.场地地的挖方方与填方方尽量平平衡，避避免在短短期内既既有土方方外运又又要土方方外购。c.根据据总平面面进行放放线，如如存在开开挖过大大影响了了周边环环境的情情况，应应及时进进行反馈馈并进行行调整。十. 编制项目目总进度度节点控控制计划划综合策划划会后一一周内，工程部部应编制制项目总总进度节节点控制制计划，根据该该计划编编制图纸纸需求计计划和招招标采购购计划。1. 编制进度度节点计计划需要要收集的的信息：（1） 收集图纸纸信息及及建造标标准。（2） 地下室层层数、层层高，裙裙楼层数数、层高高，总层层数，屋屋面做法法，外墙墙做法，交
13、房标标准。（3） 现场已收收图纸，所欠图图纸种类类。（4） 了解合同同信息。（5） 主体合同同范围、工期。（6） 现场已有有合同，所欠合合同。（7） 了解当地地政府的的验收要要求，如如：基础础检测、材料检检测、防防雷检测测、专项项方案审审查、中中间验收收、竣工工验收等等。2. 编制方法法：详细列出出工程从从项目启启动到完完工的各各项节点点工作，结合图图纸要求求、合同同需要、工序搭搭接、公公司制度度要求等等编排节节点开工工、完工工时间，从而编编制确保保节点计计划实现现的招标标采购计计划、图图纸需求求计划和和配套报报建计划划。招标标采购计计划、图图纸需求求计划编编制完成成后，召召集规划划设计部部、
14、经管部讨讨论商定定后由总总经理审审批执行行，并作作为绩效效考核依依据。十一. 审查监理理规划、监理细细则和旁旁站方案案详见旁旁站规定定。十二. 审查施工工组织设设计和施施工方案案项目主体体开工前前，工程程部应督督促施工工单位提提交施工工组织设设计，并并负责组组织由规规划设计计部、工工程部、营销部部、监理、施工单单位等参参加的施施工组织织设计审审查会。施工组织织设计审审查应重重点审查查场地布布置是否否满足安安全文明明施工、销售通通道和销销售环境境、后续续工程的的施工要要求。审审查总进进度计划划的重大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专业分分包单位位的插入入时间节节
15、点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织织设计的的审查内内容主要要包括施施工方案案（技术术工艺方方法、手手段、流流程），施工进进度计划划，施工工平面图图，施工工措施，各类材材料采购购供应计计划，各各类施工工设备进进场计划划。施工组织织设计的的审查要要点详见见施工工组织设设计审核核规定。专项施工工方案的的编制和和审核应应符合建建设部建建质2200442113号 危险险性较大大工程安安全专项项施工方方案编制制及专家家论证审审查办法法的通通知）要要求。十三. 前期的其其他准备备工作1. 督促施工工单位按按已审批批的临时时设施搭搭设方案案搭设临临设。2. 工程部办办公环境
16、境及办公公条件的的规划。（1） 资料文件件柜标准准统一，数量满满足全过过程需要要；柜内内文件夹夹应分阶阶段，按类型型分类。（2） 工程所需需的各类类表格应应准备齐齐全，应应配备本本工程需需要的工工程建设设标准书书籍或电电子图书书。（3） 上墙文件件应符合合公司统统一要求求，内容容包括：质量方方针、质质量目标标、质量量体系认认证、项项目组织织架构、岗位职职责、规规划许可可证、施施工许可可证、规规划总平平图、综综合管线线总平面面图、晴晴雨表等等。（4） 应按公司司制度设设置样板板库。（5） 办公室周周围要做做到美观观，整洁洁，有绿绿化。3. 工程监理理例会详见工工程例会会规定4. 熟悉工程程图纸、
