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1、房地产行行业暨行行业信息息化市场分析析报告北京瀚维维特科技技有限公公司地 址：北京市市朝阳区区安贞里里金瓯大大厦3层层电 话：86-0100-64441885222传 真：86-0100-64489116777邮政编码码：10000299公司网址址：htttp:/wwww.riss.coom.ccn电子邮件件：suppporttriss.coom.ccn目 录录1房地产产行业发发展状况况分析221.1房房地产行行业投资资趋势及及投资比比重占GGDP趋趋势21.2220022-20004年年1-66月房地地产投资资增长情情况21.3220044年1-66月各地地区房地地产开发发投资情情况31.4
2、220044年1-66月按工工程用途途分房地地产累计计开发投投资及增增长情况况41.5宏宏观紧缩缩政策将将加剧行行业结构构调整551.5.1土地地政策成成为重要要宏观调调控手段段51.5.2信贷贷紧缩杠杠杆重整整房地产产业51.6建建筑原材材料价格格上涨使使企业开开发成本本上升661.7房房地产企企业核心心竞争要要素模型型71.8房房地产行行业发展展趋势的的一些结结论72房地产产行业信信息化发发展状况况分析882.1房房地产行行业信息息化发展展的趋势势82.2房房地产行行业信息息化的一一些结论论93房地产产行业信信息化需需求分析析93.1房房地产行行业信息息化焦点点需求分分析1003.2客客户
3、与营营销管理理信息化化焦点需需求分析析104房地产产行业应应用软件件供应商商分析1114.1专专业房地地产软件件供应商商产品比比较分析析111 房地产行行业发展展状况分分析1.1 房地产行行业投资资趋势及及投资比比重占GGDP趋趋势资料来源：2003年中国统计年鉴亿元中国房地地行业始始于上世世纪900年代初初期，经经过初期期的产业业过热后后，国家家对行业业进行控控制，自自19995年以以后经历历了3年年的萎缩缩。900年代后后期，自自19998年始始房地产产行业整整体开始始复苏，至20003年年行业投投资额逐逐年增加加，至220033年行业业投资额额占国家家GDPP的比重重达到88.7%。1.
4、2 20022-20004年年1-66月房地地产投资资增长情情况20044年开始始，国家家加大了了对重点点行业投投资的宏宏观调控控力度，20004年房房地产投投资增长长幅度逐逐月降低低，从下下图中可可以看出出，1-6月份份增长幅幅度已经经低于220022年和220033年同期期的增长长水平。这表明明自去年年以来国国家采取取的诸如如进一步步整顿土土地市场场秩序、暂停农农转非用用地审批批、提高高存款准准备金和和项目资资本金比比率、清清理整顿顿固定资资产投资资项目等等一系列列控制投投资高速速增长的的政策措措施已初初见成效效, 增速速过猛势势头得到到初步遏遏制。资料来源：根据国家统计局中国经济景气月报
5、整理1.3 20044年1-6月各各地区房房地产开开发投资资情况地区投资额比去年同期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计49233.69933622.355236.9828.7729.774.2一、东部部地区34466.35523999.377123.0926.4426.44-2.77北京490.15261.4326.88724.2219.556.5天津122.7187.99714.66522.4439.55-52.4河北113.4578.66116.11828.9936.5510.00辽宁197.52140.994.29922.1122.33-55.8上海502.77385.92
6、0.00020.4417.550.0江苏450.1329.4117.77136.2236.775.7浙江502.02384.2315.00040.3348.9955.11福建198.92131.144.92237.2242.77149.2山东288.98216.4617.99935.5542.9951.66广东557.11365.383.9779.90.5-19.5海南22.66217.8831.522116.9110.582.22二、中部部地区302.21475.1254.88741.5551.2213.00山曲37.55321.1113.83338.0058.77-33.2吉林48.994
7、36.1123.39920.4428.44-33.4黑龙江50.22033.1168.20030.2250.6648.66安徽132.8393.4454.02248.4451.77-26.0江西85.22153.7746.37732.6643.1125.88河南92.44168.7768.86642.0042.2227.66湖北118.2584.0063.88861.5567.11-4.22湖南136.8584.77116.33239.7759.7752.22三、西部部地区775.13487.8659.00228.7728.1112.44内蒙古37.44222.7793.16631.6650.
