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1、福邸西湖湖（店面面）营销销简案第一篇 市场及项项目分析析一、 泉州市房房地产市市场概况况1、 宏观经济济运行及及产业结结构的变变化1）据相相关部门门统计报报道，220022年全国国商品房房空置率率继续加加大，同同比去年年，今年年1-55月份，全全国商品品房空置置面积增增长幅度度达8.2%，高高于去年年2.33%的水水平。2）全国国商品房房销售速速度放慢慢，与去去年同期期相比，今今年全国国销售面面积回落落8%，价价格下跌跌3.33%。3）20002年年上半年年，泉州州GDPP值同比比去年增增长100.8%，居民民收入增增长7.8%，消消费指数数下降00.9%。4）泉州州同期商商品房交交易量下下降
2、，上上半年泉泉州住宅宅成交221533起，成成交面积积26.63万万M2，金额额6.008944亿元，比比去年分分别下降降9%、88%和00.7%。5）20002年年7月末末泉州空空置房面面积达555.882万MM2，同比比去年增增长355.2%。6）20002年年第二季季度，泉泉州房地地产企业业景气指指数为993.33，同比比去年下下降133.3%。2、 政策法规规及城市市发展规规划对泉泉州房地地产市场场的影响响1）20002年年7月份份起，国国家全力力整顿房房地产业业，泉州州市政府府亦大力力治理“六项”不法行行为，给给产业运运作并不不规范的的泉州房房地产市市场带来来较大的的冲击。2）土地地
3、资源采采取规范范化运作作，采取取“政府府规划、土土地储备备、招标标出让土土地”的的方式，在在规范房房地产市市场运作作的同时时，增加加了项目目开发的的土地成成本，给给房地产产的价格格产生一一定影响响。3）20002上上半年泉泉州成为为省级园园林城市市，并将将在20005年年晋升为为国家园园林城市市，以及及围绕“四山二二江”和“半小时时城市群群”的城市市发展远远景，进进行规划划方案国国际咨询询征集活活动，都都将有力力的促进进泉州城城市形象象及品位位的提升升，以及及对园林林景观、城城市绿化化与居住住环境的的改善。4）20002年年6月底底，市区区太平洋洋花园爆爆发的物物业管理理风波预预示着泉泉州部分
4、分市民对对物业管管理需求求与服务务意识的的觉醒；同时，也也提醒我我们，物物业管理理将是泉泉州未来来住宅市市场中主主要的竞竞争或卖卖点之一一。5）房地地产“两书”再次受受到重视视，下半半年起，未未能提供供“五证”、“两书”的房产产开发企企业，将将受到政政府的严严惩。6）政府府对环西西湖及清清源山区区域内的的商品房房开发所所作的具具体控规规要求，将将对房产产项目的的开发产产生较大大的影响响。3、 泉州房地地产市场场的发展展趋势1）受泉泉州古城城发展保保护的需需要，大大型商业业物业将将重点往往新区（东东部）迁迁移，而而温陵路路以西的的老市区区则将大大力发展展具地方方特色及及与旅游游相关等等专卖店店形
5、式的的商业形形态。2）大泉泉州城市市架构与与“东拓南南进”战略的的实施，刺刺桐路以以东区域域成为近近几年泉泉州房地地产开发发的重点点区域，城城市重心心东移已已然显现现。3）随着着沿海大大通道、后后渚港及及坪山隧隧道的建建设与投投入使用用，洛江江必将成成为泉州州未来的的发展热热土。4）20002年年下半年年始，“冠亚城城市花园园”、“世纪巨巨星”及“中远名名城”等楼盘盘的面市市，宣示示着泉州州的房地地产业的的产品时时代与大大盘时代代的到来来。5）区域域购买力力已基本本得到释释放，高高端产品品竞争加加剧，有有效需求求不足已已明显表表现。6）小高高层住宅宅已开始始逐渐为为泉州市市民所接接受，但但多层
