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1、第一章 物业经经营管理理概述11物业业经营管管理的性性质和管管理对象象。物业经经营管理理又称物业业资产管管理，是是指为了了满足业业主的目目标，综综合利用用物业管管理(PPropperttyMManaagemmentt)、设设施管理理(FaacillitiiesMannageemennt)、房地产产资产管管理(RReallEsstatteAAsseetsMannageemennt)、房地产产组合投投资管理理(ReealEsttateePoortffoliioMManaagemmentt)的技技术、手手段和模模式，以以收益性性物业为为对象，为业主主提供的的贯穿于于物业整整个寿命命周期的的综合性性管
2、理服服务。管管理对象象通常为为收益性性物业，主要包包括写字字楼、零售商商业物业业、出租型型别墅或或公寓、工业物物业、酒店和休闲娱娱乐设施施等。2物业经经营管理理的目标标是从业业主的角角度出发发，在物物业经济济寿命的的全寿命命周期内内，持续续满足租租户正常常空间使使用需求求，在实实现物业业各期净净收益最最大化的的基础上上，保持持和提高高物业的的市场价价值以及及未来发发展潜力力。3管理理型物业业管理企企业、专专业型物物业管理理企业、综合型型物业管管理企业业的区别别：管理理型：策策划型公公司，咨咨询服务务公司，动脑赚赚钱，具具有策略略物业能能力的企企业，在在物业管管理活动动中处于于总包的的位置，企业
3、的的工作重重点在于于物业管管理工作作的规划划与计划划。专业业型：操操作型公公司，动动手赚钱钱，具有有物业运运行过程程中某种种专业能能力，以以专业分分包的形形式，在在在其物物业管理理的某个个环节提提供专业业管理服服务。综综合型：动手+动脑赚赚钱，策策划+操操作公司司，同时时具备以以上两种种能力。4物物业经营营管理的的类别。物业管管理或设设施管理理，房地地产资产产管理和和房地产产组合投投资管理理。5物业经经营管理理的工作作内容。战略性性工作：确定战战略，确确定标准准，构建建信息基基础，决决策分析析，进行行资产组组合。常常规工作作：现金流流和成本本管理，日常维维修和维维护，未未来维修修和维护护，设备
4、备设施管管理，物物业保险险管理。6.物业业经营管管理的层层次及各各层次之之间的相相互关系系。物业业管理和和设施管管理定位位在现场场操作层层面的管管理，其其主要作作用是为为租户提提供及时时的服务务和保证证物业的的持续收收入和现现金流。资产管管理通常常不在现现场，通通过监控控物业的的运行绩绩效，来来聘用、解聘和调配物业业管理企企业。资资产管理理通过物物业管理理的工作作来实施施自己的的战略计计划，并并在资产产持有期期间努力力满足投投资者的的投资回回报目标标。房房地产组组合投资资管理公公司则以以投资者者的目标标和风险/回报参参数特征征为基础础，来详详细制定定和执行行一个投投资组合合战略。第二章章房地地
5、产投资资及其区区位选择择1房地产产投资的的目的与与内容。目的：财富最最大化。形式：直接投投资和间间接投资资。2房地地产直接接投资的的内容。1房房地产开开发投资资2房房地产置置业投资资3房房地产开开发投资资的内容容1债债券和股股票投资资2信托基基金33购买买住房抵抵押支持持证券44房地地产投资资信托基基金运作作方式。购买、开发、管理和和出售房房地产资资产，使得投投资者可可以把资资金投入入到由专专业房地地产投资资管理者者经营管管理的房房地产投投资组合合，将其收收入现金金流的主主要部分分分配给给作为投投资者的的股东，而本身身仅起到到一个投投资代理理的作用用。5房地地产投资资的主要要特征及及利弊。特征
6、：(一)位置固固定性或或不可移移动性(二)寿寿命周期期长(三三)适应应性(四四)各异异性(五五)政策策影响性性(六)专业管管理依赖赖性(七七)相互互影响性性。利：(1)相对较较高的收收益水平平。(22)能够够得到税税收方面面的好处处。(33)易于于获得金金融机构构的支持持。(44)能抵抵消通货货膨胀的的影响。(5)提高投投资者的的资信等等级。弊：(1)流动性性差。(2)投投资数额额巨大(3)投投资回收收期较长长(4)需要专专门的知知识和经经验。6房地地产投资资系统风险险和个别别风险的的区别。系统风风险：企业外外部存在在的企业业无法控控制的风风险，包包括通货货膨胀风风险、市市场供求求风险、周期风