17、编制各各种台帐帐在熟悉工工程图纸纸的基础础上，根根据工程程的构成成事先编编制好隐隐蔽验收收台帐和和检验批批验收台台帐，这这既是对对施工验验收工作作的规划划，也为为施工阶阶段的工工作做好好了铺垫垫，既减减少了施施工过程程中台帐帐登记的的劳动，也使台台帐一目目了然，便于统统计和检检查。5. 放线点的的及时复复核和保保护（1） 对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应组组织复核并做做好保护护措施。（2） 监理工程程师应要要求施工工承包单单位，对对建设单单位给定定的原始始基准点点、基准准线和标标高等测测量控制制点进行行复核，并将复复测结果果报监理理工程师师审核，经批准准后施工工承
18、包单单位方能能进行准准确的测测量放线线，建立立施工测测量控制制网，并并应对其其准确性性负责，同时做做好基桩桩的保护护。（3） 复测施工工测量控控制网。抽检建建筑方格格网、控控制高程程的水准准网点以以及标桩桩埋设位位置等。6. 审查施工工单位的的组织架架构及质质量保证证体系、安全文文明施工工保证体体系。7. 审查施工工单位主主要人员员资质及及特种作作业人员员资格证证.8. 审查施工工单位进进场设备备。数量满足足施工组组织设计计及施工工进度要要求；性性能满足足工程特特点及地地质条件件要求；设备状状况能满满足连续续工作及及施工安安全要求求。9. 验收进场场施工材材料。10. 了解当地地政府及及行业的
19、的相关要要求，各各分部分分项工程程的验收收标准和和验收要要求。第二章 施工阶段段工作流流程管理理第一节 施工阶段段总工作作流程施工阶段段工作流流程（图图2-11-1）（因高层层涵盖了了别墅的的流程，以带一一层地下下室322层的高高层住宅宅为例阐阐述）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三
20、层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段段主要节节点工作作要点一. 0.000以下下施工阶阶段工作作
21、要点1 施工准备备（1） 放线、复复核。对对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应进进行复核核和做好好保护措措施。 （2） 施工计划划编制。（3） 施工方案案审查。（4） 质量、安安全技术术交底。（5） 检查施工工单位施施工用电电、机械械、人员员等的到到位情况况。（6） 了解当地地政府及及行业的的要求：（7） 桩基础检检测要求求，钢筋筋、混凝凝土、防防水材料料见证取取样送检检和监督督检验要要求，土土壤承载载力检测测要求，防雷施施工、检检测及验验收要求求，0.000以下下部分中中间验收收要求，资料整整理归档档要求。（8） 需要签订订的合同同：桩基础检检测合同同（含土土壤承载
22、载力检测测合同），防雷雷施工合合同，人人防工程程施工合合同，基基坑沉降降观察委委托合同同、消防防工程施施工合同同等等。2 基础施工工暂略。3 基础检测测（1） 检测方案案编制（应结合合国家规规范和当当地政府府文件要要求进行行编制）。（2） 检测方案案审查。（建设设、勘察察、设计计、监理理、施工工等单位位签字盖盖章后报报质监站站）（3） 签订检测测合同。（4） 检测准备备工作。（5） 检测结果果咨询。4 基坑开挖挖（1） 边坡支护护方案审审批。（2） 基坑开挖挖时，应应检查土土方开挖挖流程、边坡支支护及基基坑观测测是否按按审批的的专项方方案进行行施工。5 地下室施施工注意意事项（1） 基坑土方方