6、住住宅仍是是热销的的主流，而而高层住住宅依然然严峻。7）随着着土地开开发成本本的增加加，工薪薪阶层消消费的住住宅将向向城市边边缘或新新区迈进进。8）东部部洛江将将随着坪坪山隧道道的开通通而价值值突显，将将成为泉泉州大规规模化产产品开发发的基地地，与高高品质社社区的孵孵化器。4、泉州州商业物物业简析析20000年以来来泉州商商业物业业单位租租金不断断下跌，甚甚至在今今年所表表现出沿沿街店面面空置量量增加，空空租率走走高的现现象。最最具代表表性的应应为田安安路店面面租金与与新门街街店面空空租的两两种殊途途同归的的市场现现状。田安路店店面从220000年起，租租金就连连续开始始下跌，从从20000年
7、每每平米租租金的1100元元/月，跌跌至今年年的800元/月月，跌幅幅高达220%。根根据相关关统计数数据表明明，近两两年来泉泉州的商商业物业业，特别别是沿街街店面的的租金连连年下跌跌，平均均跌幅约约在100%左右右。据笔者调调查了解解，沿街街店面难难以出租租，租金金持续下下跌的并并非泉州州独有的的现象，厦厦门乃至至福州均均出现不不同程度度的“缩水”现象，并并且厦门门商业旺旺地的沿沿街店面面的租金金普遍大大幅的下下跌，平平均跌幅幅高达115%。从本市的的“湖心街街”、“阳光巴巴黎”等已是是现房项项目的店店面在销销售中所所采取的的“返租经经营”模式，并并给予一一定数额额的投资资回报率率，仍难难以
8、取得得理想的的销售表表现，就就足以印印证泉州州店面销销售的严严峻情形形。市场的各各种迹象象表明，沿沿街店面面的价格格已被人人为的抬抬高，在在一些炒店面投投资者的的作用下下，物业业应有的的价值与与价格部部分已严严重脱离离，形成成一定的的泡沫经经济，且且泡沫经经济所产产生的危危机，已已开始初初露端倪倪，并将将在近三三两年内内得到具具体表现现。而以我们们在建的的社区型型的商业业物业（店店面），要要在市场场整体“缩水”的情形形下，摆摆脱其它它同类项项目对本本案的客客户分（截截）流的的冲击，而而取得理理想的销销售目标标，则必必须要在在做好产产品的基基础上，从从市场定定位及招招商乃至至经营管管理上着着手，
9、强强力突出出项目定定位及营营销主题题，塑造造成功典典范，以以树立起起投资信信心，特特别是对对本案最最为重要要和关键键的价格格的定位位。二、 周边个案案分析1、 西湖丽景景店面总数数：422间 面积范范围：445-555售价：70000-78800元元/（骑楼楼算面积积）销售率：92.86%（仅剩剩3间）2、 星湖苑店面总量量：200余间 面积积范围：30-550（送夹夹层） 售价：108800元元/（现下下调至998000）总价范围围：299-54万万（主力力总价为为50万万） 销售率率：255%左右右客户群体体分析区域来源源：泉州州各县市市占500%左右右，其中中南安占占绝大部部分；项项目周
10、边边客户群群体占550%左左右，主主要是西西郊北峰和鲤鲤城老市市区一带带的客户户群。购买目的的用途：95%以上以以投资为为目的，用用于店面面出租升升值；只只有极少少部分客客户群体体用于自自营。三、 本案商业业面的SSWOTT（优劣劣势、机机会点、隐隐忧）分分析1、项目目优势 S1）本案案位于西西郊商圈圈的中心心，人口口密集，市市场集中中，与西西郊新村村及西郊郊市场毗毗邻，有有大量人人流及消消费需求求支撑；2）本案案所处的的西郊片片区具较较强的消消费潜力力，商业业发展空空间及可可塑性强强；3）本案案是西郊郊区域目目前唯一一的新建建商业物物业，对对满足、提提升区域域商业形形态及商商业价值值有一定定