7、风险、变变现风险险、利率率风险，政策风风险、政政治风险险、自然然损失风风险。个个别风险险：企业内内部存在在的企业业经营管管理不善善带来的的风险，包括收收益现金金流风险险，未来来经营费费用风险险，资本本价值风风险，比比较风险险，时间间风险，持有风风险。77狭义义的区位位与广义义的区位位的区别别房地产产投资中中的区位位，绝不不能简单单地将其其理解为为地理位位置，还还应重点点考察其其在城市市社会经经济活动动中的位位置，在在整体市市场供求求关系中中的位置置，在未来来城市发展展建设中的的位置。8.不同同类型房房地产投投资项目目对区位位的特殊殊要求。(一)居住物物业1.市政公公用和公建配配套设施施完备的的
8、程度。2公公共交通通便捷程程度。33环境境因素。4居居民人口口与收入入。(二二)写字字楼物业业1与与其他商商业设施施接近的程度。22周围围土地利利用情况况和环境境。3易接近近性。(三)零零售商业业物业商商业辐射射区域(四)工工业物业业。主要原原材料，交通运运输，原材料料供应基基地，产品销销售市场场，技术人人才和劳动力力供给，水、电等资源供供给的充足程度，控制环环境污染染的政策策等。第三章房地产产投资分分析技术术1现金金流量与与现金流流量图。定义：在房地地产投资资分析中中，把某某一项投投资活动动作为一一个独立立的系统，把把一定时时期各时时点上实实际发生生的资金金流出或或流入叫叫做现金金流量。现金
9、流流量图：把经济济系统的的现金流流量绘入入一个时时间坐标标图中，表示各各现金流流入、流流出与相相应时间间的对应应关系。2资资金时间间价值与与资金等等值的判判定。资资金时间间价值：不同时时间发生生的等额额资金在在价值上上的差别别称为资资金的时时间价值值。3设备备更新的的内容与与特点。内容：1设设备有形形磨损：外力作作用，自然力力，2设设备无形形磨损：生产成成本降低低，陈旧、落后。3设设备磨损损的补偿偿，方式式有两种，即即局部补补偿和完全补补偿。设设备有形形磨损的的局部补补偿是修理，设设备无形形磨损的的局部补补偿是现现代化技技术改造造。有形形磨损和和无形磨磨损的完完全补偿偿是更换，即即淘汰旧旧设备
10、，更换新新设备。特点：1设设备更新新的核心心工作，是确定定设备的的经济寿寿命。22设备备更新分分析只考考虑未来来发生的的现金流流量。3只只比较设设备的费费用。44设备备更新分分析以费费用年值值法为主主。4投资回回收与投投资回报报的区别别。投资回回收是回回收本金金，投资资回报是是赚取利利润。55盈利利能力指指标的分分类。静静态指标标：不考考虑资金金时间价价值。动动态指标标：考虑虑时间价价值。6、单利利计息与与复利计计息的计计算方法法；单利利计息：单利计计息时的的利息计计算公式式为：IIn=Pnin个计息息周期后后的本利利和为：Fn=P(1+iin)复利利计息：In=P(1+i)nn-1n个计计息
11、周期期后的本本利和为为：Fn=P(11+i)n(一)常常用符号号P现值；F终值(未来值值)；AA连续续出现在在各计息息周期期期末的等等额支付付金额，简称年年值；GG每一一时间间间隔收入入或支出出的等差差变化值值；S每一一时间间间隔收入入或支出出的等比比变化值值；n计息息周期数数；i每个个计息周周期的利利率。7.设备备更新经经济分析析方法。 8.现金流流量图的的绘制方方法一次支付付现金流流量图 等额序序列支付付现金流流量图(1) 等额额序列支支付现金金流量图图(2)等差序列列支付现现金流量量图 等等比序列列支付现现金流量量图9.资金金等效值值的计算算公式及及其应用用10.房房地产投投资经济济效果