23、开挖时时，根据据承台的的方量适适当考虑虑超挖，以使承承台土方方开挖时时不需外外运，加加快进度度。（2） 地下室地地板施工工前应做做好塔吊吊基础的的施工及及塔吊安安装，并并取得准准用证或或办理备备案。塔塔吊的安安装位置置应考虑虑销售的的要求，不应将将塔吊设设置在样样板房所所在的塔塔楼外。塔吊基基础面的的标高应应考虑室室外管网网的敷设设，塔吊吊基础面面或平地地下室底底板标高高或低于于附近室室外管网网标高。（3） 施工缝止止水带安安装、检检查。（4） 底板防爆爆地漏、预留孔孔洞预留留、预埋埋、检查查。（5） 侧壁钢筋筋安装：人防设设备构件件、给排排水管、线管预预留孔洞洞预留、预埋、检查。（6） 地下
24、室顶顶板防水水施工应应在后浇浇带完工工后立即即穿插进进入。（7） 地下室顶顶板后浇浇带完工工模板拆拆除后，应穿插插进入泵泵房、高高低压房房等土建建的施工工。（8） 化粪池的的施工应应在地下下室顶板板（0.000）完完工时同同时完工工。（9） 专业协调调：地下室施施工完成成后，应应组织外外电、外外水、泵泵房设备备、消防防、人防防、发电电机组设设备、泳泳池设备备、通风风、空调调、机械械车库设设备等施施工单位位到现场场实地勘勘查，要要求规划划设计部部与专业业施工单单位沟通通，深化化机房布布置平面面设计，土建施施工应以以规划设设计部审审查的专专业分包包单位的的图纸为为准，不不可盲目目按照建建筑图施施工
25、，上上述功能能房的土土建施工工和场地地移交应应作为重重要节点点加以控控制。6 基础、地地下室中中间验收收按要求在在基础、地下室室实体施施工完成成后及时时组织基基础、地地下室分分部验收收（独立立施工许许可证也也可与后后续工程程一起备备案验收收）。二. 裙楼结构构施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作（1） 开工前组组织0.0000以以上大规规模图纸纸会审。（2） 涉及高支支模施工工的，督督促施工工单位提提交高支支模方案案报审。（3） 督促施工工单位外外排栅搭搭设方案案报审。（4） 协调总工工室取得得沉降观观测测点点布置图图；了解解当地沉沉降观测测的具体体规定，需实行行第三方方观测的的，应协协调定标
26、标部签订订沉降观观测合同同。（5） 转换梁厚厚大体积积混凝土土浇筑专专项施工工方案报报审。2. 控制要点点：（1） 首层墙、柱位置置放线后后，项目目监理部部应组织织测量工工程师进进行复核核，外边边线应符符合规划划要求。（2） 首层墙柱柱捣砼前前，联系系沉降观观测单位位设置沉沉降观测测点。（3） 高支模搭搭设必须须严格按按照已审审批的搭搭设方案案进行。验收时时视当地地要求确确定是否否通知安安监人员员进行验验收。（4） 二层楼面面钢筋经经监理工工程师验验收合格格后，应应根据当当地要求求，确定定是否通通知设计计，质监监站监督督员参加加验收。（5） 模板、钢钢筋、混混凝土等等分项工工程隐蔽蔽验收，工程
27、部部专业工工程师应应参加验验收。（6） 砼泵送管管道立管管的设置置位置应应考虑样样板房施施工，宜宜设置在在塔楼建建筑外围围位置，不得设设置在拟拟设样板板房的塔塔楼内，不得已已时，应应在外围围绕开样样板房所所在楼层层。（7） 本阶段安安全文明明施工控控制要点点：地下下室外壁壁防水施施工完成成后，应应及时进进行土方方回填，后浇带带部位未未进行回回填的，应在坑坑边做好好围护措措施；材材料堆放放，钢筋筋加工场场，施工工道路等等布置，场地硬硬化等应应根据施施工组织织设计方方案进行行完善，各种安安全标牌牌应及时时督促施施工单位位挂设。外排栅栅的搭设设应按已已审批的的搭设方方案进行行，外排排栅内侧侧立柱与与