11、的促进进作用；2、项目目劣势 W1）因处处于老城城区边沿沿地带，偏偏离市区区，商业业形态低低档，商商业发展展受阻，商商店升值值潜力不不明显，对对泉州周周边县市市的投资资客户产产生难以以逾越的的抗性；2）道路路狭窄，交交通不畅畅，目前前只有22条通往往北峰工工业区和和南安九九日山的的公交线线路，商商业辐射射面窄，项项目定位位可选择择余地小小；3）区域域商业消消费水平平较低，商商业氛围围冷清，形形态杂乱乱，商品品品种单单一，档档次较低低，区域域商业形形象不佳佳，主要要消费力力外流严严重；4）区域域内商店店租金低低廉，对对投资型型的客户户影响较较大，不不利于项项目的销销售；3、项目目机会 O1）泉州
12、州博物馆馆、南建建博物馆馆，西湖湖公园，荷荷花池公公园的建建设与改改造，以以及清源源山的整整治和生生态园林林带的 建设，市市政府对对城市西西部发展展的力度度及决心心已现，对对已被市市场遗忘忘的西郊郊是一个个提升价价值与形形象及自自我发展展的良好好契机；2）旧3305省省道城西西路即将将进行的的拓宽改改造，将将对区域域形象有有着良好好的促进进作用，特特别是区区域内沿沿街商业业 物业的形形象与价价值均可可获得强强有力的的提升，是是本项目目销售有有力的大大势良机机。 4、项项目隐忧忧 T2） 大泉州“东拓南南进”的发展展战略以以及东部部新区发发展的完完善，区区域内的的居民“外逃”的比例例将持续续增加
13、，区区域消费费力量亦亦受影响响而消弱弱；3） 受大型超超市和商商业卖场场的冲击击，及消消费观念念的转变变，本案案消费需需求支撑撑下降；4） 近两年以以来商业业不景气气，商业业物业租租金持续续下跌，平平均跌幅幅达100%，店店面售价价及销售售进度亦亦受较大大的影响响。第二篇 营销企划划一、区域域属性及及客户定定位分析析本案位于于市郊西西街与环环城路的的交界处处，区域域建筑陈陈旧，环环境脏乱乱，区域域形象及及商业价价值较差差，交通通条件不不发达，商商业辐射射面窄，区区域物业业升值潜潜力不明明显。因此，本本案在具具体的操操作中应应根据项项目周边边现状环环境的优优劣势“扬长避避短”，充分分挖掘周周边综
14、合合资源，摆摆脱项目目周边商商业氛围围不足的的影响，充充分利用用与西郊郊菜市场场以及周周边几大大生活社社区的人人流优势势，特别别要充分分借助旧旧3055省道的的改造，来来引导目目标客户户群体对对区域及及本案形形象与价价值的认认同。根据区域域周边项项目的客客户群体体分析，结结合本案案的区域域特性、交交通条件件、地缘缘属性以以及商业业形态与与氛围等等综合考考量因素素，本案案的目标标客户群群体定位位如下：1、区域域来源：以项目目周边区区域的潜潜在客户户群体为为主南安、浮浮桥等外外来区域域客户为为辅两者在本本案客户户总量所所占的比比例，预预计为77：3。2、购买买用途：主要为为投资购购买用于自营营购买
15、的的客户比比例较低低两者比例例约为88：2。二、项目目定位的的可行性性分析项目定位位应根据据区域范范围内的的商业经经济环境境、客户户群体资资源和项项目所处处的地理理位置等等综合要要素来考考量。定定位准确确与否，直直接关系系到项目目操作的的成败。专业市场场是以某某一商业业行业为为经营特特性的市市场，本本身有其其内在的的“唯一性性”与“权威性性”。一般般情况下下应具备备以下条条件：地理位置置：地缘缘关系较较为广泛泛、密切切，辐射射面广的的区域；交通条件件：交通通便利，便便于车辆辆行走，货货物运输输；商业环境境：有一一定商业业沉淀，商商业辐射射面大，跨跨区域、地地市甚至至越省；市场规模模：须具具备一