8、8830.11广西75.88546.6670.52239.1136.00-54.8重庆153.0883.0096.90035.8831.2229.44四川216.41153.698.67716.8820.661.0贵州44.99826.9993.56614.5523.7767.77云南57.11037.4426.63338.6636.22-16.1西藏1.5551.3110.72298.22106.113.77陕西89.33054.44011.44036.8821.880.7甘肃26.77118.9904.76635.7738.0040.88青海11.1176.6331.44425.1117.
9、77-24.7宁夏21.22714.0092.15523.1123.33160.2新疆40.22821.8889.11139.3343.5531.77资料来源源：国家家统计局局分地区看看，东部部地区完完成投资资额34446亿亿元，比比去年同同期增长长26.4%，中部地地区完成成投资7702亿亿元，同同比增长长41.5%，西部地地区完成成投资7775亿亿元，同同比增长长28.7%。中、西西部地区区投资额额增长速速度快于于东部地地区，主主要原因因是由于于年初以以来，东东部经济济发达地地区土地地资源偏偏紧、价价格高和和房地产产市场竞竞争激烈烈，使得得一些房房地产开开发商选选择开发发重点向向中、西西部
10、转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中、西西部地区区房地产产开发比比重逐月月上升。1.4 20044年1-6月按按工程用用途分房房地产累累计开发发投资及及增长情情况资料来源：国家统计局从图中可可以看出出，办公公楼和商商业营业业用房的的投资增增幅明显显大于同同期住宅宅投资的的增长幅幅度，而而商业营营业用房房去年同同期的增增长幅度度更是达达到了550%，分析其其原因，可能有有三个方方面：一一是城市市第三产产业，包包括商业业业态发发展和变变化带来来的新需需求；二二是城市市改造加加快，大大量拆建建所致，如党政政机关大大楼、大大型购物物中心和和物流园园区、会会展中心心等项目目纷纷
11、上上马；三三是自去去年以来来出现的的一股“商铺热热”至今热热度未减减1.5 宏观紧缩缩政策将将加剧行行业结构构调整从20003年22月起至至今共计计出台了了约400项全国国性的关关于房地地产市场场的政策策法规，如“1211号”文件、“18号号”文件、“4号令”等从信信贷、土土地两方方面对行行业进行行宏观调调控，至至20004年44月底，上至国国务院下下至地方方商业银银行，调调控政策策接踵而而至。而而令房地地产企业业更为忧忧虑的是是，央行行目前正正在密切切关注物物价指数数，随时时有可能能做出99年以来来的首次次加息决决定，这这将极大大抬高房房地产企企业的资资金成本本，至此此，房地地产开发发的两大
12、大命脉土土地和资资金均被被纳入调调控范围围。1.5.1 土地政策策成为重重要宏观观调控手手段1996-2004年全国耕地面积变化情况资料来源：国土资源部国土资源源部调查查显示，20003年，全年固固定资产产投资增增长了550%以以上，带带动建设设用地比比上年增增加了449万亩亩，增幅幅达177%。不不仅造成成某些行行业投资资过热，同时还还因为占占用耕地地，直接接威胁粮粮食安全全。针对对这些情情况，220044年国土土资源部部根据新新的职能能定位，决定将将建设用用地指标标压减220.33%，占占用耕地地指标调调减到1180万万亩，压压减233.4%。这是是国土资资源部第第一次通通过土地地供应对对