28、建筑物物之间的的距离应应综合考考虑安全全规范要要求及裙裙楼外墙墙总装饰饰工作面面预留位位置的要要求，在在保证安安全的前前提下避避免因外外墙装饰饰操作面面不足而而重新搭搭设。三. 标准层结结构施工工阶段工工作要点点1. 模板的安安装质量量应能达达到模板板分项工工程的验验收要求求，若夹夹板模板板脱皮、疏松、变形严严重，应应督促施施工单位位及时更更换新模模板，以以免影响响混凝土土浇筑质质量。2. 外排栅卸卸荷钢丝丝的设置置应尽量量避开飘飘窗台位位置，以以免影响响以后飘飘窗安装装，影响响外墙收收边收口口。3. 督促施工工单位提提交砌筑筑砂浆配配合比，水泥、砂、砌砌块检验验报告。4. 督促施工工单位以以
29、每层工工程进度度周转来来配备模模板套数数。5. 7层楼面面模板安安装完成成时，应应督促施施工单位位进行33层砌体体施工，3层室室内给水水管、电电线管、开关底底盒安装装，并由由工程部部组织33层样板板层会验。6. 当主体结结构上至至566层时，应督促促施工单单位安装装调试钢钢井架或或人货笼笼等垂直直运输设设备，尽尽早验收收合格投投入使用用，以利利拆模板板的各楼楼层清运运建筑垃垃圾，运运输砌体体材料，促进现现场文明明施工及及砌体施施工进度度。7. 电梯在主主体结构构封顶前前三个月月给电梯梯生产厂厂家下单单排产。8. 主体结构构的屋顶顶结构在在主体结结构完工工后两个个月内完完工。9. 市政管网网（排
30、污污、排水水、给水水）应在在主体结结构至六六层时穿穿插进入入施工，至单体体时可预预留接驳驳井，主主体的外外排栅应应尽量避避免市政政管网的的位置。10. 外电（含含高压管管网）的的施工应应在主体体结构封封顶前插插入施工工。11. 施工现场场平面布布置及文文明施工工管理必必须完全全达到施施工组织织设计要要求。12. 砂浆机、提升机机、人货货梯、塔塔吊等机机械设备备的安全全装置维维护、保保养，人人员操作作情况等等的检查查。13. 三宝”的的使用，“四口”“五临边边”的防护护，用电电管理，防火器器材配置置等。四. 砌体施工工施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作 施工前前应向当当地有关关部门了了解以下下
31、事项：墙体材材料的使使用及施施工工艺艺、验收收标准，节能方方面的要要求、验验收标准准。2. 应注意的的事项（1） 根据主体体施工进进度，适适时地安安排施工工单位完完成三层层（通常常是第二二个标准准层）砌砌体的施施工，并并由工程程部组织织三层会会验，根根据三层层会验的的决议进进行大面面积砌体体的施工工。（2） 混凝土小小型空心心砌块特特别容易易出现裂裂缝现象象，20004年年建设部部新出了了混凝凝土小型型空心砌砌块建筑筑技术规规程JJGJ/T144-20004，各地都都有混凝凝土小型型空心砌砌块墙体体防开裂裂措施，应注意意贯彻落落实。（3） 门洞孔洞洞预留在在以往的的工程中中常常出出现问题题，导
32、致致装修阶阶段出现现大面积积打凿。主要原原因，一一是各个个阶段施施工图纸纸门洞尺尺寸矛盾盾，二是是施工单单位预留留门洞时时没有准准确放线线。所以以砌体施施工时，一定要要结合装装修施工工图进行行。五. 样板房及及销售环环境施工工工作要要点1 销售环境境策划、样板房房位置的的确定完成00.0000前，落实综综合策划划和施工工组织设设计审查查有关销销售环境境的内容容，并联联系销售售策划部部进一步步核实销销售环境境及样板板房的布布置要求求。2 图纸会审审3 材料定板板4 场地移交交5 样板房的的门窗、外墙砖砖的施工工应考虑虑与上下下楼层的的对应，避免样样板房使使用完成成后拆除除重新装装修。6 高层样板