12、的的表现形形式及净净态盈利利指标的的计算方方法。 11.名义利利率与实实际利率率的区别别。名义利利率：它它等于每每期利率率与年内内复利次次数的乘乘积。实实际利率率：每年年末终值值比年初初的增长长率。12.房房地产投投资动态态盈利指指标和清清偿能力力指标的的计算方方法。13、第第一类有有形磨损损，在外力力作用下下产生的的实体磨磨损、变变形和损损坏。第第二类有有形磨损损，是指指设备因因自然力力产生的的磨损。第一类类无形磨磨损，是是指生产产制造工工艺的改改进，劳劳动生产产率地提提高，设设备生产产成本降降低导致致设备市市场价格格降低，从而引引发的原原来购买买的设备备贬值。第二类类无形磨磨损，是是由于技
13、技术进步步因素的的影响，社会上上出现了结结构更先先进、技技术更完完善、生生产效率率更高、运行费费用更低低的新型型设备，从而使使原有设设备在理人员为为中心的的管理信信息系统统(二)建立计计算机使使用制度度(三)对管理理人员进进行定期期培训(四)在在应用中中发展1人们重重视交通通路线 物业价价格的实实质是物物业的权权益价格格。 房地产产使用代代价的租租金叫做做服务价价格。22土地使使用权出出让成交交价格的的事：招招标成交交价，拍拍卖成交交价，挂挂牌成交交3、单位位价格能能够反映映物业价价格高低低。4、商品房房销售中中出现的的表格价价是标价价。5、成本本租金：折旧、管理，维修、投资、房产税税。市场场
14、租金：放映房房屋租赁赁市场供供求关系系的租金金。6、账面面价值又又称折余余价值 经济适适用房利利润控制制在3%。7、经济济适用住住房成本本构成包包括7个个因素。无故拖欠欠房屋66个月以以上无效合同同终止属属于人为为终止公有住宅宅用房无无正当理理由闲置置6个月月以上租赁合同同到期，续租的的提前33个月提提出客户关系系管理是是CRMM，以客客户为中中心固定资本本折旧年年限5年年房地产开开发投资资企业所所得税率率33%区域购物物中心110万 市级33万，地地区1-3万 居住330000-1000000万面积积营业额市市级5亿亿 地区区1-55亿 居居住30000-100000万万元 邻邻里30000
15、万万以下人口 市市级300万 地地区100-300万 居居住1-6万，邻里11万房地产信信托公司司分为权权益性、抵押性性、混合合型技术上显显得陈旧旧、落后造成成的。14、磨磨损的补补偿方式式有两种，即即局部补补偿和完全补补偿。设设备有形形磨损的的局部补补偿是修理，设设备无形形磨损的的局部补补偿是现现代化技技术改造造。有形形磨损和和无形磨磨损的完完全补偿偿是更换，即即淘汰旧旧设备，更换新新设备15、设设备更新新的核心心工作，是确定定设备的的经济寿寿命。设设备的寿寿命包括括自然寿寿命、技术寿寿命和经济寿寿命。自自然寿命命也称物物理寿命命，16房地地产投资资的收益益或总回回报，包包括投资资回收和和投
16、资回回报两部部分。第四章收益性性物业价价值评估估1物物业价格格的特征征。(一)物业价价格受区区位的影响很大大。（二二）物业业权益的的价格。(三)物业价价格既有有交换代代价的价价格，又又有使用用代价的的租金。(四)形成的时间较较长。(五)容容易受交易易者的个个别因素素的影响。2收收益性物物业价格格和价值值的种类类。1功功用：使使用价值值和交换换价值22、投资资价值和和市场价价值3、成交价价格、市市场价格格和理论论价格44.总价价格和单单位价格格5.实际际价格和和名义价价格6.现房价价格和期期房价格格7.起价价、标价价、成交交价和均均价8.评估价价、保留留价、起起拍价、应价和和成交价价9.市场场调
17、节价价、政府府指导价价和政府府定价110.买买卖价格格、租赁赁价格111.原原始价值值、账面面价值、市场价价值3影响收收益性物物业价格格的因素素。人口因因素，居居民收入入因素，物价因因素，利利率因素素，汇率率，物业业税收，城市规规划，交交通管制制，心理理。4收益性性物业价价值评估估的基本本方法、内容及及步骤。市场法法，成本本法，收收益法。市场法法：市场比比较法、比较法法，是将将估价对对象与在在估价时时点的近近期发生生过交易易的类似似物业进进行比较较，对这这些类似似物业的的成交价价格做适适当的处处理，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。对象象是具有有交易性性的物业业。步骤：搜集