16、定定的市场场规模形形成集合合优势，吸吸引目标标消费群群；政策扶持持：必须须得到政政府部门门的扶持持，做到到一定条条件的免免工商税税收等方方面的优优惠政策策；市场配套套：停车车场、仓仓库、物物流中心心、经营营管理、广广告推广广和市场场促销等等；而本案所所处区域域的地理理位置、交交通环境境、商业业辐射范范围以及及市场本本身条件件等并不不具有足足够的做做专业市市场的要要素，不不能充分分体现市市场的优优越性。同时，做做专业市市场还必必须涉及及项目后后期的市市场招商商和经营营管理的的问题，而而这恰是是房地产产业与“市场”结合运运作最大大难点所所在，对对于本案案仅三千千多平方方米的商商业店铺铺，经济济效益
17、不不佳。综合以上上分析，我我们建议议：一、本案案可定位位为“名、优优、特农农副产品品市场”，因为为，相对对于其它它行业而而言，农农副产品品市场所所需的市市场规模模不大，单单体营业业面积一一般在110-200之间，并并且有西西郊两大大菜市场场对本案案起支撑撑作用；二、从企企业经济济效益及及价值的的角度出出发，对对本案“名、优优、特农农副产品品市场”的操作作以概念念营销为为主。概念营销销对本案案的促进进主要有有两个方方面：一、 概念营销销能够在在泉州整整体商业业物业普普遍疲软软的市场场大势下下，突出出项目的的商业定定位，并并对项目目未来的商业作作出具体体的景象象描绘，以以塑造表表现区域域地段的的发
18、展前前景和物物业的增增值潜力力，体现现投资本本案可获获得的一一定的投投资回报报，为本本案树立立起足够够的投资资信心，化化解目标标客户群群体对本本案潜在在的投资资疑虑及及抗性。二、 概念营销销在战略略的具体体执行中中运用灵灵活，进进可攻，退退可守，既既可视具具体情况况在项目目的后期期采取不不介入行为为，亦可可在项目目的后期期主动介介入市场场招商和和经营管管理，进进行专业业市场的的营运。三、项目目概念定定位 商商业主题题：名 优 特特产品市市场（农农副产品品）概念：名名、优、特特产品市市场，是是以各种种山珍海海味制成成的干货货，如香香菇、笋笋干、木木耳、虾虾仁、鱼鱼干等农农副产品品。项目支撑撑点：
19、1、 民以食为为天。有有关吃的的市场最最为庞大大，而名名、优、特特农副产产品，在在近些年年里尤受受城里人人的喜爱爱，各种种山珍海海味制成成的干货货，因储储存运输输的便利利性，更更因其较较好的口口味和营营养价值值在城市市里异常常走俏；2、 目前泉州州除了新新门街有有自发聚聚集一起起的干货货商铺外外，还没没有真正正的农特特产品的的专业市市场，而而以泉州州城市的的规模，市市场可为为空间巨巨大；3、 本案与西西郊、城城口菜市市场相邻邻，区域域商业已已具备一一定的基基础和规规模，并并邻近南南安和3305省省道，具具资源和和交通的的优势与与潜力可可供挖掘掘；4、 项项目旁两两大菜市市场每天天带来大大量人流
20、流，对本本案的人人气聚集集有一定定的促进进作用；5、 项项目周边边围绕的的几大生生活社区区，为本本案提供供足够的的消费支支撑；6、 西西街是老老泉州农农副产品品市场最最为集中中的区域域，是泉泉州农贸贸市场的的发源地地，具有有深刻的的行业影影响力。商业特色色：专业业经营全全国各地地的地方方特产（ 农副产产品），打打造泉州州特色商商业，以以提升社社区商业业物业的的价值形形象，并并塑造泉泉州商业业物业的的惟一性性与排它它性；核心功能能：提供供便利，满满足市场场及居民民群众的的日常生生活需求求；提升升商业物物业的价价值；树树立增强强项目的的投资信信心；运作方式式：1、概概念营销销，即纯纯粹的市市场营销