33、板房所在在楼层的的上一楼楼层的水水电、卫卫生间、厨房、内墙天天花批荡荡等应在在样板房房装修完完工前施施工完毕毕，楼地地面宜施施工防水水砂浆，以免后后续的施施工影响响样板房房的正常常使用。六. 毛坯装修修施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作 施工前前应向当当地有关关部门了了解以下下事项：外墙装装修有关关节能方方面的要要求，施施工工艺艺、验收收标准，铝合金金门窗、阳台栏栏杆安全全及节能能方面的的要求、验收标标准，防防火门的的验收要要求及验验收标准准等，消消防验收收要求及及验收标标准。2. 应注意的的事项（1） 外墙饰面面工程，应考虑虑铝合金金门窗安安装位置置及门窗窗尺寸是是否与外外墙砖的的模数相相
34、匹配。事前应应组织主主体施工工单位及及铝合金金门窗安安装单位位召开专专题会议议，做到到施工难难点解决决于施工工前，施施工质量量问题解解决于施施工中。（2） 室内各各安装和和装修分分部分项项工程（如电梯梯安装、入户门门安装、阳台门门安装、防火门门安装、消防栓栓安装、电梯前前室地面面施工、户内地地面施工工、消防防楼梯地地面施工工、电梯梯前室的的各种强强弱电及及消防的的开关按按钮底盒盒安装、户内强强弱电底底盒安装装）施工工前，应应以统一一的标高高控制线线及相关关图纸确确定各部部位标高高，并逐逐层以书书面形式式向各专专业施工工单位进进行交底底。防止止标高控控制不准准确，导导致电梯梯门、入入户门、阳台门
35、门、防火火门的标标高及消消防箱、开关插插座的高高度不符符合要求求。（3） 外墙饰面面砖、铝铝合金窗窗、拦杆杆等的施施工应安安排施工工单位先先做样板板；（4） 外墙清洗洗时，应应检查清清洗单位位所使用用的外墙墙清洗液液，严禁禁有腐蚀蚀液体。清洗时时，不得得污染和和腐蚀外外墙上安安装的排排水管道道、煤气气管道、消防管管道及管管道支架架，不得得污染和和腐蚀铝铝合金门门窗、空空调百叶叶窗、阳阳台栏杆杆。（5） 塔吊、提提升机等等垂直运运输设备备拆除前前，工程程部应审审批施工工单位的的专项拆拆除方案案及拆除除计划，拆除时时应安排排监理人人员对拆拆除施工工的安全全措施进进行检查查。3. 应协调的的问题（1
36、） 内墙抹灰灰施工前前应先进进行打点点、冲筋筋，水电电专业根根据打点点、冲筋筋在墙体体内预埋埋线管和和底盒。否则将将造成：一来重重新开槽槽，浪费费了大量量的人工工，也会会导致现现场文明明施工搞搞不好；二来提提前安装装线管和和底盒，会导致致底盒突突出墙面面，或凹凹进去很很深，不不符合精精品工程程的要求求。（2） 本阶段涉涉及到的的场地移移交工作作很多，一方面面要了解解后续安安装专业业的实际际场地需需求，另另一方面面要按计计划督促促各施工工单位按按时移交交场地和和施工作作业面。涉及场场地移交交的主要要有：电电梯机房房、发电电机房、高压开开关房、变压器器房、低低压配电电房、水水泵房、风机房房、混凝凝
37、土结构构水箱、消防控控制中心心（兼监监控中心心）、电电梯底坑坑、电梯梯井、水水管井、强电管管井、弱弱电管井井等。涉涉及到主主体施工工单位与与其它专专业分包包单位进进行工作作面移交交的有：防火门门安装、铝合金金门窗安安装、阳阳台栏杆杆安装入入户门安安装、销销售样板板房、电电梯前室室、首层层大堂豪豪华装修修等。七. 装修施工工阶段工工作要点点1. 准备工作作（1） 豪华装修修开工前前，项目目工程部应应应组织织对室内内部分土土建交工工质量进进行全数数检查验验收，并并要求主主体施工工单位和和豪装施施工单位位办理场场地移交交手续。检查内内容包括括混凝土土结构外外形质量量，砌体体质量，抹灰质质量，铝铝合金