18、交交易实例例；选取可可比实例例；对可比比实例成成交价格格进行处处理。成成本法：成本法法是先分分别求取取估价对对象在估估价时点点时的重新新购建价价格和折旧，然然后将重重新购建建价格减减去折旧旧，以求求取估价价对象客客观合理理价格或或价值的的方法。适用于于无收益益很少发发生交易易的物业业，学校校、医院院，行政政办公楼楼。步骤骤：搜集有有关物业业开发建建设的成成本、税费、利润等资资料；测算重新新购建价价格；测算折旧旧；求取积算算价格。收益法法：用收收益率来来推算今今后价格格的方法法。适用用于有收收益或有有潜在收收益的物物业，如如租赁。步骤：搜集并并验证与与估价对对象未来来预期收收益有关关的数据据资料
19、预测估估价对象象的未来来收益；求取报酬酬率或资本化化率、收益乘乘数；计算出出收益价价格。5.物业业价格的的构成。有用性性，稀缺缺性，有有效需求求。6.投资资价值：某个特特定的投投资者(如某个个具体的的购买者者)基于于个人的的需要或或意愿，对该物物业所评评估出的的价值。7.市场场价值：该物业业对于一一个典型型的投资者者(市场场上抽象象的一般般投资者者，他代代表了市市场上大大多数人人的观点点)的价价值。8.成交交价格：交易双双方实际际达成交交易买者同同意付出出、卖者者同意接接受。9.市场场价格：从大量量的成交交价格中中抽象出出的平均均价格。10.收益法法估价的的基本公公式及其其应用。 111.市场
20、场法和成成本法的的应用。第五章章房地地产市场场与市场场分析11房地地产市场场的构成成及影响响其转变变的因素素。构成：由市场场主体、客体、价格、资金、运行机机制等因因素构成成。影响因因素：金金融业的的发展，信息通通信技术术水平的的提高，生产和和工作方方式的转转变，人人文环境境的变化化，自然然环境的的变化，政治制制度的变变化。2房地地产市场场结构的的构成：总量结结构、区域结结构、产品结结构、供求结结构、投资结结构。3房房地产供供给的主主要指标标：供给给指标，需求指指标，市市场交易易指标。4房房地产市市场的特特性与功功能：特特征：(一)市市场供给给的特点点，高度的的垄断性性，竞争不不充分。(二)市场
21、需需求的特特点，开支巨巨大，通常需需要借助助金融信信贷机构构来进行行融资。(三)市场交交易的特特点，市场交交易通常常需要估价价师或物物业代理理等专业业人员提提供服务务。(四)市场价价格的特特点，地理位位置，社社会发展展。功能能：(一一)配置置存量房房地产资资源和利利益(二二)显示示房地产产市场需需求变化化(三)指导供供给以适适应需求求的变化化(四)指导政政府制定定科学的的土地供给给计划(五)引引导需求求适应供供给条件件的变化化5房地地产市场场分析的的内容。(一)宏观因因素分析析(二)市场供供求分析析(三)相关因因素分析析6物物业管理理规划及及制定的的基本原原则。定定义：是是物业的的投资、使用、
22、收益、出租、出售，是物业业实现保保值和增增值的计计划。基基本原则则：第一一，物业业管理师师必须参参加和主主持；第第二，发发挥物业业管理人人员的集集体智慧慧，鼓励励大家参参与；第第三，实实际参与与物业管管理工作作的人员员必须参参与该项项活动和和工作计计划的制制定。77物业业管理计计划的分分类。年年度计划划，中短短期计划划3-55年，长长期计划划5年以以上。88编制制物业经经营管理理计划的的基础工工作内容容。(一)区域宏宏观市场场环境分分析(二二)房地地产市场场分析(三)邻邻里分析析(四)物业现现状分析析(五)业主目目标9物业管管理计划划的主要要内容：1建筑筑物管理理计划22租赁赁计划33财务务收
23、支计计划4物业运运行绩效效评估及及与业主主沟通计计划10.物业业经营管管理计划划表现方方式。年年度计划划，中短短期计划划3-55年，长长期计划划5年以以上。111.房房地产市市场的供供求规律律。当其他他条件不不变时，较高的的商品价价格会使使可供销销售的商商品数量量增加，较低的的商品价价格会使使可供销销售的商商品数量量减少。12、房房地产市市场的结结构：包括总量量结构、区域结结构、产品结结构、供求结结构和投资结结构。13、房房地产市市场的细细分方式式：(一)按地域域细分(二)按房地地产用途途细分(三)按存量量增量细细分(四)按按交易形形式细分分(五五)按目目标市场场细分114、反反映和描描述房地