21、销概念定定位。2、实质质运作，即即成立专专业市场场经营管管理机构构，负责责项目后后期的市市场招商商和经营营管理。1、概念念营销的的基本运运作程序序：1、 赋予项目目已定的的商业主主题，通通过包装装的手段段，将项项目定位位的内涵涵具体形形象化；2、 通过各种种传播媒媒介和“软性文文章”，并结结合多种种销售道道具，对对项目进进行“炒作”，在塑塑造提升升项 目的形象象与知名名度的同同时，亦亦使项目目的定位位深植人人心并获获得价值值的认同同。2、概念念营销的的优劣势势分析：优势：项项目开发发企业只只需按正正常项目目营销的的费用支支出与机机构的设设置，即即基本可可达到预预期目标标；劣势：11）市场场缺乏
22、有有效经营营调控和和引导，易易在使用用后期出出现经营营定位偏偏差及无无序经营营等问题题；2）如项项目投入入使用后后期，可可能出现现的市场场经营不不利的局局面，将将可能对对开发企企业造成成不良的的社会影影响。3、专业业市场的的实质运运作：1）专业业市场实实质操作作的先决决条件：1） 在项目销销售的过过程，必必须进入入市场的的招商活活动，并并取得良良好的效效果；2） 在项目交交付使用用前，必必须注册册成立一一家市场场经营管管理公司司（或聘聘请），负负责本市市场的推推广 与管理，以以保障市市场的成成功运作作。2）专业业市场实实质运作作的优劣劣分析：优势：11）可有有效保障障专业市市场的有有序经营营，
23、及市市场的成成功运作作；2）提升升开发企企业的社社会及经经济效益益；3）对购购买客户户的投资资利益有有一定的的促进和和保障作作用。劣势：11） 除除了投入入项目正正常营销销所需的的费用和和人员及及机构设设置外，还还需另外外支付一一笔相当当巨大的的市场招招商及管管理的费费用；2）需成成立或聘聘请专业业的市场场经营管管理公司司，来负负责市场场的经营营与管理理；3）承担担市场经经营的风风险。第三篇 销售策略略一、价格格建议沿西街店店面定价价：90000元元/；沿西郊菜菜市场店店面：770000元/；小区内街街店面：50000元/。以上店面面价格均均为平均均单价，各各间店面面具体单单价根据据店面实实际
24、情况况进行调调整。（付付款方式式另定）二、工具具建议1、售楼楼处：装装修风格格应以金金黄色为为主色调调，建议议设在现现有售楼楼处旁，有有利于客客户对住住宅和店店面的双双重了解解。2、主要要宣传品品：1）售售楼处内内看板、灯灯箱、海海报、DDM、平平面效果果图；2）售楼楼处室外外广告牌牌、工地地围墙刷刷新、工工地彩旗旗、室外外罗马旗旗。三、销售售期限与与任务指指标自取得预预售许可可证起一一年内完完成店面面总销售售面积的的90%。四、入市市时机因本案地地处市郊郊西街与与环城路路的交界界处，项项目周边边均为七七十年代代建筑物物，环境境较差，生生活配套套设施陈陈旧，商商业气氛氛冷清，现现有店面面在经营
25、营品种及及档次上上均难以以满足现现有消费费者的需需求，且且受到市市区大型型超市、商商场的冲冲击，小小商铺更更加难以以生存，投投资者对对该地段段的投资资信心一一度受阻阻；故本本案应在在前期加加大广告告投入，通通过“软性文文章”结合现现场广告告看板进进行炒作作，以塑塑造专业业市场形形象，使使“名、优优、特产产品一条条街”深植人人心，待待工程形形象露出出地面，住住宅签约约时，再再以推出出，方能能制造较较高的销销售热潮潮。（110月下下旬-111月上旬旬为推案案最佳时时期）五、销售售顺序小区内街街店面 西郊郊菜市场场 西西街店面面。销售顺序序原则按按上述安安排执行行，在实实际操作作中将根根据现实实情况