38、门门窗安装装和塞缝缝质量，预留门门洞口尺尺寸及位位置，阳阳台栏杆杆的安装装质量，电气线线管和底底盒预埋埋质量，给排水水管道安安装和保保护质量量，空调调套管安安装质量量。避免免装修施施工完成成后或进进行中，由于主主体或毛毛坯的施施工质量量问题，使装修修的观感感达不到到要求，不得不不对主体体或毛坯坯进行返返工处理理，这样样既对主主体施工工单位和和豪装施施工单位位造成了了经济损损失，也也对豪装装工期产产生影响响。（对对备案验验收后才才进行的的全装修修同样如如此）（2） 豪华装修修各工序序施工前前，工程程部应向向施工单单位进行行质量标标准交底底。（3） 交接验收收时，应应对已施施工的给给水管道道重新试
39、试压。2. 应注意的的事项（1） 在豪华装装修中，实行样样板先行行制度。样板施施工完毕毕，涉及及施工工工艺做法法、施工工质量标标准的，应报主主管工程程的公司司领导审审批。而而涉及外外观效果果的，应应报主管管设计的的公司领领导审批批，特殊殊部位报报总经理理审批。未经批批准不能能大面积积铺开施施工。（2） 项目工程程部应对对所有进进场的装装修及安安装材料料进行与与封样材材料的质质量验收收并书面面确认，质量验验收包括括检查材材料是否否与样板板相符、板材和和型材的的厚度（壁厚）是否与与设计文文件相符符，书面面验收应应检查材材料的检检验报告告和出厂厂合格证证，检验验报告要要求在有有效期内内，复印印件复印
40、印后应盖盖有材料料生产厂厂家的章章印，必必要时应应做破坏坏性实验验。（3） 木门的入入场验收收应检查查整体外外观质量量、尺寸寸、厚度度，骨架架的材质质，饰面面板的材材质、厚厚度，制制作工艺艺。（4） 卫生间和和厨房墙墙身和地地面瓷片片施工完完成后应应办理工工序验收收手续。 （5） 门套安装装木线前前，应对对门套的的安装质质量和塞塞缝质量量进行隐隐蔽验收收。（6） 木地板饰饰面地面面，在木木地板施施工前，应对地地面找平平层进行行隐蔽验验收。（7） 装修施工工期间应应做好公公共区域域、电梯梯轿箱、入户门门、阳台台铝合金金门及门门框的成成品保护护工作。严禁在在已装修修好的首首层大堂堂、电梯梯厅、电电
41、梯前室室使用金金属轮毂毂的手推推车，大大堂及首首层电梯梯厅通道道应采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，电电梯轿箱箱、电梯梯门套、入户门门及门套套应采用用夹板包包裹，阳阳台铝合合金门及及门下框框应有保保护措施施。（8） 散体物料料及垃圾圾应采用用袋装搬搬运，严严禁高空空抛物，施工污污水必须须在塑料料桶内静静置沉淀淀后方可可通过地地漏排放放，严禁禁直接向向排水管管道、排排污（粪粪）管道道倾倒施施工污水水。（9） 地面砖铺铺贴完成成后应立立即采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，严严禁在铺铺好砖的的地面堆堆沙。（10） 木地板铺铺贴完成成后应立立即用塑塑料薄膜膜或彩条条布覆盖盖