13、国民经经济其他他领域进进行宏观观调控。与此同时时，党中中央、国国务院于于去年22月开始始了以开开发区清清理整顿顿为重点点的全国国土地市市场治理理整顿。20004年的的土地市市场在其其基础上上，继续续加大力力度，对对土地供供应严格格把关、从源头头入手，规范房房地产市市场。由于土地地是企业业扩张投投资的首首要因素素，企业业没有土地，就没法法上项目目。所以以这次调调控，从从清理土土地开始始，对抑抑制投资资扩张起起到了很很大作用用，新增增投资项项目的下下降与项项目清理理也有很很大的关关系。而而土地政政策对房房地产影影响具有有双重性性：一是是对于开开发商来来说，取取得土地地将变得得越来越越困难，在土地地
14、供应逐逐渐收紧紧的情况况下，相相当一部部分房地地产开发发商将没没有可开开发的新新项目，这在一一定程度度上抑制制了房地地产企业业的开发发规模；二是由由于土地地供应量量的减少少导致了了土地价价格的持持续上涨涨，尤其其是一些些大中城城市的地地价大幅幅度上涨涨，而地地价的上上涨必然然会推动动房屋价价格的上上涨。1.5.2 信贷紧缩缩杠杆重重整房地地产业20044年初以以来，国国家陆续续出台了了上调银银行存款款准备金金率、提提高房地地产开发发固定资资产投资资项目资资本金比比例、对对房地产产行业贷贷款进行行重点检检查等紧紧缩信贷贷的调控控措施。其中，控制房房地产信信贷规模模的政策策主要有有两项：20044
15、年4月111日央行宣布布，从220044年4月月25日日起，资本本充足率率低于一一定水平平的金融融机构，将执行行8%的的存款准准备金率率，国有有独资、股份制制商业银银行、外外资等金金融机构构将执行行7.55%的存存款准备备金率，目的是是限制商商业银行行的信贷贷盲目扩扩张。房房地产业业是信贷贷调控的的首要对对象之一一。4月277日，国务院院发出通通知，提提高部分分行业固固定资产产投资项项目资本本金比例例，通知知要求，房地产产开发（不含经经济适用用房项目目）固定定资产投投资项目目资本金金比例由由20%及以上上提高到到35%及以上上，比“1211号”文件规规定的330%项项目自有有资金的的要求又又向
16、前迈迈进了一一大步，5个百百分点对对于大项项目启动动的压力力可想而而知。一系列信信贷紧缩缩政策对对房地产产行业造造成了较较大的冲冲击：首先，把把房地产产业列为为过热行行业之后后，房地地产业从从商业银银行取得得信贷明明显困难难。如去去年的“1211号”文件以以及今年年的提高高房地产产业的贷贷款资本本金就为为房地产产业设立立了较高高的信贷贷门槛，一般情情况下，银行信信贷资金金占房地地产开发发资金的的比例在在80%左右，如果将将这作为为平均数数，就意意味着相相当一部部分开发发商对银银行信贷贷的依赖赖远大于于80%。因此此，当银银行在收收紧房贷贷后，房房地产企企业的资资金链条条拉紧，一些房房地产开开发
17、商因因无法向向银行融融资，缺缺乏足够够的资金金周转、支付征征地费、工资及及购买建建筑原料料而纷纷纷倒闭，一批在在建工程程因而停停工，最最终会衍衍生出烂烂尾楼问问题，这这种现象象在来年年可能会会显现。其次，信信贷的收收紧还对对房地产产消费市市场造成成了不小小的打击击，提高高了住房房消费信信贷的门门槛。以以住宅为为例，在在经过几几年的快快速发展展之后，国内自自住的消消费能力力在一定定程度上上得到了了满足，投资类类的消费费则在增增多。宏宏观调控控对这部部分新增增的消费费能力，将产生生明显的的抑制作作用。1.6 建筑原材材料价格格上涨使使企业开开发成本本上升2003.1-2004.6月建筑原材料价格指
18、数变动情况资料来源：国家统计局建材价格格的不断断攀升给给建筑施施工企业业和房地地产开发发企业的的生产经经营活动动带来了了较大的的影响，建材价价格上涨涨，导致致建安成成本上升升，一方方面出现现了部分分地区商商品房价价格上涨涨的连锁锁反应；另一方方面增加加了开发发企业的的经营成成本，企企业利润润空间受受到挤压压。1.7 房地产企企业核心心竞争要要素模型型1.8 房地产行行业发展展趋势的的一些结结论l 房地产行行业为资资金密集集型行业业，行业业投资占占国家GGDP比比例巨大大，行业业的利润润率较高高。l 国家对房房地产行行业的监监管力度度逐渐加加大，房房地产行行业外部部环境完完善度日日趋成熟熟，从而