26、做做相应的的调整。在在项目公公开销售售前应对对部分位位置好的的店面进进行销控控，待热热销期推推出，有有利于充充分挖掘掘店铺的的商业价价值，提提高项目目经济效效益。六、销售售策略1、 现场直销销店面公开开时，举举行优惠惠促销活活动，通通过活动动制造现现场热销销气氛，业业务员跟跟客户进进行有效效沟通，加加深投资资者对本本案的印印象，并并通知意意向客户户参加活活动，现现场逼定定，制造造热烈的的销售气气氛。2、 阶段销售售1） 业务员电电话追踪踪前期来来电、来来访客户户，促进进成交；2） 对本公司司以前累累积意向向客户进进行筛选选，跟踪踪扩大销销售面；3） 有针对性性的选择择客户进进行电开开、上门门拜
27、访，并并加强同同已成交交的老客客户联系系，定期期举行老老客户“回访制制”，以扩扩大和稳稳定销售售成果。3、 价格策略略1） 低开高走走，既有有利试探探本案的的市场接接受程度度，又可可为后期期销售制制造项目目升值的的具象；2） 组合付款款方式（具具体另报报），可可在销售售时灵活活运用。七、销售售进度配合工程程进度和和广告投投入另行行提报。第四篇 合作文本本及相关关收费福邸西湖湖店面营营销代理理文本及及相关收收费一、 合作模式式为保证策策划与销销售有力力结合，以以发挥最最大的效效用，本本公司倾倾向于全全程策划划营销代代理，即即本公司司提供项项目的市市场调研研、包装装策划以以及项目目的销售售和相关关
28、的服务务。二、 合同文本本福邸西湖湖店面销销售代理理合同范范本开发商（甲甲方）：代理商（乙乙方）：厦门聚聚贤庄房房地产营营销代理理有限公公司为提高的的投资效效益，在在平等互互利、协协商一致致的基础础上，经经甲乙双双方协商商，就的的营销策策划代理理达成以以下条款款，签定定本合同同。一、标的的甲方全权权委托乙乙方独家家代理_整个项项目的营营销策划划及商品品房的销销售。总销售面面积：平平方米；其中：1）住宅宅总面积积：平方方米；2）店面面总面积积：平方方米；3）车库库（车位位）总面面积：平平方米。注：项目目代理销销售面积积以建设设部门批批准最后后确定的的施工图图计算为为准。二、期限限 自本本合同签签
29、定之日日起至年年月日为止止。 开盘盘时间：以项目目取得预预售许可可证之日日起为正正式开盘盘时间。三、销售售指标1、代理理价格：（以建建筑面积积为准）1） 住宅均价价：2） 店面均价价：3） 车库（车车位）价价格（不不列入销销售业绩绩考核范范围）。在上述基基础上，乙乙方编制制住宅销销售底价价表（合合同代理理价格附附表一），及及店面（商商场）销销售底价价表（合合同代理理价格附附表二）作作为乙方方销售的的最低价价格依据据，并作作为双方方结算代代理费及及超价奖奖金的依依据。4） 甲方同意意其中的的个别店店面或住住宅作为为促销单单元，特特价销售售。5） 甲乙双方方未经对对方同意意，均不不得变更更上述底底
30、价。乙乙方销售售价格如如低于双双方共同同制定的的合同代代理销售售价格，乙乙方应负负责承担担双方共共同制定定的合同同嗲里销销售价格格与实际际销售价价格之差差额（促促销单元元除外）。6） 若甲、乙乙双方所所定销售售底价与与市场行行情不符符合，经经甲方同同意，乙乙方可低低于合同同代理底底价销售售，则乙乙方不负负责价差差之差额额的责任任。2、销售售额度 乙方方在上述述代理期期限内，须须完成项项目合同同代理销销售面积积的%。3、销售售进度计计划表时间工程进度度销售进度度自项目开开盘起个个月整完成合同同代理销销售面积积的%至建筑主主体工程程封顶完成合同同代理销销售面积积的%至外装修修完毕完成合同同代理销销