24、地产市场场状况的的指标：包括供给给指标、需求指指标和市场交交易指标标15、房房地产市市场的运运行环境境和影响响因素。运行环环境：社社会、政政治、经经济、金金融、法法律制度度、技术术、资源源、国际际环境。影响因因素：社社会经济济因素，包括社社会因素素，经济因因素，政策因因素；社会经经济力量量，包括括金融业业的发展展、信息、通信技技术水平平的提高高、生产和和工作方方式的转转变、人文环环境的变变化、自然环环境的变变化、政治制制度的变变迁。16、政政府干预预房地产产市场的的原则：1实实现房地地产市场场持续健康康发展。22使存存量房地地产资源源得到最最有效的的使用。33保证证为各类类生产生生活需要要提供
25、适适当的入住空空间。44引导导新建项项目的位位置选择择。5满足特特殊群体体的需要。17、政政府干预预房地产产市场的的手段和措措施：11土地地供应政政策2金融政政策3住房政政策4城市规规划5地价政政策6、税收政政策7租金和和价格控控制第六六章租租赁管理理1房屋屋租赁的的特征：1房房屋租赁赁不转移移房屋的的所有权权2房房屋租赁赁的标的的是作为为特定物物的房屋屋3房房屋租赁赁关系是是一种经经济要式式契约关关系4房屋租租赁关系系不因所所有权的的转移而而中止55租赁双双方都必须是符符合法律规规定的责责任人2物业业租赁的的分类方方式。(一)按房屋屋所有权权的性质质划分：公有房房屋的租租赁、有房屋屋的租赁赁
26、(二二)按房房屋租赁赁期限约约定模式式的不同同，可分分为定期期租赁、自动延延期租赁赁和意愿租租赁。(三)按按物业租租金的内内涵划分分，毛租、净租和百分比比租金。补充：物业使使用过程程中所发发生的费费用，主主要由税税费、物物业管理理费和承承租单元元内部的的能源使使用费三三部分组组成。33物业业租赁管管理模式式的类型型：包租租转租模模式，出出租代理理模式，委托管管理模式式。4租赁管管理的工工作内容容：租约签签订前，租赁管管理的主主要工作作内容包包括制定定租赁方方案与策策略、租租户选择择、租金金确定和和租约谈谈判与签签约管理理。租约约执行中中，租赁赁管理的的主要工工作内容容是房屋屋空间交交付、收收取
27、租金金、租金金调整和和租户关关系管理理。租约约期满时时，租赁赁管理工工作则主主要集中中在租金金结算、租约续续期或房房屋空间间收回管管理。租租赁管理理过程中中，贯穿穿着物业业市场营营销工作作。5租赁方方案与策策略主要要涉及的的工作内内容。1确确定可出出租面积积和租赁赁方式22编制制租赁经经营预算算3定定位目标标市场44确定定租金方方案5明确吸吸引租户户的策略略6经营营性物业业的租金金水平的的确定。租金的的计算单单位和所所包含的的内容、基础租租金和附附加租金金、租金金的调整整7房房屋租赁赁合同的的基本条条款：(一)当事人人姓名或或者名称称及住所所(二)房屋坐坐落、面面积、装装修及设设施状况况(三)
28、了解：零零售商业业物业管管理中的的安全管管理。防防火安全全、治安保保卫、劳动安安全、媒体风风险防范范安全第十二章章物业业经营管管理的未未来发展展1房地地产组合合投资管管理的工工作内容容及其步步骤(一一)制订订投资方针针和政策策 (二二)投资资分析 (三)构建投投资组合合 (四四)投资资组合的调整 (五)投投资组合合绩效评评估2企业业物业资资产管理理的内容容(一)编制企企业物业业资产清清单 (二)设设定管理理目标 (三)控控制成本本 (四四)适时时处置资资产并获获得收入入 (五五)进行行多样化化的物业业投资 (六)结结合企业业主营业业务选择择物业占占用形式式 (七七)建立立合理的的物业资资产管理
29、理机构 (八)明确物业业管理师师的责任任 (九九)审慎慎选择物物业资产产管理顾顾问3设施施管理的的内容及及其涉及及的主要要问题(1)所所有权的的费用。 (22)生命命周期内内的花费费。 (3)服服务的融融合。 (4)运作和和维护的的设计 (5)委委托的责任。 (6)费用的的时效性性。 (7)提提高工作作效率。 (88)生活活质量。 (99)设施施的冗余余和灵活活性。 (100)作为为资产的设施。 (111)设施施管理的的商业职职能。 (122)设施施管理是是一个连连续的系统。 (133)服务务。4不良良物业资资产的表表现形式式及其处处置的目目标(11)以应应收账款款(包括括应收票票据等)形式表