42、，并在在四周用用胶带固固定。（11） 油漆施工工和焊接接施工应应有防止止门套、铝合金金门窗、木地板板、窗台台石地面面砖、开开关面板板、洁具具、灯具具等的污污染措施施。八. 配套施工工主要控控制要点点1. 施工插入入点（1） 靠近建筑筑物的化化粪池、隔油池池等地下下构筑物物宜在建建筑物基基础（地地下室）的施工工过程中中插入，有利于于节省工工期和减减少投资资。（2） 在工期紧紧张的情情况下，应注意意路网施施工后，种植土土、大型型苗木运运输的需需要。2. 工程部必必须组织织各安装装施工单单位进行行综合管管线平衡衡现场交交底，并并形成书书面记录录。3. 配套场地地移交园园林施工工前，应应完成室室外给排
43、排水管道道和燃气气管道安安装及功功能性试试验，完完成强弱弱电套管管敷设，并办理理场地移移交手续续，做好好地下管管线成品品保护交交底工作作。九. 竣工验收收及交房房阶段主主要工作作要点1 工程部组组织做好好阶段验验收，单单体内部部验收，各专业业内部验验收，单单体质监监验收，专业验验收，移移交物业业验收。2 单体验收收详见工程质质量分户户验收规规定第二部分 工程管理理规定一、旁站站管理规规定为保证工工程质量量，工程程部督促促监理执执行监理理细则进进行旁站站，一般般情况下下派员参参加旁站站，以下分分项、分部工工程施工工过程均均必须实实行旁站站监理，但不限限于所列列：工程桩施施工、护护壁工程程施工、钢
44、结构构吊装施施工、关关键部位位装修、重要设设备安装装、砼浇浇捣施工工、重要要隐蔽工工程施工工、施工工情况和和工艺要要求特殊殊的工程程以及工工程部经经理认为为有必要要实行旁旁站监理理的工程程。旁站必须须依据施施工图纸纸、施工工合同、施工规规范、施施工方案案及监理理细则等等进行。1. 工程部经经理应根根据工程程施工阶段段视情况况安排人人员进行行必要的的旁站监监理。2. 对工程桩桩施工和和护壁工工程施工工实行旁旁站时，专业工工程师须须对施工工机械、施工方方法、施施工安全全和施工工质量进进行全过过程旁站站监理。3. 对钢结构构吊装旁旁站时，专业工工程师必必须检查查吊装顺顺序、构构件编号号以及吊吊装的安
45、安全措施施，并按按规定检检查螺栓栓扭紧力力度、焊焊缝情况况，对吊吊装实行行全过程程旁站监监理。4. 对关键部部位装修修、重要要设备安安装等旁旁站时，专业工工程师必必须针对对施工工工艺、特特点和特特殊要求求进行全全过程旁旁站监理理。5. 对隐蔽工工程旁站站时，专专业工程程师必须须进行全全过程旁旁站监理理，每个个分项隐隐蔽工程程由专业业工程师师确认并并经监理理签证后后，方可可进行下下一道工工序的施施工。6. 对砼浇捣捣旁站时时，专业业工程师师必须检检查模板板、配制制钢筋、砼配合合比、搅搅拌时间间、坍落落度、振振捣情况况、施工工缝预留留、预埋埋件位置置、运输输工具等等是否符符合要求求，并对对整个浇浇
46、注过程程进行旁旁站监理理。7. 施工情况况特殊、工艺要要求特殊殊及工程程部经理理认为有有必要实实行旁站站时，应应针对项项目具体体特殊要要求和质质量控制制点安排排专业工工程师进进行旁站站监理。8. 旁站人员员应当认认证履行行职责，对需要要实施旁旁站的关关键部位位、关键键工序在在施工现现场跟班班监督，及时发发现和处处理旁站站过程中中出现的的质量问问题，如如实准确确地做好好旁站记记录。凡凡旁站人人员和施施工企业业现场质质检人员员未在旁旁站记录录（见附附件）上上签字的的，不得得进行下下一道工工序施工工。9. 在旁站过过程中，专业工工程师必必须加强强对现场场巡视、监督与与检查，发现施施工企业业有违反反工程建建设强制制性标准准行为的的，有权权责令施施工企业业立即整整改；发发现其施施工活动动已经或或者可能能危及工工程质量量的，应应当及时时报告，并及时时通报工工程部经经理确定定采取应应急措施施。10. 工程部资资料员负负责对旁旁站有关关质量记记录（包包括图片片记录）进行收收集、保保