31、售面积积的%至项目竣竣工验收收完成完成合同同代理销销售面积积的%至交房后后 个月完成合同同代理销销售面积积的%4、销售售款项 乙方方工作人人员不得得经手客客户缴纳纳的购房房款项，所所有销售售款项必必须由甲甲方指派派的财务务人员收收取，并并由甲方方出具收收据或正正式的商商品房销销售专用用发票。四、费用用标准 代理费费：项目目代理中中，乙方方收取实实际销售售总金额额的2.0%作作为佣金金。超价奖金金：项目目代理中中，甲方方把乙方方实际销销售金额额超出代代理金额额的300%作为为超价奖奖金支付付给乙方方。广告费用用：广告告、促销销费（不不含售楼楼处、样样品房、广广告路牌牌的费用用）约为为人民币币万元
32、。广广告费由由甲方直直接审核核支付。五、代理理费结算算及保证证金条款款1、当乙乙方与购购房户签签定正式式商品品房购销销合同，并并按该合合同之规规定收到到该购房房款的首首期付款款时（含含定金），乙乙方所售售的面积积计入销销售进度度（销售售进度以以建筑面面积为计计算标准准）及销销售业绩绩。2、乙方方应在每每月28日前前将当月月的销售售业绩确确认交给给甲方报报备，甲甲方应于于次月55日之前前将代理理费的880%一一次性支支付给乙乙方，预预留200%作为为保证金金，以后后的结算算以此类类推。3、上述述代理费费中预留留的200%作为为保证金金的部分分，甲方方应在乙乙方按合合同约定定的销售售进度完完成每期
33、期销售任任务时的的10天天内一次次性支付付给乙方方。乙方方代理销销售的客客户发生生退房，甲甲方不付付代理费费，已付付的应照照数扣回回。4、甲方方介绍成成交及甲甲方自行行洽谈并并成交的的销售房房屋应由由乙方办办理签定定认购书书及商商品房购购销合同同事宜宜，并计计入乙方方销售业业绩，甲甲方仍应应按本合合同的约约定，支支付乙方方代理费费。六、甲方方责任1、甲方方确保委委托乙方方所销售售房产产产权的完完整性，保保证在开开盘前取取得预售售许可证证。2、甲方方应积极极协助乙乙方的代代理销售售工作，并并提供经经双方确确认设计计的售楼楼处、样样品房及及户外路路牌。3、审定定乙方提提交的广广告、促促销费用用开支
34、计计划表，及及时下拔拔该项目目销售所所必需的的广告宣宣传费用用及促销销费用。4、管理理全部售售楼款的的帐务工工作，保保证售楼楼款由甲甲方收取取并有效效使用，同同时负责责对外开开具发票票。5、提供供符合乙乙方要求求的售楼楼接待场场所，并并提供日日常办公公设备（桌桌、椅、电电话、传传真、空空调、复复印机、音音响等办办公设备备）。6、商商品房购购销合同同、认认购书的的内容必必须经甲甲方许可可后印制制，并经经甲方复复核认定定加盖公公章且签签字后交交于乙方方，供乙乙方销售售使用。如如乙方在在销售过过程中须须对有关关条款进进行改动动时，须须征得甲甲方认可可。七、乙方方责任1、产品品市场定定位分析析、市场场
35、调研与与市场分分析；2、广告告促销组组合策略略制定；3、客户户定位及及消费心心理分析析；4、协助助甲方选选择设计计方案，策策划模型型、渲染染图的制制作；5、制定定并执行行可以的的行销方方案，包包括广告告、宣传传、促销销及售楼楼进度，以以及根据据市场状状况拟定定的价格格表；6、负责责乙方工工作人员员的工资资、奖金金、福利利、差旅旅费用，及及售楼处处办公费费用（水水电费除除外）；7、乙方方不得私私自低于于底价销销售，应应保证甲甲方的最最低经济济效益；8、乙方方应根据据项目销销售的实实际情况况进行工工作，乙乙方策划划广告内内容及方方案需经经甲方认认可确认认后方可可实施，否否则产生生相应的的有关责责任
36、由乙乙方担；9、乙方方负责协协助甲方方做好银银行按揭揭工作，应应收集齐齐全客户户办理按按揭的应应备资料料，举办办集中办办理按揭揭活动，并并负责日日常联系系与敦促促客户及及时办理理银行按按揭。八、合同同终止条条件与违违约责任任1、合同同终止条条件：1）楼盘盘售完、手手续理清清、合同同自行终终止；2）乙方方已按本本合同规规定完成成销售任任务，甲甲、乙双双方均可可终止合合同。2、除有有以下约约定条件件外，任任何一方方不得提提前终止止合同：1）甲方方延期支支付代理理款超过过15天天，应按按照代理理款的万万分之三三/日支支付滞纳纳金；如如超过330天时时间未按按合同支支付代理理费用，乙乙方有权权终止合合