30、现现的不良良资产。 (22)以存存货形式式表现的的不良资资产。 (3)以短期期投资、长期投投资形式式存在的的不良资资产 (4)以以固定资资产和在建工工程形式式表现的的不良资资产。 (5)以无形形资产形形式表现现的不良良资产。 (66)以开开办费、待摊费费用表现现的不良良资产。(7)因其他他原因形形成的不不良资产产。目标：5不良良物业资资产管理理内容与与处置方方式。1经济济周期变变化是不不良物业业资产形形成的原原始起因因。2房地产产虚假的泡沫繁荣荣是不良良物业资资产形成成的推动动器。33银行行货币资资金运动动的中断是不不良物业业资产形形成的根根本原因因。我国处处置不良良物业资资产的主主要目标标，
31、是最最大限度度地出售售不良物物业资产产，减少少损失。6可可持续发发展的物物业管理理具备的的要素。(1)控制空空气质量量，提高高大气洁洁净度(2)加加强雨水水、污水水的排放放、处理理和再利利用(33)垃圾圾分类处处理(44)控制制噪声(5)建建立生态态绿化系系统，美美化住区区环境(6)注注重采用用新型建建材饰材材和自然然能源(7)提提高物业业管理的的信息化化水平7物业业管理信信息系统统构成、特征及及作用。专用于于物业管管理的一一套事务务处理软软件，主主要的模模块有：出租管管理、预算管管理、支出管管理、总会计计、协作单单位、房屋现现状勘察察管理、工资与与人事管管理、物业维维修管理理、书面材材料管理
32、理(1)功能覆覆盖物业业管理的的所有环环节，与与其他软软件相配配合实现现物业管管理的办办公自动动化。物业管理理信息系系统的特特征：(1)功功能覆盖盖物业管管理的所所有环节节，与其其他软件件相配合合实现物物业管理理的办公公自动化化。(22)采用用方便灵活活的输入入方法。(3)高效的的查询与输出手段段(4)与其他他软件有有良好的的兼容能力力。(55)具有有与外界界交流信信息的网网络系统统。(66)辅助助管理人人员的日日常工作作。8.企业业物业资资产管理理的作用用。一方面面，当企企业的竞竞争优势势不再过过分依赖赖市场定定位时，就会更更多依靠靠对企业业内部特特有的资源和潜在能能力的开发；另另一方面面，
33、成功功的企业业应该能能够通过过管理和和调控自自身资产产来创造造或获取取有价值值的资源源，并使使其他企企业难以以效仿。9、组合合投资理理论在房房地产领领域的应应用进展展。(1)投投资者确确定投资资目标和和准则，投资的的计划和和措施。(2)检检验可供供选择的的房地产产项目是是否符合合基本的的市场周周期规律律和其他他隐含准准则。(3)用用基本的的财务可可行性分分析模型型来分析析每一个个房地产产项目。(4)要要进行合合约的初初步谈判判，商定定所选资资产的购置条条件。(5)详详细可行行性研究究(6)选选择合理理的融资资与税收结结构，以以便做出出更好的的资金安安排。(7)将将预测数数据用于于分析投投资的折
34、折现后现现金流，进而评评估房地地产项目目的收益益率、风险和对投资资组合的的影响。(8)进进行谈判判，安排排物业的的交接事事宜。(9)根根据在房房地产景景气循环环基础上上得到的的折现现现金流的的预测结结果，制制定投资资战略(10)在合适适的市场场时点做做出处置置物业的的决策，同时安安排下一一步的投投资事宜宜10.信信息技术术在物业业管理领领域的应应用现状状与发展展前景。实行计计算机管管理应当当遵循下列列步骤：(一)建建立以管管7写写字楼物物业经营营管理绩绩效评价价指标体体系的构构成(一一)服务务满意度度(二)物业经经济指标标(三)物业品品牌化8、写字字楼的特特点。1所所处区位位好，规模大大2多多
35、为现代代化的高层层建筑33功能能齐全、配套设设施完善善4多多由专业业物业管管理企业业管理55保持持产权的的完整性性是写字字楼物业业保值增增值9、写字字楼的租租约制定定。业主主会事先先要准备备好一个个标准租租赁合同同，在这这个基础础上进行行谈判，形成一一份单独独得租约约。(一一)租赁赁合约中中的标准准条款(二)折折让优惠惠和租户户权利的的授予10、写写字楼管管理的策策略。(一)分阶段段提供物物业管理理服务，清楚界界定服务务范围(二)确确保提供供“合同服服务”，适时时提供“超值服服务”(三)合理保保证非收收益部分分的使用用需要11.写写字楼安安全。(一)工程安安全(二二)消防防安全(三)治治安安全