19、而导致行行业竞争争加剧，行业利利润率呈呈下滑趋趋势。l 中国房地地产行业业经过110多年年的发展展，房地地产企业业的管理理日趋成成熟，行行业已经经逐步走走向了脱脱颖而出出的管理理时代。2 房地产行行业信息息化发展展状况分分析20022年中国国房地产产行业用用于信息息化发展展的投资资总额为为39.8亿元元其投资资结构构构成为：资料来源：CCID从上图中中可以看看出，220022年房地地产行业业的信息息化还是是以硬件件投资为为主，数数据表明明20002年房房地产行行业的信信息化重重点还是是以基础础建设为为主。从下图中中可以看看出，自自20003年开开始，房房地产行行业作为为基础设设施的硬硬件投资资
20、比例在在迅速减减少，向向应用软软件和软软件服务务迁移。到20004年年硬件和和软件服服务的投投资比例例关系基基本为11：1，表明整整个行业业的信息息化正在在趋于良良性发展展的局面面。资料来源：CCID2.1 房地产行行业信息息化发展展的趋势势房地产行行业信息息化发展展的趋势势与整个个行业发发展和企企业管理理的逐渐渐完善紧紧紧联系系在一起起，上世世纪900年代初初，房地地产行业业刚刚兴兴起时，出现一一个一些些例如工工程预算算等单一一功能性性的软件件，900年代后后期，伴伴随着行行业的逐逐渐成熟熟，出现现了以部部门数据据业务职职能为主主的MIIS软件件，例如如单一的的销售管管理、财财务管理理等等。
21、20000年之之后，随随着各种种管理理理论、计计算机技技术的不不断提升升，出现现了具备备集团协协同业务务处理能能力的复复合型软软件系统统，例如如目前主主流的售售楼系统统、物业业系统等等等。按按照发展展趋势，这个行行业的信信息化最最终会走走向完整整的企业业资源计计划系统统(ERRP)，直至出出现行业业的供应应链系统统。2.2 房地产行行业信息息化的一一些结论论l 作为信息息化核心心主体的的应用软软件自220033年已经经开始处处于启动动期。l 20044年后行业的的应用软软件投资资将进入入高速发发展期。l 目前正是是进入这这个行业业应用软软件领域域的一个个绝佳时时机。l 行业的信信息化软软件系统
22、统已经从从单一功功能型、部组MMIS型型向协同同业务处处理系统统快速发发展，但但行业内内还没有有出现完完整的EERP或或者供应应链系统统。3 房地产行行业信息息化需求求分析市场分类类信息化需需求点需求说明明一级市场场电子政务务国家行政政主管部部门对政政策透明明化、办办事流程程简化的的需求。数字房管管各级房管管局对自自身内外外的管理理(如产产权、产产籍管理理)及外外部监控控（如双双预警系系统）上上的需求求。二级市场场供应链管管理(SSCM)企业人、财、物物、产、供、销销六大核核心资源源管理营销管理理房地产企企业销售售现场的的管理，如客户户接待、认购、签约、收款、备案、办理按按揭等业业务流程程的管
23、理理。客户关系系管理作为现代代营销理理念的变变化，房房地产营营销也逐逐渐走向向客户营营销，因因此对客客户的分分析管理理、市场场的分析析管理、商机的的分析管管理等日日渐受到到房地产产企业营营销的追追捧。项目管理理房地产开开发企业业对于项项目进度度、工程程合同、项目监监控等业业务需求求的管理理。成本管理理房地产企企业从规规划前期期、设计计施工、销售阶阶段、服服务阶段段等全过过程的动动态成本本管理。物流管理理房地产企企业对于于一些甲甲方供料料、材料料招投标标等业务务的管理理。财务管理理财务会计计、财务务核算、管理会会计、投投资分析析等企业业财务领领域的管管理。人力资源源管理人力资源源档案、招聘、绩效
24、考考核等人人力资源源范畴业业务的管管理。知识管理理办公自动动化、企企业知识识分类、归集、共享等等领域业业务的管管理。企业门户户项目展示示、网上上订房、企业网网站等业业务的管管理。基础工具具各个环节节的基础础工具，例如短短信群发发、呼叫叫中心等等等。三级市场场物业管理理物业公司司的物业业收费、客户服服务、设设备管理理、物业业监控等等业务管管理中介租赁赁管理二手房置置换、房房屋租赁赁等业务务的管理理3.1 房地产行行业信息息化焦点点需求分分析从一个房房地产企企业来看看，支撑撑企业运运行的33大基础础平台都都是当前前企业在在信息化化过程中中存在比比较迫切切的需求求：l 从企业扩扩大销售售的角度度来看