37、同。甲甲方除应应支付拖拖欠的代代理费用用及保证证金外，并并按预留留保证金金额度作作为违约约金赔偿偿乙方。2）乙方方未能完完成合同同代理销销售任务务，甲方方可以终终止合同同。乙方方应于接接到书面面通知五五日内办办理完毕毕移交手手续并撤撤离售楼楼处。保保证金作作为赔偿偿甲方的的违约金金。3）若甲甲方未按按合同第第六条第第3款下下拨广告告费及未未能按工工程进度度表完成成工程进进度，从从而影响响销售工工作的进进展，甲甲方不能能追究乙乙方因此此无法完完成预定定销售任任务的责责任。4）甲方方由于不不可抗力力造成合合同不能能履行或或不能全全部履行行合同，可可不承担担违约责责任，且且容许其其提前终终止合同同，
38、但需需支付乙乙方已完完成部分分的全部部代理费费及保证证金。九、其他他条款1、 为确保销销售工作作的连贯贯性，乙乙方完成成本合同同约定的的代理销销售面积积额度后后，剩余余部分的的销售面面积，乙乙方仍可可按本合合 同条款继继续代理理销售。剩剩余面积积的销售售不列入入乙方销销售业绩绩考核范范围。但但乙方仍仍应努力力继续销销售。2、 本合同同如有未未尽事宜宜，双方方可进行行协商并并签订补补充协议议，补充充协议与与本合同同具有同同等法律律效力。如履行中中产生纠纠纷，双双方应本本着友好好的态度度互相谅谅解，协协商解决决，如协协商不成成，可向向人民法法院提起起上诉。3、 本合同壹壹式肆份份，甲、乙乙双方各各
39、执贰份份，每份份皆具有有同等法法律效力力。本合合同自双双方盖章章签字后后生效。5、 合合同生效效后，双双方应立立即着手手进行合合同约定定的工作作。甲方：乙乙方：代表：代代表：签约地点点：签约约时间：三、 具体服务务内容及及收费标标准一、 服务范围围（一）提提供市场场调研和和产品定定位分析析1、城市市产业经经济及政政策环境境分析；2、区域域房产开开发特点点及价格格走势分分析；3、城市市规划发发展及人人文特征征对房产产市场的的影响；4、区域域市场有有效需求求的分解解及潜在在需求分分析；5、市场场供需总总量及产产品结构构的调研研分析，以以及市场场营销44P的调调研；6、本案案项目的的调查分分析。（二
40、）配配合设计计院进行行产品规规划设计计,论证证调整（三）产产品策划划包装1、产品品定位策策略；2、广告告推广策策略，各各种媒体体组合；3、项目目楼书、海海报、模模型等销销售道具具的制作作；4、根据据销售进进度配合合平面广广告的设设计与发发布；5、广告告表现与与效用评评估；6、修正正、调整整与跟踪踪。（四）销销售代理理1、销售售方案制制定、执执行与控控制；2、人员员配置及及产品培培训；3、销售售各阶段段进展和和售后服服务；4、根据据市场反反馈信息息，不断断改进销销售方案案及提供供产品修修正建议议；二、 收费标准准（一）、策策划包装装、行销销顾问：1、项目目总销售售额的00.6%，签定定策划合合同时，先先付5万万元顾问问费，以以后按销销售进度度支取。2、服务务范围：市场调调研、产产品定位位分析、产产品规划划建议、产产品策划划包装及及销售顾顾问。（二）、全全程策划划销售：1、项目目总销售售额的22.0%，超价价部分33/7分分成。2、服务务范围：全程（三）、全全程策划划销售，出出广告费费：1、项目目总销售售额的44.5%，超价价部分55/5分分成。2、服务务范围：全程