36、全。12写字字楼交通通流线的的管理，可遵循循三个原原则：(1)分分流原则则 (22)层次次原则 (3)简捷原原则。13写字字楼风险险管理。(一)写字楼楼物业风风险的识识别(二二)写字字楼物业业风险的的应对第第十一章章零售售商业物物业经营营管理1零售售商业物物业经营营管理的的主要工工作内容容1招招商及承承租户组组合2零售技技术3物业维维护4营销保险及及风险管管理6财务管管理2策略略与运行行管理与与现场管管理的工工作内容容1策策略与运运行管理理是零售售商业物物业经营营管理的的核心内内容，这这项工作作最早可以以在该物物业尚处处于可行行性研究究时就开开始进行行，并在在物业的的生命周周期内一一直持续续，
37、包括括市场需需求分析析、选址址分析、经营业业态和租租户的选选择及更更替、租租金和租租约的确确定及调调整等。2现场场管理则则是在物物业建成成投入运运营之后后，对物物业的清清洁卫生生、安全保保卫和公共空空间的维维护，以以及为租租户提供供日常的管管理和服服务。现现场管理理是对物物业“硬件”的管理。3零零售商业业物业运运作相关关理论的的具体应应用 11中心地地理论，大商场场一定要要设在城城市衷心心2同类类零售店店聚集理理论，同同类商品品要放到到一起来来卖3需需求的外外部效应应理论，大商场场和小商商场要联联合布局局。应用用：1租户组组合应实实现多样样化2引入主主力店以以带来大大量客流流3空空间安排排实现
38、相相互促进进效应44租赁赁方案和和租赁策策略制定定1确确定可出出租面积积和租赁赁方式22编制制租赁经经营预算算3定定位目标标市场44确定定租金方方案5明确吸吸引租户户的策略略5零零售商业业物业租租户选择择时应考考虑的因因素1声声誉2财财务能力力3租户户组合与与位置分分布4租租户需要要的服务务6基基础租金金的确定定。基础租租金又称称最低租租金，常常以每月月每平方方米为基基础计算算。基础础租金是是业主获获取的、与租户户经营业业绩(营营业额)不相关关的一个个最低收收入。77百分分比租金金的测算算方法 3411页 8净净租形式式出租的的三种类类别1)租户仅仅按比例例分摊与与物业有有关的税税项；(2)租
39、租户要按按比例分分摊与物物业有关关的税项项和保险费费；(33)所有有的经营营费用包包括与物物业有关关的税项项、保险费费、公共设设施设备备使用费费、物业维维护维修修费用、公用面面积维护护费、物业管管理费等等都由租租户直接接支付，而业主主一般只只负责建建筑物结结构部分分的维修修费用。9零零售商业业物业租租约内容容1关关于每一一独立承承租单元元的用途途。2限制经营营内容相相似的租户。33限制制租户在在一定地地域范围围内重复复设店。4营营业时间间。5公用面面积的维维护。66广告告、标志和图形。77折让让优惠。8其他条条款。110零零售商业业物业现现场管理理的目标标。现场管管理的目目标是为为租户的的经营
40、活活动提供供安全、有序和和舒适的的场所，为实现现租户的的经营目目标和整整个物业业的收益益目标而而服务。11零售商商业物业业管理中中的风险险类型11管理理模式风风险2产权与管理权权相分离风险险3管管理范围围不确定定风险44垫款款风险55突发发事件风风险12租金金确定与与调整的的特点。(一)基础租租金(二二)百分分比租金金(三)代收代代缴费用用和净租租约(四四)租金金的调整整由于零零售商业业物业的的租约期期限很长长(对于于主要租租户来说说，通常常是200300年；次次要租户户的租期期也达到到3110年)，对对于主要要租户一一般每55年调整整一次，次要租租户可每每年调整整一次。13、零零售商业业物业