25、，当前最最迫切的的信息化化需求是是以客户户为中心心的营销销管理系系统，简简化一些些就是目目前比较较流行的的售楼软软件系统统。l 从企业控控制成本本的角度度来看，当前最最迫切的的信息化化需求是是以项目目管理中中心的开开发过程程管理与与项目成成本控制制管理。l 从企业基基础运行行平台来来看，财财务软件件与办公公自动化化等系统统也是企企业迫切切需要信信息化的的焦点之之一。三个纬度度的信息息化需求求相辅相相成，企企业信息息化的步步骤可以以选择一一个典型型的焦点点进行突突破，但但在信息息化的原原则要考考虑以下下两点：l 统一规划划、分布布实施，从一个个焦点进进行突破破后，要要想到以以后企业业的整体体规划
26、。l 企业要针针对自身身的特点点选择信信息化的的突破点点，但一一定要突突破一点点，见到到效果一一点。3.2 客户与营营销管理理信息化化焦点需需求分析析深入分析析营销阶阶段的信信息化焦焦点需求求，至少少应该满满足如下下3点：1、 完整的销销售自动动化管理理，管理理客户接接待、认认购、签签约、收收款、备备案、按按揭、入入住等销销售业务务。一般般情况下下销售自自动化管管理的使使用对象象是开发发商的中中层管理理人员和和一线业业务人员员。2、 针对管理理层，系系统应提提供一个个项目监监控体制制，使管管理层随随时掌握握项目进进展，和和销售指指令的有有效下发发。3、 针对服务务层，系系统应提提供相应应的销售
27、售工具包包，例如如按揭计计算尺、项目展展示、短短信群发发等。4 房地产行行业应用用软件供供应商分分析房地产行行业应用用软件的的供应商商主要有有三种类类型：l 用友、金金蝶等EERP软软件供应应商，一一般情况况下，EERP软软件厂商商都会有有房地产产行业解解决方案案，这些些方案一一般都在在已有的的ERPP系统上上进行派派生，实实际中以以项目销销售的形形式为主主，系统统造价较较高。l 专业的房房地产软软件供应应商，这这些公司司主要集集中在房房地产软软件领域域，以产产品销售售为主，产品与与服务相相对专业业，产品品造价中中等。全全国性的的房地产产专业软软件供应应商主要要有：北北京瀚维维特科技技的RII
28、S产品品线、深深圳明源源的明源源售楼系系统、深深圳思源源的售楼楼、物业业系统、上海天天诺的售售楼系统统。l 各地的小小软件供供应商，以项目目开发为为主，产产品和服服务都存存在一定定的问题题，但需需求满足足度较好好，造价价较低。4.1 专业房地地产软件件供应商商产品比比较分析瀚维特RRIS营营销软件件明源售楼楼软件天诺营销销软件 思源售楼楼软件基础信息息 主要销售售区域 全国各地地全国各地地 华东为主主全国各地地研发中心心所在地地北京深圳上海深圳企业性质质 私营私营 私营私营 销售模式式 分销/直直销分销/直直销分销/直直销分销/直直销典型客户户 SOHOO中国等等万科等世贸集团团等 中远集团团
29、等技术构成成 技术架构构 C/S；B/SS C/S；B/SS B/S C/S ；B/S支持数据据库 SQL、DB22、ORRACLLE SQLSQL SQL 支持操作作系统 Winddowss /uunixx/Liinuxx Winddowss /uunixx/LiinuxxWinddowss /uunixx/LiinuxxWinddowss 主流开发发平台微软；JJAVAA微软微软微软综合技术术力量强较强较强较强综合能力力比较 发展时间间 6年8年3年10年以以上产品成熟熟度 成熟成熟一般一般品牌知名名度 一般高一般一般技术先进进性 先进一般先进一般整体解决决方案 高高一般一般专业行业业经验高高较好高综合服务务能力好较好较好好快速响应应能力高高一般一般是否形成成行业软软件产品品线有一般无一般