41、管管理中现现场管理理的工作作内容。(1)树立品品牌形象象，参与与市场竞竞争。(2)与与开发商商建立密密切联系系，考虑虑长线战战略联盟盟。(33)必要要的经济济回报。租赁用用途(四四)租赁赁期限(五)租租金及支支付方式式(六)房屋的的修缮责责任(七七)转租租的约定定(八)变更和和解除合合同的条条件(九九)租赁赁双方的的权利与与义务88实施施客户关关系管理理的目的的：改善客客户关系系，降低低运营成成本，提提高企业业销售收收入，客客户满意意度和员员工生产产能力。9实施施客户关关系管理理的内容容：1建立详细细的租户户档案2租赁期期内的服服务3租金缴缴交的管管理4数据统统计与分分析5个性化化服务10.租
42、租户选择择的主要要准则。1.潜潜在租户户所经营营业务的的类型及及其声誉誉、2财务稳稳定性和和长期盈盈利的能能力、33所需的的面积大大小及空空间组合合、4其需需要提供供的特殊殊物业管管理服务务的内容容。11.房房屋租赁赁行政管管理的内内容：(一)房屋租租赁登记记备案的的一般程程序(二二)房屋屋租赁的条件(三三)房屋屋租赁中中的违法法行为及及处罚12租赁赁管理中中的市场场营销工工作。目目的是为为了吸引引潜在的的租户，以获取取一个理理想的出出租率。市场营营销人员员通常从从四个方方面来宣宣传其所所推广的的物业：(1)价格优优势。(2)物物业本身身的素质质。(33)良好好的声誉誉。(44)经济济实用。第
43、七章成本管管理1物业业管理企企业的成成本的构构成。11、营业业成本（直接人人工费、直接材材料费和和间接费费用）2期间间费用或或经营管管理费用用（管理理费用，财务费费用）22物业业管理企企业收取取物业管管理服务务费的方方式。3物物业管理理服务成成本估算算的主要要内容：人工费费、办公公费、物物业共用用部位与与共用设设施设备备的日常常运行和和维护费费、保安安费、清清洁卫生生费、绿绿化养护护费、物物业管理理企业固固定资产产折旧费费、保险险费以及及经业主主同意的的其他费费用。44成本本预算编编制的方方法：(一)固固定预算算(二)弹性预预算(三三)零基基预算(四)滚滚动预算算和概率预预算5零基预预算的基基
44、本要求求：以零为为基础的的预算，一切从从实际需需要与可可能出发发，逐项项审议预预算期内内各项费费用的内内容及开开支标准准是否合合理，在在综合平平衡的基基础上编编制成本本预算。6滚滚动预算算与概率率预算的的计算方方法。滚滚动预算算，将上上期未完完成的成成本移动动到下期期去实施施的而预预算。概概率预算算：用变变动的概概率推算算出的预预算。77物业业管理成成本控制制的内容容、分类类与原则则。内容容：一是是对目标标成本本本身的控控制；二二是对目目标成本本完成的的控制和和过程的的监督；三是在在过程控控制的基基础上，着眼于于未来，为今后成本本的降低指指明方向向。分类类：1. 按成成本控制制的时间间不同，可
45、分为为事先控控制、事事中控制制和事后后控制。2按按控制的的机制分分类前馈馈性、防防护、反反馈性控控制。33按成本本信息反反馈的程程度不同同，可以以分为成成本开环环控制和和成本闭闭环控制制。4按按控制的的系统不不同，可可以分为为简单控控制和分分级控制制。5按按控制的的要求不不同，可可以分为为绝对成成本控制制和相对对成本控控制。按按控制的的对象不不同，可可以分为为材料成成本控制制、工资资控制和和管理费费用控制制等。原原则：11全面面控制原原则2讲求经经济效益益原则33责权权利相结结合原则则4例外外管理原原则（重重要性，特殊性性，一贯贯性）88成本本日常管管理的工工作内容容。(一)利用物物业管理理周
46、期理理论进行行成本控控制(二二)严格格实施预预算的凭凭证控制制(三)建立健健全费用用开支与与报销审审批制度度9、物业业管理成成本估算算方法。 人工工费：（基本工工资、社社会保险险费、按按规定提提取的福福利费、福利费费包括以以下三项项：(11)福利利基金。按工资资总额的的14%计算。(2)工会基基金。按按工资总总额的22%计算算。(33)教育育经费。按工资资总额的的1.55%计算算。加班班费、服服装费、工服洗洗涤费)办公费费估算（交通费费、通信费费、低值易易耗、书报费费、宣传传广告和市市场推广广费、法律费费用、节日装装饰费、办公用用房租金金）共用用部位与与共用设设施设备备的日常常运行和和维护费费估算（维修保保养费、装修费费、能源费费、康乐设设施费、杂项费费用）保安费费估算（保安系系统费、